Najem okazjonalny krok po kroku
Najem okazjonalny to umowa najmu mieszkania na czas oznaczony, w której najemca już przy podpisie zobowiązuje się u notariusza wyprowadzić po końcu najmu. Niżej masz kolejne kroki: umowę i trzy załączniki, wizytę najemcy u notariusza, wydanie mieszkania i zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni.
Najem okazjonalny – co to jest i kto może go zawrzeć
Najem okazjonalny regulują art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca już przy zawarciu umowy poddaje się egzekucji w akcie notarialnym, więc po końcu najmu odzyskujesz mieszkanie bez procesu o eksmisję. Umowę zawierasz, gdy spełniasz trzy warunki:
Wynajmujesz jako osoba fizyczna
Jesteś właścicielem i nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Firma może wynajmować w formie najmu instytucjonalnego albo zwykłego najmu.
Wynajmujesz lokal mieszkalny
Umowa dotyczy mieszkania, w którym najemca zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe.
Umowa ma koniec, najpóźniej po 10 latach
Wpisujesz datę końca najmu, nie dalej niż 10 lat od początku. Umowę i każdą jej zmianę zawieracie na piśmie pod rygorem nieważności.
Najem okazjonalny krok po kroku
Siedem kroków w kolejności, w jakiej je wykonujesz.
Ustal z najemcą lokal zastępczy
Najemca wskazuje mieszkanie, do którego się przeprowadzi w razie egzekucji, a właściciel tego mieszkania podpisuje zgodę. Bez tego adresu nie przygotujesz załączników nr 2 i 3.
Przygotuj umowę i załączniki nr 2 i 3
Wpisujesz dane stron, czynsz, kaucję, adres lokalu zastępczego i dane jego właściciela. Gotowy wzór umowy najmu okazjonalnego z załącznikami nr 2 i 3 wypełnisz w darmowym generatorze, a PDF dostaniesz na e-mail.
Podpiszcie umowę na piśmie
Umowa najmu okazjonalnego i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Podpisujecie wydruk odręcznie albo kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Najemca składa oświadczenie u notariusza
W akcie notarialnym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić mieszkanie w terminie z Twojego żądania. Notariusz pobiera za to najwyżej 480,60 zł netto w 2026 r. Wypis aktu odbierasz przed wydaniem kluczy.
Wydaj mieszkanie z protokołem
Spiszcie stan mieszkania, wyposażenie i stany liczników. Protokół zdawczo-odbiorczy w Brokiku podpisujecie kodem z e-maila.
Zgłoś umowę do urzędu skarbowego w 14 dni
Zgłaszasz ją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Twojego miejsca zamieszkania. Termin liczysz od dnia rozpoczęcia najmu.
Pilnuj, żeby lokal zastępczy był aktualny
Gdy najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym, ma 21 dni na wskazanie nowego. Jeśli tego nie zrobi, wypowiadasz umowę na piśmie z 7-dniowym okresem wypowiedzenia.
Jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego
Do umowy dołączasz trzy załączniki z art. 19a ust. 2. Przed pierwszym z nich najemca idzie do notariusza z własnymi dokumentami.
Załącznik nr 1: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
Najemca podpisuje je u notariusza jako akt notarialny. Brokik go nie zastępuje, bo formę aktu notarialnego nadaje tylko notariusz.
Załącznik nr 2: wskazanie lokalu zastępczego
Najemca podaje adres mieszkania, w którym zamieszka w razie egzekucji.
Załącznik nr 3: zgoda właściciela lokalu zastępczego
Właściciel tego mieszkania albo osoba z tytułem prawnym do niego zgadza się, żeby najemca i jego domownicy w nim zamieszkali. Możesz zażądać, żeby podpis na zgodzie był notarialnie poświadczony.
Co najemca zabiera do notariusza
- dowód osobisty albo paszport; cudzoziemiec paszport albo kartę pobytu,
- umowę najmu okazjonalnego (podpisaną albo jej projekt),
- adres lokalu zastępczego i dane jego właściciela,
- Twoje dane jako wynajmującego i adres wynajmowanego mieszkania.
Listę potwierdzisz w kancelarii przy umawianiu wizyty. Przy kilku najemcach oświadczenie składa każdy z nich.
Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym i kto płaci
Wynagrodzenie notariusza za oświadczenie najemcy wynosi najwyżej jedną dziesiątą minimalnego wynagrodzenia za pracę. Limit wynika z ustawy, a rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej dodaje do niego tylko opłatę za wypisy aktu: najwyżej 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Do obu kwot notariusz dolicza 23% VAT.
Ustawa nie mówi, kto płaci notariuszowi. Wpisujecie to w umowie: płaci najemca, wynajmujący albo dzielicie koszt po połowie. Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego nic nie kosztuje.
Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego
Zgłaszasz zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Twojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Ustawa nie przewiduje urzędowego formularza. Izby administracji skarbowej publikują gotowy wzór zgłoszenia, a online wysyłasz je w e-Urzędzie Skarbowym jako pismo ogólne.
Co wpisujesz we wzorze zgłoszenia
- Naczelnik urzędu skarbowego, do którego składasz zgłoszenie.
- Twoje imię i nazwisko, PESEL albo NIP, adres zamieszkania i telefon; dane małżonka, jeśli mieszkanie jest wspólne.
- Data zawarcia umowy i adres wynajmowanego mieszkania.
- Data rozpoczęcia najmu.
- Czy dołączasz kopię umowy (tak albo nie).
- Data i Twój podpis albo podpis pełnomocnika.
Potwierdzenie zgłoszenia zachowaj. Najemca może o nie poprosić, a przy eksmisji dołączasz je do wniosku do sądu. Bez zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i 19d, czyli tracisz uproszczoną ścieżkę odzyskania mieszkania.
Checklista w PDF z Brokika i z generatora ma ten krok z terminem 14 dni.
Najem okazjonalny a zwykły najem
Różnice, które zmieniają Twoją decyzję przed podpisem.
Haczyki najmu okazjonalnego
Każdy z tych punktów może odebrać Ci uproszczoną eksmisję albo część pieniędzy. Wszystkie wynikają wprost z ustawy.
Jak kończy się najem okazjonalny i jak odzyskujesz mieszkanie
Umowa wygasa w dniu wpisanym jako koniec najmu albo kończy się po okresie wypowiedzenia. Przed terminem wypowiesz ją z powodów zapisanych w umowie oraz z powodów z ustawy. Wypowiesz umowę na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, m.in. gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na zapłatę. Tak samo wypowiesz umowę, gdy najemca mimo pisemnego upomnienia używa mieszkania niezgodnie z umową albo podnajmuje je bez Twojej pisemnej zgody.
Gdy najemca się nie wyprowadza
- Doręczasz najemcy żądanie opróżnienia mieszkania na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem. Wyznaczasz termin co najmniej 7 dni od doręczenia.
- Po bezskutecznym terminie składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy. Dołączasz żądanie z dowodem doręczenia albo nadania listem poleconym, dokument potwierdzający Twój tytuł do mieszkania i potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego.
- Z aktem zaopatrzonym w klauzulę wykonalności składasz wniosek do komornika o opróżnienie mieszkania. Najemca przeprowadza się do lokalu wskazanego w załączniku nr 2.
Przepisy o lokalu socjalnym i o zimowym zakazie wykonywania eksmisji nie dotyczą najmu okazjonalnego, jeśli umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego w 14 dni.
Najem okazjonalny w Brokiku
W aplikacji wybierasz szablon „Najem okazjonalny”, gdy mieszkanie leży w Polsce, a Ty wynajmujesz jako osoba fizyczna. Wpisujesz adres lokalu zastępczego i dane jego właściciela, a Brokik składa umowę, załączniki nr 2 i 3 oraz checklistę kroków u notariusza i w urzędzie skarbowym w jeden PDF. Gdy data końca najmu wypada dalej niż 10 lat od początku, formularz prosi o jej skrócenie.
Umowę pobierasz z darmowego generatora i podpisujecie ją na wydruku. Akt notarialny najemca podpisuje w kancelarii, a zgłoszenie do urzędu skarbowego wysyłasz samodzielnie. Potem w Brokiku spisujecie protokół zdawczo-odbiorczy z podpisem kodem z e-maila, Brokik przypomina najemcy o czynszu przed terminem i po nim, a na koniec najmu liczysz rozliczenie końcowe z kaucją.
Najczęstsze pytania o najem okazjonalny
Przydatne strony i artykuły
Pogłęb temat i przygotuj się na cały proces najmu
- Wzór umowy najmu okazjonalnegoUmowa, wskazanie lokalu zastępczego, zgoda jego właściciela i checklista w jednym PDF.
- Umowa najmu onlineWygeneruj umowę najmu z danych nieruchomości i podpisz ją elektronicznie.
- Protokół zdawczo-odbiorczyUdokumentuj stan mieszkania i liczników przy przekazaniu lokalu.
- Rozliczanie zaliczek za mediaNadpłaty, niedopłaty i rozliczenie mediów przy wyprowadzce najemcy.
- Cennik BrokikaPlan dopasowany do liczby nieruchomości, bez prowizji od czynszu — sprawdź dostępne plany.
- Umowa najmu okazjonalnego vs instytucjonalnegoRóżnice, zalety i wskazówki, którą formę wybrać.
- Eksmisja najemcy — procedura, terminy, prawa lokatorówJak legalnie przeprowadzić eksmisję i czym różni się ścieżka przy najmie okazjonalnym.