Ryczałt od najmu prywatnego: stawki, próg 100 000 zł i kiedy działalność zmienia zasady

Od 1 stycznia 2023 r. przychód z najmu prywatnego, czyli z wynajmu poza działalnością gospodarczą, rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Formy opodatkowania nie wybierasz, więc nie składasz w tej sprawie żadnego oświadczenia. Z tego artykułu dowiesz się, ile wynosi podatek przy Twoim czynszu, do kiedy płacisz zaliczki i składasz PIT-28, jak próg liczą małżonkowie i właściciele mieszkający za granicą oraz kiedy najem w firmie podlega innym zasadom.

Kto płaci ryczałt od najmu i co jest przychodem

Ryczałt płaci każda osoba, która wynajmuje mieszkanie, dom, pokój albo garaż poza działalnością gospodarczą. Podatek liczysz od czynszu, który najemca zapłacił Ci w danym roku. Liczy się dzień wpłaty, więc czynsz za grudzień, który wpłynie 3 stycznia, jest przychodem nowego roku.

Przy najmie prywatnym nie prowadzisz ewidencji przychodów. Wystarczy, że wiesz, ile czynszu wpłynęło w każdym miesiącu.

Stawki 8,5% i 12,5% i próg 100 000 zł

Od przychodu do 100 000 zł w roku płacisz 8,5%, a od nadwyżki ponad 100 000 zł 12,5%. Próg liczysz narastająco od stycznia. Stawka 12,5% obejmuje tylko kwotę powyżej progu, a przychód sprzed jego przekroczenia zostaje opodatkowany stawką 8,5%.

Przykład: 3 000 zł czynszu miesięcznie

W roku dostajesz 36 000 zł, czyli mieścisz się w progu. Co miesiąc płacisz 255 zł zaliczki (8,5% z 3 000 zł), a za cały rok 3 060 zł.

Przykład: 10 000 zł czynszu miesięcznie

• Od stycznia do października płacisz po 850 zł (8,5% z 10 000 zł).
• Po październiku przychód narastająco wynosi 100 000 zł, więc za listopad i grudzień płacisz po 1 250 zł (12,5% z 10 000 zł).
• Za rok płacisz 11 000 zł: 8 500 zł od pierwszych 100 000 zł i 2 500 zł od nadwyżki 20 000 zł.

Podatek liczysz od przychodu, bez kosztów i amortyzacji

Ryczałt pobiera się od przychodu bez pomniejszania go o koszty. Remont, odsetki od kredytu, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i prowizja pośrednika zostają po Twojej stronie i nie zmieniają kwoty podatku. Amortyzacji mieszkania też nie odliczysz: od 2023 r. lokale i budynki mieszkalne są wyłączone z amortyzacji, również w działalności gospodarczej.

Od przychodu odejmujesz tylko ulgi wymienione w ustawie, na przykład zapłacone składki na ubezpieczenia społeczne, darowizny albo ulgę termomodernizacyjną, jeśli nie odliczasz ich od innych dochodów.

Terminy: zaliczki do 20. dnia, PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia

• Zaliczkę za miesiąc płacisz do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia.
• Możesz płacić kwartalnie: do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału, a za czwarty kwartał do 20 stycznia. Kwartalny tryb zaznaczasz w zeznaniu PIT-28 za ten rok.
• Zeznanie PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. Za 2026 r. złożysz je od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r. Dopłatę wynikającą z zeznania wpłacasz do 30 kwietnia.
• Gdy termin wypada w sobotę, niedzielę albo święto, mija w najbliższy dzień roboczy.

Zaliczki i dopłatę wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy. Numer wygenerujesz z numeru PESEL albo NIP w generatorze mikrorachunku na podatki.gov.pl. Zeznanie wyślesz w e-Urzędzie Skarbowym.

Małżonkowie: po 100 000 zł albo 200 000 zł dla jednego z Was

Gdy wynajmujecie mieszkanie ze wspólności majątkowej, każde z Was rozlicza połowę przychodu i ma własny próg 100 000 zł. Możecie też złożyć oświadczenie, że cały przychód rozlicza jedno z Was. Wtedy próg dla tej osoby wynosi 200 000 zł.

Oświadczenie składacie w urzędzie skarbowym do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym w danym roku wpłynął pierwszy czynsz. Gdy pierwszy czynsz wpłynie w grudniu, macie czas do końca roku. Podpisuje je jedno z małżonków. Oświadczenie obowiązuje także w kolejnych latach, dopóki w tym samym terminie nie zawiadomicie urzędu o rezygnacji.

Przy czynszu 120 000 zł rocznie z oświadczeniem jedno z Was płaci 10 200 zł (8,5% z 120 000 zł). Bez oświadczenia każde z Was płaci 5 100 zł od swoich 60 000 zł, więc razem tyle samo. Mieszkanie z majątku osobistego jednego z małżonków rozlicza w całości ten małżonek, z progiem 100 000 zł.

Kiedy najem staje się działalnością gospodarczą

Działalność gospodarcza to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły. Ustawa nie podaje liczby mieszkań, od której najem staje się firmą. Urząd ocenia fakty: skalę, sposób organizacji, usługi dodatkowe dla najemców i to, czy mieszkania kupujesz z myślą o wynajmie.

Gdy mieszkanie służy Twojej zarejestrowanej działalności, czynsz jest przychodem z działalności i wybierasz jedną z form opodatkowania:

• skalę podatkową: 12% dochodu do 120 000 zł i 32% od nadwyżki, z kwotą zmniejszającą podatek 3 600 zł,
• podatek liniowy: 19% dochodu,
• ryczałt: 8,5% i 12,5% z progiem 100 000 zł liczonym osobno dla przychodów z firmy i osobno dla najmu prywatnego.

Na skali i podatku liniowym płacisz podatek od dochodu, więc w działalności odliczasz koszty, na przykład odsetki od kredytu i remonty. Amortyzacji mieszkania nie odliczysz także w firmie. Do podatku dochodzą składki ZUS i składka zdrowotna przedsiębiorcy. Jeśli fakty Twojego najmu nie dają jednoznacznej odpowiedzi, wystąp o interpretację indywidualną do Krajowej Informacji Skarbowej.

Mieszkasz za granicą, a wynajmujesz mieszkanie w Polsce

Polskim rezydentem podatkowym jesteś, gdy masz w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywasz tu dłużej niż 183 dni w roku. Jeśli nim nie jesteś, Polska opodatkowuje dochody osiągane w Polsce, w tym najem położonej tu nieruchomości. Płacisz więc polski ryczałt na tych samych zasadach: te same stawki, zaliczki i PIT-28.

Polska stosuje te przepisy razem z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania. Umowy z Niemcami, Norwegią czy Wielką Brytanią pozwalają opodatkować dochód z nieruchomości w państwie, w którym ona leży. Sposób, w jaki kraj zamieszkania uwzględni ten dochód, zależy od umowy i tamtejszych przepisów, dlatego to pytanie zadaj doradcy podatkowemu w kraju, w którym mieszkasz.

Jak Brokik liczy zaliczki i przygotowuje dane do PIT-28

Brokik liczy ryczałt dla mieszkań w Polsce rozliczanych w złotych. Przychodem jest czynsz z zapisanych wpłat do rozliczeń wystawionych w Brokiku, w miesiącu, w którym wpłynął — także gdy najemca zapłacił część.

• W ustawieniach konta wybierasz zaliczki miesięczne albo kwartalne i włączasz przypomnienia e-mailem.
• Brokik wylicza zaliczkę ze stawką 8,5% i 12,5% i progiem 100 000 zł liczonym narastająco od stycznia.
• Termin każdej zaliczki widzisz w „Nadchodzących działaniach” na pulpicie, przesunięty na dzień roboczy. Przypomnienie przychodzi sześć dni i dzień przed terminem.
• Po przelewie do urzędu oznaczasz zaliczkę jako zapłaconą. Gdy przychód z danego okresu później wzrośnie, Brokik pokazuje dopłatę.
• Dzień po styczniowym terminie zaliczki Brokik tworzy roczne podsumowanie PIT-28 w PDF za poprzedni rok i wysyła Ci e-mail. Media i opłaty dla wspólnoty pokazuje w nim osobno, poza przychodem z czynszu.

Kwoty z podsumowania przepisujesz do zeznania w e-Urzędzie Skarbowym albo przekazujesz PDF księgowej, a przelew do urzędu robisz ze swojego konta. Swój podatek policzysz w kalkulatorze podatku od najmu, a ekrany aplikacji krok po kroku zobaczysz na stronie rozliczenie najmu w PIT-28. Więcej przykładów tego, co jest przychodem, znajdziesz w artykule podatek od najmu prywatnego w praktyce.