Regole di locazione a confronto
Affittare: come cambiano le regole, paese per paese
Il deposito cauzionale, i termini di disdetta, gli aumenti del canone e la forma del contratto funzionano in modo diverso in ognuno dei mercati coperti da Brokik. Ecco come si confrontano venticinque regimi di locazione — e cosa significa ciascuno per un locatore o un property manager.25 paesi, 25 sistemi di regole
Non esiste un unico modo di affittare un appartamento. Affittare in Germania segue regole molto diverse rispetto ad affittare in Polonia; il deposito cauzionale richiedibile nei Paesi Bassi è limitato a un livello molto più basso che in Norvegia; e un contratto a tempo determinato, prassi corrente in Finlandia, è in gran parte vietato sul mercato olandese. Brokik costruisce ogni paese sulla propria normativa in materia di locazioni, quindi questo confronto è distillato dai modelli contrattuali e dalle analisi legali alla base del prodotto. Usalo per valutare l'affitto in Germania rispetto alla Polonia, per capire le regole per affittare un appartamento nei Paesi Bassi, o per scoprire cosa significa davvero un deposito cauzionale in Svizzera — e poi gestisci tutto in un unico posto.
Le regole di locazione in breveMassimali del deposito cauzionale, termini di disdetta, meccanismi di aumento del canone e forma contrattuale richiesta nei venticinque mercati oggi coperti da Brokik.
| Paese | Deposito | Disdetta | Aumenti del canone | Contratto | Inquilini |
|---|---|---|---|---|---|
| Fino a 12 mensilità di canone | Locatore: solo motivi previsti dalla legge | Regolati dalla legge sulla tutela degli inquilini | Scritto; notarile per il najem okazjonalny | 12,9% (4,8% a canone di mercato) | |
| Soggetto a un tetto massimo, custodito separatamente | Il locatore necessita di un motivo legittimo | Canone di riferimento; Mietpreisbremse nelle aree ad alta tensione abitativa | Scritto, a tempo indeterminato | 52,8% (46,8% a canone di mercato) | |
| Tutelato in uno schema governativo | A tempo indeterminato fin dall'inizio; il locatore necessita di un motivo ex Section 8 | Una volta l'anno, tramite disdetta Section 13 | Assured (periodic) tenancy | 35% | |
| 3 mensilità + fino a 3 mensilità anticipate | Conduttore 3 mesi; locatore limitato | Indice annuale dei prezzi netti | Modello standard autorizzato | 39,1% (38,9% a canone di mercato) | |
| Fino a 3 mensilità di canone | Conduttore 6 mesi; locatore solo alla scadenza | ISTAT annuale (escluso con la cedolare secca) | Registrato; 4+4 o 3+2 | 24,1% (16% a canone di mercato) | |
| 1 mese (2 per l'arredato; nessuno per il bail mobilité) | Conduttore 3 mesi; locatore 6 mesi | IRL annuale (congelato per classe energetica F/G) | Modello statale obbligatorio | 38,8% (16,9% a canone di mercato) | |
| Fino a 6 mensilità, su conto vincolato | 3 mesi (a tempo indeterminato) | Indice dei prezzi al consumo annuale | Scritto; durata minima di 3 anni | 21,2% (19,3% a canone di mercato) | |
| Fiandre 3 / Bruxelles 2 / Vallonia 2 mensilità | Conduttore 3 mesi; locatore 6 mesi | Indice salute annuale | Scritto, registrato; 9 anni di default | 29,7% (20,5% a canone di mercato) | |
| Fino a 3 mensilità, fruttifero di interessi | 3 mesi (durata indeterminata) | Per accordo, entro i limiti di legge | Scritto | 20,7% (8,1% a canone di mercato) | |
| Fino a 2 volte il canone nudo | Forte tutela di legge | Aumento annuale regolamentato | Scritto; a tempo indeterminato di default | 31,2% (5,3% a canone di mercato) | |
| Nessun tetto di legge (di norma 3-6 mensilità) | Locatore: elenco tassativo di legge | Tetto legato all'indice dei prezzi al consumo (regole 2026) | Scritto; durata secondo il regime applicabile | 45,5% (30,7% a canone di mercato) | |
| Fino a 3 mensilità, su conto bloccato | 3 mesi; modulo ufficiale obbligatorio | Tasso ipotecario di riferimento + costi | Scritto; modulo cantonale dove richiesto | 58% (52,4% a canone di mercato) | |
| Fino a 3 mensilità di canone | Conduttore 1 mese; locatore 3-6 mesi | Su base concordata (ad es. indice) | Scritto; riforma da ottobre 2026 | 31,9% (20,1% a canone di mercato) | |
| 1 mese (fianza) | Durata minima 5/7 anni | Indice IRAV; limitato nelle zone tese | Scritto; minimo 5/7 anni | 26,3% (17,6% a canone di mercato) | |
| Liberamente concordato (prassi di mercato ca. 3 mensilità) | Conduttore 60 giorni; locatore 60 giorni + un motivo | Liberamente negoziabile, nessun tetto di legge | Scritto; locazione ai sensi della SZ-1 | 25,2% (6,8% a canone di mercato) | |
| Nessun tetto di legge (prassi di mercato 1-3 mensilità) | Conduttore 1 mese; locatore 6 mesi (a tempo determinato: solo per colpa) | Massimo una volta ogni 12 mesi; indicizzazione unilaterale nulla | Scritto per il contratto a tempo determinato; locazione residenziale secondo il CK | 12,6% (2,9% a canone di mercato) | |
| Massimo 2 mensilità di canone | Conduttore 1 mese, senza motivo; locatore solo per motivi di legge (1-3 mesi, o immediato) | Solo se il contratto stabilisce in anticipo i principi di modifica | Scritto; solo a tempo determinato — nessuna locazione a tempo indeterminato | 16,3% (6,1% a canone di mercato) | |
| Limitato a 3 volte il canone + spese (zákon 98/2014, §5) | Proprietario 1 mese / 15 giorni per violazione grave (2 mesi se non registrato); inquilino 1 mese / 15 giorni | Aumento unilaterale limitato all'inflazione o alle variazioni dei costi dei servizi | Forma scritta + registrazione fiscale obbligatoria; locazione a breve termine ai sensi della zákon 98/2014, max 6 anni | 6,9% (4,1% a canone di mercato) | |
| Deposito + penale combinati e limitati a 3x canone, con interesse legale (NOZ §2254) | Proprietario 3 mesi, motivi chiusi; recesso senza preavviso per morosità di 3+ mesi (§2291) | Max 20% in 3 anni in assenza di indicizzazione contrattuale, limitato al canone locale comparabile (§2249) | A tempo determinato o indeterminato; forma scritta richiesta, ma non condizione di validità (§2237) | 25,3% (19% a canone di mercato) | |
| Nessun tetto legale dal DNU 2023; prassi di mercato 1-2 mensilità | Inquilino: 10% del canone residuo, in qualsiasi momento; proprietario: solo per inadempimento | Completamente libero — qualsiasi indice, qualsiasi frequenza | Scritto; durata liberamente negoziata (2 anni di default) | 37% | |
| Nessun tetto legale; prassi di mercato 1-2 mensilità | Inquilino: 3 mesi, in qualsiasi momento, senza motivo; proprietario: per giusta causa (opomena di 30 giorni) o uso personale, 3-6 mesi | Bloccato per il primo anno, poi limitato a +20% rispetto al canone di mercato comparabile | Forma scritta obbligatoria per legge (Zakon o najmu stanova, čl. 4) | 9% | |
| Nessun tetto legale in Texas; prassi di mercato ~1 mensilità | Solo mese per mese: 30 giorni, nessuna causa richiesta | Nessun controllo dei canoni; tariffa di libero mercato | Forma scritta obbligatoria solo per contratti superiori a 1 anno | 34,9% | |
| Limitata a 4 settimane di canone (NSW); versata all'ente statale delle cauzioni, non trattenuta dal proprietario | Proprietario: 90 giorni (solo motivi senza colpa, vietata la disdetta senza motivo) o 14 giorni (inadempimento); inquilino: 21 giorni, nessun motivo richiesto | Al massimo una volta ogni 12 mesi, con 60 giorni di preavviso; nessun tetto, ma l'inquilino può contestare l'aumento come eccessivo presso il NCAT | Deve usare il modulo standard prescritto dal governo (NSW Schedule 1); canone settimanale | 30,6% | |
| Nessun tetto legale; la prassi di mercato è 1 mensilità di canone per ogni anno di locazione, trattenuta dal locatore (nessun sistema di deposito statale) | Nessun termine di disdetta previsto per legge — tutto è contrattuale; le locazioni a tempo determinato scadono semplicemente alla fine del periodo | Nessun controllo dei canoni; tariffa di libero mercato, negoziata al rinnovo | Nessuna forma prescritta; le locazioni private devono durare almeno 3 mesi; imposta di bollo dello 0,4% a carico dell'inquilino | 9,2% | |
| Nessun tetto legale; la prassi di mercato è 1-2 mensilità di canone, da detenere su un conto fruttifero con gli interessi versati all'inquilino | Locazione a tempo determinato limitata a 24 mesi per gli inquilini individuali (CPA); l'inquilino può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 20 giorni lavorativi | Nessun controllo dei canoni; clausola di adeguamento standard di mercato, tipicamente intorno all'8% annuo | Nessuna forma prescritta; l'ispezione congiunta di ingresso/uscita è obbligatoria, con perdita del diritto di trattenuta in caso di omissione | 25,1% |
Come funziona l'affitto in ogni paeseUn breve profilo della cultura della locazione, della normativa applicabile e dei dettagli che più spesso sorprendono un locatore che opera oltre confine.
La Polonia è il mercato di origine di Brokik e il suo più grande. La locazione residenziale a lungo termine è plasmata da una forte tutela di legge dell'inquilino, accanto a varianti più favorevoli al locatore come la locazione occasionale (najem okazjonalny).
- Mercato degli affitti
- Il 12,9% della popolazione vive in affitto, di cui il 4,8% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sulla tutela dei diritti degli inquilini (ustawa o ochronie praw lokatorów) e dal Codice civile. Il locatore può disdire una locazione residenziale in corso solo per i motivi previsti dall'art. 11 della legge.
- Deposito
- Il deposito cauzionale (kaucja) è limitato dalla legge fino a dodici mensilità di canone ed è regolato dopo la fine della locazione e la firma del verbale di riconsegna.
- Disdetta e cessazione
- La disdetta ordinaria da parte del locatore è limitata ai motivi e alle forme previsti dalla legge; le locazioni a tempo indeterminato in corso godono di una forte tutela.
- Aumenti del canone
- Gli aumenti del canone sono regolati dalla legge sulla tutela degli inquilini, che limita la frequenza e la base su cui il locatore può aumentare il canone.
- Da sapere
- La locazione occasionale (najem okazjonalny) permette al proprietario di allegare una dichiarazione notarile di sottomissione volontaria all'esecuzione forzata, rendendo molto più rapido il recupero dell'appartamento — uno strumento favorevole al locatore, specifico della Polonia.
- Rischio per il locatore
- Al di fuori del regime della locazione occasionale, sfrattare un inquilino tutelato è un processo lento; scegliere il tipo di contratto giusto fin dall'inizio è determinante.
La Germania è un mercato della locazione ampio e maturo, dove la maggior parte delle persone affitta a lungo termine e i contratti a tempo indeterminato sono la norma. La tutela dell'inquilino è tra le più forti in Europa.
- Mercato degli affitti
- Il 52,8% della popolazione vive in affitto, di cui il 46,8% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Le locazioni residenziali sono disciplinate dal Codice civile (BGB). La disdetta da parte del locatore richiede un motivo legittimo previsto dalla legge, come il fabbisogno abitativo personale del proprietario (Eigenbedarf).
- Deposito
- Un deposito cauzionale (Kaution) è prassi consolidata; la legge tedesca ne fissa un tetto massimo e impone che sia custodito separatamente dal patrimonio del locatore.
- Disdetta e cessazione
- I termini di disdetta e i motivi per la disdetta da parte del locatore sono fissati dalla legge; gli inquilini godono di un'ampia tutela contro la disdetta.
- Aumenti del canone
- Gli aumenti del canone in corso seguono un meccanismo locale di canone di riferimento. Nelle aree designate ad alta domanda, la Mietpreisbremse limita il canone applicabile a una nuova locazione.
- Da sapere
- La Mietpreisbremse (freno ai canoni) limita il canone iniziale nelle nuove locazioni sui mercati abitativi tesi — una caratteristica emblematica del sistema tedesco.
- Rischio per il locatore
- L'elevata tutela dell'inquilino e i rigorosi requisiti formali, sia per gli aumenti del canone sia per la disdetta, lasciano poco margine di errore.
Dall'entrata in vigore del Renters' Rights Act 2025 (in vigore dal 1° maggio 2026), la assured periodic tenancy è l'unica forma di locazione privata in Inghilterra; sono stati aboliti sia i contratti a tempo determinato sia lo sfratto senza motivo (Section 21).
- Mercato degli affitti
- Il 35% delle famiglie vive in affitto (privato e sociale insieme).
- Quadro normativo
- Le locazioni residenziali private si basano ora sulla assured periodic tenancy ai sensi dello Housing Act 1988, come modificato dal Renters' Rights Act 2025.
- Deposito
- Il deposito cauzionale deve essere depositato in uno schema di tutela sostenuto dal governo; il mancato rispetto di questo obbligo espone il locatore a sanzioni di legge e può bloccare alcuni tipi di disdetta.
- Disdetta e cessazione
- Non esiste più una durata determinata — la locazione è a tempo indeterminato fin dall'inizio. Lo sfratto senza motivo (Section 21) è stato abolito, quindi il locatore può porre fine al contratto solo sulla base di uno dei motivi previsti dalla Section 8; il conduttore può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di due mesi.
- Aumenti del canone
- Il canone può ora essere aumentato solo una volta l'anno, tramite la procedura di legge della Section 13; le clausole di revisione del canone pattuite nel contratto sono nulle.
- Da sapere
- La tutela obbligatoria del deposito è il dettaglio su cui inciampano i locatori che operano oltre confine: il deposito deve trovarsi in uno schema approvato, non sul conto del locatore.
- Rischio per il locatore
- La mancata osservanza della tutela del deposito comporta sanzioni finanziarie concrete e indebolisce la posizione del locatore in una controversia.
La locazione danese è orientata alla tutela dell'inquilino, con canoni regolamentati in alcuni comuni e liberi in altri, e un modello di contratto standard autorizzato ampiamente utilizzato.
- Mercato degli affitti
- Il 39,1% della popolazione vive in affitto, di cui il 38,9% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla Lejeloven (ricodificata nel 2022). Le clausole che pongono l'inquilino in una posizione peggiore rispetto alla legge, se collocate al di fuori della sezione delle condizioni speciali, sono nulle.
- Deposito
- Il deposito cauzionale può essere al massimo di tre mensilità di canone, e anche l'eventuale canone anticipato può essere al massimo di tre mensilità.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può disdire con un preavviso di tre mesi; il diritto di disdetta del locatore è limitato ai motivi di legge, con un preavviso di almeno un anno per uso personale.
- Aumenti del canone
- Il canone viene adeguato una volta l'anno in linea con l'indice dei prezzi netti (Statistics Denmark), indicato nel contratto con il relativo mese base e indice.
- Da sapere
- Un locatore che affitta più di un immobile deve consegnare il verbale di ingresso e di uscita entro due settimane. Il mancato rispetto del termine gli fa perdere il diritto al risarcimento per il ripristino dello stato dell'immobile — ma non altri diritti, come i canoni arretrati — salvo che il conduttore abbia agito in modo fraudolento.
- Rischio per il locatore
- Il modello autorizzato e il termine per il verbale di ingresso sono insidie formali; il loro mancato rispetto può far cadere completamente le pretese sul deposito.
La locazione residenziale italiana si articola principalmente su due regimi: i contratti a canone libero 4+4 e i contratti a canone concordato 3+2, che scambiano un canone limitato con agevolazioni fiscali.
- Mercato degli affitti
- Il 24,1% della popolazione vive in affitto, di cui il 16% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge 431/1998, dal Codice civile e dalla legge 392/1978. Ogni contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni.
- Deposito
- Il deposito cauzionale non può eccedere le tre mensilità di canone ai sensi dell'art. 11 della legge 392/1978.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con un preavviso di sei mesi; il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi previsti dalla legge, con un preavviso di sei mesi e un motivo dichiarato, a pena di nullità.
- Aumenti del canone
- Il canone viene aggiornato annualmente in base all'indice ISTAT dei prezzi al consumo, ove concordato; nel regime della cedolare secca l'aggiornamento ISTAT è vietato.
- Da sapere
- La cedolare secca è un'imposta sostitutiva a tasso fisso (21%, o 10% per il canone concordato) che esenta inoltre il contratto da imposta di registro e di bollo — ma il canone deve allora essere pagato con mezzi tracciabili, ed è escluso il pagamento in contanti.
- Rischio per il locatore
- La registrazione entro trenta giorni e la tracciabilità dei pagamenti del canone sono obblighi di conformità imprescindibili; le fasce del canone concordato sono iper-locali.
La Francia impone un modello contrattuale ufficiale per la locazione della residenza principale, tutela fortemente l'inquilino e limita i livelli di canone in un elenco crescente di città con mercato teso.
- Mercato degli affitti
- Il 38,8% della popolazione vive in affitto, di cui il 16,9% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sulla locazione del 1989 e dai relativi decreti. Dal 2015 ogni locazione della residenza principale deve utilizzare il modello contrattuale ufficiale statale.
- Deposito
- Il deposito cauzionale è limitato a un mese di canone per la locazione non ammobiliata (due mesi per l'ammobiliata); il bail mobilité non ammette alcun deposito.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore dà disdetta con un preavviso di tre mesi (un mese in zona a mercato teso); il locatore può dare disdetta solo alla scadenza, con un preavviso di sei mesi e un motivo legittimo e grave.
- Aumenti del canone
- Il canone è rivisto una volta l'anno in base all'indice di riferimento dei canoni (IRL), ove il contratto lo preveda — ma nessun aumento o indicizzazione si applica finché l'immobile ha classe energetica F o G.
- Da sapere
- Il canone è congelato per le abitazioni energeticamente inefficienti di classe F/G fino al loro miglioramento, e l'encadrement des loyers limita il livello stesso del canone nelle città designate; la restituzione tardiva del deposito comporta una penale del 10%-per-month.
- Rischio per il locatore
- L'uso del modello ufficiale, il rispetto dei limiti al canone e il congelamento legato alla classe energetica sono tutti obbligatori, con sanzioni in caso di errata applicazione dei limiti al canone.
Il diritto della locazione norvegese è inderogabile a favore dell'inquilino: una locazione residenziale a tempo determinato deve normalmente avere una durata di almeno tre anni, e qualsiasi durata inferiore priva di una valida eccezione diventa silenziosamente a tempo indeterminato.
- Mercato degli affitti
- Il 21,2% della popolazione vive in affitto, di cui il 19,3% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla husleieloven. Una clausola meno favorevole all'inquilino rispetto alla legge è semplicemente nulla.
- Deposito
- Il deposito cauzionale può essere al massimo di sei mensilità di canone e deve trovarsi su un conto deposito separato (depositumskonto) intestato all'inquilino; gli interessi maturano a favore dell'inquilino e nessuna delle parti può disporne durante la locazione.
- Disdetta e cessazione
- Una locazione a tempo indeterminato prevede un preavviso di tre mesi con effetto alla fine di un mese di calendario; una singola stanza con accesso condiviso all'abitazione del locatore prevede un mese.
- Aumenti del canone
- Ciascuna delle parti può adeguare il canone una volta l'anno in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo, a distanza di almeno dodici mesi e con un preavviso scritto di un mese; l'allineamento al canone di mercato corrente è possibile solo dopo due anni e mezzo.
- Da sapere
- La legge riconosce all'inquilino il diritto di tenere animali domestici per un valido motivo nonostante un divieto, e il conto deposito vincolato fa sì che il deposito non passi mai nelle mani del locatore; non può essere addebitata alcuna spesa oltre a canone, deposito e garanzia.
- Rischio per il locatore
- Il deposito di sei mensilità deve essere vincolato su conto anziché trattenuto dal locatore, e una durata determinata breve redatta in modo scorretto si trasforma silenziosamente in una locazione a tempo indeterminato.
Il Belgio ha regionalizzato il diritto della locazione nel 2014, per cui le regole differiscono tra la Regione fiamminga, quella di Bruxelles e quella vallona; la locazione residenziale di default dura nove anni secondo una struttura 3/6/9.
- Mercato degli affitti
- Il 29,7% della popolazione vive in affitto, di cui il 20,5% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dai decreti regionali sull'abitazione (Fiandre 2018, Codice dell'abitazione di Bruxelles, Vallonia 2018) oltre che dal Codice civile, applicati in base all'ubicazione dell'immobile.
- Deposito
- Il tetto massimo del deposito dipende dalla regione: fino a tre mensilità nelle Fiandre, due mensilità a Bruxelles (riforma del 1° novembre 2024) e due mensilità in Vallonia (dal 1° giugno 2023), custodito su un conto bloccato intestato all'inquilino oppure tramite un fondo di garanzia regionale.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può disdire con un preavviso di tre mesi in qualsiasi momento (con un'indennità di tre, due o un mese di canone se ciò avviene nel primo, secondo o terzo triennio); il locatore può recedere anticipatamente per uso personale con un preavviso di sei mesi, oppure senza motivo solo alla fine di un periodo triennale.
- Aumenti del canone
- Il canone è indicizzato annualmente all'indice salute; per gli immobili con una classe energetica scarsa, l'indicizzazione è limitata in Vallonia e a Bruxelles.
- Da sapere
- Tre tetti massimi regionali del deposito coesistono, e finché il contratto non è registrato presso l'amministrazione fiscale (gratuitamente, entro due mesi) l'inquilino può andarsene senza preavviso né indennità.
- Rischio per il locatore
- Le regole su deposito, disdetta e indicizzazione legata alla classe energetica dipendono tutte dalla regione dell'immobile, e la registrazione è obbligatoria.
L'Estonia adotta un regime di locazione in gran parte flessibile con un nucleo inderogabile di tutela dell'inquilino, e una regola sul deposito particolarmente favorevole all'inquilino.
- Mercato degli affitti
- Il 20,7% della popolazione vive in affitto, di cui il 8,1% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sulle obbligazioni (Võlaõigusseadus). Le clausole che tutelano l'inquilino non possono essere derogate a suo svantaggio.
- Deposito
- Il deposito (tagatisraha) può essere al massimo di tre mensilità di canone, può essere versato a rate e deve essere custodito su un conto separato che matura interessi a favore dell'inquilino.
- Disdetta e cessazione
- Una locazione residenziale a tempo indeterminato può essere disdetta con un preavviso di tre mesi.
- Aumenti del canone
- Le condizioni di aumento del canone sono concordate nel contratto, entro i limiti inderogabili di tutela dell'inquilino previsti dalla legge.
- Da sapere
- Il deposito è limitato a tre mensilità, può essere versato fino a tre rate e matura interessi di legge a favore dell'inquilino — una delle regole sul deposito più favorevoli all'inquilino in Europa.
- Rischio per il locatore
- Le disposizioni di tutela non possono essere derogate contrattualmente, quindi una clausola sbilanciata a favore del locatore semplicemente non è valida.
Nei Paesi Bassi le locazioni a tempo indeterminato sono di nuovo la regola dopo la riforma del 2024, che ha in gran parte posto fine ai contratti residenziali a tempo determinato.
- Mercato degli affitti
- Il 31,2% della popolazione vive in affitto, di cui il 5,3% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dal Libro 7 del Codice civile e dalla legge sul buon locatore (Wet goed verhuurderschap), che impone al locatore un obbligo informativo scritto.
- Deposito
- Il deposito è limitato al doppio del canone nudo e deve essere restituito entro 14 or 30 days dalla fine della locazione.
- Disdetta e cessazione
- Gli inquilini godono di una forte tutela di legge contro la disdetta; i motivi e i termini per la disdetta del locatore sono fissati dal Codice civile.
- Aumenti del canone
- Gli aumenti annuali del canone sono regolamentati, e il locatore ha un obbligo informativo scritto verso l'inquilino all'inizio della locazione.
- Da sapere
- Da quando la Wet vaste huurcontracten è entrata in vigore il 1° luglio 2024, una locazione residenziale a tempo determinato non è più consentita nella maggior parte dei casi — quella a tempo indeterminato è di nuovo la regola predefinita.
- Rischio per il locatore
- Un contratto a tempo determinato firmato come se si applicassero ancora le vecchie regole è in gran parte nullo, e la tutela dell'inquilino è forte.
Il diritto della locazione austriaco è stratificato: la legge sulla locazione (MRG) si applica integralmente, parzialmente o per nulla a seconda dell'edificio, e la regolamentazione del canone incide solo dove si applica.
- Mercato degli affitti
- Il 45,5% della popolazione vive in affitto, di cui il 30,7% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dal Codice civile (ABGB) e, ove applicabile, dalla MRG. La disdetta del locatore è limitata all'elenco tassativo di motivi previsto dalla legge.
- Deposito
- La MRG non fissa alcun tetto massimo di legge per il deposito; la Corte Suprema considera generalmente accettabile un deposito da tre a sei mensilità di canone lordo.
- Disdetta e cessazione
- Il locatore può disdire solo per i motivi tassativamente previsti dalla legge, per via giudiziale.
- Aumenti del canone
- Gli adeguamenti del canone legati all'indice sono soggetti a un tetto massimo: dal 1° gennaio 2026 al massimo una volta l'anno, con trasferimento integrale dell'indice dei prezzi al consumo fino al 3% e metà dell'eccedenza oltre tale soglia, oltre a ulteriori limiti nel segmento pienamente regolamentato.
- Da sapere
- I livelli pieno, parziale ed esente della MRG, insieme alla riforma Mietenpaket 2026, fissano la durata minima determinata a cinque anni per un locatore imprenditore e tre per un locatore privato, con uno sconto del 25% per le durate determinate nel segmento pienamente regolamentato.
- Rischio per il locatore
- Quali regole si applicano dipende dal livello MRG dell'edificio; un errore nella classificazione porta a un prezzo errato sia del canone sia del deposito.
La Svizzera ha un'unica legge federale sulla locazione che si applica uniformemente in tutti i cantoni, con i canoni legati a un tasso ipotecario di riferimento pubblicato.
- Mercato degli affitti
- Il 58% della popolazione vive in affitto, di cui il 52,4% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dal Codice delle obbligazioni (OR), art. 253 e seguenti. La disdetta del locatore è valida solo se effettuata sul modulo ufficiale approvato dal cantone, ed è altrimenti nulla.
- Deposito
- Il deposito è limitato a tre mensilità di canone per un'abitazione, custodito su un conto bloccato intestato allo stesso inquilino; la banca lo rilascia all'inquilino se il locatore non solleva alcuna pretesa entro un anno dalla fine della locazione.
- Disdetta e cessazione
- Una locazione a tempo indeterminato prevede un preavviso di tre mesi alla scadenza locale d'uso; il locatore deve utilizzare il modulo ufficiale.
- Aumenti del canone
- Gli adeguamenti del canone seguono il tasso ipotecario di riferimento pubblicato e gli andamenti generali dei costi e degli indici, e un aumento deve essere notificato sul modulo ufficiale.
- Da sapere
- Diversi cantoni richiedono che il canone iniziale sia dichiarato su un modulo ufficiale, e poiché il canone segue il tasso di riferimento un inquilino può chiedere una riduzione quando il tasso scende; prima di qualsiasi causa giudiziale è obbligatorio rivolgersi a una commissione di conciliazione gratuita.
- Rischio per il locatore
- Una disdetta che non sia sul modulo cantonale corretto è nulla, e il canone legato al tasso di riferimento può essere spinto verso il basso oltre che verso l'alto.
La Finlandia consente di fissare liberamente i canoni — non esiste un controllo dei canoni — mentre un nucleo di regole a tutela dell'inquilino non può essere derogato.
- Mercato degli affitti
- Il 31,9% della popolazione vive in affitto, di cui il 20,1% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sulle locazioni residenziali (481/1995). Gran parte di essa è diritto dispositivo che le parti possono modificare, ma le disposizioni di tutela sono inderogabili.
- Deposito
- Il deposito (vakuus) può essere al massimo di tre mensilità di canone; una clausola per un deposito maggiore è nulla, e non è richiesto alcun conto bloccato dedicato.
- Disdetta e cessazione
- In una locazione a tempo indeterminato, il preavviso dell'inquilino è sempre di un mese; quello del locatore è di sei mesi una volta che la locazione ha superato un anno, altrimenti tre.
- Aumenti del canone
- Il canone è liberamente concordato, ma una modifica in corso di locazione richiede una base concordata, come una clausola di indicizzazione, notificata per iscritto prima della sua entrata in vigore.
- Da sapere
- Una riforma confermata entra in vigore il 1° ottobre 2026: il preavviso del locatore diventa di tre o quattro mesi, si aggiunge un obbligo di restituzione del deposito entro 14 giorni, la notifica di aumento del canone deve dare almeno un mese senza retrodatazione, e il fumo è vietato di default.
- Rischio per il locatore
- Il regime è oggi in gran parte dispositivo, ma la riforma di ottobre 2026 cambia le regole su disdetta, deposito e notifica degli aumenti su cui un locatore fa affidamento.
La Spagna è fortemente orientata alla tutela dell'inquilino: una locazione residenziale ha una durata minima obbligatoria di cinque anni se il locatore è una persona fisica, sette se è una società.
- Mercato degli affitti
- Il 26,3% della popolazione vive in affitto, di cui il 17,6% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sugli affitti urbani (LAU, legge 29/1994), come modificata nel 2019 e nel 2023. Le sue regole sul residenziale sono inderogabili a favore dell'inquilino.
- Deposito
- Il deposito obbligatorio (fianza) corrisponde esattamente a una mensilità di canone per un'abitazione, che il locatore deposita presso la comunità autonoma; qualsiasi garanzia aggiuntiva è limitata a due mensilità di canone.
- Disdetta e cessazione
- La locazione si proroga automaticamente fino al minimo di cinque o sette anni; l'inquilino può recedere dopo sei mesi con un preavviso di trenta giorni, e un locatore persona fisica può recuperare l'abitazione per uso personale dopo il primo anno con un preavviso di due mesi, solo se ciò è previsto nel contratto.
- Aumenti del canone
- Per i contratti a partire dal 26 maggio 2023, una clausola di aggiornamento può fare riferimento solo all'indice IRAV; in una zona di mercato dichiarata tesa, il nuovo canone è limitato dal canone precedente o da un tetto di prezzo di riferimento.
- Da sapere
- Gli aggiornamenti del canone sono legati all'indice IRAV e limitati nelle zone tese, e i costi di gestione e di formalizzazione del contratto ricadono sempre sul locatore.
- Rischio per il locatore
- La durata minima di cinque/sette anni, i limiti al canone nelle zone tese e, in alcune aree, un certificato regionale di abitabilità, vincolano tutti il locatore.
La Slovenia lascia la locazione residenziale di mercato in gran parte all'accordo delle parti: a parte un preavviso minimo di 60 giorni e la forma scritta obbligatoria, canone, deposito cauzionale e motivi aggiuntivi di disdetta sono liberamente negoziati.
- Mercato degli affitti
- Il 25,2% della popolazione vive in affitto, di cui il 6,8% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sull'edilizia abitativa (Stanovanjski zakon, SZ-1); per quanto non regolato dalla legge sull'edilizia abitativa si applica il codice delle obbligazioni (Obligacijski zakonik, OZ).
- Deposito
- La SZ-1 non fissa un tetto di legge per il deposito cauzionale nella locazione di mercato — il limite di tre mensilità si applica solo all'edilizia non profit. Nella prassi i locatori chiedono in genere circa tre mensilità, concordate liberamente con il conduttore.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento senza indicare un motivo, con preavviso scritto di 60 giorni (art. 102 SZ-1). Nella locazione a tempo indeterminato anche il preavviso del locatore è di almeno 60 giorni (art. 112 SZ-1), e questi deve basarsi sui motivi colposi dell'art. 103 o su motivi aggiuntivi espressamente concordati nel contratto, cosa che l'art. 105 consente per le locazioni di mercato.
- Aumenti del canone
- Il canone nella locazione di mercato è liberamente concordato tra le parti; la SZ-1 non prevede per esso alcun indice di legge né un sistema a punti — tale meccanismo si applica solo all'edilizia non profit.
- Da sapere
- L'art. 105 consente a un contratto di locazione di mercato di aggiungere propri motivi di disdetta oltre all'elenco di legge, così un contratto ben redatto offre al locatore più margine di quanto offra la sola legge.
- Rischio per il locatore
- Poiché i termini di preavviso e i motivi dipendono in gran parte dal contratto stesso, un contratto poco dettagliato lascia al locatore solo gli stretti motivi dell'art. 103 e il minimo di legge di 60 giorni.
La Lituania lascia in gran parte la locazione residenziale a canone di mercato all'accordo delle parti, ma vi sovrappone forti tutele imperative per il conduttore: un preavviso minimo di un mese per il conduttore, e lo sfratto solo per via giudiziaria per il locatore.
- Mercato degli affitti
- Il 12,6% della popolazione vive in affitto, di cui il 2,9% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dal Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (Codice Civile, CK), Šeštoji knyga (Libro Sesto), skyrius XXXI "Gyvenamosios patalpos nuoma" (locazione di locali residenziali, artt. 6.576-6.629).
- Deposito
- Il CK non fissa alcun tetto legale per la cauzione (užstatas) in una locazione a canone di mercato — il capitolo tace sull'importo, e la prassi di mercato la mantiene tra una e tre mensilità di canone, liberamente concordate con il conduttore. Il modello di Brokik la restituisce entro 30 giorni dalla fine della locazione, dalla riconsegna dell'immobile e dalla firma del verbale di consegna.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può porre fine a una locazione a tempo determinato o indeterminato in qualsiasi momento senza motivo, con un preavviso scritto di un mese (CK 6.609) — un diritto imperativo che il contratto non può accorciare. Il locatore può porre fine a una locazione a tempo indeterminato solo con un preavviso di sei mesi (CK 6.614); una locazione a tempo determinato solo per colpa del conduttore ai sensi del CK 6.611 (per esempio arretrati di tre mesi o più). Lo scioglimento del contratto e lo sfratto avvengono solo per via giudiziaria.
- Aumenti del canone
- Il canone può essere modificato solo per accordo scritto di entrambe le parti, e non più di una volta ogni dodici mesi; una clausola che consenta al locatore di ricalcolare o aumentare unilateralmente il canone, o di modificarlo più spesso, è nulla (CK 6.583). Il canone non può essere riscosso in anticipo salvo per il primo mese.
- Da sapere
- Registrare la locazione presso il Registrų centras (Nekilnojamojo turto registras) è facoltativo, ma solo una locazione registrata può essere fatta valere nei confronti di terzi (CK 6.478) — un passaggio che un locatore può facilmente saltare e poi rimpiangere.
- Rischio per il locatore
- Poiché lo sfratto avviene solo per via giudiziaria e una locazione a tempo determinato può essere sciolta anticipatamente solo per colpa del conduttore, una locazione poco documentata — senza verbale di consegna, senza prova degli arretrati — lascia al locatore pochissimo margine per agire rapidamente.
La Lettonia ha uno dei regimi di locazione residenziale strutturalmente più rigidi tra quelli seguiti da Brokik: dalla riforma del 2021, ogni contratto deve essere a tempo determinato, punto — non esiste affatto un'opzione a tempo indeterminato, e la forma scritta non è facoltativa.
- Mercato degli affitti
- Il 16,3% della popolazione vive in affitto, di cui il 6,1% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla Dzīvojamo telpu īres likums (Legge sulla locazione di locali residenziali), adottata nel 2021 e in vigore dal 2021-05-01, che ha sostituito la legge del 1993 "Par dzīvojamo telpu īri"; le regole generali sulla locazione del Civillikums (Codice Civile) integrano quanto la legge sull'edilizia non disciplina.
- Deposito
- La drošības nauda (cauzione) non può eccedere due mensilità di canone (12. pants, parte prima); alla fine della locazione, l'eventuale debito contrattuale in essere viene detratto dalla cauzione e il locatore ne informa tempestivamente il conduttore (12. pants, parte seconda), e la cauzione, o la sua parte non utilizzata, è restituita non oltre il giorno in cui l'immobile viene liberato (12. pants, parte quarta).
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può recedere in qualsiasi momento senza motivo con un preavviso scritto di almeno un mese, per locazioni fino a dieci anni (27. pants, parte prima). Il locatore può sciogliere il contratto solo per i motivi tassativi elencati nei 22.-26. pants, con il termine di preavviso fissato dal 27. pants: un mese per i motivi del 23. pants o del 24. pants e per lo scioglimento ai sensi del 25. pants di una locazione fino a un anno, tre mesi per lo scioglimento ai sensi del 25. pants di una locazione da uno a tre anni, e immediato per il motivo del 26. pants; il motivo del 22. pants non prevede un termine di preavviso legale fisso.
- Aumenti del canone
- Il canone può essere modificato durante la durata del contratto solo se il contratto stesso stabilisce in anticipo i principi di modifica (10. pants, parte terza) — senza tale clausola, il locatore non ha alcun diritto di aumentare il canone.
- Da sapere
- Le parti possono registrare volontariamente la locazione nella Zemesgrāmata (Registro fondiario), gratuitamente (35. pants); la registrazione vincola un futuro acquirente dell'immobile e, ove concordato, consente l'esecuzione accelerata e non contestata dell'obbligo del conduttore di liberare l'immobile — una tutela per il locatore forte e a basso costo a cui la maggior parte dei proprietari transfrontalieri non pensa mai di ricorrere.
- Rischio per il locatore
- Non esiste un'opzione di riserva a tempo indeterminato: ogni contratto ha una data di scadenza fissa, e il meccanismo di modifica del canone deve essere scritto nel contratto fin dal primo giorno — se si omette quella clausola, il canone resta congelato per tutta la durata del contratto, indipendentemente dall'inflazione.
La Slovacchia adotta due regimi di locazione paralleli e lascia al proprietario la scelta tra i due: un regime predefinito fortemente favorevole all'inquilino ai sensi del Codice civile, e un regime autonomo a breve termine più favorevole al proprietario ai sensi della zákon č. 98/2014, che disattiva la maggior parte di quella tutela — a condizione che il proprietario rispetti i suoi requisiti.
- Mercato degli affitti
- Il 6,9% della popolazione vive in affitto, di cui il 4,1% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinato dall'Občiansky zákonník (Codice civile, zákon č. 40/1964 Zb.), §685 e seguenti per il regime predefinito di locazione abitativa, e dalla zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu per il regime a breve termine che il modello di Brokik utilizza per impostazione predefinita.
- Deposito
- Ai sensi della zákon 98/2014, il deposito cauzionale (peňažná zábezpeka) è limitato per legge a tre volte il canone mensile più le spese accessorie (§5) — un tetto rigido, non una linea guida negoziabile. Se il proprietario attinge al deposito durante la locazione, l'inquilino deve reintegrarlo entro un mese dalla richiesta scritta; il proprietario restituisce l'eventuale saldo residuo entro un mese dalla riconsegna dell'appartamento.
- Disdetta e cessazione
- Ai sensi della 98/2014, il preavviso standard del proprietario è di un mese, ridotto a soli 15 giorni per violazioni gravi come morosità di canone o spese superiore a due mesi o danni intenzionali — ma si estende a un minimo di due mesi se il proprietario ha omesso la registrazione fiscale. Gli inquilini possono recedere con un mese di preavviso standard, o 15 giorni se l'appartamento diventa effettivamente inabitabile. Il regime del Codice civile, come soluzione di ripiego, richiede invece un elenco chiuso di motivi di legge, un preavviso di 3 mesi e, in molti casi, un alloggio sostitutivo per l'inquilino prima che la locazione possa effettivamente terminare.
- Aumenti del canone
- Un aumento unilaterale del canone ai sensi della 98/2014 è consentito solo per seguire l'inflazione media annua prevista o un aumento dei costi dei servizi legati all'appartamento — mai come adeguamento discrezionale al mercato. Qualsiasi modifica più consistente richiede l'accordo di entrambe le parti.
- Da sapere
- Il regime 98/2014 è l'unico dei due che consente a un proprietario di evitare completamente l'obbligo di alloggio sostitutivo del Codice civile (bytová náhrada) in caso di recesso — ma solo se il contratto è scritto, il proprietario è registrato presso l'autorità fiscale e l'inquilino firma una dichiarazione di presa visione del regime 98/2014; se anche una sola di queste tre condizioni manca, il contratto ricade silenziosamente sotto il Codice civile.
- Rischio per il locatore
- Poiché le tre condizioni di validità della 98/2014 sono facili da trascurare, un contratto slovacco poco documentato — non scritto, non registrato o privo della presa visione dell'inquilino — perde silenziosamente i preavvisi favorevoli al proprietario e acquisisce invece l'obbligo di alloggio sostitutivo del Codice civile, proprio quando il proprietario ha più bisogno del percorso più rapido.
La legge ceca sulla locazione abitativa è semi-imperativa e favorisce fortemente l'inquilino per impostazione predefinita — la maggior parte delle regole a tutela dell'inquilino semplicemente non può essere derogata per contratto — ma il proprietario mantiene comunque un insieme praticabile e chiuso di motivi di recesso e un vero percorso di recesso senza preavviso per morosità gravi.
- Mercato degli affitti
- Il 25,3% della popolazione vive in affitto, di cui il 19% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinato dalla zákon č. 89/2012 Sb. (Codice civile del 2012), le disposizioni sulla locazione abitativa agli §2235–2301 (Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu), in vigore dal 1°.1.2014 e da ultimo modificate in modo sostanziale dalla zákon č. 163/2020 Sb.
- Deposito
- Il deposito cauzionale (jistota) ed eventuali penali contrattuali sono limitati insieme, per legge, a tre volte il canone mensile (§2254 comma 1) — un tetto combinato, non tre volte ciascuno separatamente. In modo unico tra i mercati di Brokik, il deposito matura interessi legali a favore dell'inquilino durante la sua custodia, calcolati dalla data del versamento.
- Disdetta e cessazione
- Un proprietario può recedere solo con un preavviso di 3 mesi, e solo per uno di un elenco chiuso di motivi ai sensi dell'§2288 — violazione grave, condanna penale contro il proprietario o un residente, demolizione/ricostruzione o (solo per locazioni a tempo indeterminato) reale necessità di uso personale. Il preavviso deve indicare il motivo e includere un'informativa legale sul diritto dell'inquilino di contestarlo in tribunale, altrimenti è del tutto nullo. Per violazioni gravi e persistenti — più comunemente morosità di canone o utenze di tre mesi o più — il proprietario può recedere senza alcun preavviso ai sensi dell'§2291, ma solo dopo aver prima formalmente diffidato l'inquilino.
- Aumenti del canone
- In assenza di un meccanismo di indicizzazione contrattuale, un aumento unilaterale del canone ai sensi dell'§2249 è limitato al 20% nell'arco dei tre anni precedenti complessivamente e non può mai superare il canone locale comparabile in vigore; il nuovo canone entra in vigore solo dal terzo mese solare successivo alla consegna della proposta.
- Da sapere
- Una locazione a tempo determinato si rinnova automaticamente ai sensi dell'§2285 se l'inquilino continua a usare l'appartamento per tre mesi dopo la scadenza del termine e il proprietario non si oppone per iscritto — ma il proprietario può escludere in anticipo questo rinnovo automatico, una leva reale e utilizzabile per chiunque voglia che una locazione a tempo determinato termini effettivamente alla data indicata.
- Rischio per il locatore
- Un recesso ceco è del tutto nullo — non solo viziato — se omette l'informativa legale sul diritto dell'inquilino di opporsi e rivolgersi al tribunale (§2286 comma 2); questa singola mancanza procedurale è il motivo più comune per cui un recesso altrimenti valido di un proprietario decade.
L'Argentina è il primo mercato non europeo di Brokik — e uno dei più deregolamentati: dopo la riforma del DNU 70/2023, consolidata a livello legislativo dalla Ley Bases del 2024, canone, deposito, valuta, durata e indicizzazione sono quasi interamente rimessi all'accordo tra proprietario e inquilino.
- Mercato degli affitti
- Il 37% delle famiglie vive in affitto (privato e sociale insieme).
- Quadro normativo
- Disciplinato dal Código Civil y Comercial (CCyC), artt. 1187–1226, nella versione risultante dal Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 e consolidata a livello di legge dalla Ley Bases (ley 27.742, luglio 2024); la precedente legge sulla locazione 27.551 è abrogata e non si applica ai contratti stipulati a partire dal 29 dicembre 2023.
- Deposito
- Il deposito cauzionale (depósito en garantía) non ha alcun tetto legale dopo il DNU — la prassi di mercato prevede da una a due mensilità, in ARS, USD o UVA a scelta delle parti.
- Disdetta e cessazione
- L'inquilino può recedere dalla locazione in qualsiasi momento pagando un'indennità forfettaria pari al 10% delle rate del canone residue tra il preavviso e la data di scadenza contrattuale (art. 1221 CCyC); il proprietario può recedere solo per inadempimento dell'inquilino — mancato pagamento, uso improprio o violazione di obblighi (art. 1219).
- Aumenti del canone
- Il canone e il suo meccanismo di aggiornamento sono interamente liberi: le parti scelgono qualsiasi indice (IPC, ICL, CER, UVA, RIPTE, CAC o altro) e qualsiasi frequenza, senza alcun tetto legale né parametro obbligatorio.
- Da sapere
- La valuta del contratto è del tutto libera — ARS, USD o UVA, indicata espressamente nel contratto — e l'Argentina è l'unico mercato di Brokik privo di qualsiasi obbligo di attestato energetico per la locazione, sia a livello federale sia (salvo rare eccezioni provinciali limitate alle compravendite) a livello locale.
- Rischio per il locatore
- Poiché il proprietario può porre fine alla locazione solo per inadempimento dell'inquilino, mentre l'inquilino può recedere in qualsiasi momento pagando un'indennità modesta e limitata, la tutela pratica del proprietario si fonda quasi interamente sulla documentazione — un verbale di consegna firmato e una prova chiara della morosità — piuttosto che su un diritto di recesso senza motivo.
La Croazia combina uno dei tassi di proprietà immobiliare più alti dell'UE con una nicchia di locazione in rapida crescita concentrata a Zagabria e sulla costa, disciplinata da una normativa a tutela dell'inquilino che tuttavia lascia il deposito stesso non regolamentato.
- Mercato degli affitti
- Il 9% delle famiglie vive in affitto (privato e sociale insieme).
- Quadro normativo
- Disciplinato dallo Zakon o najmu stanova (legge sulla locazione abitativa); un contratto scritto è obbligatorio (čl. 4 st. 2) e la locazione deve essere registrata presso l'ente locale di autogoverno (JLS) e l'amministrazione fiscale (Porezna uprava) (čl. 26); la registrazione ai fini dell'imposta sui redditi da locazione presso la Porezna uprava deve invece avvenire separatamente entro 8 giorni dalla prima riscossione del canone.
- Deposito
- Il deposito (polog) non ha alcun tetto legale — la legge tace al riguardo — quindi l'importo è liberamente concordato tra proprietario e inquilino; la prassi di mercato a Zagabria è di una o due mensilità.
- Disdetta e cessazione
- L'inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento, senza fornire un motivo, con un preavviso di tre mesi (čl. 23). Le possibilità del proprietario sono più limitate: in caso di colpa dell'inquilino — ad esempio la morosità — il proprietario deve prima inviare una diffida scritta di 30 giorni (opomena) e solo successivamente può recedere con un preavviso di tre mesi (čl. 19, čl. 22); se invece il proprietario desidera trasferirsi personalmente nell'appartamento, è richiesto un preavviso più lungo di sei mesi e l'obbligo di fornire all'inquilino un alloggio sostitutivo adeguato (čl. 21).
- Aumenti del canone
- Il canone è bloccato per i primi 12 mesi del contratto; ogni successivo aumento è limitato al 20% oltre il canone medio comparabile di libero mercato per abitazioni simili nello stesso comune o contea (čl. 10).
- Da sapere
- L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio per ogni annuncio di locazione ai sensi dello Zakon o gradnji (legge sulle costruzioni, čl. 171), con sanzioni di 1.000-2.000 EUR per la locazione senza attestato — ma non esiste alcun protocollo di consegna previsto dalla legge; un primopredajni zapisnik scritto è prassi di mercato, non un obbligo legale.
- Rischio per il locatore
- Poiché il recesso per giusta causa richiede una diffida documentata di 30 giorni (opomena) e il deposito non è regolamentato, la tutela pratica del proprietario si fonda su un contratto scritto chiaro, un protocollo di consegna volontario e una registrazione tempestiva — non su alcun diritto di recesso senza motivo.
Il Texas è la giurisdizione statunitense di riferimento per Brokik — uno dei regimi più favorevoli ai locatori del paese, senza tetto legale sul deposito cauzionale e senza controllo dei canoni, bilanciato da un breve elenco di obblighi informativi federali.
- Mercato degli affitti
- Il 34,9% delle famiglie vive in affitto (privato e sociale insieme).
- Quadro normativo
- Disciplinato dal Texas Property Code, Title 8 "Landlord and Tenant" (Chapter 92, Residential Tenancies; Chapter 24, procedura di forcible-entry/sfratto); non esiste una legge federale sulla locazione abitativa, quindi ogni altro stato USA applica un proprio regime, diverso.
- Deposito
- Nessun tetto legale sul deposito cauzionale (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — locatore e inquilino stabiliscono l'importo per accordo, con una mensilità come prassi di mercato comune.
- Disdetta e cessazione
- Un contratto a termine si conclude semplicemente alla data indicata; una volta che la locazione diventa mensile, entrambe le parti possono recedere con un preavviso scritto di almeno 30 giorni, senza necessità di motivo (Tex. Prop. Code § 91.001) — lo sfratto richiede sempre un provvedimento del tribunale, mai un'azione autonoma.
- Aumenti del canone
- Il Texas non prevede alcun controllo dei canoni — la legge statale impedisce a città e contee di imporre tetti al canone (Tex. Local Gov. Code § 214.902) — quindi gli aumenti del canone sono stabiliti interamente per accordo di mercato tra le parti.
- Da sapere
- È il diritto federale, non quello del Texas, a imporre i due obblighi informativi che ogni locatore statunitense dovrebbe conoscere: una Lead Warning Statement per ogni immobile costruito prima del 1978 (42 U.S.C. § 4852d) e la tutela del Fair Housing Act contro la discriminazione su sette motivi, incluso l'obbligo di accogliere animali di assistenza e da servizio anche in presenza di una politica no-pets.
- Rischio per il locatore
- Poiché il Texas non pone limiti né al deposito né al canone, e la disdetta di una locazione mensile non richiede motivo, la reale esposizione del locatore risiede negli obblighi informativi federali e nel rigido termine di 30 giorni per la restituzione del deposito — la mancata osservanza di uno dei due comporta danni previsti dalla legge oltre alle spese legali dell'inquilino.
Il New South Wales è la giurisdizione australiana di riferimento di Brokik — un regime fortemente orientato alla tutela dell'inquilino, costruito attorno a un modulo standard governativo obbligatorio e a una cauzione depositata presso lo stato, bilanciato dall'assenza di un tetto legale all'importo del canone stesso.
- Mercato degli affitti
- Il 30,6% delle famiglie vive in affitto (privato e sociale insieme).
- Quadro normativo
- Disciplinato dal Residential Tenancies Act 2010 (NSW) e dal Residential Tenancies Regulation 2019 (NSW); non esiste una legge federale sulla locazione abitativa, quindi ogni altro stato e territorio australiano applica un proprio regime, diverso, e un proprio modulo standard governativo.
- Deposito
- Limitata a 4 settimane di canone per ogni locazione, ammobiliata o meno (s.159) — e non resta mai al proprietario: deve essere depositata presso Rental Bonds Online (RBO), l'ente cauzioni del NSW, entro 10 giorni lavorativi (s.162), senza generare interessi per nessuna delle parti.
- Disdetta e cessazione
- Le disdette senza motivo sono vietate dal 19 maggio 2025 — il proprietario deve avere un motivo previsto dalla legge e un preavviso di almeno 90 giorni (senza inadempimento) o 14 giorni (in caso di inadempimento); un inquilino con locazione a tempo indeterminato può recedere in qualsiasi momento con 21 giorni di preavviso, senza bisogno di motivazione. Lo sfratto richiede sempre un provvedimento del tribunale — l'autotutela è illegale.
- Aumenti del canone
- Il canone può aumentare al massimo una volta ogni 12 mesi, con un preavviso scritto di almeno 60 giorni che indichi un nuovo importo preciso — una formula vaga è invalida. Non esiste un tetto percentuale, ma l'inquilino può chiedere al NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT) di dichiarare eccessivo un aumento entro 30 giorni.
- Da sapere
- Il verbale di consegna (condition report) è un allegato obbligatorio, non un gesto di cortesia — il proprietario deve consegnare all'inquilino due copie (o una copia elettronica) prima o al momento della firma, documentando l'immobile stanza per stanza; diventa la prova decisiva in caso di controversia sulla cauzione al termine della locazione.
- Rischio per il locatore
- Poiché la cauzione, i termini di preavviso e lo stesso modulo standard sono tutti fissati per legge nel NSW, l'esposizione reale del proprietario risiede negli obblighi di comunicazione dei fatti materiali (alluvioni, incendi boschivi, registro dell'amianto, precedenti reati violenti e altro) e nel termine di 10 giorni lavorativi per il deposito della cauzione — mancare uno dei due fa ricadere le conseguenze sul proprietario, non sull'inquilino.
Singapore non ha una legge sulla locazione residenziale — la locazione segue il diritto contrattuale ordinario, il common law e la normativa generale sulla proprietà, rendendo il modello di Brokik a 61 clausole eccezionalmente determinante per la tutela sia dell'inquilino sia del locatore.
- Mercato degli affitti
- Il 9,2% delle famiglie vive in affitto (privato e sociale insieme).
- Quadro normativo
- Disciplinato dal common law insieme al Civil Law Act 1909 e al Conveyancing and Law of Property Act 1886; non esiste alcun «Residential Tenancies Act». Il modello di Brokik copre gli immobili residenziali privati (regolati dall'URA); l'edilizia pubblica HDB rientra in un regime di approvazione separato ed è esclusa dall'ambito di applicazione.
- Deposito
- Nessun tetto legale — la prassi di mercato è 1 mensilità di canone per ogni anno del contratto, trattenuta direttamente dal locatore (nessun sistema di deposito governativo). Le controversie sono decise dai Small Claims Tribunals (SCT), che dal 2023 gestiscono richieste abitative fino a 20.000 S$ (30.000 S$ con il consenso delle parti).
- Disdetta e cessazione
- Non esistono termini di disdetta previsti dalla legge — tutto è regolato dal contratto. Le locazioni a tempo determinato (in genere 12 o 24 mesi) scadono semplicemente; una «clausola diplomatica» tipica del mercato consente a molti inquilini stranieri di recedere anticipatamente dopo 12 mesi con un preavviso di 2 mesi.
- Aumenti del canone
- Nessun controllo dei canoni di alcun tipo — Singapore non ne prevede, e gli aumenti avvengono liberamente al rinnovo, stabiliti interamente dalla trattativa di mercato tra le parti.
- Da sapere
- Ogni contratto di locazione è soggetto a un'imposta di bollo dello 0,4% sul canone totale, da versare all'IRAS entro 14 giorni dalla firma (30 giorni se firmato all'estero) — il costo ricade di norma sull'inquilino, e un contratto non bollato non è ammissibile come prova in tribunale finché l'imposta non viene pagata.
- Rischio per il locatore
- Poiché Singapore non prevede termini di disdetta né un tetto ai canoni stabiliti per legge, l'esposizione reale del locatore risiede in due obblighi sanzionati penalmente: verificare lo status migratorio di ogni inquilino straniero prima del trasferimento (ospitare un irregolare comporta il rischio da 6 mesi a 2 anni di reclusione) e non affittare mai un'unità privata per meno di 3 mesi (multe fino a 200.000 S$).
Il Sudafrica ha una legge nazionale dedicata alla locazione, il Rental Housing Act, affiancata da norme di tutela dei consumatori per gli inquilini individuali — un'unica legge per tutto il paese, non un mosaico provinciale.
- Mercato degli affitti
- Il 25,1% delle famiglie vive in affitto (privato e sociale insieme).
- Quadro normativo
- Disciplinato dal Rental Housing Act 50 of 1999 (RHA), dal Consumer Protection Act 68 of 2008 (CPA) per gli inquilini persone fisiche, e dal diritto consuetudinario romano-olandese. Le province gestiscono i Rental Housing Tribunals per le controversie, ma non stabiliscono proprie regole di locazione.
- Deposito
- Nessun tetto legale — la prassi di mercato è 1-2 mensilità di canone — ma il proprietario deve investirla su un conto fruttifero e corrispondere all'inquilino interessi almeno pari al tasso di risparmio del conto (RHA s.5(3)(d)), con prova scritta su richiesta.
- Disdetta e cessazione
- Per gli inquilini individuali, il CPA limita la durata determinata a 24 mesi e consente all'inquilino di recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 20 giorni lavorativi, salvo un ragionevole addebito per recesso anticipato. Lo sfratto avviene solo per via giudiziaria ai sensi del Prevention of Illegal Eviction Act.
- Aumenti del canone
- Nessun controllo dei canoni di alcun tipo — gli aumenti seguono una clausola di adeguamento scritta concordata nel contratto, tipicamente intorno all'8% annuo; un aumento irragionevolmente elevato può comunque essere contestato come pratica sleale dinanzi al Rental Housing Tribunal.
- Da sapere
- Un'ispezione congiunta è obbligatoria sia all'ingresso sia all'uscita (RHA s.5(3)). Se l'ispezione di uscita viene omessa, il proprietario perde il diritto a qualsiasi trattenuta e deve rimborsare l'intera cauzione più gli interessi — una sanzione più severa di qualsiasi altro mercato supportato da Brokik.
- Rischio per il locatore
- Lo sfratto richiede un provvedimento del tribunale ai sensi del Prevention of Illegal Eviction Act — un proprietario che cambia le serrature, rimuove i beni o interrompe le utenze per costringere un inquilino ad andarsene commette uno sfratto illegittimo, indipendentemente dagli arretrati dovuti.
Questa panoramica ha uno scopo puramente orientativo generale ed è stata elaborata a partire dai modelli di contratto di locazione per singolo paese di Brokik e da ricerche di mercato. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce il testo vigente della normativa sulla locazione di ciascun paese, che cambia nel tempo e può variare a livello regionale. Dove una regola differisce a livello regionale o è destinata a cambiare, ciò è segnalato nel profilo.
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