Regole di locazione a confronto
Affittare: come cambiano le regole, paese per paese
Il deposito cauzionale, i termini di disdetta, gli aumenti del canone e la forma del contratto funzionano in modo diverso in ognuno dei mercati coperti da Brokik. Ecco come si confrontano quindici regimi di locazione — e cosa significa ciascuno per un locatore o un property manager.15 paesi, 15 sistemi di regole
Non esiste un unico modo di affittare un appartamento. Affittare in Germania segue regole molto diverse rispetto ad affittare in Polonia; il deposito cauzionale richiedibile nei Paesi Bassi è limitato a un livello molto più basso che in Norvegia; e un contratto a tempo determinato, prassi corrente in Finlandia, è in gran parte vietato sul mercato olandese. Brokik costruisce ogni paese sulla propria normativa in materia di locazioni, quindi questo confronto è distillato dai modelli contrattuali e dalle analisi legali alla base del prodotto. Usalo per valutare l'affitto in Germania rispetto alla Polonia, per capire le regole per affittare un appartamento nei Paesi Bassi, o per scoprire cosa significa davvero un deposito cauzionale in Svizzera — e poi gestisci tutto in un unico posto.
Le regole di locazione in breveMassimali del deposito cauzionale, termini di disdetta, meccanismi di aumento del canone e forma contrattuale richiesta nei quindici mercati oggi coperti da Brokik.
| Paese | Deposito | Disdetta | Aumenti del canone | Contratto | Inquilini |
|---|---|---|---|---|---|
| Fino a 12 mensilità di canone | Locatore: solo motivi previsti dalla legge | Regolati dalla legge sulla tutela degli inquilini | Scritto; notarile per il najem okazjonalny | 12,9% (4,8% a canone di mercato) | |
| Soggetto a un tetto massimo, custodito separatamente | Il locatore necessita di un motivo legittimo | Canone di riferimento; Mietpreisbremse nelle aree ad alta tensione abitativa | Scritto, a tempo indeterminato | 52,8% (46,8% a canone di mercato) | |
| Tutelato in uno schema governativo | A tempo indeterminato fin dall'inizio; il locatore necessita di un motivo ex Section 8 | Una volta l'anno, tramite disdetta Section 13 | Assured (periodic) tenancy | 35% | |
| 3 mensilità + fino a 3 mensilità anticipate | Conduttore 3 mesi; locatore limitato | Indice annuale dei prezzi netti | Modello standard autorizzato | 39,1% (38,9% a canone di mercato) | |
| Fino a 3 mensilità di canone | Conduttore 6 mesi; locatore solo alla scadenza | ISTAT annuale (escluso con la cedolare secca) | Registrato; 4+4 o 3+2 | 24,1% (16% a canone di mercato) | |
| 1 mese (2 per l'arredato; nessuno per il bail mobilité) | Conduttore 3 mesi; locatore 6 mesi | IRL annuale (congelato per classe energetica F/G) | Modello statale obbligatorio | 38,8% (16,9% a canone di mercato) | |
| Fino a 6 mensilità, su conto vincolato | 3 mesi (a tempo indeterminato) | Indice dei prezzi al consumo annuale | Scritto; durata minima di 3 anni | 21,2% (19,3% a canone di mercato) | |
| Fiandre 3 / Bruxelles 2 / Vallonia 2 mensilità | Conduttore 3 mesi; locatore 6 mesi | Indice salute annuale | Scritto, registrato; 9 anni di default | 29,7% (20,5% a canone di mercato) | |
| Fino a 3 mensilità, fruttifero di interessi | 3 mesi (durata indeterminata) | Per accordo, entro i limiti di legge | Scritto | 20,7% (8,1% a canone di mercato) | |
| Fino a 2 volte il canone nudo | Forte tutela di legge | Aumento annuale regolamentato | Scritto; a tempo indeterminato di default | 31,2% (5,3% a canone di mercato) | |
| Nessun tetto di legge (di norma 3-6 mensilità) | Locatore: elenco tassativo di legge | Tetto legato all'indice dei prezzi al consumo (regole 2026) | Scritto; durata secondo il regime applicabile | 45,5% (30,7% a canone di mercato) | |
| Fino a 3 mensilità, su conto bloccato | 3 mesi; modulo ufficiale obbligatorio | Tasso ipotecario di riferimento + costi | Scritto; modulo cantonale dove richiesto | 58% (52,4% a canone di mercato) | |
| Fino a 3 mensilità di canone | Conduttore 1 mese; locatore 3-6 mesi | Su base concordata (ad es. indice) | Scritto; riforma da ottobre 2026 | 31,9% (20,1% a canone di mercato) | |
| 1 mese (fianza) | Durata minima 5/7 anni | Indice IRAV; limitato nelle zone tese | Scritto; minimo 5/7 anni | 26,3% (17,6% a canone di mercato) | |
| Liberamente concordato (prassi di mercato ca. 3 mensilità) | Conduttore 60 giorni; locatore 60 giorni + un motivo | Liberamente negoziabile, nessun tetto di legge | Scritto; locazione ai sensi della SZ-1 | 25,2% (6,8% a canone di mercato) |
Come funziona l'affitto in ogni paeseUn breve profilo della cultura della locazione, della normativa applicabile e dei dettagli che più spesso sorprendono un locatore che opera oltre confine.
La Polonia è il mercato di origine di Brokik e il suo più grande. La locazione residenziale a lungo termine è plasmata da una forte tutela di legge dell'inquilino, accanto a varianti più favorevoli al locatore come la locazione occasionale (najem okazjonalny).
- Mercato degli affitti
- Il 12,9% della popolazione vive in affitto, di cui il 4,8% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sulla tutela dei diritti degli inquilini (ustawa o ochronie praw lokatorów) e dal Codice civile. Il locatore può disdire una locazione residenziale in corso solo per i motivi previsti dall'art. 11 della legge.
- Deposito
- Il deposito cauzionale (kaucja) è limitato dalla legge fino a dodici mensilità di canone ed è regolato dopo la fine della locazione e la firma del verbale di riconsegna.
- Disdetta e cessazione
- La disdetta ordinaria da parte del locatore è limitata ai motivi e alle forme previsti dalla legge; le locazioni a tempo indeterminato in corso godono di una forte tutela.
- Aumenti del canone
- Gli aumenti del canone sono regolati dalla legge sulla tutela degli inquilini, che limita la frequenza e la base su cui il locatore può aumentare il canone.
- Da sapere
- La locazione occasionale (najem okazjonalny) permette al proprietario di allegare una dichiarazione notarile di sottomissione volontaria all'esecuzione forzata, rendendo molto più rapido il recupero dell'appartamento — uno strumento favorevole al locatore, specifico della Polonia.
- Rischio per il locatore
- Al di fuori del regime della locazione occasionale, sfrattare un inquilino tutelato è un processo lento; scegliere il tipo di contratto giusto fin dall'inizio è determinante.
La Germania è un mercato della locazione ampio e maturo, dove la maggior parte delle persone affitta a lungo termine e i contratti a tempo indeterminato sono la norma. La tutela dell'inquilino è tra le più forti in Europa.
- Mercato degli affitti
- Il 52,8% della popolazione vive in affitto, di cui il 46,8% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Le locazioni residenziali sono disciplinate dal Codice civile (BGB). La disdetta da parte del locatore richiede un motivo legittimo previsto dalla legge, come il fabbisogno abitativo personale del proprietario (Eigenbedarf).
- Deposito
- Un deposito cauzionale (Kaution) è prassi consolidata; la legge tedesca ne fissa un tetto massimo e impone che sia custodito separatamente dal patrimonio del locatore.
- Disdetta e cessazione
- I termini di disdetta e i motivi per la disdetta da parte del locatore sono fissati dalla legge; gli inquilini godono di un'ampia tutela contro la disdetta.
- Aumenti del canone
- Gli aumenti del canone in corso seguono un meccanismo locale di canone di riferimento. Nelle aree designate ad alta domanda, la Mietpreisbremse limita il canone applicabile a una nuova locazione.
- Da sapere
- La Mietpreisbremse (freno ai canoni) limita il canone iniziale nelle nuove locazioni sui mercati abitativi tesi — una caratteristica emblematica del sistema tedesco.
- Rischio per il locatore
- L'elevata tutela dell'inquilino e i rigorosi requisiti formali, sia per gli aumenti del canone sia per la disdetta, lasciano poco margine di errore.
Dall'entrata in vigore del Renters' Rights Act 2025 (in vigore dal 1° maggio 2026), la assured periodic tenancy è l'unica forma di locazione privata in Inghilterra; sono stati aboliti sia i contratti a tempo determinato sia lo sfratto senza motivo (Section 21).
- Mercato degli affitti
- Il 35% delle famiglie vive in affitto (privato e sociale insieme).
- Quadro normativo
- Le locazioni residenziali private si basano ora sulla assured periodic tenancy ai sensi dello Housing Act 1988, come modificato dal Renters' Rights Act 2025.
- Deposito
- Il deposito cauzionale deve essere depositato in uno schema di tutela sostenuto dal governo; il mancato rispetto di questo obbligo espone il locatore a sanzioni di legge e può bloccare alcuni tipi di disdetta.
- Disdetta e cessazione
- Non esiste più una durata determinata — la locazione è a tempo indeterminato fin dall'inizio. Lo sfratto senza motivo (Section 21) è stato abolito, quindi il locatore può porre fine al contratto solo sulla base di uno dei motivi previsti dalla Section 8; il conduttore può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di due mesi.
- Aumenti del canone
- Il canone può ora essere aumentato solo una volta l'anno, tramite la procedura di legge della Section 13; le clausole di revisione del canone pattuite nel contratto sono nulle.
- Da sapere
- La tutela obbligatoria del deposito è il dettaglio su cui inciampano i locatori che operano oltre confine: il deposito deve trovarsi in uno schema approvato, non sul conto del locatore.
- Rischio per il locatore
- La mancata osservanza della tutela del deposito comporta sanzioni finanziarie concrete e indebolisce la posizione del locatore in una controversia.
La locazione danese è orientata alla tutela dell'inquilino, con canoni regolamentati in alcuni comuni e liberi in altri, e un modello di contratto standard autorizzato ampiamente utilizzato.
- Mercato degli affitti
- Il 39,1% della popolazione vive in affitto, di cui il 38,9% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla Lejeloven (ricodificata nel 2022). Le clausole che pongono l'inquilino in una posizione peggiore rispetto alla legge, se collocate al di fuori della sezione delle condizioni speciali, sono nulle.
- Deposito
- Il deposito cauzionale può essere al massimo di tre mensilità di canone, e anche l'eventuale canone anticipato può essere al massimo di tre mensilità.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può disdire con un preavviso di tre mesi; il diritto di disdetta del locatore è limitato ai motivi di legge, con un preavviso di almeno un anno per uso personale.
- Aumenti del canone
- Il canone viene adeguato una volta l'anno in linea con l'indice dei prezzi netti (Statistics Denmark), indicato nel contratto con il relativo mese base e indice.
- Da sapere
- Un locatore che affitta più di un immobile deve consegnare il verbale di ingresso e di uscita entro due settimane. Il mancato rispetto del termine gli fa perdere il diritto al risarcimento per il ripristino dello stato dell'immobile — ma non altri diritti, come i canoni arretrati — salvo che il conduttore abbia agito in modo fraudolento.
- Rischio per il locatore
- Il modello autorizzato e il termine per il verbale di ingresso sono insidie formali; il loro mancato rispetto può far cadere completamente le pretese sul deposito.
La locazione residenziale italiana si articola principalmente su due regimi: i contratti a canone libero 4+4 e i contratti a canone concordato 3+2, che scambiano un canone limitato con agevolazioni fiscali.
- Mercato degli affitti
- Il 24,1% della popolazione vive in affitto, di cui il 16% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge 431/1998, dal Codice civile e dalla legge 392/1978. Ogni contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni.
- Deposito
- Il deposito cauzionale non può eccedere le tre mensilità di canone ai sensi dell'art. 11 della legge 392/1978.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con un preavviso di sei mesi; il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi previsti dalla legge, con un preavviso di sei mesi e un motivo dichiarato, a pena di nullità.
- Aumenti del canone
- Il canone viene aggiornato annualmente in base all'indice ISTAT dei prezzi al consumo, ove concordato; nel regime della cedolare secca l'aggiornamento ISTAT è vietato.
- Da sapere
- La cedolare secca è un'imposta sostitutiva a tasso fisso (21%, o 10% per il canone concordato) che esenta inoltre il contratto da imposta di registro e di bollo — ma il canone deve allora essere pagato con mezzi tracciabili, ed è escluso il pagamento in contanti.
- Rischio per il locatore
- La registrazione entro trenta giorni e la tracciabilità dei pagamenti del canone sono obblighi di conformità imprescindibili; le fasce del canone concordato sono iper-locali.
La Francia impone un modello contrattuale ufficiale per la locazione della residenza principale, tutela fortemente l'inquilino e limita i livelli di canone in un elenco crescente di città con mercato teso.
- Mercato degli affitti
- Il 38,8% della popolazione vive in affitto, di cui il 16,9% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sulla locazione del 1989 e dai relativi decreti. Dal 2015 ogni locazione della residenza principale deve utilizzare il modello contrattuale ufficiale statale.
- Deposito
- Il deposito cauzionale è limitato a un mese di canone per la locazione non ammobiliata (due mesi per l'ammobiliata); il bail mobilité non ammette alcun deposito.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore dà disdetta con un preavviso di tre mesi (un mese in zona a mercato teso); il locatore può dare disdetta solo alla scadenza, con un preavviso di sei mesi e un motivo legittimo e grave.
- Aumenti del canone
- Il canone è rivisto una volta l'anno in base all'indice di riferimento dei canoni (IRL), ove il contratto lo preveda — ma nessun aumento o indicizzazione si applica finché l'immobile ha classe energetica F o G.
- Da sapere
- Il canone è congelato per le abitazioni energeticamente inefficienti di classe F/G fino al loro miglioramento, e l'encadrement des loyers limita il livello stesso del canone nelle città designate; la restituzione tardiva del deposito comporta una penale del 10%-per-month.
- Rischio per il locatore
- L'uso del modello ufficiale, il rispetto dei limiti al canone e il congelamento legato alla classe energetica sono tutti obbligatori, con sanzioni in caso di errata applicazione dei limiti al canone.
Il diritto della locazione norvegese è inderogabile a favore dell'inquilino: una locazione residenziale a tempo determinato deve normalmente avere una durata di almeno tre anni, e qualsiasi durata inferiore priva di una valida eccezione diventa silenziosamente a tempo indeterminato.
- Mercato degli affitti
- Il 21,2% della popolazione vive in affitto, di cui il 19,3% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla husleieloven. Una clausola meno favorevole all'inquilino rispetto alla legge è semplicemente nulla.
- Deposito
- Il deposito cauzionale può essere al massimo di sei mensilità di canone e deve trovarsi su un conto deposito separato (depositumskonto) intestato all'inquilino; gli interessi maturano a favore dell'inquilino e nessuna delle parti può disporne durante la locazione.
- Disdetta e cessazione
- Una locazione a tempo indeterminato prevede un preavviso di tre mesi con effetto alla fine di un mese di calendario; una singola stanza con accesso condiviso all'abitazione del locatore prevede un mese.
- Aumenti del canone
- Ciascuna delle parti può adeguare il canone una volta l'anno in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo, a distanza di almeno dodici mesi e con un preavviso scritto di un mese; l'allineamento al canone di mercato corrente è possibile solo dopo due anni e mezzo.
- Da sapere
- La legge riconosce all'inquilino il diritto di tenere animali domestici per un valido motivo nonostante un divieto, e il conto deposito vincolato fa sì che il deposito non passi mai nelle mani del locatore; non può essere addebitata alcuna spesa oltre a canone, deposito e garanzia.
- Rischio per il locatore
- Il deposito di sei mensilità deve essere vincolato su conto anziché trattenuto dal locatore, e una durata determinata breve redatta in modo scorretto si trasforma silenziosamente in una locazione a tempo indeterminato.
Il Belgio ha regionalizzato il diritto della locazione nel 2014, per cui le regole differiscono tra la Regione fiamminga, quella di Bruxelles e quella vallona; la locazione residenziale di default dura nove anni secondo una struttura 3/6/9.
- Mercato degli affitti
- Il 29,7% della popolazione vive in affitto, di cui il 20,5% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dai decreti regionali sull'abitazione (Fiandre 2018, Codice dell'abitazione di Bruxelles, Vallonia 2018) oltre che dal Codice civile, applicati in base all'ubicazione dell'immobile.
- Deposito
- Il tetto massimo del deposito dipende dalla regione: fino a tre mensilità nelle Fiandre, due mensilità a Bruxelles (riforma del 1° novembre 2024) e due mensilità in Vallonia (dal 1° giugno 2023), custodito su un conto bloccato intestato all'inquilino oppure tramite un fondo di garanzia regionale.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può disdire con un preavviso di tre mesi in qualsiasi momento (con un'indennità di tre, due o un mese di canone se ciò avviene nel primo, secondo o terzo triennio); il locatore può recedere anticipatamente per uso personale con un preavviso di sei mesi, oppure senza motivo solo alla fine di un periodo triennale.
- Aumenti del canone
- Il canone è indicizzato annualmente all'indice salute; per gli immobili con una classe energetica scarsa, l'indicizzazione è limitata in Vallonia e a Bruxelles.
- Da sapere
- Tre tetti massimi regionali del deposito coesistono, e finché il contratto non è registrato presso l'amministrazione fiscale (gratuitamente, entro due mesi) l'inquilino può andarsene senza preavviso né indennità.
- Rischio per il locatore
- Le regole su deposito, disdetta e indicizzazione legata alla classe energetica dipendono tutte dalla regione dell'immobile, e la registrazione è obbligatoria.
L'Estonia adotta un regime di locazione in gran parte flessibile con un nucleo inderogabile di tutela dell'inquilino, e una regola sul deposito particolarmente favorevole all'inquilino.
- Mercato degli affitti
- Il 20,7% della popolazione vive in affitto, di cui il 8,1% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sulle obbligazioni (Võlaõigusseadus). Le clausole che tutelano l'inquilino non possono essere derogate a suo svantaggio.
- Deposito
- Il deposito (tagatisraha) può essere al massimo di tre mensilità di canone, può essere versato a rate e deve essere custodito su un conto separato che matura interessi a favore dell'inquilino.
- Disdetta e cessazione
- Una locazione residenziale a tempo indeterminato può essere disdetta con un preavviso di tre mesi.
- Aumenti del canone
- Le condizioni di aumento del canone sono concordate nel contratto, entro i limiti inderogabili di tutela dell'inquilino previsti dalla legge.
- Da sapere
- Il deposito è limitato a tre mensilità, può essere versato fino a tre rate e matura interessi di legge a favore dell'inquilino — una delle regole sul deposito più favorevoli all'inquilino in Europa.
- Rischio per il locatore
- Le disposizioni di tutela non possono essere derogate contrattualmente, quindi una clausola sbilanciata a favore del locatore semplicemente non è valida.
Nei Paesi Bassi le locazioni a tempo indeterminato sono di nuovo la regola dopo la riforma del 2024, che ha in gran parte posto fine ai contratti residenziali a tempo determinato.
- Mercato degli affitti
- Il 31,2% della popolazione vive in affitto, di cui il 5,3% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dal Libro 7 del Codice civile e dalla legge sul buon locatore (Wet goed verhuurderschap), che impone al locatore un obbligo informativo scritto.
- Deposito
- Il deposito è limitato al doppio del canone nudo e deve essere restituito entro 14 or 30 days dalla fine della locazione.
- Disdetta e cessazione
- Gli inquilini godono di una forte tutela di legge contro la disdetta; i motivi e i termini per la disdetta del locatore sono fissati dal Codice civile.
- Aumenti del canone
- Gli aumenti annuali del canone sono regolamentati, e il locatore ha un obbligo informativo scritto verso l'inquilino all'inizio della locazione.
- Da sapere
- Da quando la Wet vaste huurcontracten è entrata in vigore il 1° luglio 2024, una locazione residenziale a tempo determinato non è più consentita nella maggior parte dei casi — quella a tempo indeterminato è di nuovo la regola predefinita.
- Rischio per il locatore
- Un contratto a tempo determinato firmato come se si applicassero ancora le vecchie regole è in gran parte nullo, e la tutela dell'inquilino è forte.
Il diritto della locazione austriaco è stratificato: la legge sulla locazione (MRG) si applica integralmente, parzialmente o per nulla a seconda dell'edificio, e la regolamentazione del canone incide solo dove si applica.
- Mercato degli affitti
- Il 45,5% della popolazione vive in affitto, di cui il 30,7% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dal Codice civile (ABGB) e, ove applicabile, dalla MRG. La disdetta del locatore è limitata all'elenco tassativo di motivi previsto dalla legge.
- Deposito
- La MRG non fissa alcun tetto massimo di legge per il deposito; la Corte Suprema considera generalmente accettabile un deposito da tre a sei mensilità di canone lordo.
- Disdetta e cessazione
- Il locatore può disdire solo per i motivi tassativamente previsti dalla legge, per via giudiziale.
- Aumenti del canone
- Gli adeguamenti del canone legati all'indice sono soggetti a un tetto massimo: dal 1° gennaio 2026 al massimo una volta l'anno, con trasferimento integrale dell'indice dei prezzi al consumo fino al 3% e metà dell'eccedenza oltre tale soglia, oltre a ulteriori limiti nel segmento pienamente regolamentato.
- Da sapere
- I livelli pieno, parziale ed esente della MRG, insieme alla riforma Mietenpaket 2026, fissano la durata minima determinata a cinque anni per un locatore imprenditore e tre per un locatore privato, con uno sconto del 25% per le durate determinate nel segmento pienamente regolamentato.
- Rischio per il locatore
- Quali regole si applicano dipende dal livello MRG dell'edificio; un errore nella classificazione porta a un prezzo errato sia del canone sia del deposito.
La Svizzera ha un'unica legge federale sulla locazione che si applica uniformemente in tutti i cantoni, con i canoni legati a un tasso ipotecario di riferimento pubblicato.
- Mercato degli affitti
- Il 58% della popolazione vive in affitto, di cui il 52,4% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dal Codice delle obbligazioni (OR), art. 253 e seguenti. La disdetta del locatore è valida solo se effettuata sul modulo ufficiale approvato dal cantone, ed è altrimenti nulla.
- Deposito
- Il deposito è limitato a tre mensilità di canone per un'abitazione, custodito su un conto bloccato intestato allo stesso inquilino; la banca lo rilascia all'inquilino se il locatore non solleva alcuna pretesa entro un anno dalla fine della locazione.
- Disdetta e cessazione
- Una locazione a tempo indeterminato prevede un preavviso di tre mesi alla scadenza locale d'uso; il locatore deve utilizzare il modulo ufficiale.
- Aumenti del canone
- Gli adeguamenti del canone seguono il tasso ipotecario di riferimento pubblicato e gli andamenti generali dei costi e degli indici, e un aumento deve essere notificato sul modulo ufficiale.
- Da sapere
- Diversi cantoni richiedono che il canone iniziale sia dichiarato su un modulo ufficiale, e poiché il canone segue il tasso di riferimento un inquilino può chiedere una riduzione quando il tasso scende; prima di qualsiasi causa giudiziale è obbligatorio rivolgersi a una commissione di conciliazione gratuita.
- Rischio per il locatore
- Una disdetta che non sia sul modulo cantonale corretto è nulla, e il canone legato al tasso di riferimento può essere spinto verso il basso oltre che verso l'alto.
La Finlandia consente di fissare liberamente i canoni — non esiste un controllo dei canoni — mentre un nucleo di regole a tutela dell'inquilino non può essere derogato.
- Mercato degli affitti
- Il 31,9% della popolazione vive in affitto, di cui il 20,1% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sulle locazioni residenziali (481/1995). Gran parte di essa è diritto dispositivo che le parti possono modificare, ma le disposizioni di tutela sono inderogabili.
- Deposito
- Il deposito (vakuus) può essere al massimo di tre mensilità di canone; una clausola per un deposito maggiore è nulla, e non è richiesto alcun conto bloccato dedicato.
- Disdetta e cessazione
- In una locazione a tempo indeterminato, il preavviso dell'inquilino è sempre di un mese; quello del locatore è di sei mesi una volta che la locazione ha superato un anno, altrimenti tre.
- Aumenti del canone
- Il canone è liberamente concordato, ma una modifica in corso di locazione richiede una base concordata, come una clausola di indicizzazione, notificata per iscritto prima della sua entrata in vigore.
- Da sapere
- Una riforma confermata entra in vigore il 1° ottobre 2026: il preavviso del locatore diventa di tre o quattro mesi, si aggiunge un obbligo di restituzione del deposito entro 14 giorni, la notifica di aumento del canone deve dare almeno un mese senza retrodatazione, e il fumo è vietato di default.
- Rischio per il locatore
- Il regime è oggi in gran parte dispositivo, ma la riforma di ottobre 2026 cambia le regole su disdetta, deposito e notifica degli aumenti su cui un locatore fa affidamento.
La Spagna è fortemente orientata alla tutela dell'inquilino: una locazione residenziale ha una durata minima obbligatoria di cinque anni se il locatore è una persona fisica, sette se è una società.
- Mercato degli affitti
- Il 26,3% della popolazione vive in affitto, di cui il 17,6% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sugli affitti urbani (LAU, legge 29/1994), come modificata nel 2019 e nel 2023. Le sue regole sul residenziale sono inderogabili a favore dell'inquilino.
- Deposito
- Il deposito obbligatorio (fianza) corrisponde esattamente a una mensilità di canone per un'abitazione, che il locatore deposita presso la comunità autonoma; qualsiasi garanzia aggiuntiva è limitata a due mensilità di canone.
- Disdetta e cessazione
- La locazione si proroga automaticamente fino al minimo di cinque o sette anni; l'inquilino può recedere dopo sei mesi con un preavviso di trenta giorni, e un locatore persona fisica può recuperare l'abitazione per uso personale dopo il primo anno con un preavviso di due mesi, solo se ciò è previsto nel contratto.
- Aumenti del canone
- Per i contratti a partire dal 26 maggio 2023, una clausola di aggiornamento può fare riferimento solo all'indice IRAV; in una zona di mercato dichiarata tesa, il nuovo canone è limitato dal canone precedente o da un tetto di prezzo di riferimento.
- Da sapere
- Gli aggiornamenti del canone sono legati all'indice IRAV e limitati nelle zone tese, e i costi di gestione e di formalizzazione del contratto ricadono sempre sul locatore.
- Rischio per il locatore
- La durata minima di cinque/sette anni, i limiti al canone nelle zone tese e, in alcune aree, un certificato regionale di abitabilità, vincolano tutti il locatore.
La Slovenia lascia la locazione residenziale di mercato in gran parte all'accordo delle parti: a parte un preavviso minimo di 60 giorni e la forma scritta obbligatoria, canone, deposito cauzionale e motivi aggiuntivi di disdetta sono liberamente negoziati.
- Mercato degli affitti
- Il 25,2% della popolazione vive in affitto, di cui il 6,8% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla legge sull'edilizia abitativa (Stanovanjski zakon, SZ-1); per quanto non regolato dalla legge sull'edilizia abitativa si applica il codice delle obbligazioni (Obligacijski zakonik, OZ).
- Deposito
- La SZ-1 non fissa un tetto di legge per il deposito cauzionale nella locazione di mercato — il limite di tre mensilità si applica solo all'edilizia non profit. Nella prassi i locatori chiedono in genere circa tre mensilità, concordate liberamente con il conduttore.
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento senza indicare un motivo, con preavviso scritto di 60 giorni (art. 102 SZ-1). Nella locazione a tempo indeterminato anche il preavviso del locatore è di almeno 60 giorni (art. 112 SZ-1), e questi deve basarsi sui motivi colposi dell'art. 103 o su motivi aggiuntivi espressamente concordati nel contratto, cosa che l'art. 105 consente per le locazioni di mercato.
- Aumenti del canone
- Il canone nella locazione di mercato è liberamente concordato tra le parti; la SZ-1 non prevede per esso alcun indice di legge né un sistema a punti — tale meccanismo si applica solo all'edilizia non profit.
- Da sapere
- L'art. 105 consente a un contratto di locazione di mercato di aggiungere propri motivi di disdetta oltre all'elenco di legge, così un contratto ben redatto offre al locatore più margine di quanto offra la sola legge.
- Rischio per il locatore
- Poiché i termini di preavviso e i motivi dipendono in gran parte dal contratto stesso, un contratto poco dettagliato lascia al locatore solo gli stretti motivi dell'art. 103 e il minimo di legge di 60 giorni.
Questa panoramica ha uno scopo puramente orientativo generale ed è stata elaborata a partire dai modelli di contratto di locazione per singolo paese di Brokik e da ricerche di mercato. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce il testo vigente della normativa sulla locazione di ciascun paese, che cambia nel tempo e può variare a livello regionale. Dove una regola differisce a livello regionale o è destinata a cambiare, ciò è segnalato nel profilo.
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