Austria: panoramica del mercato degli affitti

Un contratto di locazione residenziale austriaco si basa su due livelli normativi: le regole generali sul contratto di locazione previste dal Codice civile (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB §§ 1090 e segg.) e, dove applicabile, la legge sulla locazione (Mietrechtsgesetz, MRG). Quale livello disciplini un determinato appartamento dipende interamente dall'edificio, non dalla volontà delle parti.

Il MRG si suddivide in tre livelli. La piena applicazione (Vollanwendung) copre gli edifici con più di due unità locative o commerciali indipendenti la cui licenza edilizia è antecedente al 1° luglio 1953, oltre alle nuove costruzioni sovvenzionate — qui si applicano integralmente le regole chiuse di formazione del canone (Richtwert o Kategoriemietzins), l'obbligo di manutenzione del locatore previsto dalla legge e l'intero catalogo di tutela contro il recesso. L'applicazione parziale (Teilanwendung) copre gli edifici con più di due unità costruiti dopo il 30 giugno 1953 senza sovvenzione pubblica: il canone è liberamente negoziabile perché le regole di formazione del canone del MRG non arrivano fin lì, ma la tutela contro il recesso si applica comunque. La piena esenzione (Vollausnahme) — case con una o due unità e non più di due unità indipendenti, per i contratti firmati dopo il 31 dicembre 2001, oltre agli appartamenti per vacanze — ricade sul semplice ABGB, senza tetto al canone e senza un elenco chiuso di motivi di recesso.

• Il canone, la durata minima e l'obbligo di manutenzione del locatore dipendono tutti da questa classificazione.
• Dalla riforma "Mietenpaket 2026" (in vigore dal 1° gennaio 2026), un contratto a tempo determinato nel regime pieno o parziale deve durare almeno cinque anni se il locatore è un'impresa o tre se è un privato — una durata inferiore diventa automaticamente a tempo indeterminato.
• Un contratto a tempo determinato nel segmento pienamente regolamentato ottiene uno sconto del 25% sul Richtwertmietzins (§ 16 Abs. 7 MRG).

La locazione deve avere finalità abitativa, salvo che il locatore acconsenta per iscritto all'uso commerciale, e il subaffitto richiede il previo consenso scritto del locatore.

Il MRG non fissa un tetto legale per la cauzione (Kaution) in un contratto di locazione residenziale — questo è uno degli ambiti in cui il diritto austriaco lascia l'importo alla negoziazione. In pratica, la Corte suprema (Oberster Gerichtshof) considera generalmente non contestabile una cauzione pari a tre-sei mensilità del canone lordo; un importo nettamente superiore rischia di essere dichiarato nullo per contrarietà al buon costume ai sensi del § 879 ABGB.

• La cauzione deve essere depositata su un conto di risparmio dedicato, a sicurezza pupillare (mündelsicher) e fruttifero, oppure in un investimento di analoga sicurezza, tenuto chiaramente separato dal patrimonio del locatore.
• Gli interessi spettano al conduttore, non al locatore.
• Il conduttore non può utilizzarla per coprire il canone corrente o le spese di gestione durante la locazione.
• La liquidazione e la restituzione — cauzione più interessi maturati, al netto di eventuali controrichieste legittime — avviene entro un termine ragionevole dopo la fine della locazione, la riconsegna dell'appartamento e la firma del verbale di consegna.

Le regole di recesso austriache seguono la stessa mappa a tre livelli del MRG applicata a tutto il resto. Nell'area di piena o parziale applicazione, il conduttore può recedere da un contratto a tempo indeterminato in qualsiasi momento con un preavviso di un mese con effetto alla fine di un mese di calendario, dato per iscritto o per via giudiziale; in un contratto a tempo determinato, il conduttore può recedere al più presto dopo un anno, con un preavviso di tre mesi.

Il margine del locatore è molto più ristretto. Il locatore può porre fine alla locazione solo per via giudiziale (gerichtliche Aufkündigung) e solo per uno dei motivi previsti dal catalogo chiuso del § 30 Abs. 2 MRG — principalmente morosità qualificata nonostante un sollecito, uso gravemente pregiudizievole dell'appartamento, oppure urgente necessità abitativa propria (dringender Eigenbedarf). Non esiste un vero e proprio periodo di preavviso del locatore: il meccanismo è il processo giudiziale stesso.

• In un immobile pienamente esente (Vollausnahme), nulla di tutto ciò si applica — il recesso segue invece le regole generali dell'ABGB, §§ 1116 e segg., decisamente meno protettive per il conduttore.
• Gli adeguamenti del canone legati a un indice sono soggetti a un tetto dal 1° gennaio 2026: al massimo una volta l'anno, non prima del 1° aprile, con trasferimento integrale dell'inflazione (CPI) fino al 3% e solo metà dell'eventuale eccedenza oltre tale soglia — oltre a tetti aggiuntivi dell'1% per il 2026 e del 2% per il 2027 nel segmento pienamente regolamentato.

Né il MRG né l'ABGB obbligano il locatore a redigere un verbale di consegna formale, ma è prassi di mercato standard in Austria — e, di fatto, la prova più solida a disposizione di entrambe le parti. L'Übergabeprotokoll registra le letture dei contatori, lo stato dell'appartamento e dei suoi arredi, ed è firmato da entrambe le parti in due copie identiche, una per ciascuna.

Ha un peso legale reale a entrambi gli estremi della locazione: al rilascio, è il metro di riferimento per qualsiasi richiesta di risarcimento ai sensi del § 1111 ABGB per danni che eccedono il normale deterioramento d'uso, ed è il riferimento principale quando la Kaution viene liquidata e restituita.

Il documento non viene depositato presso alcuna autorità — resta tra locatore e conduttore — ma Brokik lo conserva insieme al contratto di locazione, così che entrambe le parti possano recuperarlo nel momento in cui sorge una controversia sulla cauzione o una richiesta di risarcimento danni, mesi o anni dopo l'ingresso nell'immobile.

Nel regime pieno o parziale del MRG, l'obbligo di manutenzione del locatore ai sensi del § 3 MRG è inderogabile e non può essere ridotto a svantaggio del conduttore: copre le parti comuni dell'edificio e qualsiasi difetto grave che metta a rischio la salute, anche all'interno dell'unità locata. In un immobile pienamente esente, si applica invece il più lieve obbligo generale del § 1096 ABGB.

• Il conduttore copre la pulizia quotidiana e la piccola manutenzione necessaria a mantenere l'appartamento in condizioni invariate, e deve segnalare tempestivamente qualsiasi problema più serio.
• Se il locatore non interviene in tempo dopo essere stato avvisato, il conduttore può disporre riparazioni urgenti e improrogabili e addebitarne il costo al locatore.
• Le modifiche strutturali, e qualsiasi intervento sulle linee idriche, fognarie o elettriche incassate sotto l'intonaco, richiedono sempre il previo consenso scritto del locatore.
• Il divieto di fumo e il divieto di animali domestici senza consenso sono clausole standard.