Belgio: panoramica del mercato degli affitti

Il Belgio non ha più un'unica legge nazionale sulla locazione. Dalla sesta riforma dello Stato del 2014, la locazione residenziale è disciplinata da tre distinti decreti regionali — il Woninghuurdecreet fiammingo (9 novembre 2018), il Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement di Bruxelles, e il decreto vallone del 15 marzo 2018 — che si sovrappongono al codice civile federale come diritto comune di fondo. Quale di essi si applichi dipende interamente da dove si trova l'immobile, non da dove vivono il locatore o il conduttore.

Salvo diverso accordo delle parti, un contratto per l'abitazione principale ha per default una durata di nove anni, strutturata in tre periodi triennali (lo schema "3/6/9"), secondo le regole dettagliate proprie di ciascuna regione. Indipendentemente dalla durata, il locatore deve registrare gratuitamente il contratto presso il Servizio Pubblico Federale delle Finanze entro due mesi dalla firma — tramite la piattaforma online MyRent o su supporto cartaceo. Finché la registrazione non avviene, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, senza preavviso e senza dover alcun indennizzo.

Prima ancora di pubblicizzare o locare l'immobile, il locatore ha inoltre bisogno di un valido attestato EPC (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — il registro che lo rilascia, e l'esperto accreditato che deve certificare l'immobile, dipendono anch'essi dalla regione.

L'importo della cauzione che puoi richiedere — e le modalità con cui deve essere custodita — dipendono dalla regione in cui si trova l'immobile. La Fiandra consente fino a tre mesi di canone (Woninghuurdecreet, art. 37); Bruxelles la limita a due mesi indipendentemente dalla forma scelta, a seguito di una riforma entrata in vigore il 1° novembre 2024 — anche una garanzia bancaria rateizzata nel tempo non può superare i due mesi; la Vallonia la limita analogamente a due mesi dal 1° giugno 2023.

In ogni regione, il denaro non può essere consegnato direttamente al locatore. Il conduttore sceglie, entro i limiti consentiti dalla propria regione, tra un conto bancario bloccato individualizzato a proprio nome, una garanzia bancaria rateizzata nel tempo, oppure il fondo di garanzia regionale (come il fiammingo Huurwaarborgfonds) o il centro di assistenza sociale locale OCMW/CPAS. La cauzione produce interessi a favore del conduttore, versati al momento del suo svincolo, ed è liquidata solo dopo la fine del contratto, sulla base dei plaatsbeschrijving di ingresso e di uscita.

Per il conduttore la situazione è ovunque semplice: un preavviso di tre mesi in qualsiasi momento. Andarsene in anticipo può però costare un'indennità — tre, due o un mese di canone, a seconda che la disdetta cada nel primo, secondo o terzo periodo triennale del contratto.

Il locatore dispone di esattamente due vie per porre fine al contratto prima dello scadere dei nove anni, e ciascuna funziona in modo diverso. Porre fine al contratto per occupazione personale del locatore è possibile in qualsiasi momento, con un preavviso di sei mesi — anche se, quando è destinata ad alloggiare determinati familiari stretti ed è comunicata durante il primo periodo triennale, produce effetto solo alla fine di quel periodo. Porre fine al contratto per lavori di ristrutturazione, oppure — nei casi e alle condizioni stabiliti da ciascuna regione — senza indicare alcun motivo in cambio del pagamento di un'indennità, è possibile solo alla fine di ciascun periodo triennale, anch'essa con un preavviso di sei mesi. Le condizioni esatte, i termini e gli importi delle indennità variano da regione a regione e dipendono dalla legge applicabile nel luogo in cui si trova l'immobile.

Un plaatsbeschrijving (état des lieux) dettagliato non è facoltativo in Belgio — è obbligatorio in tutte e tre le regioni all'inizio di una locazione residenziale. Viene redatto congiuntamente dal locatore e dal conduttore oppure da un esperto indipendente; se si ricorre a un esperto, il costo è ripartito in egual misura tra le due parti ai sensi dell'articolo 1730, §1 del vecchio codice civile.

Il verbale viene registrato insieme al contratto presso il Servizio Pubblico Federale delle Finanze, e diventa la prova chiave al momento della liquidazione della cauzione alla riconsegna — il plaatsbeschrijving di uscita viene confrontato direttamente con esso per stabilire cosa, se qualcosa, eccede il normale deterioramento d'uso.

La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni sono a carico del conduttore, secondo l'elenco ufficiale pubblicato da ciascuna regione (in Fiandra, l'allegato al decreto attuativo del Woninghuurdecreet, rafforzato dall'articolo 1754 del vecchio codice civile). Il conduttore deve inoltre stipulare un'assicurazione incendio che copra almeno la propria responsabilità in qualità di conduttore — un obbligo previsto dal diritto fiammingo (art. 24) con doveri equivalenti a Bruxelles e in Vallonia — e un accordo tra locatore e conduttore per rinunciare reciprocamente ad azioni di rivalsa non esonera il conduttore da questo obbligo assicurativo.

Il locatore, dal canto suo, mantiene gli impianti dell'edificio e le parti comuni in buono stato e correttamente funzionanti. Gli animali domestici sono ammessi a meno che non causino disturbo al locatore o ad altri occupanti, o non vi sia un motivo ragionevole contrario; il fumo non è consentito nell'immobile a meno che le parti non concordino diversamente per iscritto.