Norvegia: panoramica del mercato degli affitti

Le locazioni residenziali norvegesi sono disciplinate dalla husleieloven (legge sulla locazione), che è una norma inderogabile a favore del conduttore — qualsiasi clausola che ponga il conduttore in una posizione peggiore rispetto a quanto previsto dalla legge non produce semplicemente alcun effetto. Un contratto a tempo determinato deve, di norma, avere una durata di almeno tre anni ai sensi del § 9-3.

Esistono solo poche eccezioni limitate a questo minimo di tre anni: un'unità in mansarda o in seminterrato in una casa in cui vive il locatore può essere locata per un periodo anche di un solo anno, e una durata più breve è ammessa anche se il locatore (o un membro del suo nucleo familiare) intende utilizzare l'immobile per sé, o per un altro motivo legittimo — ma solo se il conduttore viene informato per iscritto di tale motivo al più tardi al momento della firma del contratto. Se uno qualsiasi di questi elementi non viene rispettato, il contratto "a tempo determinato" viene invece considerato a tempo indeterminato.

Un contratto a tempo determinato di norma non può essere risolto anticipatamente durante la sua durata, a meno che le parti non abbiano espressamente concordato questa possibilità; può però sempre essere risolto per inadempimento grave. Un contratto a tempo indeterminato (tidsubestemt) prevede per il conduttore un preavviso di tre mesi, con effetto alla fine di un mese di calendario. La disdetta del locatore deve essere scritta, indicare un motivo effettivo (saklig) e informare il conduttore del diritto di opporsi; se il conduttore si oppone entro un mese, la disdetta decade a meno che il locatore non porti la questione in tribunale entro tre mesi.

La cauzione (depositum) è limitata a sei mesi di canone ai sensi del § 3-5 della husleieloven e — a differenza della maggior parte degli altri mercati — non transita mai sui conti del locatore. Deve essere versata su un conto cauzionale dedicato (depositumskonto) intestato al conduttore, presso un istituto finanziario autorizzato a offrire questo servizio in Norvegia; il locatore sostiene il costo di apertura del conto. Se oltre alla cauzione viene concordata una garanzia, cauzione e garanzia insieme non possono comunque superare sei mesi di canone.

Sul conto maturano interessi a favore del conduttore, che può richiederli in qualsiasi momento — non diventano mai denaro del locatore. Nessuna delle due parti può prelevare fondi unilateralmente durante la locazione; la cauzione viene liquidata solo al termine della locazione e dopo la riconsegna dell'immobile, secondo la procedura prevista dal § 3-5.

La disdetta in Norvegia è chiaramente orientata a favore del conduttore. In un contratto a tempo indeterminato, il conduttore deve solo dare un preavviso di tre mesi, con effetto alla fine di un mese di calendario. La disdetta del locatore, al contrario, deve essere scritta, indicare un motivo effettivo e informare esplicitamente il conduttore del suo diritto di opporsi — se il conduttore si oppone entro un mese, la disdetta è nulla a meno che il locatore non porti la questione in tribunale entro tre mesi da tale opposizione.

Un contratto a tempo determinato (si ricordi: normalmente di almeno tre anni) di norma prosegue fino al suo termine; può essere risolto anticipatamente solo se il contratto lo consente espressamente, oppure per inadempimento grave di una delle parti. Le controversie relative a una disdetta, o alla locazione in generale, sono devolute in primo luogo al Tribunale delle Controversie Abitative (Husleietvistutvalget) — un organo gratuito e attivo su tutto il territorio nazionale — prima che una delle parti possa rivolgersi al tribunale distrettuale (tingretten) competente per la località dell'immobile.

La legge norvegese non impone formalmente un verbale di consegna (overtakelsesprotokoll), ma ometterlo è, in pratica, una cattiva idea. È una prassi di mercato standard, attivamente raccomandata sia dall'associazione dei locatori Huseierne sia dalle organizzazioni dei conduttori, ed è la prova più solida di cui dispone un locatore al momento di liquidare la cauzione.

Il verbale dovrebbe registrare le chiavi consegnate e le letture dei contatori di elettricità (strøm) e acqua (vann) sia all'ingresso sia all'uscita. Senza di esso, dimostrare che un danno riscontrato all'uscita non fosse già presente all'arrivo del conduttore diventa una questione di parola contro parola — esattamente la controversia che il verbale di consegna serve a prevenire.

La manutenzione degli interni è a carico del conduttore nella misura prevista dal contratto e consentita dal capitolo della husleieloven dedicato alla manutenzione, mentre il locatore è responsabile del corretto funzionamento e della manutenzione degli impianti dell'edificio e delle parti comuni. Il conduttore deve segnalare al locatore, senza indebito ritardo, i danni o le riparazioni necessarie e non può apportare modifiche strutturali — comprese quelle a finestre, porte o pareti — senza il consenso del locatore.

Il locatore può accedere all'immobile in caso di emergenza, e altrimenti solo previo avviso come richiesto dalla legge. Gli animali domestici costituiscono un'eccezione rilevante alla libertà contrattuale: anche se il contratto li vieta, il conduttore può comunque tenere un animale se esiste un buon motivo per farlo e ciò non crea disturbo al locatore o agli altri residenti dell'immobile — la legge tutela questo diritto indipendentemente da quanto stabilito dal contratto.