Norvegia: panoramica del mercato degli affitti
Il mercato degli affitti
Norvegia: quadro normativo
- Mercato degli affitti
- Il 21,2% della popolazione vive in affitto, di cui il 19,3% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla husleieloven. Una clausola meno favorevole all'inquilino rispetto alla legge è semplicemente nulla.
- Deposito
- Il deposito cauzionale può essere al massimo di sei mensilità di canone e deve trovarsi su un conto deposito separato (depositumskonto) intestato all'inquilino; gli interessi maturano a favore dell'inquilino e nessuna delle parti può disporne durante la locazione.
- Disdetta e cessazione
- Una locazione a tempo indeterminato prevede un preavviso di tre mesi con effetto alla fine di un mese di calendario; una singola stanza con accesso condiviso all'abitazione del locatore prevede un mese.
- Aumenti del canone
- Ciascuna delle parti può adeguare il canone una volta l'anno in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo, a distanza di almeno dodici mesi e con un preavviso scritto di un mese; l'allineamento al canone di mercato corrente è possibile solo dopo due anni e mezzo.
- Da sapere
- La legge riconosce all'inquilino il diritto di tenere animali domestici per un valido motivo nonostante un divieto, e il conto deposito vincolato fa sì che il deposito non passi mai nelle mani del locatore; non può essere addebitata alcuna spesa oltre a canone, deposito e garanzia.
- Rischio per il locatore
- Il deposito di sei mensilità deve essere vincolato su conto anziché trattenuto dal locatore, e una durata determinata breve redatta in modo scorretto si trasforma silenziosamente in una locazione a tempo indeterminato.
Il contratto di locazione
Le locazioni residenziali norvegesi sono disciplinate dalla husleieloven (legge sulla locazione), che è una norma inderogabile a favore del conduttore — qualsiasi clausola che ponga il conduttore in una posizione peggiore rispetto a quanto previsto dalla legge non produce semplicemente alcun effetto. Un contratto a tempo determinato deve, di norma, avere una durata di almeno tre anni ai sensi del § 9-3.
Esistono solo poche eccezioni limitate a questo minimo di tre anni: un'unità in mansarda o in seminterrato in una casa in cui vive il locatore può essere locata per un periodo anche di un solo anno, e una durata più breve è ammessa anche se il locatore (o un membro del suo nucleo familiare) intende utilizzare l'immobile per sé, o per un altro motivo legittimo — ma solo se il conduttore viene informato per iscritto di tale motivo al più tardi al momento della firma del contratto. Se uno qualsiasi di questi elementi non viene rispettato, il contratto "a tempo determinato" viene invece considerato a tempo indeterminato.
Un contratto a tempo determinato di norma non può essere risolto anticipatamente durante la sua durata, a meno che le parti non abbiano espressamente concordato questa possibilità; può però sempre essere risolto per inadempimento grave. Un contratto a tempo indeterminato (tidsubestemt) prevede per il conduttore un preavviso di tre mesi, con effetto alla fine di un mese di calendario. La disdetta del locatore deve essere scritta, indicare un motivo effettivo (saklig) e informare il conduttore del diritto di opporsi; se il conduttore si oppone entro un mese, la disdetta decade a meno che il locatore non porti la questione in tribunale entro tre mesi.
Deposito cauzionale
La cauzione (depositum) è limitata a sei mesi di canone ai sensi del § 3-5 della husleieloven e — a differenza della maggior parte degli altri mercati — non transita mai sui conti del locatore. Deve essere versata su un conto cauzionale dedicato (depositumskonto) intestato al conduttore, presso un istituto finanziario autorizzato a offrire questo servizio in Norvegia; il locatore sostiene il costo di apertura del conto. Se oltre alla cauzione viene concordata una garanzia, cauzione e garanzia insieme non possono comunque superare sei mesi di canone.
Sul conto maturano interessi a favore del conduttore, che può richiederli in qualsiasi momento — non diventano mai denaro del locatore. Nessuna delle due parti può prelevare fondi unilateralmente durante la locazione; la cauzione viene liquidata solo al termine della locazione e dopo la riconsegna dell'immobile, secondo la procedura prevista dal § 3-5.
Disdetta e aumenti del canone
La disdetta in Norvegia è chiaramente orientata a favore del conduttore. In un contratto a tempo indeterminato, il conduttore deve solo dare un preavviso di tre mesi, con effetto alla fine di un mese di calendario. La disdetta del locatore, al contrario, deve essere scritta, indicare un motivo effettivo e informare esplicitamente il conduttore del suo diritto di opporsi — se il conduttore si oppone entro un mese, la disdetta è nulla a meno che il locatore non porti la questione in tribunale entro tre mesi da tale opposizione.
Un contratto a tempo determinato (si ricordi: normalmente di almeno tre anni) di norma prosegue fino al suo termine; può essere risolto anticipatamente solo se il contratto lo consente espressamente, oppure per inadempimento grave di una delle parti. Le controversie relative a una disdetta, o alla locazione in generale, sono devolute in primo luogo al Tribunale delle Controversie Abitative (Husleietvistutvalget) — un organo gratuito e attivo su tutto il territorio nazionale — prima che una delle parti possa rivolgersi al tribunale distrettuale (tingretten) competente per la località dell'immobile.
Verbale di consegna
La legge norvegese non impone formalmente un verbale di consegna (overtakelsesprotokoll), ma ometterlo è, in pratica, una cattiva idea. È una prassi di mercato standard, attivamente raccomandata sia dall'associazione dei locatori Huseierne sia dalle organizzazioni dei conduttori, ed è la prova più solida di cui dispone un locatore al momento di liquidare la cauzione.
Il verbale dovrebbe registrare le chiavi consegnate e le letture dei contatori di elettricità (strøm) e acqua (vann) sia all'ingresso sia all'uscita. Senza di esso, dimostrare che un danno riscontrato all'uscita non fosse già presente all'arrivo del conduttore diventa una questione di parola contro parola — esattamente la controversia che il verbale di consegna serve a prevenire.
Obblighi e utenze
La manutenzione degli interni è a carico del conduttore nella misura prevista dal contratto e consentita dal capitolo della husleieloven dedicato alla manutenzione, mentre il locatore è responsabile del corretto funzionamento e della manutenzione degli impianti dell'edificio e delle parti comuni. Il conduttore deve segnalare al locatore, senza indebito ritardo, i danni o le riparazioni necessarie e non può apportare modifiche strutturali — comprese quelle a finestre, porte o pareti — senza il consenso del locatore.
Il locatore può accedere all'immobile in caso di emergenza, e altrimenti solo previo avviso come richiesto dalla legge. Gli animali domestici costituiscono un'eccezione rilevante alla libertà contrattuale: anche se il contratto li vieta, il conduttore può comunque tenere un animale se esiste un buon motivo per farlo e ciò non crea disturbo al locatore o agli altri residenti dell'immobile — la legge tutela questo diritto indipendentemente da quanto stabilito dal contratto.
Curiosità
Domande frequenti
Di norma, almeno tre anni (husleieloven § 9-3). Esistono eccezioni limitate — un'unità in mansarda o in seminterrato in una casa in cui vive il locatore può arrivare fino a un solo anno, e durate più brevi sono ammesse anche se il locatore o un familiare intende utilizzare l'immobile, o per un altro motivo legittimo comunicato per iscritto al conduttore al momento della firma. Al di fuori di queste eccezioni, un contratto a tempo determinato più breve viene semplicemente considerato come un contratto a tempo indeterminato.
Su un conto cauzionale dedicato (depositumskonto) aperto a nome del conduttore presso un istituto finanziario norvegese autorizzato — mai sul conto bancario del locatore, e mai mescolata con gli altri fondi del locatore. Il locatore paga il costo di apertura del conto, e gli interessi maturati appartengono al conduttore, che può richiederli in qualsiasi momento.
Nessuno, senza un motivo valido. La disdetta del locatore deve essere scritta, indicare un motivo effettivo (saklig) e informare il conduttore che può opporsi. Se il conduttore si oppone entro un mese, la disdetta decade a meno che tu non porti la questione in tribunale entro tre mesi. Non esiste alcuna via per porre fine a un contratto a tempo indeterminato semplicemente perché preferiresti un conduttore diverso.
La husleieloven non lo richiede, ma la prassi di mercato — sostenuta sia dall'associazione dei locatori Huseierne sia dalle organizzazioni dei conduttori — lo considera essenziale. Registra le chiavi e le letture dei contatori di elettricità (strøm) e acqua (vann) all'ingresso e all'uscita; è la tua prova principale in caso di controversia sulla cauzione.
Non automaticamente. Anche laddove il contratto vieti gli animali, la legge norvegese consente comunque al conduttore di tenerne uno se esiste un buon motivo e ciò non causa disturbo a te o agli altri residenti. Una clausola generica di divieto degli animali non si applica da sola.
Al massimo una volta l'anno, secondo la variazione dell'indice dei prezzi al consumo (Statistics Norway), e solo dopo aver dato al conduttore un preavviso scritto di almeno un mese; due adeguamenti del canone devono essere distanziati di almeno dodici mesi. Portare il canone al livello di mercato corrente è un procedimento separato e più lento, disponibile solo dopo che la locazione è durata due anni e mezzo.
La husleieloven considera semplicemente nulla qualsiasi clausola meno favorevole per il conduttore rispetto a quanto previsto dalla legge — quindi una richiesta di cauzione eccessiva non regge. Il limite è di sei mesi di canone (comprensivo di eventuale garanzia), e il denaro deve comunque confluire sul depositumskonto intestato al conduttore, non direttamente a te.