Paesi Bassi: panoramica del mercato degli affitti

La locazione residenziale olandese è disciplinata dal Libro 7 del codice civile (Burgerlijk Wetboek) — le regole generali sulla locazione a partire dall'art. 7:201, integrate da un insieme dedicato di disposizioni sulla locazione abitativa a partire dall'art. 7:232. Da quando la Wet vaste huurcontracten è entrata in vigore il 1° luglio 2024, un contratto a tempo indeterminato (onbepaalde tijd) è tornato a essere la regola predefinita per gli alloggi indipendenti.

Un contratto a tempo determinato è oggi valido solo per i gruppi specifici di conduttori designati per decreto governativo (il Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst) e per una manciata di altre eccezioni previste dalla legge — e anche in tal caso, per gli alloggi indipendenti, è limitato a due anni. Firmare un contratto a tempo determinato al di fuori di queste eccezioni ristrette lo trasforma automaticamente, per effetto di legge, in un contratto a tempo indeterminato, con il conduttore che conserva piena tutela di legge indipendentemente da quanto stabilito dal contratto.

Oltre al codice civile, la Wet goed verhuurderschap (legge sul buon locatore) impone al locatore di fornire al conduttore informazioni scritte su canone, spese di servizio, condizioni della cauzione e modalità di contatto con il locatore — ed è la stessa legge che limita la cauzione stessa.

La cauzione (waarborgsom) è limitata al doppio del canone base, escluse le spese di servizio, ai sensi dell'art. 7:261b(2) BW — un limite introdotto dalla Wet goed verhuurderschap. Viene liquidata dopo la fine della locazione, la riconsegna dell'immobile e la firma del verbale di consegna (opleveringsrapport).

I termini per il rimborso sono rigorosi: il locatore deve restituire la cauzione entro 14 giorni dalla fine della locazione, o entro 30 giorni se vi sono danni ai sensi dell'art. 7:218 BW, oppure canone non pagato, spese di servizio o un contributo per la prestazione energetica da compensare. Se il locatore effettua una compensazione, deve informare il conduttore per iscritto con un rendiconto completo dei costi — una semplice trattenuta senza spiegazione non soddisfa i requisiti di legge.

In un contratto a tempo indeterminato, il conduttore può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di appena un mese (art. 7:271(5) BW) — senza bisogno di motivarlo. La posizione del locatore è l'esatto opposto: la disdetta è possibile solo in base a uno dei motivi tassativamente elencati nell'art. 7:274 BW, e se il conduttore si oppone, il locatore deve chiedere al kantonrechter (giudice di distretto) di fissare effettivamente la data di risoluzione — non c'è modo di notificare semplicemente una disdetta e farla produrre effetto unilateralmente.

Una grave violazione dell'obbligo di pagamento può portare alla risoluzione del contratto, ma solo tramite il kantonrechter dopo un previo avviso scritto — il diritto olandese esclude espressamente la risoluzione stragiudiziale, extragiudiziale, di un contratto di locazione abitativa (art. 7:231(1) BW). Il semplice ritardo nel pagamento comporta solo gli interessi legali previsti dall'art. 6:119 BW.

Il codice civile non impone un verbale di ispezione d'ingresso obbligatorio, ma l'opleveringsrapport è una tutela contrattuale che nella pratica conta moltissimo. Documenta le condizioni dell'immobile al momento della consegna, ed è direttamente rilevante per l'onere della prova al momento della riconsegna ai sensi dell'art. 7:224(2) BW — senza di esso, il conduttore si trova in una posizione più forte per sostenere che un eventuale danno riscontrato all'uscita fosse già presente.

È anche il documento su cui si basa la liquidazione della cauzione ai sensi dell'art. 7:261b BW: registrare le letture dei contatori e le condizioni all'inizio della locazione fornisce a entrambe le parti un punto di riferimento chiaro e condiviso con cui confrontarsi alla fine della locazione.

Le piccole riparazioni — quelle del tipo elencato nel Besluit kleine herstellingen ai sensi dell'art. 7:240 BW — spettano al conduttore, e sono volte a mantenere l'immobile nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato. Il locatore, a sua volta, mantiene correttamente funzionanti gli impianti dell'edificio e ripara tutto ciò che va oltre ai sensi dell'art. 7:206 BW; il conduttore deve solo segnalare senza ritardo la necessità di una riparazione ai sensi dell'art. 7:222 BW.

Il conduttore non può apportare modifiche all'immobile senza il consenso del locatore (art. 7:215 BW), non può tenere o allevare animali senza previo consenso e — secondo la clausola standard di Brokik — si impegna a non fumare affatto nell'immobile. Il locatore, dal canto suo, deve avvisare prima di entrare, salvo casi di emergenza, ed è tenuto a fornire al conduttore sia un rendiconto mensile (entro il 5 del mese) sia un riepilogo annuale completo delle spese di servizio entro sei mesi dalla fine del relativo anno di rendicontazione, ai sensi dell'art. 7:259 BW.