Spagna: panoramica del mercato degli affitti

I contratti di locazione residenziale spagnoli sono disciplinati dalla legge sulle locazioni urbane (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, legge 29/1994), rimodellata due volte negli ultimi anni — dal Real Decreto-ley 7/2019 e dalla Ley 12/2023, la legge sul diritto all'abitazione. Il Título II, che disciplina le locazioni abitative, è inderogabile a favore del conduttore: una clausola che se ne discosta a suo svantaggio è nulla, a meno che la legge stessa non consenta espressamente la deroga.

La caratteristica principale è la durata minima obbligatoria (prórroga obligatoria, art. 9): un contratto si proroga automaticamente, anno dopo anno, fino a cinque anni se il locatore è una persona fisica, o sette se è una società — a meno che il conduttore non rinunci trenta giorni prima di una scadenza annuale, o il locatore eserciti un diritto di uso proprio riservato.

• Il recupero per uso proprio (art. 9.3) è disponibile solo per i locatori persone fisiche, solo dopo il primo anno, con due mesi di preavviso, solo per il locatore o un parente di primo grado o il coniuge che necessiti dell'abitazione come residenza permanente — e solo se ciò è stato espressamente riservato nel contratto fin dall'inizio.
• Una volta raggiunto il minimo di cinque o sette anni, il contratto continua a rinnovarsi automaticamente per periodi annuali fino a tre anni ulteriori, a meno che il locatore non dia un preavviso di quattro mesi o il conduttore di due (tácita prórroga, art. 10).
• Il conduttore può andarsene anticipatamente dopo sei mesi con trenta giorni di preavviso (desistimiento, art. 11); una penale per il recesso anticipato pari a una mensilità del canone per ogni anno residuo, calcolata proporzionalmente, si applica solo se le parti l'hanno espressamente concordata.

Vale la pena conoscere un breve episodio, ormai abrogato: il Real Decreto-ley 8/2026 (20 marzo 2026) offriva una proroga straordinaria di due anni per i contratti il cui minimo dell'art. 9 doveva terminare prima del 31 dicembre 2027, ma è stato abrogato da una Risoluzione del 28 aprile 2026 — torna ad applicarsi il regime standard di cinque/sette anni, senza di esso.

La cauzione obbligatoria (fianza obligatoria, art. 36.1) corrisponde esattamente a una mensilità del canone per un'abitazione — non un intervallo, ma una cifra precisa — e il locatore deve depositarla presso l'ente competente della comunità autonoma in cui si trova l'immobile: INCASÒL in Catalogna, l'Agencia de Vivienda Social nella Comunità di Madrid, IBAVI nelle Baleari, AVRA in Andalusia, ed equivalenti altrove. Si tratta di un obbligo amministrativo verso la regione, distinto da — e non sostitutivo di — la fianza effettivamente versata dal conduttore.

• I locatori possono richiedere garanzie aggiuntive — una garanzia bancaria, un deposito supplementare — ma per i contratti fino a cinque o sette anni, il valore complessivo di tali garanzie extra è limitato a due mensilità del canone (art. 36.5, introdotto dal RDL 7/2019).
• La fianza in sé non produce interessi durante la locazione.
• Se non viene restituita entro un mese dalla riconsegna delle chiavi, sul saldo residuo iniziano a maturare gli interessi legali previsti dalla legge (art. 36.4).

A causa della durata minima obbligatoria, in Spagna "risoluzione" significa per lo più che il conduttore decide di non rinnovare, piuttosto che il locatore che pone fine al contratto. Dopo il minimo di cinque o sette anni, entrambe le parti possono interrompere la tácita prórroga automatica con un preavviso — di quattro mesi per il locatore, di due per il conduttore — e il conduttore può già uscire dopo sei mesi con trenta giorni di preavviso. L'unica vera via d'uscita per il locatore all'interno del termine minimo è il motivo riservato dell'uso proprio dell'art. 9.3, descritto sopra.

• Il canone è liberamente concordato ai sensi dell'art. 17.1 — la Spagna non ha un tetto generale al canone basato su punti o fissato dall'autorità — salvo in una "zona de mercado residencial tensionado" (zona di mercato teso) dichiarata ai sensi della Ley 12/2023, dove il canone di un nuovo contratto è limitato dall'ultimo canone applicato nei cinque anni precedenti, oppure da un tetto dell'indice di prezzo di riferimento per i grandi proprietari (grandes tenedores), fatte salve strette eccezioni previste dall'art. 17.6 lettere a)-d) che consentono un aumento fino al 10%.
• Per i contratti a partire dal 26 maggio 2023, qualsiasi clausola di aggiornamento del canone concordata può fare riferimento solo all'indice IRAV (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), pubblicato mensilmente dall'INE — non all'indice generale dei prezzi al consumo, né a nessun altro indice.
• Le spese di gestione e formalizzazione del contratto ricadono sempre sul locatore ai sensi dell'art. 20, indipendentemente dal fatto che sia una persona fisica o una società — una regola che la Ley 12/2023 ha esteso anche ai locatori persone fisiche.

La LAU non impone alcun obbligo legale di redigere un verbale di consegna scritto, ma è prassi di mercato standard in Spagna — e la principale prova a disposizione delle parti sullo stato della Vivienda. L'acta de entrega registra le letture dei contatori, lo stato dell'immobile e un inventario di mobili e attrezzature, firmata al momento della consegna delle chiavi.

Conta soprattutto in uscita: senza di esso, c'è poco oltre la parola di ciascuna parte per risolvere una controversia sui danni o per giustificare la trattenuta di parte della fianza.

Nulla nel diritto spagnolo lo richiede, e nessun registro ne conserva copia — esiste interamente tra locatore e conduttore, ed è proprio per questo che Brokik lo conserva allegato al contratto invece di trattarlo come una formalità trascurabile.

Il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie a mantenere l'abitazione idonea all'uso, senza costi aggiuntivi, a meno che il danno non sia dovuto a colpa del conduttore (art. 21.1). Il conduttore, a sua volta, copre le piccole riparazioni richieste dal normale deterioramento dovuto all'uso quotidiano (art. 21.4).

• Il conduttore deve segnalare tempestivamente tutto ciò che il locatore deve riparare, ma può eseguire personalmente riparazioni urgenti per evitare un danno imminente, avvisando prima il locatore (art. 21.3).
• I lavori che modificano la distribuzione, l'accesso o gli impianti richiedono sempre il previo consenso scritto del locatore (art. 23).
• Un conduttore con disabilità o over settanta può eseguire lavori di adattamento per l'accessibilità dopo una comunicazione scritta, purché non tocchino elementi comuni né riducano la sicurezza (art. 24).
• Alcune regioni — Catalogna, Baleari, Canarie, Navarra, La Rioja, Asturie, Murcia ed Estremadura — richiedono inoltre una cédula de habitabilidad valida prima della locazione; la maggior parte delle altre, tra cui Madrid, no.