Francia: panoramica del mercato degli affitti

Le locazioni residenziali francesi per un immobile non ammobiliato, adibito ad abitazione principale, sono disciplinate dalla legge sulla locazione del 6 luglio 1989 e dai relativi decreti attuativi. Dal 2015, ogni contratto di questo tipo deve utilizzare il modello contrattuale ufficiale statale stabilito dal Decreto n. 2015-587 — il locatore non può semplicemente redigere da sé il testo delle clausole principali.

La durata standard è di tre anni, a decorrere dalla data di inizio concordata fino alla data di fine concordata, e si rinnova automaticamente (tacite reconduction) salvo disdetta di una delle parti. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di tre mesi, ridotto a un mese in una zona di mercato teso designata (zone tendue) o in altri casi previsti dalla legge. Il locatore, al contrario, può porre fine al contratto solo alla sua scadenza, con un preavviso di sei mesi e un motivo legittimo e serio — il recupero dell'abitazione per uso personale, la vendita, o un altro motif légitime riconosciuto dalla legge.

Il canone viene rivisto una volta l'anno in base all'indice di riferimento dei canoni (indice de référence des loyers, IRL) pubblicato dall'INSEE, laddove il contratto lo preveda. Nelle città con controllo dei canoni (encadrement des loyers), il canone concordato deve inoltre rispettare il canone di riferimento massimo applicabile. È fondamentale che nessuna revisione o indicizzazione del canone possa applicarsi finché l'immobile ha una classe F o G sul suo attestato di prestazione energetica (DPE) — il canone resta bloccato fino a quando il locatore non ne migliora la classe.

Prima della firma, il locatore deve allegare al contratto una serie di diagnosi obbligatorie: il DPE stesso, l'état des risques (dichiarazione dei rischi naturali e tecnologici) e, per gli edifici più vecchi, l'indagine sul piombo CREP oltre alle ispezioni degli impianti gas ed elettrico. La mancanza di documenti può compromettere la validità del contratto.

La cauzione (dépôt de garantie) è limitata per legge a un mese di canone, escluse le spese, per una locazione non ammobiliata — il modello di contratto Brokik applica questo tetto direttamente nelle proprie clausole. Non può essere utilizzata dal conduttore per coprire il canone o le spese durante la locazione, e non produce interessi a favore del conduttore.

Dopo il trasloco del conduttore, il locatore ha un mese di tempo per restituire la cauzione se il verbale di uscita (état des lieux de sortie) corrisponde a quello di ingresso, o due mesi se rileva danni, a decorrere dal giorno della riconsegna delle chiavi — al netto di eventuali somme dovute e giustificate. Se questo termine non viene rispettato, il saldo ancora dovuto al conduttore viene aumentato del 10% del canone mensile (escluse le spese) per ogni mese di ritardo iniziato.

La disdetta funziona in modo volutamente asimmetrico. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento durante il periodo triennale, con un preavviso di tre mesi come regola predefinita — ridotto a un mese in una zone tendue o negli altri casi previsti dalla legge (perdita del lavoro, primo impiego, trasferimento, motivi di salute, ecc.).

Il locatore può agire solo alla fine del periodo triennale, dando un preavviso di sei mesi e indicando uno dei motivi legittimi e seri previsti dalla legge: reprise (recupero dell'abitazione per abitarvi o per ospitarvi un parente stretto), vente (vendita con immobile libero), oppure un altro motif légitime, come una violazione grave e ripetuta del contratto. Una disdetta priva di uno di questi motivi, o notificata troppo presto, non produce effetti e il contratto si rinnova per tacite reconduction.

La legge rende inoltre nulla, senza eccezioni, qualsiasi clausola che consenta al locatore di addebitare una penale, un'ammenda o un aumento del canone per ritardato pagamento — l'unico rimedio del locatore per il canone non pagato è la via legale (commandement de payer, seguito dall'attivazione della clausola risolutiva in tribunale).

L'état des lieux (verbale di consegna e riconsegna) è un elemento obbligatorio, non facoltativo, della locazione francese. Viene redatto congiuntamente ("contradictoirement") e per iscritto al momento della consegna delle chiavi, e descrive l'immobile, la sua dotazione e le letture dei contatori; viene allegato allo stesso contratto.

Alla riconsegna, viene redatto un secondo état des lieux nello stesso modo. Il confronto tra i due documenti costituisce la base giuridica per addebitare al conduttore i danni che eccedono il normale deterioramento d'uso — senza un verbale di ingresso adeguato, il locatore non ha praticamente modo di dimostrare le condizioni originarie dell'immobile, e per legge si presume che il conduttore lo abbia ricevuto in buono stato.

La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni (réparations locatives, definite per decreto) spettano al conduttore, che deve inoltre segnalare senza ritardo al locatore la necessità di una riparazione più importante. Il locatore, a sua volta, è responsabile delle riparazioni maggiori e del mantenimento in funzione degli impianti e delle dotazioni elencati nel contratto.

Due tutele sono garantite dalla legge e non possono essere escluse contrattualmente: il conduttore può tenere un animale domestico (qualsiasi clausola contrattuale che lo vieti è nulla, ai sensi della legge del 9 luglio 1970), e non può nemmeno essere imposto un divieto di fumare — l'immobile locato è l'abitazione privata del conduttore. Il conduttore resta ovviamente responsabile per eventuali danni legati al fumo riscontrati nel verbale di uscita. La sublocazione o la cessione del contratto richiedono sempre il previo consenso scritto del locatore.