Svizzera: panoramica del mercato degli affitti

La Svizzera disciplina il diritto della locazione a livello federale: il Codice delle obbligazioni (Obligationenrecht, OR), art. 253 e seguenti, si applica in modo identico in ogni cantone — non esiste un equivalente del sistema austriaco a livelli del MRG. Ciò che varia da cantone a cantone è la procedura: quali moduli ufficiali sono richiesti e come è composta l'autorità di conciliazione locale.

Un contratto a tempo determinato termina semplicemente alla scadenza senza necessità di preavviso (art. 255 cpv. 2 OR); il diritto svizzero non fissa per esso alcuna durata minima o massima legale. Un conduttore che vuole uscire in anticipo, tuttavia, non resta bloccato: può proporre un conduttore sostitutivo solvibile e ragionevole, disposto a subentrare alle stesse condizioni, e se il locatore rifiuta senza giusta causa, il conduttore originario viene liberato dal contratto (art. 264 OR).

• Alcuni cantoni — secondo l'elenco 2026 dell'Ufficio federale delle abitazioni: Basilea Città, Berna, Friburgo, Ginevra, Lucerna, Neuchâtel, Vaud, Zugo e Zurigo — richiedono che il locatore comunichi il canone iniziale su un modulo cantonale ufficiale (Formularpflicht), una regola legata alla carenza abitativa locale.
• Il subaffitto richiede il consenso del locatore, ma questo può essere rifiutato solo per i motivi specifici elencati dall'art. 262 OR — mancata comunicazione delle condizioni di subaffitto, condizioni abusive rispetto al contratto principale, oppure un pregiudizio sostanziale per il locatore.

La locazione è per impostazione predefinita ad uso abitativo; l'uso commerciale richiede il previo consenso scritto del locatore, secondo lo stesso schema di ogni altro mercato Brokik.

La cauzione (Kaution) per un immobile ad uso abitativo è limitata a tre mensilità del canone (art. 257e cpv. 2 OR) — un tetto rigido, non un semplice orientamento. Deve essere depositata su un conto bloccato o un deposito bancario, intestato esclusivamente al conduttore; il locatore non può legalmente farla transitare su un conto privato.

• Gli interessi maturati sul conto spettano al conduttore e si aggiungono alla cauzione.
• Se il locatore non avanza alcuna pretesa — tramite procedura esecutiva (Betreibung) o azione giudiziale — entro un anno dalla fine della locazione, la banca deve rilasciare su richiesta al conduttore l'intera cauzione più gli interessi (art. 257e cpv. 3 OR).
• La liquidazione avviene dopo la fine della locazione, la riconsegna dell'appartamento e la firma del verbale di consegna, al netto di eventuali controrichieste legittime.

Questo requisito del conto bloccato è una delle differenze più marcate rispetto ai mercati vicini: la Finlandia, ad esempio, non richiede affatto un conto dedicato per lo stesso scopo.

Un contratto a tempo indeterminato può essere disdetto da entrambe le parti con un preavviso scritto di tre mesi alla scadenza locale consuetudinaria (art. 266a in combinato disposto con l'art. 266c OR) — oppure, in assenza di una data consuetudinaria, alla fine di un periodo di locazione di tre mesi. La disdetta del locatore è valida solo se data sul modulo ufficiale approvato dal cantone; se notificata in altro modo, è nulla (art. 266l cpv. 2 in combinato disposto con l'art. 266o OR).

Un conduttore che ritiene una disdetta contraria alla buona fede può contestarla entro 30 giorni presso l'autorità di conciliazione cantonale e chiedere una proroga della locazione fino a quattro anni per un immobile ad uso abitativo (artt. 271-273c OR). E una volta che locatore e conduttore hanno affrontato una conciliazione o un contenzioso su una controversia locativa, al locatore è vietato disdire il contratto a causa di quella controversia per i tre anni successivi.

• Il canone stesso segue il tasso ipotecario di riferimento pubblicato (hypothekarischer Referenzzinssatz) e le variazioni generali dei costi e degli indici; un aumento deve essere notificato sul modulo ufficiale almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso per la prossima data di disdetta (art. 269d OR), e il conduttore può contestarlo come abusivo entro 30 giorni.
• Se il tasso di riferimento scende, il conduttore può richiedere una corrispondente riduzione del canone — il meccanismo funziona in entrambe le direzioni.
• Una morosità qualificata fa scattare un termine di grazia scritto di 30 giorni (Nachfrist) con l'avviso di disdetta; solo dopo si applica un preavviso minimo di 30 giorni con effetto alla fine di un mese per un immobile familiare o abitativo (art. 257d OR).

Il diritto federale non impone l'obbligo di redigere un verbale di consegna scritto, ma l'art. 267a OR richiede al conduttore di segnalare senza indugio qualsiasi difetto apparente al momento della consegna — e diversi cantoni pubblicano moduli di verbale elaborati congiuntamente (paritätische), concordati tra associazioni di locatori e conduttori, come standard di mercato.

L'Übergabeprotokoll è la prova principale delle condizioni dell'appartamento a entrambi gli estremi della locazione: costituisce la base di una richiesta di risarcimento ai sensi dell'art. 267 OR se l'appartamento viene restituito in condizioni peggiori di quanto spieghi il normale deterioramento d'uso, ed è il punto di riferimento quando si liquida la Kaution.

Brokik conserva il verbale firmato allegato al contratto proprio per questo motivo: un locatore che rientra in possesso dell'immobile o un conduttore che se ne va non dovrebbero mai doversi mettere a scavare tra scambi di email per trovare l'unico documento che una Schlichtungsbehörde chiederà davvero.

L'obbligo del locatore di mantenere l'appartamento idoneo all'uso pattuito vale per tutta la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 OR) ed è relativamente inderogabile — una clausola a svantaggio del conduttore è nulla a meno che lo stesso OR non consenta espressamente la deroga (art. 256 cpv. 2 OR).

• Il conduttore copre le piccole pulizie e riparazioni di ritocco che una cura ordinaria avrebbe evitato (art. 259 OR), e deve segnalare tempestivamente tutto ciò che va oltre e che è di competenza del locatore.
• Se il locatore non ripara entro un termine ragionevole un difetto urgente segnalato, il conduttore può disporre la riparazione e addebitarne il costo al locatore.
• Un difetto che compromette l'idoneità all'uso dell'appartamento può giustificare una riduzione del canone fino alla sua eliminazione, oltre al risarcimento del danno.
• Le modifiche richiedono sempre il consenso scritto del locatore (art. 260a OR); i normali piccoli animali domestici che non disturbano né danneggiano l'appartamento sono l'unica eccezione alla regola generale del consenso per gli animali.