Nowe chorwackie prawo najmu 2026: co muszą wiedzieć zagraniczni właściciele

Nowe chorwackie prawo najmu 2026: co muszą wiedzieć zagraniczni właściciele

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na chorwackim wybrzeżu albo w Zagrzebiu, czeka Cię istotna zmiana przepisów. 31 lipca 2026 roku chorwackie Ministerstwo Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Majątku Państwowego (MPGI) przedstawiło projekt nowej ustawy o najmie mieszkań (Zakon o najmu stanova) i skierowało go do konsultacji publicznych. Celem, jak wskazano w uzasadnieniu, jest większe bezpieczeństwo prawne zarówno dla wynajmujących, jak i najemców oraz sformalizowanie rynku najmu, który od lat częściowo funkcjonuje w szarej strefie.

Warto od razu doprecyzować, na jakim etapie znajdują się prace: to projekt ustawy w fazie konsultacji publicznych, a nie już uchwalone prawo. Ostateczny tekst, który przyjmie chorwacki parlament (Sabor), może się jeszcze różnić w szczegółach. Mimo to kierunek zmian jest już jasny i wprowadza obowiązki, do których warto zacząć się przygotowywać już teraz — niezależnie od tego, czy mieszkasz w Chorwacji, czy zarządzasz najmem zdalnie.

Limit podwyżki czynszu powiązany z indeksem cen nieruchomości DZS

Zgodnie z projektem czynsz w ramach istniejącej umowy będzie można podnieść najwyżej raz na 12 miesięcy. Górna granica podwyżki będzie powiązana z procentowym wzrostem cen nieruchomości mieszkaniowych w poprzednim roku według danych chorwackiego urzędu statystycznego (Državni zavod za statistiku, DZS) — a więc nie z ogólną inflacją, lecz konkretnie z indeksem cen nieruchomości. Klauzula umowna dopuszczająca częstsze lub wyższe podwyżki byłaby nieważna, co oznacza, że wynajmujący nie mógłby się na nią powołać, nawet gdyby najemca ją podpisał.

Pisemne powiadomienie najemcy z 30-dniowym wyprzedzeniem

Każda podwyżka czynszu musiałaby zostać zgłoszona najemcy pisemnie co najmniej 30 dni przed jej wejściem w życie. Opublikowane materiały nie precyzują wymaganej formy prawnej powiadomienia, ale pisemny ślad — e-mail z potwierdzeniem odbioru lub list polecony — pozostaje najbezpieczniejszym sposobem udowodnienia później, że termin został dotrzymany. Już teraz warto zacząć notować datę każdego powiadomienia o podwyżce i wynikającą z niej nową wysokość czynszu.

Obowiązkowe poświadczenie notarialne umowy najmu

Jedną z najistotniejszych zmian jest wymóg, by nowe umowy najmu miały formę aktu notarialnego poświadczonego (solemnizowanego) przez notariusza publicznego. Korzyścią dla wynajmującego jest to, że taka umowa staje się bezpośrednim tytułem egzekucyjnym — w razie zaległości w płatnościach lub konieczności eksmisji postępowanie można wszcząć bez długotrwałego procesu sądowego. Projekt na razie nie precyzuje podziału kosztów notarialnych między strony — warto to wyjaśnić po publikacji ostatecznego tekstu albo ustalić wcześniej w umowie.

Terminy wypowiedzenia i inne zapowiedziane zmiany

Projekt zaostrza też zasady kończenia najmu. Najemca mógłby wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny z 60-dniowym okresem wypowiedzenia. Wynajmujący wypowiadający umowę z powodu naruszenia obowiązków przez najemcę (np. braku płatności) musiałby najpierw wysłać pisemne upomnienie z 15-dniowym terminem na naprawienie sytuacji, a następnie zachować co najmniej 30 dodatkowych dni na opuszczenie lokalu. Wypowiedzenie bez winy najemcy wymagałoby co najmniej 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia — roku, jeśli najem trwał dłużej niż 5 lat, plus dodatkowe 6 miesięcy, jeśli w mieszkaniu mieszka dziecko. Umowa mogłaby skrócić te terminy, ale nie poniżej 3 miesięcy. Projekt wspomina też o prawie wynajmującego do dwukrotnej w roku inspekcji mieszkania z wcześniejszym zawiadomieniem (o ile umowa nie stanowi inaczej) oraz o kaucji w wysokości do jednego miesięcznego czynszu.

Co jeszcze nie jest jasne: istniejące umowy i data wejścia w życie

Opublikowane materiały jasno mówią o obowiązku poświadczenia notarialnego nowych umów, ale nie precyzują, czy i w jaki sposób umowy zawarte przed wejściem ustawy w życie będą musiały zostać zaktualizowane lub ponownie poświadczone. Konsultacje publiczne rozpoczęły się 31 lipca 2026 roku; po ich zakończeniu projekt trafi pod obrady chorwackiego Saboru, a dokładna data wejścia ustawy w życie nie jest jeszcze znana. Jeśli posiadasz nieruchomość w Chorwacji, warto śledzić ostateczny tekst ustawy, zamiast zakładać, że dzisiejsze szczegóły projektu są ostateczne.

Checklista: co zrobić już teraz

• Sprawdź klauzulę o podwyżce czynszu w obecnej chorwackiej umowie najmu i unikaj stałego procentu, który mógłby przekroczyć wzrost cen nieruchomości według DZS.
• Zacznij notować datę i wysokość każdej zmiany czynszu — będziesz musiał wykazać zachowanie 12-miesięcznego odstępu i 30-dniowego terminu powiadomienia.
• Przygotuj wzór pisemnego powiadomienia o podwyżce czynszu z wyraźną datą wysłania.
• Skontaktuj się z notariuszem w Chorwacji, aby dowiedzieć się o procedurze i szacunkowym koszcie poświadczenia umowy najmu.
• Prowadź dokładną dokumentację stanu mieszkania przy wprowadzce i wyprowadzce — cyfrowy protokół zdawczo-odbiorczy znacznie ułatwia udowodnienie stanu lokalu.
• Skorzystaj z narzędzia, które automatycznie śledzi wysokość i terminy czynszu — funkcja Brokik rozliczanie najmu i płatności pozwala prowadzić uporządkowaną ewidencję bez ręcznych arkuszy.

Nowa chorwacka ustawa o najmie mieszkań jest wciąż w fazie konsultacji publicznych, ale jej kierunek — wyraźniejszy limit podwyżek czynszu, obowiązkowe pisemne powiadomienie i notarialne poświadczenie umów — raczej nie zmieni się zasadniczo przed uchwaleniem. Wynajmujący, którzy już teraz uporządkują dokumentację, ewidencję zmian czynszu i komunikację z najemcami, wejdą w nowy system bez niespodzianek.

Uwaga: opisane przepisy opierają się na projekcie ustawy, który chorwackie Ministerstwo Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Majątku Państwowego przedstawiło 31 lipca 2026 roku i skierowało do konsultacji publicznych; ostateczny tekst przyjęty przez Sabor może się różnić. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach skonsultuj się z prawnikiem.