Die Mietkaution — Rückzahlung, Abzüge und die häufigsten Streitigkeiten

Die Mietkaution — Rückzahlung, Abzüge und die häufigsten Streitigkeiten

Die Kaution ist die häufigste Konfliktquelle zwischen Vermieter und Mieter. Der Mieter ist überzeugt, die Wohnung in gutem Zustand übergeben zu haben; der Vermieter sieht Schäden und Kosten. Der Streit läuft meist auf eine Frage hinaus: Ist das normale Abnutzung oder ein Schaden? Dieser Artikel erklärt, wie hoch die Kaution nach polnischem Recht sein darf, wann sie zurückgezahlt werden muss, was abgezogen werden darf und wie Sie den Zustand der Wohnung so dokumentieren, dass es gar nicht erst zum Streit kommt.

Wie hoch darf die Kaution sein

Das polnische Gesetz über den Schutz der Mieterrechte erlaubt eine Kaution von höchstens dem Zwölffachen der Monatsmiete. Das ist die gesetzliche Obergrenze — in der Marktpraxis beträgt die Kaution üblicherweise ein bis zwei Monatsmieten. Eine höhere Kaution erschwert die Mietersuche, eine niedrigere deckt reale Schäden womöglich nicht. Beim Gelegenheitsmietvertrag liegt die Grenze übrigens beim Sechsfachen, beim institutionellen Mietvertrag beim Dreifachen der Miete.

Die Kaution sichert die Forderungen des Vermieters, die am Tag der Räumung der Wohnung bestehen — vor allem Mietrückstände, offene Nebenkosten und die Kosten der Schadensbeseitigung.

Rückzahlungsfrist: ein Monat ab Räumung der Wohnung

Die Kaution muss innerhalb eines Monats ab dem Tag der Räumung der Wohnung zurückgezahlt werden, nach Abzug der Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Maßgeblich ist die tatsächliche Übergabe der Wohnung (Rückgabe der Schlüssel), nicht das formale Vertragsende. Wichtig: Die Kaution unterliegt der Indexierung — ist die Miete während des Mietverhältnisses gestiegen, sollte der zurückgezahlte Betrag demselben Vielfachen der am Rückzahlungstag geltenden Miete entsprechen.

Was von der Kaution abgezogen werden darf

• Mietrückstände und offene Zahlungen — unbezahlte Monate, über den Vermieter abgerechnete Nebenkostenrückstände.
• Schäden über die normale Abnutzung hinaus — Reparaturkosten für Schäden, für die der Mieter verantwortlich ist.
• Fehlende Ausstattung — im Protokoll erfasste Gegenstände, die aus der Wohnung verschwunden sind (Geräte, Möbel).
• Sonstige vertragliche Forderungen — z. B. eine Entschädigung für die vertragslose Nutzung der Wohnung nach Mietende.

Jeder Abzug sollte dokumentiert sein: durch ein Foto, einen Protokolleintrag, eine Rechnung oder einen Kostenvoranschlag. Ein willkürlicher Abzug hält weder dem Gespräch mit dem Mieter noch einem Gerichtsverfahren stand.

Normale Abnutzung oder Schaden?

Der Mieter haftet nicht für die Abnutzung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entsteht. Das ist der zentrale Grundsatz — eine Wohnung sieht nach zwei Jahren Mietzeit nicht mehr aus wie am Übergabetag, und die Kaution dient nicht dazu, sie auf Kosten des Mieters aufzufrischen.

• Normale Abnutzung (nicht abzugsfähig): leicht abgeriebene Wände und kleine Möbelspuren, verblasste Farbe, natürliche Bodenabnutzung in Laufzonen, verschlissene Dichtungen, Spuren von Bildern.
• Schaden (abzugsfähig): Löcher und tiefe Kratzer in den Wänden, eine angebrannte Arbeitsplatte, aufgequollene Bodenpaneele nach einem Wasserschaden, ausgebrochene Schranktüren, eine durch Fehlbedienung zerstörte Waschmaschine, starke Verschmutzungen, die eine Spezialreinigung erfordern, Schäden durch Haustiere.

Je länger das Mietverhältnis, desto mehr fällt unter normale Abnutzung. Eine hilfreiche Kontrollfrage: Wäre der Schaden auch bei sorgfältiger Nutzung der Wohnung entstanden?

Protokoll und Fotos — die beste Versicherung gegen Streit

Im Kautionsstreit gewinnt, wer Dokumentation hat. Die Grundlage ist ein Übergabeprotokoll, das sowohl beim Einzug als auch beim Auszug erstellt wird und Folgendes enthält:

• eine Zustandsbeschreibung jedes Raums (Wände, Böden, Fenster, Türen),
• eine Inventarliste mit technischem Zustand,
• Zählerstände,
• Fotos — mit Datum, von ganzen Räumen sowie Nahaufnahmen vorhandener Schäden,
• Unterschriften beider Parteien.

Der Vergleich von Anfangs- und Endprotokoll liefert eine objektive Grundlage für die Kautionsabrechnung. Mit der Brokik-App erstellen Sie das Übergabeprotokoll digital, mit Fotos der Zähler und Räume, die der jeweiligen Immobilie zugeordnet gespeichert werden — die Dokumentation geht nicht verloren und ist auch nach Jahren griffbereit.

Die häufigsten Streitigkeiten und wie man sie vermeidet

• „Die Wohnung war schon beschädigt" — ohne Anfangsprotokoll lässt sich kaum nachweisen, wer den Schaden verursacht hat. Lösung: ein gründliches Protokoll mit Fotodokumentation zu Beginn.
• Abzug für das Streichen der gesamten Wohnung — nach längerer Mietzeit ist das Auffrischen der Wände in der Regel normale Abnutzung. Ein Abzug ist nur bei echten Schäden haltbar.
• Verzögerte Rückzahlung — das Überschreiten der Monatsfrist setzt den Vermieter Verzugszinsen und einer Klage aus. Bereiten Sie die Abrechnung direkt nach der Wohnungsabnahme vor.
• Keine schriftliche Abrechnung — der Mieter hat das Recht zu erfahren, was und warum abgezogen wurde. Eine kurze schriftliche Aufstellung mit Beträgen und Begründung jeder Position beendet die meisten Diskussionen.
• Die Kaution als „letzte Miete" — manche Mieter stellen die Zahlungen ein und verlassen sich auf die Kaution. Reagieren Sie sofort: Die Kaution sichert Schäden und Rückstände am Ende des Mietverhältnisses, sie ersetzt keine laufenden Zahlungen.

Zusammenfassung

Gesetzlich darf die Kaution das Zwölffache der Miete erreichen, der Marktstandard liegt jedoch bei ein bis zwei Monatsmieten. Sie muss innerhalb eines Monats nach Räumung der Wohnung zurückgezahlt werden, und abgezogen werden dürfen nur dokumentierte Forderungen: Rückstände und Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Der beste Schutz vor Streit ist ein sorgfältiges Übergabeprotokoll mit Fotos — erstellt sowohl zu Beginn als auch am Ende des Mietverhältnisses.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich in individuellen Angelegenheiten an einen Rechtsanwalt.