Neues kroatisches Mietgesetz 2026: Was ausländische Vermieter wissen müssen

Neues kroatisches Mietgesetz 2026: Was ausländische Vermieter wissen müssen

Wer eine Mietwohnung an der kroatischen Küste oder in Zagreb besitzt, sollte sich auf eine wichtige Gesetzesänderung einstellen. Am 31. Juli 2026 legte das kroatische Ministerium für Raumplanung, Bauwesen und Staatsvermögen (MPGI) den Entwurf eines neuen Gesetzes über die Wohnungsmiete (Zakon o najmu stanova) vor und eröffnete die öffentliche Konsultation. Ziel ist laut Begründung mehr Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter sowie die Formalisierung eines Mietmarkts, der lange teilweise informell funktionierte.

Wichtig zur Einordnung: Es handelt sich um einen Gesetzesentwurf im Stadium der öffentlichen Konsultation, nicht um bereits geltendes Recht. Der endgültige Text, den das kroatische Parlament (Sabor) verabschiedet, kann sich im Detail noch ändern. Die Richtung der Reform ist jedoch bereits erkennbar und bringt neue Pflichten mit sich, auf die sich Vermieter — ob sie in Kroatien leben oder die Vermietung aus dem Ausland verwalten — schon jetzt vorbereiten sollten.

Obergrenze für Mieterhöhungen, gekoppelt an den kroatischen Immobilienpreisindex

Nach dem Entwurf dürfte die Miete eines bestehenden Vertrags höchstens einmal alle 12 Monate erhöht werden. Die Obergrenze der Erhöhung wäre an den prozentualen Anstieg der Wohnimmobilienpreise im Vorjahr laut Daten des kroatischen Statistikamts (Državni zavod za statistiku, DZS) gekoppelt — also nicht an die allgemeine Inflation, sondern konkret an den Immobilienpreisindex. Eine Vertragsklausel, die häufigere oder höhere Erhöhungen erlaubt, wäre nichtig — der Vermieter könnte sich also selbst dann nicht darauf berufen, wenn der Mieter sie unterschrieben hat.

Schriftliche Ankündigung mit 30 Tagen Vorlauf

Jede Mieterhöhung müsste dem Mieter mindestens 30 Tage vor Inkrafttreten schriftlich angekündigt werden. Eine bestimmte Rechtsform für die Mitteilung ist bislang nicht genannt, doch eine schriftliche Spur — eine E-Mail mit Lesebestätigung oder ein Einschreiben — bleibt der sicherste Weg, die Einhaltung der Frist später zu belegen. Es lohnt sich schon jetzt, Datum und Höhe jeder Mieterhöhung fortlaufend zu dokumentieren.

Notarielle Beurkundung des Mietvertrags Pflicht

Eine der bedeutendsten Änderungen: Neue Mietverträge müssten als notarielle Urkunde errichtet und von einem Notar beglaubigt (solemnisiert) werden. Der Vorteil für Vermieter: Ein solcher Vertrag wird direkt vollstreckbar — bei Zahlungsverzug oder notwendiger Räumung kann das Verfahren ohne langwierigen Gerichtsprozess eingeleitet werden. Der Entwurf regelt bislang nicht, wie die Notarkosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden — das lohnt sich zu klären, sobald der endgültige Text vorliegt, oder vorab vertraglich festzulegen.

Kündigungsfristen und weitere angekündigte Regelungen

Der Entwurf verschärft auch die Regeln zur Beendigung des Mietverhältnisses. Ein Mieter könnte ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 60 Tagen kündigen. Kündigt der Vermieter wegen einer Pflichtverletzung des Mieters (etwa Zahlungsrückstand), müsste er zunächst schriftlich abmahnen und 15 Tage zur Behebung einräumen, danach mindestens weitere 30 Tage bis zum Auszug. Eine Kündigung ohne Verschulden des Mieters würde mindestens 6 Monate Frist erfordern — ein Jahr, wenn das Mietverhältnis länger als 5 Jahre bestand, plus weitere 6 Monate, wenn ein Kind in der Wohnung lebt. Vertraglich ließen sich diese Fristen verkürzen, jedoch nicht unter 3 Monate. Der Entwurf erwähnt zudem ein Besichtigungsrecht des Vermieters zweimal jährlich mit vorheriger Ankündigung (sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht) sowie eine Kaution von bis zu einer Monatsmiete.

Noch offen: bestehende Verträge und das Inkrafttreten

Die veröffentlichten Materialien sind bei der Beurkundungspflicht für neue Verträge eindeutig, äußern sich aber nicht dazu, ob und wie bereits bestehende, vor Inkrafttreten geschlossene Mietverträge angepasst oder nachträglich beurkundet werden müssten. Die öffentliche Konsultation begann am 31. Juli 2026; danach geht der Entwurf zur Beratung und Verabschiedung an den Sabor, das genaue Datum des Inkrafttretens steht noch nicht fest. Wer Eigentum in Kroatien vermietet, sollte den endgültigen Gesetzestext im Blick behalten, statt sich schon jetzt auf Details des Entwurfs zu verlassen.

Checkliste: Was Sie jetzt tun sollten

• Prüfen Sie die Mieterhöhungsklausel in Ihrem bestehenden kroatischen Mietvertrag und vermeiden Sie einen festen Prozentsatz, der über dem DZS-Immobilienpreiswachstum liegen könnte.
• Beginnen Sie, Datum und Höhe jeder Mietänderung zu dokumentieren — Sie müssen später den 12-Monats-Abstand und die 30-Tage-Frist nachweisen können.
• Bereiten Sie eine Vorlage für die schriftliche Ankündigung einer Mieterhöhung mit klarem Versanddatum vor.
• Kontaktieren Sie einen Notar in Kroatien, um sich über Ablauf und voraussichtliche Kosten der Vertragsbeurkundung zu informieren.
• Dokumentieren Sie Ein- und Auszug sorgfältig — ein digitales Übergabeprotokoll erleichtert den Nachweis des Wohnungszustands erheblich.
• Nutzen Sie ein Tool, das Mietbeträge und Termine automatisch verfolgt — die Brokik-Funktion Mietabrechnung und Zahlungen hält alles ohne manuelle Tabellen organisiert.

Kroatiens neues Mietgesetz durchläuft noch die öffentliche Konsultation, doch seine Richtung — eine klarere Obergrenze für Mieterhöhungen, verpflichtende schriftliche Ankündigung und notarielle Beurkundung — dürfte sich bis zur Verabschiedung nicht grundlegend ändern. Vermieter, die Dokumentation, Aufzeichnungen zu Mieterhöhungen und Kommunikation mit Mietern schon jetzt ordnen, starten ohne böse Überraschungen in das neue System.

Hinweis: Die beschriebenen Regelungen basieren auf dem Gesetzentwurf, den das kroatische Ministerium für Raumplanung, Bauwesen und Staatsvermögen am 31. Juli 2026 vorgelegt und zur öffentlichen Konsultation freigegeben hat; der vom Sabor letztlich verabschiedete Text kann abweichen. Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich in individuellen Angelegenheiten an einen Rechtsanwalt.