Mieterhöhung Schritt für Schritt — so gehen Sie rechtssicher vor

Mieterhöhung Schritt für Schritt — so gehen Sie rechtssicher vor

Steigende Unterhaltskosten zwingen Vermieter früher oder später zu einer Mieterhöhung. Das Problem: Die Erhöhung der Miete einer Wohnung ist in Polen ein formalisierter Prozess — sie unterliegt dem Gesetz über den Schutz der Mieterrechte, und ein Formfehler (eine Erhöhung per SMS oder „ab nächstem Monat") macht sie schlicht unwirksam. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch das gesamte Verfahren.

Die Rechtsgrundlage: Kündigung der bisherigen Miethöhe

Eine Mieterhöhung erfolgt durch die sogenannte Kündigung der bisherigen Miethöhe (Art. 8a des Gesetzes über den Schutz der Mieterrechte). Der Vermieter zwingt dem Mieter keinen Nachtrag auf, sondern kündigt den bisherigen Satz und schlägt einen neuen vor. Die zentralen Anforderungen:

• die Kündigung muss schriftlich erfolgen, bei sonstiger Nichtigkeit — E-Mail oder SMS genügen nicht,
• die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Ende eines Kalendermonats, sofern die Parteien im Vertrag keine längere Frist vereinbart haben,
• die Erhöhung gilt erst nach Ablauf dieser Frist.

Beispiel: Ein dem Mieter am 12. Juni zugestelltes Schreiben führt dazu, dass der neue Satz ab dem 1. Oktober gilt (drei volle Monate: Juli, August, September).

Grenzen und Begründungspflicht

Das Gesetz schützt Mieter besonders vor Erhöhungen, durch die die Jahresmiete 3% des Wiederherstellungswerts der Wohnung übersteigt. Der Wiederherstellungswert ist das Produkt aus Nutzfläche und einem vom Woiwoden für die jeweilige Region bekannt gegebenen Umrechnungsindex.

• Führt die Erhöhung zu einer Miete über dieser Schwelle (oder erfolgt sie von einem bereits darüber liegenden Niveau), kann der Mieter schriftlich Grund und Kalkulation der Erhöhung verlangen — der Vermieter hat dann 14 Tage für eine schriftliche Antwort, ebenfalls bei sonstiger Unwirksamkeit der Erhöhung.
• Eine solche Erhöhung muss begründet sein — etwa damit, dass die bisherige Miete die Unterhaltskosten der Wohnung nicht deckt oder keine angemessene Kapitalrendite ermöglicht.
• Erhöhungen bis zu einem Niveau von höchstens 3% des Wiederherstellungswerts bedürfen keiner solchen Begründung.

Wie oft darf die Miete erhöht werden

Die Miete darf nicht öfter als alle sechs Monate erhöht werden. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem die vorherige Erhöhung wirksam wurde. Das Limit betrifft die Miete und andere Entgelte für die Nutzung der Wohnung — nicht jedoch vom Vermieter unabhängige Kosten wie die Preise für Versorgungsleistungen, die außerhalb dieses Verfahrens steigen.

Befristete Verträge — Vorsicht bei den Klauseln

Bei einem befristeten Mietvertrag ist eine Erhöhung nur möglich, wenn der Vertrag selbst sie vorsieht — etwa durch eine Indexierungsklausel (jährliche Anpassung an den Inflationsindex) oder ein ausdrücklich vorbehaltenes Recht zur Mietänderung nach den gesetzlichen Regeln. Schweigt der Vertrag, bleibt die Miete bis zum Ende der Laufzeit unverändert. Eine Indexierungsklausel sollte deshalb schon bei Vertragsabschluss eingeplant werden.

Das Verfahren Schritt für Schritt

• Schritt 1: Vertrag prüfen. Ist er befristet und erlaubt er Erhöhungen? Wurde eine längere Kündigungsfrist für die Miethöhe vereinbart?
• Schritt 2: Datum der letzten Erhöhung prüfen. Seit dem Wirksamwerden der vorherigen müssen mindestens sechs Monate vergangen sein.
• Schritt 3: Neuen Satz kalkulieren. Vergleichen Sie ihn mit der 3%-Schwelle des Wiederherstellungswerts — wird sie überschritten, bereiten Sie vorab eine solide Kalkulation vor (Unterhaltskosten, Steuer, Versicherung, Renovierungsrücklage, Kapitalrendite).
• Schritt 4: Schreiben vorbereiten. Benennen Sie die Wohnung, die bisherige und neue Miete, das Wirksamkeitsdatum und die Grundlage (Kündigung der bisherigen Miethöhe). Eigenhändig unterschreiben.
• Schritt 5: Wirksam zustellen. Persönlich gegen Empfangsbestätigung auf einer Kopie oder per Einschreiben mit Rückschein. Das Zustelldatum setzt die Kündigungsfrist in Gang.
• Schritt 6: Reaktion des Mieters abwarten. Der Mieter kann die Erhöhung akzeptieren, sie gerichtlich anfechten (dann muss der Vermieter ihre Berechtigung nachweisen) oder sie ablehnen — in diesem Fall endet der Vertrag mit Ablauf der Kündigungsfrist.
• Schritt 7: Unterlagen und Zahlungen aktualisieren. Prüfen Sie ab dem Wirksamkeitsdatum, ob die Zahlungen dem neuen Satz entsprechen. Wenn Sie Ihre Vermietung in einer App wie Brokik verwalten, aktualisieren Sie die Miethöhe, damit monatliche Zahlungen und Berichte den neuen Betrag widerspiegeln.

Die häufigsten Fehler von Vermietern

• eine mündlich, per E-Mail oder SMS angekündigte Erhöhung — unwirksam,
• eine Erhöhung „ab nächstem Monat" — unter Missachtung der dreimonatigen Frist,
• eine zweite Erhöhung vor Ablauf von sechs Monaten seit der vorherigen,
• keine Antwort auf ein Kalkulationsverlangen innerhalb von 14 Tagen,
• eine Mieterhöhung bei einem befristeten Vertrag, der sie nicht vorsieht,
• kein Zustellnachweis für das Schreiben an den Mieter.

Zusammenfassung

Eine rechtssichere Mieterhöhung erfordert eine schriftliche Kündigung des bisherigen Satzes mit dreimonatiger Frist zum Monatsende, einen Abstand von mindestens sechs Monaten zwischen Erhöhungen und — bei Sätzen über 3% des Wiederherstellungswerts — die Bereitschaft, dem Mieter auf Verlangen eine Kalkulation vorzulegen. Bei befristeten Verträgen ist eine entsprechende Vertragsklausel die Grundlage. Eine gut geplante, korrekt zugestellte Erhöhung endet selten im Streit — die meisten Probleme entstehen durch leicht vermeidbare Formfehler.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich in individuellen Angelegenheiten an einen Rechtsanwalt.