Gelegenheits- oder institutioneller Mietvertrag — was wählen?

Gelegenheits- oder institutioneller Mietvertrag — was wählen?

Beide Vertragstypen geben dem Vermieter dieselbe zentrale Absicherung: die notarielle Unterwerfungserklärung des Mieters, die die Rückgewinnung der Wohnung radikal vereinfacht. Die Unterschiede, Definitionen und Vorteile beider Konstruktionen haben wir ausführlich im Artikel Gelegenheitsmietvertrag vs institutioneller Mietvertrag — Unterschiede und Vorteile beschrieben. Hier konzentrieren wir uns auf etwas anderes: wie Sie die Entscheidung in Ihrer konkreten Situation treffen. Die kurze Antwort: Meist haben Sie keine Wahl — Ihr rechtlicher Status entscheidet. Die längere Antwort folgt unten.

Der Entscheidungsbaum in 30 Sekunden

• Sie vermieten als Privatperson, außerhalb eines Vermietungsgewerbes? Ihre Option ist der Gelegenheitsmietvertrag (najem okazjonalny). Der institutionelle Mietvertrag steht Ihnen nicht offen.
• Sie betreiben ein Gewerbe zur Vermietung von Wohnungen (Einzelunternehmen, Gesellschaft, Fonds)? Dann ist der institutionelle Mietvertrag der richtige. Der Gelegenheitsmietvertrag ist Privatpersonen ohne ein solches Gewerbe vorbehalten.
• Beides spielt für Sie kaum eine Rolle und der Mieter ist eine Vertrauensperson? Erwägen Sie einen gewöhnlichen Mietvertrag — weniger Formalitäten, aber auch der schwächste Schutz.

Die Grenze zwischen „privater" und „gewerblicher" Vermietung kann fließend sein: Bei mehreren Wohnungen und organisiertem Vermietungsbetrieb können die Behörden ein Gewerbe annehmen. Wenn Sie nahe an dieser Grenze sind, lassen Sie Ihren Fall von einem Berater prüfen.

Kriterium 1: Wer Sie als Vermieter sind

Das ist das entscheidende Kriterium. Den Gelegenheitsmietvertrag dürfen ausschließlich Privatpersonen nutzen, die kein Gewerbe zur Vermietung von Wohnungen betreiben — nur für Wohnräume und befristet auf höchstens 10 Jahre. Der institutionelle Mietvertrag ist die Konstruktion für Unternehmer, die Wohnungen im Rahmen ihres Gewerbes vermieten — ebenfalls befristet, aber ohne die 10-Jahres-Grenze.

Kriterium 2: Kosten und Formalitäten

• Die notarielle Erklärung — bei beiden Typen erforderlich. Das Notarhonorar für ihre Erstellung ist gesetzlich auf ein Zehntel des Mindestlohns begrenzt. Üblicherweise trägt der Mieter die Kosten, die Parteien können aber anderes vereinbaren.
• Die Ersatzwohnung — nur beim Gelegenheitsmietvertrag muss der Mieter eine Wohnung benennen, in die er nach der Vollstreckung zieht, samt Einverständniserklärung von deren Eigentümer. Das ist oft der Engpass: Manche Mieter haben niemanden, den sie benennen können. Beim institutionellen Mietvertrag entfällt diese Anforderung — der Mieter akzeptiert die Vollstreckung ohne Benennung einer Ersatzwohnung.
• Meldung beim Finanzamt — der Vermieter (Privatperson) muss den Abschluss eines Gelegenheitsmietvertrags innerhalb von 14 Tagen nach Mietbeginn dem Leiter des Finanzamts melden. Ohne Meldung verlieren Sie die besonderen Vorteile dieser Konstruktion. Der institutionelle Mietvertrag erfordert keine Meldung.
• Die Kaution — begrenzt auf das Sechsfache der Monatsmiete beim Gelegenheits- und das Dreifache beim institutionellen Mietvertrag.

Kriterium 3: Szenarien aus dem Leben

• Sie haben eine Wohnung geerbt und vermieten sie an eine Familie mit Kindern. Sie sind Privatperson — Gelegenheitsmietvertrag. Sie gewinnen einen vereinfachten Weg zur Rückgewinnung der Wohnung und den Ausschluss eines Teils des Mieterschutzes; denken Sie an die 14-Tage-Meldung beim Finanzamt.
• Sie besitzen drei langfristig vermietete Wohnungen, ohne Gewerbe. Weiterhin Gelegenheitsmietvertrag. Bei dieser Größenordnung sollten Sie jedoch laufend prüfen, ob Ihre Vermietung Züge eines Gewerbes annimmt — und Ordnung in Dokumenten und Zahlungen wird entscheidend. Mit der Brokik-App behalten Sie Verträge, Protokolle und Zahlungen aller Wohnungen an einem Ort im Griff.
• Ihre Gesellschaft hat ein Paket von Mietwohnungen gekauft. Institutioneller Mietvertrag — der Gelegenheitsmietvertrag ist für Unternehmer unerreichbar. Der Wegfall der Ersatzwohnung vereinfacht Vertragsabschlüsse im größeren Maßstab.
• Sie vermieten einem Studenten ein Zimmer für ein Jahr und kennen seine Eltern. Formell ist ein Gelegenheitsmietvertrag möglich, aber bei geringem Risiko und kurzer Laufzeit wählen manche Vermieter bewusst den gewöhnlichen Mietvertrag, um den Notartermin zu sparen. Es ist eine Abwägung zwischen Bequemlichkeit und Schutz — treffen Sie sie bewusst.
• Der Mieter kann keine Ersatzwohnung benennen. Als Privatperson können Sie diese Anforderung beim Gelegenheitsmietvertrag nicht umgehen (der institutionelle steht nicht offen). Es bleibt der gewöhnliche Mietvertrag plus sorgfältige Mieterprüfung und eine angemessene Kaution.

Wann ein gewöhnlicher Mietvertrag genügt

Gelegenheits- und institutioneller Mietvertrag sind Optionen, keine Pflicht. Ein gewöhnlicher Mietvertrag kann rational sein, wenn das Risiko gering ist (geprüfter Mieter, kurze Laufzeit), wenn der Mieter die Ersatzwohnungs-Anforderung nicht erfüllen kann oder wenn Ihnen maximale Einfachheit wichtig ist. Bedenken Sie nur: Bei Problemen ist der Weg zur Rückgewinnung der Wohnung dann am längsten — über die Gerichte, mit vollem Mieterschutz.

Checkliste vor der Unterschrift

• klären Sie Ihren Status: Privatperson oder Vermietungsunternehmer,
• prüfen Sie, ob der Mieter eine Ersatzwohnung benennen kann (Gelegenheitsmietvertrag),
• vereinbaren Sie einen Notartermin und klären Sie die Kostenfrage,
• bereiten Sie einen befristeten Vertrag vor (bis 10 Jahre beim Gelegenheitsmietvertrag),
• melden Sie den Gelegenheitsmietvertrag nach Mietbeginn innerhalb von 14 Tagen beim Finanzamt,
• archivieren Sie alle Dokumente: Vertrag, Erklärungen, Übergabeprotokoll.

Zusammenfassung

In der Praxis läuft die Wahl zwischen Gelegenheits- und institutionellem Mietvertrag auf den Status des Vermieters hinaus: Privatperson — Gelegenheitsmietvertrag; Vermietungsunternehmer — institutioneller Mietvertrag. Die eigentliche Entscheidung lautet, ob man überhaupt zu einer dieser Konstruktionen greift statt zum gewöhnlichen Mietvertrag — und dabei zählen Risikoprofil, Möglichkeiten des Mieters und die Bereitschaft zu den Formalitäten. Einen detaillierten Vergleich beider Verträge finden Sie im erwähnten Vergleichsartikel, praktische Informationen zum Gelegenheitsmietvertrag auf der Seite najem okazjonalny.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich in individuellen Angelegenheiten an einen Rechtsanwalt oder Notar.