Usporedba pravila najma
Kako se pravila najma razlikuju od zemlje do zemlje
Polozi, otkazni rokovi, povećanja najamnine i oblik ugovora funkcioniraju drugačije na svakom tržištu koje Brokik podržava. Pogledajte kako se uspoređuje dvadeset i pet sustava najma – i što svaki od njih znači za najmodavca ili upravitelja nekretnina.25 zemalja, 25 pravilnika
Ne postoji jedinstven način iznajmljivanja stana. Najam u Njemačkoj slijedi posve drugačija pravila od najma u Poljskoj; polog koji možete tražiti u Nizozemskoj ograničen je na znatno niži iznos nego u Norveškoj; a ugovor na određeno vrijeme, uobičajen u Finskoj, u nizozemskom je tržištu uglavnom zabranjen. Brokik gradi svaku zemlju na temelju njezinog vlastitog zakona o najmu, pa je ova usporedba destilirana iz predložaka ugovora i pravnih analiza koje stoje iza proizvoda. Iskoristite je da usporedite najam u Njemačkoj s Poljskom, razumijete pravila za najam stana u Nizozemskoj ili saznate što polog zapravo znači u Švicarskoj – a zatim sve to upravljajte na jednom mjestu.
Pravila najma na jedan pogledGornje granice pologa, otkazni rokovi, mehanizmi povećanja najamnine i propisani oblik ugovora u dvadeset i pet tržišta koja Brokik danas podržava.
| Zemlja | Polog | Otkazni rok | Povećanje najamnine | Ugovor | Najmoprimci |
|---|---|---|---|---|---|
| Do 12 mjesečnih najamnina | Najmodavac: samo zakonski razlozi | Regulirano zakonom o zaštiti najmoprimaca | Pisani oblik; javnobilježnički za povremeni najam (najem okazjonalny) | 12,9% (4,8% po tržišnoj cijeni) | |
| Ograničen, drži se odvojeno | Najmodavac treba opravdani razlog | Referentna najamnina; Mietpreisbremse (kočnica cijena najma) u područjima s ograničenom ponudom | Pisani, na neodređeno vrijeme | 52,8% (46,8% po tržišnoj cijeni) | |
| Zaštićen u državnoj shemi | Periodički od samog početka; najmodavac treba razlog prema članku (Section) 8 | Jednom godišnje, putem obavijesti prema članku (Section) 13 | Osigurani (periodički) najam (assured periodic tenancy) | 35% | |
| 3 mjesečne najamnine + do 3 mjeseca unaprijed plaćene najamnine | Najmoprimac 3 mjeseca; najmodavac ograničeno | Godišnji neto indeks cijena | Ovlašteni standardni obrazac | 39,1% (38,9% po tržišnoj cijeni) | |
| Do 3 mjesečne najamnine | Najmoprimac 6 mjeseci; najmodavac samo po isteku ugovora | Godišnji ISTAT indeks (isključen kod režima cedolare secca) | Registriran; 4+4 ili 3+2 | 24,1% (16% po tržišnoj cijeni) | |
| 1 mjesečna najamnina (2 za namješteni stan; nema pologa za mobility lease) | Najmoprimac 3 mjeseca; najmodavac 6 mjeseci | Godišnji IRL indeks (zamrznuto za energetske razrede F/G) | Obvezni državni obrazac | 38,8% (16,9% po tržišnoj cijeni) | |
| Do 6 mjesečnih najamnina, na depozitnom (escrow) računu | 3 mjeseca (na neodređeno vrijeme) | Godišnji indeks potrošačkih cijena (CPI) | Pisani; minimalno trajanje 3 godine | 21,2% (19,3% po tržišnoj cijeni) | |
| Flandrija 3 / Bruxelles 2 / Valonija 2 mjesečne najamnine | Najmoprimac 3 mjeseca; najmodavac 6 mjeseci | Godišnji zdravstveni indeks | Pisani, registriran; standardno trajanje 9 godina | 29,7% (20,5% po tržišnoj cijeni) | |
| Do 3 mjesečne najamnine, s obračunom kamata | 3 mjeseca (na neodređeno vrijeme) | Sporazumno, unutar zakonskih granica | Pisani | 20,7% (8,1% po tržišnoj cijeni) | |
| Do dvostruke osnovne najamnine | Snažna zakonska zaštita | Regulirano godišnje povećanje | Pisani; standardno na neodređeno vrijeme | 31,2% (5,3% po tržišnoj cijeni) | |
| Bez zakonskog ograničenja (uobičajeno 3-6 mjesečnih najamnina) | Najmodavac: zatvoreni zakonski katalog razloga | Ograničenje vezano uz CPI (pravila iz 2026.) | Pisani; trajanje ovisi o kategoriji stana | 45,5% (30,7% po tržišnoj cijeni) | |
| Do 3 mjesečne najamnine, na blokiranom računu | 3 mjeseca; obvezan službeni obrazac | Referentna hipotekarna kamatna stopa + troškovi | Pisani; kantonalni obrazac gdje je propisan | 58% (52,4% po tržišnoj cijeni) | |
| Do 3 mjesečne najamnine | Najmoprimac 1 mjesec; najmodavac 3-6 mjeseci | Prema dogovorenoj osnovi (npr. indeksu) | Pisani; reforma od listopada 2026. | 31,9% (20,1% po tržišnoj cijeni) | |
| 1 mjesečna najamnina (fianza) | Minimalno trajanje 5/7 godina | Indeks IRAV; ograničeno u zonama pod pritiskom (stressed zones) | Pisani; minimalno 5/7 godina | 26,3% (17,6% po tržišnoj cijeni) | |
| Slobodno ugovoren (tržišna praksa oko 3 mjesečne najamnine) | Najmoprimac 60 dana; najmodavac 60 dana + razlog | Slobodno ugovoreno, bez zakonskog ograničenja | Pisani; stambeni najam prema SZ-1 | 25,2% (6,8% po tržišnoj cijeni) | |
| Bez zakonskog ograničenja (tržišna praksa 1-3 mjesečne najamnine) | Najmoprimac 1 mjesec; najmodavac 6 mjeseci (na određeno vrijeme: samo zbog krivnje najmoprimca) | Najviše jednom u 12 mjeseci; jednostrana indeksacija ništetna | Pisani za određeno vrijeme; stambeni najam prema CK (Građanskom zakoniku) | 12,6% (2,9% po tržišnoj cijeni) | |
| Ograničen na 2 mjesečne najamnine | Najmoprimac 1 mjesec, bez razloga; najmodavac samo na zakonskim osnovama (1-3 mjeseca, ili odmah) | Samo ako ugovor unaprijed utvrđuje načela promjene | Pisani; samo na određeno vrijeme – nema najma na neodređeno | 16,3% (6,1% po tržišnoj cijeni) | |
| Ograničen na 3 mjesečne najamnine + troškove usluga (zákon 98/2014, §5) | Najmodavac 1 mjesec / 15 dana za ozbiljnu povredu (2 mjeseca ako ugovor nije registriran); najmoprimac 1 mjesec / 15 dana | Jednostrano povećanje ograničeno samo na inflaciju ili promjene troškova usluga | Obvezan pisani oblik + porezna registracija; kratkoročni najam prema zákon 98/2014, najviše 6 godina | 6,9% (4,1% po tržišnoj cijeni) | |
| Jistota (polog) + ugovorna kazna zajedno ograničeni na 3 mjesečne najamnine, obračunava se zakonska kamata (NOZ §2254) | Najmodavac 3 mjeseca, zatvoreni popis razloga; otkaz bez otkaznog roka kod zaostatka od 3 ili više mjeseci (§2291) | Najviše 20% tijekom 3 godine ako nema ugovorne indeksacije, ograničeno na usporedivu lokalnu najamninu (§2249) | Na određeno ili neodređeno vrijeme; pisani oblik je propisan, ali nije uvjet valjanosti (§2237) | 25,3% (19% po tržišnoj cijeni) | |
| Bez zakonskog ograničenja od reforme DNU iz 2023.; tržišna praksa 1-2 mjesečne najamnine | Najmoprimac: 10% preostale najamnine, u bilo kojem trenutku; najmodavac: samo zbog krivnje najmoprimca | Potpuno slobodno – bilo koji indeks, bilo koja učestalost | Pisani; slobodno ugovoreno trajanje (standardno 2 godine) | 37% | |
| Bez zakonskog ograničenja; tržišna praksa 1-2 mjesečne najamnine | Najmoprimac: 3 mjeseca, u bilo kojem trenutku, bez razloga; najmodavac: zbog krivnje (30-dnevna opomena) ili za osobnu upotrebu, 3-6 mjeseci | Zamrznuto prve godine, potom ograničeno na +20% iznad usporedive tržišne najamnine | Pisani oblik propisan zakonom (Zakon o najmu stanova, čl. 4.) | 9% | |
| Bez zakonskog ograničenja u Teksasu; tržišna praksa ~1 mjesečna najamnina | Samo mjesečni najam: 30 dana, razlog nije potreban | Bez kontrole najamnine; slobodna tržišna cijena | Pisani oblik potreban samo za najmove dulje od 1 godine | 34,9% | |
| Ograničen na 4 tjedna najamnine (NSW); uplaćuje se državnom tijelu za pologe, ne zadržava ga najmodavac | Najmodavac: 90 dana (samo razlozi bez krivnje najmoprimca, otkaz bez razloga zabranjen) ili 14 dana (kršenje ugovora); najmoprimac: 21 dan, razlog nije potreban | Najviše jednom u 12 mjeseci, uz otkazni rok od 60 dana; nema gornje granice, ali najmoprimac može povećanje osporiti kao prekomjerno pred NCAT-om | Mora se koristiti vladin propisani standardni obrazac (Prilog 1 NSW-a, Schedule 1); tjedna najamnina | 30,6% | |
| Nema zakonskog ograničenja; tržišna praksa je 1 mjesečna najamnina za svaku godinu najma, koju zadržava najmodavac (nema državnog sustava pologa) | Nema zakonskih otkaznih rokova — sve je ugovorno; najmovi na određeno vrijeme jednostavno istječu na kraju razdoblja | Nema kontrole najamnine; slobodna tržišna stopa, dogovorena pri obnovi ugovora | Nema propisanog oblika; privatni najmovi moraju trajati najmanje 3 mjeseca; pristojbu za biljege od 0,4% plaća najmoprimac | 9,2% | |
| Nema zakonskog ograničenja; tržišna praksa je 1–2 mjesečne najamnine, mora se čuvati na kamatonosnom računu s kamatama isplaćenim najmoprimcu | Najam na određeno vrijeme ograničen na 24 mjeseca za individualne najmoprimce (CPA); najmoprimac može otkazati u bilo kojem trenutku uz otkazni rok od 20 radnih dana | Nema kontrole najamnine; tržišno standardna klauzula o povećanju, obično oko 8% godišnje | Nema propisanog oblika; zajednički pregled pri useljenju/iseljenju je obavezan, a njegovim izostavljanjem gubi se pravo na odbitke | 25,1% |
Kako najam funkcionira u svakoj zemljiKratak profil kulture najma, mjerodavnog zakona i detalja koji najčešće iznenade najmodavca koji posluje preko granice.
Poljska je matično i najveće tržište Brokika. Dugoročni stambeni najam oblikovan je snažnom zakonskom zaštitom najmoprimaca, uz varijante povoljnije za najmodavce poput povremenog najma (najem okazjonalny).
- Tržište najma
- 12,9% stanovništva iznajmljuje, od čega 4,8% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom o zaštiti najmoprimaca (ustawa o ochronie praw lokatorów) i Građanskim zakonikom. Najmodavac može otkazati tekući stambeni najam samo na zakonskim osnovama navedenim u čl. 11 Zakona.
- Polog
- Polog (kaucja) zakonski je ograničen na najviše dvanaest mjesečnih najamnina i obračunava se nakon prestanka najma i potpisivanja primopredajnog zapisnika.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Redovni otkaz od strane najmodavca ograničen je na zakonske osnove i oblike; tekući najmovi na neodređeno vrijeme uživaju snažnu zaštitu.
- Povećanje najamnine
- Povećanje najamnine uređeno je Zakonom o zaštiti najmoprimaca, koji ograničava koliko često i na kojoj osnovi najmodavac može povisiti najamninu.
- Vrijedi znati
- Povremeni najam (najem okazjonalny) omogućuje vlasniku da priloži javnobilježničku izjavu o dobrovoljnom podvrgavanju ovrsi, što znatno ubrzava povrat stana – instrument prilagođen najmodavcima, specifičan za Poljsku.
- Rizik za najmodavca
- Izvan režima povremenog najma, iseljenje zaštićenog najmoprimca sporo je; stoga je važno od samog početka odabrati ispravnu vrstu ugovora.
Njemačka je veliko, zrelo tržište najma na kojem većina ljudi dugoročno unajmljuje stanove, a ugovori na neodređeno vrijeme su norma. Zaštita najmoprimaca jedna je od najsnažnijih u Europi.
- Tržište najma
- 52,8% stanovništva iznajmljuje, od čega 46,8% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Stambeni najam uređen je Građanskim zakonikom (BGB). Otkaz od strane najmodavca zahtijeva opravdani zakonski razlog, poput vlastite potrebe za korištenjem nekretnine (Eigenbedarf).
- Polog
- Polog (Kaution) uobičajen je; njemački zakon ga ograničava i zahtijeva da se drži odvojeno od imovine najmodavca.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Otkazni rokovi i razlozi za otkaz od strane najmodavca propisani su zakonom; najmoprimci uživaju opsežnu zaštitu od otkaza.
- Povećanje najamnine
- Tekuća povećanja najamnine slijede lokalni mehanizam referentne najamnine. U određenim područjima visoke potražnje Mietpreisbremse (kočnica cijena najma) ograničava najamninu koja se može naplatiti pri novom najmu.
- Vrijedi znati
- Mietpreisbremse (kočnica najamnine) ograničava početnu najamninu kod novih najmova na napetim stambenim tržištima – ključna značajka njemačkog sustava.
- Rizik za najmodavca
- Visoka zaštita najmoprimaca i strogi formalni zahtjevi za povećanje najamnine i otkaz ostavljaju malo prostora za pogrešku.
Od stupanja na snagu Renters' Rights Act 2025 (1. svibnja 2026.), osigurani periodički najam (assured periodic tenancy) jedini je oblik privatnog najma u Engleskoj; ukinuti su i najmovi na određeno vrijeme i put iseljenja bez krivnje prema članku (Section) 21.
- Tržište najma
- 35% kućanstava iznajmljuje (privatno i socijalno stanovanje zajedno).
- Pravni okvir
- Privatni stambeni najam sada se temelji na osiguranom periodičkom najmu prema Housing Act 1988, kako je izmijenjen zakonom Renters' Rights Act 2025.
- Polog
- Polog mora biti položen u državnu shemu zaštite pologa; propust zaštite izlaže najmodavca zakonskim kaznama i može onemogućiti određene otkaze.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Ne postoji određeno trajanje – najam je periodički od samog početka. Iseljenje bez krivnje prema članku 21 ukinuto je, pa najmodavac ugovor može okončati samo na jednoj od osnova iz članka 8; najmoprimac može otići u bilo kojem trenutku uz otkazni rok od dva mjeseca.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se sada može povisiti samo jednom godišnje, putem zakonske obavijesti prema članku 13; ugovorne odredbe o reviziji najamnine ništetne su.
- Vrijedi znati
- Obvezna zaštita pologa detalj je koji najčešće zbunjuje najmodavce iz inozemstva: polog mora biti u odobrenoj shemi, a ne na računu najmodavca.
- Rizik za najmodavca
- Nepoštivanje zaštite pologa nosi stvarne financijske kazne i slabi položaj najmodavca u sporu.
Danski najam štiti najmoprimca, s reguliranom najamninom u nekim općinama i slobodnom u drugima, uz široku primjenu ovlaštenog standardnog obrasca ugovora.
- Tržište najma
- 39,1% stanovništva iznajmljuje, od čega 38,9% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno zakonom Lejeloven (rekodificiranim 2022.). Odredbe koje najmoprimca stavljaju u nepovoljniji položaj od zakona, ako se nalaze izvan odjeljka posebnih uvjeta, ništetne su.
- Polog
- Polog može iznositi najviše tri mjesečne najamnine, a i unaprijed plaćena najamnina također može iznositi najviše tri mjesečne najamnine.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može dati otkaz uz rok od tri mjeseca; pravo najmodavca na otkaz ograničeno je na zakonske osnove, uz otkazni rok od najmanje godinu dana za vlastitu upotrebu.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se usklađuje jednom godišnje prema neto indeksu cijena (Statistics Denmark), navedenom u ugovoru zajedno s baznim mjesecom i indeksom.
- Vrijedi znati
- Najmodavac koji iznajmljuje više od jedne jedinice mora predati izvještaje o useljenju i iseljenju u roku od dva tjedna. Propuštanje roka gasi svako potraživanje troškova dovođenja nekretnine u prvobitno stanje – no ne i druga potraživanja poput neplaćene najamnine – osim ako je najmoprimac postupao prijevarno.
- Rizik za najmodavca
- Ovlašteni obrazac i rok za izvještaj o useljenju formalne su zamke; ako se propuste, potraživanja iz pologa mogu u potpunosti propasti.
Talijanski stambeni najam uglavnom se odvija u dva režima: ugovori sa slobodnom najamninom 4+4 i ugovori s dogovorenom najamninom 3+2, koji nude ograničenu najamninu u zamjenu za porezne olakšice.
- Tržište najma
- 24,1% stanovništva iznajmljuje, od čega 16% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom 431/1998, Građanskim zakonikom i Zakonom 392/1978. Svaki ugovor mora se registrirati kod porezne uprave u roku od trideset dana.
- Polog
- Polog (deposito cauzionale) ne smije prelaziti tri mjesečne najamnine prema čl. 11 Zakona 392/1978.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može odustati u bilo kojem trenutku iz ozbiljnih razloga uz otkazni rok od šest mjeseci; najmodavac može odbiti obnovu pri prvom isteku samo na zakonskim osnovama, uz otkazni rok od šest mjeseci i naveden razlog, pod prijetnjom ništetnosti.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se godišnje usklađuje prema ISTAT indeksu potrošačkih cijena ako je tako dogovoreno; u režimu paušalnog poreza cedolare secca povećanje prema ISTAT-u zabranjeno je.
- Vrijedi znati
- Cedolare secca je paušalni zamjenski porez (21%, odnosno 10% za dogovorenu najamninu) koji ugovor oslobađa i od registracije i biljega – no najamnina se tada mora plaćati sljedivim sredstvima, a gotovina je isključena.
- Rizik za najmodavca
- Registracija u roku od trideset dana i sljediva plaćanja najamnine obvezni su uvjeti usklađenosti; rasponi dogovorene najamnine iznimno su lokalno određeni.
Francuska propisuje službeni model ugovora za najam stalnog boravišta, snažno štiti najmoprimca i ograničava razine najamnine u sve dužem popisu gradova s napetim tržištem.
- Tržište najma
- 38,8% stanovništva iznajmljuje, od čega 16,9% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom o najmu iz 1989. i pripadajućim uredbama. Od 2015. svaki ugovor o najmu stalnog boravišta mora koristiti službeni državni model ugovora.
- Polog
- Polog je ograničen na jednu mjesečnu najamninu za nenamješteni stan (dvije za namješteni); najam mobility (bail mobilité) uopće ne dopušta polog.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac daje otkazni rok od tri mjeseca (jedan mjesec u zoni napetog tržišta); najmodavac otkaz može dati samo po isteku ugovora, uz otkazni rok od šest mjeseci i opravdan, ozbiljan razlog.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se revidira jednom godišnje prema referentnom indeksu najamnine (IRL) ako je tako predviđeno ugovorom – no dok stan ima energetski razred F ili G na energetskom certifikatu, povećanje ni indeksacija se ne primjenjuju.
- Vrijedi znati
- Najamnina je zamrznuta za energetski neučinkovite stanove razreda F/G dok se ne poboljšaju, a encadrement des loyers ograničava samu razinu najamnine u određenim gradovima; zakašnjeli povrat pologa donosi kaznu od 10% mjesečno.
- Rizik za najmodavca
- Korištenje službenog modela, poštivanje kontrole najamnine i zamrzavanja zbog energetskog razreda obvezni su, uz novčane kazne za pogrešno određena ograničenja najamnine.
Norveški zakon o najmu prisilne je naravi u korist najmoprimca: stambeni najam na određeno vrijeme uobičajeno mora trajati najmanje tri godine, a sve kraće, bez valjane iznimke, tiho postaje najam na neodređeno vrijeme.
- Tržište najma
- 21,2% stanovništva iznajmljuje, od čega 19,3% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno zakonom husleieloven. Odredba manje povoljna za najmoprimca od zakona jednostavno je ništetna.
- Polog
- Polog može iznositi najviše šest mjesečnih najamnina i mora se nalaziti na zasebnom depozitnom računu (depositumskonto) na ime najmoprimca; kamata pripada najmoprimcu i nijedna strana ne može njime raspolagati tijekom trajanja najma.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najam na neodređeno vrijeme ima otkazni rok od tri mjeseca do kraja kalendarskog mjeseca; jedna soba sa zajedničkim pristupom domu najmodavca ima otkazni rok od mjesec dana.
- Povećanje najamnine
- Svaka strana može uskladiti najamninu jednom godišnje prema promjeni indeksa potrošačkih cijena, uz razmak od najmanje dvanaest mjeseci i pisanu obavijest mjesec dana unaprijed; usklađivanje s tekućom tržišnom najamninom moguće je tek nakon dvije i pol godine.
- Vrijedi znati
- Zakon daje najmoprimcu pravo držati kućne ljubimce iz opravdanog razloga unatoč zabrani, a depozitni račun znači da polog nikada ne prolazi kroz ruke najmodavca; ne smije se naplaćivati nikakva naknada osim najamnine, pologa i jamstva.
- Rizik za najmodavca
- Polog od šest mjesečnih najamnina mora se položiti na depozitni račun, a ne kod najmodavca, a loše sastavljen kratki ugovor na određeno vrijeme tiho prelazi u najam na neodređeno.
Belgija je 2014. regionalizirala svoj zakon o najmu, pa se pravila razlikuju između Flamanske, Bruxelleske i Valonske regije; standardni stambeni najam traje devet godina prema strukturi 3/6/9.
- Tržište najma
- 29,7% stanovništva iznajmljuje, od čega 20,5% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno regionalnim stambenim uredbama (Flandrija 2018., Bruxelleski stambeni zakonik, Valonija 2018.) uz Građanski zakonik, primjenjivano ovisno o mjestu gdje se nekretnina nalazi.
- Polog
- Gornja granica pologa ovisi o regiji: do tri mjesečne najamnine u Flandriji, dvije u Bruxellesu (reforma od 1. studenoga 2024.) i dvije u Valoniji (od 1. lipnja 2023.), na blokiranom računu na ime najmoprimca ili putem regionalnog jamstvenog fonda.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može u bilo kojem trenutku dati otkazni rok od tri mjeseca (uz naknadu od tri, dvije ili jedne mjesečne najamnine ako to pada u prvo, drugo ili treće trogodišnje razdoblje); najmodavac može ugovor prijevremeno okončati zbog vlastite upotrebe uz otkazni rok od šest mjeseci, ili bez razloga samo na kraju trogodišnjeg razdoblja.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se godišnje indeksira prema zdravstvenom indeksu; za stanove sa slabom energetskom oznakom indeksacija je ograničena u Valoniji i Bruxellesu.
- Vrijedi znati
- Tri regionalne gornje granice pologa postoje usporedo, a dok se ugovor ne registrira kod porezne uprave (besplatno, u roku od dva mjeseca), najmoprimac može otići bez otkaznog roka ili naknade.
- Rizik za najmodavca
- Pravila o pologu, otkaznom roku i indeksaciji prema energetskoj oznaci ovise o regiji nekretnine, a registracija je obvezna.
Estonija ima uglavnom fleksibilan režim najma s obveznom jezgrom zaštite najmoprimca i posebno povoljnim pravilom o pologu.
- Tržište najma
- 20,7% stanovništva iznajmljuje, od čega 8,1% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom o obveznim odnosima (Võlaõigusseadus). Odredbe koje štite najmoprimca ne mogu se ugovorom isključiti na njegovu štetu.
- Polog
- Polog (tagatisraha) može iznositi najviše tri mjesečne najamnine, može se platiti u obrocima i mora se držati na zasebnom računu koji donosi kamatu najmoprimcu.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Stambeni najam na neodređeno vrijeme može se otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca.
- Povećanje najamnine
- Uvjeti povećanja najamnine ugovaraju se u ugovoru, unutar obveznih granica zaštite najmoprimca propisanih zakonom.
- Vrijedi znati
- Polog je ograničen na tri mjesečne najamnine, može se platiti u do tri obroka i donosi zakonsku kamatu najmoprimcu – jedno od najpovoljnijih pravila o pologu u Europi.
- Rizik za najmodavca
- Zaštitne odredbe ne mogu se ugovorom isključiti, pa odredba koja pretjerano pogoduje najmodavcu jednostavno neće biti valjana.
U Nizozemskoj su najmovi na neodređeno vrijeme ponovno pravilo od reforme 2024., koja je uglavnom okončala ugovore na određeno vrijeme za stambeni najam.
- Tržište najma
- 31,2% stanovništva iznajmljuje, od čega 5,3% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Knjigom 7 Građanskog zakonika i Zakonom o dobrom najmodavstvu, koji najmodavcu nameće pisanu obvezu informiranja.
- Polog
- Polog je ograničen na dvostruku osnovnu najamninu i mora se vratiti u roku od 14 ili 30 dana nakon prestanka najma.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimci uživaju snažnu zakonsku zaštitu od otkaza; razlozi i rokovi za otkaz od strane najmodavca propisani su Građanskim zakonikom.
- Povećanje najamnine
- Godišnja povećanja najamnine su regulirana, a najmodavac na početku najma najmoprimcu duguje pisanu obvezu informiranja.
- Vrijedi znati
- Otkako je 1. srpnja 2024. stupio na snagu Wet vaste huurcontracten, stambeni najam na određeno vrijeme uglavnom više nije dopušten – neodređeno vrijeme ponovno je standard.
- Rizik za najmodavca
- Ugovor na određeno vrijeme sklopljen kao da vrijede stara pravila uglavnom je ništetan, a zaštita najmoprimca je snažna.
Austrijski zakon o najmu je slojevit: Zakon o najmu (MRG) primjenjuje se u potpunosti, djelomično ili uopće ne, ovisno o zgradi, a regulacija najamnine djeluje samo tamo gdje se zakon primjenjuje.
- Tržište najma
- 45,5% stanovništva iznajmljuje, od čega 30,7% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Građanskim zakonikom (ABGB) i, gdje je primjenjivo, zakonom MRG. Otkaz od strane najmodavca ograničen je na zatvoreni katalog razloga iz zakona.
- Polog
- MRG ne propisuje zakonsko ograničenje pologa; Vrhovni sud smatra tri do šest bruto mjesečnih najamnina općenito prihvatljivim.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmodavac može otkazati ugovor samo na iscrpno navedenim zakonskim osnovama, putem suda.
- Povećanje najamnine
- Usklađivanja najamnine vezana uz indeks su ograničena: od 1. siječnja 2026. najviše jednom godišnje, uz puni prijenos CPI-a do 3% te polovinu viška iznad toga, plus dodatna ograničenja u potpuno reguliranom segmentu.
- Vrijedi znati
- Potpuna, djelomična i izuzeta kategorija MRG-a, zajedno s reformom Mietenpaket 2026., određuju minimalno trajanje na određeno vrijeme od pet godina za poslovnog najmodavca i tri za privatnog, uz popust od 25% za ugovore na određeno vrijeme u potpuno reguliranom segmentu.
- Rizik za najmodavca
- Koja se pravila primjenjuju ovisi o kategoriji zgrade prema MRG-u; pogrešno određena kategorija dovodi do pogrešno određene najamnine i pologa.
Švicarska ima jedinstven savezni zakon o najmu koji se jednako primjenjuje u svim kantonima, pri čemu je najamnina vezana uz objavljenu referentnu hipotekarnu kamatnu stopu.
- Tržište najma
- 58% stanovništva iznajmljuje, od čega 52,4% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonikom o obveznim odnosima (OR), čl. 253 i dalje. Otkaz od strane najmodavca valjan je samo na kantonalno odobrenom službenom obrascu, a inače je ništetan.
- Polog
- Polog je ograničen na tri mjesečne najamnine za stan, drži se na blokiranom računu na ime najmoprimca; banka ga oslobađa najmoprimcu ako najmodavac ne postavi zahtjev u roku od godinu dana od prestanka najma.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najam na neodređeno vrijeme ima otkazni rok od tri mjeseca do uobičajenog lokalnog roka; najmodavac mora koristiti službeni obrazac.
- Povećanje najamnine
- Usklađivanja najamnine prate objavljenu referentnu hipotekarnu kamatnu stopu te opća kretanja troškova i indeksa, a povećanje se mora dostaviti na službenom obrascu.
- Vrijedi znati
- Nekoliko kantona zahtijeva da se početna najamnina objavi na službenom obrascu, a budući da najamnina prati referentnu stopu, najmoprimac može zatražiti smanjenje kada stopa padne; prije bilo kakvog sudskog postupka mora se pokušati postupak pred besplatnim mirovnim vijećem.
- Rizik za najmodavca
- Otkaz koji nije dan na ispravnom kantonalnom obrascu ništetan je, a najamnina vezana uz referentnu stopu može se kretati i naniže i naviše.
Finska dopušta slobodno određivanje najamnine – ne postoji kontrola najamnine – dok se jezgra pravila o zaštiti najmoprimca ne može isključiti.
- Tržište najma
- 31,9% stanovništva iznajmljuje, od čega 20,1% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom o stambenom najmu (481/1995). Većina odredbi je dispozitivnog prava koje stranke mogu mijenjati, no zaštitne odredbe su obvezne.
- Polog
- Polog (vakuus) može iznositi najviše tri mjesečne najamnine; odredba o većem pologu je ništetna, a poseban blokirani račun nije potreban.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Kod najma na neodređeno vrijeme otkazni rok najmoprimca uvijek je mjesec dana; otkazni rok najmodavca iznosi šest mjeseci nakon što je najam trajao godinu dana, inače tri mjeseca.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se slobodno ugovara, no promjena tijekom trajanja ugovora zahtijeva dogovorenu osnovu, poput indeksne klauzule, o kojoj se pisano obavještava prije stupanja na snagu.
- Vrijedi znati
- Potvrđena reforma stupa na snagu 1. listopada 2026.: otkazni rok najmodavca postaje tri ili četiri mjeseca, uvodi se obveza povrata pologa u roku od 14 dana, obavijest o povećanju najamnine mora se dati najmanje mjesec dana unaprijed bez retroaktivnog djelovanja, a pušenje je standardno zabranjeno.
- Rizik za najmodavca
- Režim je danas uglavnom dispozitivan, no reforma iz listopada 2026. mijenja pravila o otkaznom roku, pologu i obavijesti o povećanju najamnine na koja se najmodavac oslanja.
Španjolska snažno štiti najmoprimca: stambeni najam mora trajati najmanje pet godina kada je najmodavac fizička osoba, odnosno sedam godina kada je pravna osoba.
- Tržište najma
- 26,3% stanovništva iznajmljuje, od čega 17,6% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom o gradskom najmu (LAU, Zakon 29/1994), izmijenjenim 2019. i 2023. Njegove stambene odredbe prisilne su naravi u korist najmoprimca.
- Polog
- Obvezni polog (fianza) iznosi točno jednu mjesečnu najamninu za stan, koju najmodavac polaže kod autonomne zajednice; svako dodatno jamstvo ograničeno je na dvije mjesečne najamnine.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Ugovor se automatski produljuje do minimalnih pet ili sedam godina; najmoprimac može otići nakon šest mjeseci uz otkazni rok od trideset dana, a najmodavac fizička osoba može povratiti stan za vlastitu upotrebu nakon prve godine uz otkazni rok od dva mjeseca, samo ako je to pridržano ugovorom.
- Povećanje najamnine
- Za ugovore sklopljene od 26. svibnja 2023. odredba o usklađivanju smije se pozivati samo na indeks IRAV; u proglašenoj zoni napetog tržišta nova najamnina ograničena je prethodnom najamninom ili referentnom gornjom granicom cijene.
- Vrijedi znati
- Usklađivanja najamnine vezana su uz indeks IRAV i ograničena u zonama napetog tržišta, a troškovi upravljanja i formalizacije ugovora uvijek padaju na najmodavca.
- Rizik za najmodavca
- Minimalno trajanje od pet/sedam godina, ograničenja najamnine u zonama napetog tržišta i regionalna potvrda o uporabljivosti u nekim područjima sve ograničavaju najmodavca.
Slovenija stambeni najam po tržišnoj cijeni uglavnom prepušta dogovoru stranaka: osim minimalnog otkaznog roka od 60 dana i obveznog pisanog oblika, najamnina, polog i dodatni razlozi za otkaz slobodno se ugovaraju.
- Tržište najma
- 25,2% stanovništva iznajmljuje, od čega 6,8% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Stambenim zakonom (SZ-1), pri čemu se Zakonik o obveznim odnosima (OZ) primjenjuje na sve što stambeni zakon ne obuhvaća.
- Polog
- SZ-1 ne propisuje zakonsko ograničenje pologa za najam po tržišnoj cijeni – gornja granica od tri mjeseca primjenjuje se samo na neprofitno stanovanje. U praksi najmodavci obično traže oko tri mjesečne najamnine, slobodno dogovorene s najmoprimcem.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može okončati najam u bilo kojem trenutku bez navođenja razloga, uz pisani otkazni rok od 60 dana (čl. 102 SZ-1). Za najam na neodređeno vrijeme otkazni rok najmodavca također iznosi najmanje 60 dana (čl. 112 SZ-1), a mora se temeljiti na osnovama krivnje iz čl. 103 ili na dodatnim osnovama koje su stranke izričito ugovorile, što čl. 105 dopušta za najam po tržišnoj cijeni.
- Povećanje najamnine
- Najamnina za najam po tržišnoj cijeni slobodno se ugovara između stranaka; SZ-1 za nju ne propisuje zakonski indeks ni bodovni sustav – taj mehanizam primjenjuje se samo na neprofitno stanovanje.
- Vrijedi znati
- Članak 105 omogućuje da se u najmu po tržišnoj cijeni dodaju vlastiti razlozi za otkaz uz zakonski popis, pa dobro sastavljen ugovor najmodavcu daje više prostora nego što to pruža sam zakon.
- Rizik za najmodavca
- Budući da otkazni rokovi i razlozi uglavnom leže u samom ugovoru, nedovoljno određen ugovor najmodavcu ostavlja na raspolaganju samo uske osnove iz čl. 103 i zakonski minimum od 60 dana.
Litva stambeni najam po tržišnoj cijeni uglavnom prepušta dogovoru stranaka, no nadograđuje ga snažnim prisilnim zaštitama najmoprimca: minimalnim otkaznim rokom od mjesec dana za najmoprimca i iseljenjem isključivo putem suda za najmodavca.
- Tržište najma
- 12,6% stanovništva iznajmljuje, od čega 2,9% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Građanskim zakonikom Republike Litve (Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, CK), Šesta knjiga (Šeštoji knyga), poglavlje XXXI „Gyvenamosios patalpos nuoma“ (najam stambenog prostora, čl. 6.576.-6.629.).
- Polog
- CK ne propisuje zakonsku gornju granicu pologa (užstatas) za najam po tržišnoj cijeni – poglavlje šuti o iznosu, a tržišna praksa ga zadržava unutar jedne do tri mjesečne najamnine, slobodno dogovorene s najmoprimcem. Brokikov predložak vraća ga u roku od 30 dana od prestanka najma, povrata stana i potpisivanja primopredajnog zapisnika.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može okončati najam na određeno ili neodređeno vrijeme u bilo kojem trenutku bez razloga, uz pisani otkazni rok od mjesec dana (CK 6.609) – prisilno pravo koje ugovor ne može skratiti. Najmodavac može okončati najam na neodređeno vrijeme samo uz otkazni rok od šest mjeseci (CK 6.614); najam na određeno vrijeme samo zbog krivnje najmoprimca prema CK 6.611 (primjerice zaostatak od tri ili više mjeseci). Otkaz i iseljenje odvijaju se isključivo putem suda.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se može promijeniti samo pisanim sporazumom obiju strana, i to najviše jednom u dvanaest mjeseci; odredba koja najmodavcu dopušta jednostrano preračunavanje ili povećanje najamnine, ili njezinu češću promjenu, ništetna je (CK 6.583). Najamnina se ne može naplatiti unaprijed, osim za prvi mjesec.
- Vrijedi znati
- Registracija najma kod Registrų centras (Registra nekretnina, Nekilnojamojo turto registras) dobrovoljna je, no samo se registrirani najam može istaknuti prema trećim osobama (CK 6.478) – korak koji najmodavac lako preskoči, a kasnije zažali.
- Rizik za najmodavca
- Budući da iseljenje ide isključivo putem suda, a najam na određeno vrijeme može se prijevremeno okončati samo zbog krivnje najmoprimca, nedovoljno dokumentiran najam – bez primopredajnog zapisnika, bez dokaza o zaostatku – najmodavcu ostavlja vrlo malo prostora za brzo djelovanje.
Latvija ima jedan od strukturno najstrožih režima stambenog najma koje Brokik pokriva: od reforme 2021. svaki ugovor mora biti sklopljen na određeno vrijeme, bez iznimke – opcija neodređenog trajanja uopće ne postoji, a pisani oblik nije neobvezan.
- Tržište najma
- 16,3% stanovništva iznajmljuje, od čega 6,1% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom o najmu stambenog prostora (Dzīvojamo telpu īres likums), donesenim 2021. i na snazi od 1.5.2021., koji je zamijenio Zakon iz 1993. „Par dzīvojamo telpu īri“; opća pravila najma iz Građanskog zakonika (Civillikums) primjenjuju se na sve što stambeni zakon ne obuhvaća.
- Polog
- Polog (drošības nauda) ne smije prelaziti dvije mjesečne najamnine (12. pants, dio 1.); po prestanku najma iz njega se odbija svaki nepodmireni ugovorni dug, a najmodavac o tome bez odgode obavještava najmoprimca (12. pants, dio 2.), a polog, ili njegov neiskorišteni dio, vraća se najkasnije na dan pražnjenja stana (12. pants, dio 4.).
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može odustati u bilo kojem trenutku bez razloga, uz pisani otkazni rok od najmanje mjesec dana, za ugovore do deset godina (27. pants, dio 1.). Najmodavac može otkazati samo na iscrpno navedenim zakonskim osnovama iz 22.-26. pants, uz otkazni rok propisan člankom 27. pants: mjesec dana za osnove iz 23. pants ili 24. pants te za otkaz prema 25. pants kod ugovora do godinu dana, tri mjeseca za otkaz prema 25. pants kod ugovora od jedne do tri godine, te trenutačno za osnovu iz 26. pants; osnova iz 22. pants nema propisan fiksni zakonski otkazni rok.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se tijekom trajanja ugovora može promijeniti samo ako ugovor unaprijed utvrđuje načela promjene (10. pants, dio 3.) – bez takve odredbe najmodavac uopće nema pravo povisiti najamninu.
- Vrijedi znati
- Stranke mogu dobrovoljno i besplatno registrirati najam u zemljišnim knjigama (Zemesgrāmata) (35. pants); registracija obvezuje budućeg stjecatelja nekretnine i, ako je dogovoreno, omogućuje ubrzanu neospornu ovrhu obveze najmoprimca da isprazni stan – snažna, jeftina zaštita za najmodavca koju većina inozemnih vlasnika nikada ne iskoristi.
- Rizik za najmodavca
- Ne postoji rezervna opcija najma na neodređeno vrijeme: svaki ugovor ima čvrst datum isteka, a mehanizam promjene najamnine mora biti upisan u ugovor od prvog dana – ako se ta odredba izostavi, najamnina ostaje zamrznuta za cijelo trajanje ugovora, bez obzira na inflaciju.
Slovačka ima dva paralelna režima najma i prepušta najmodavcu izbor između njih: snažno zaštitniji standardni režim prema Građanskom zakoniku i samostalan, najmodavcu povoljniji kratkoročni režim prema zákon č. 98/2014, koji isključuje veći dio te zaštite – pod uvjetom da najmodavac ispuni njegove uvjete.
- Tržište najma
- 6,9% stanovništva iznajmljuje, od čega 4,1% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Građanskim zakonikom (Občiansky zákonník, zákon č. 40/1964 Zb.), §685 i dalje za standardni režim stambenog najma, te zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu za kratkoročni režim koji Brokikov predložak standardno koristi.
- Polog
- Prema zákon 98/2014, polog (peňažná zábezpeka) zakonski je ograničen na tri mjesečne najamnine plus troškove usluga (§5) – čvrsta gornja granica, ne smjernica. Ako najmodavac tijekom najma posegne za njim, najmoprimac ga mora nadopuniti u roku od mjesec dana od pisanog zahtjeva; najmodavac vraća svaki neiskorišteni ostatak u roku od mjesec dana od povrata stana.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Prema 98/2014, standardni otkazni rok najmodavca iznosi mjesec dana, skraćen na 15 dana za ozbiljne povrede poput zaostatka najamnine dužeg od dva mjeseca ili namjerne štete – no produljuje se na najmanje dva mjeseca ako najmodavac nije ispunio uvjet porezne registracije. Najmoprimci mogu dati otkazni rok od mjesec dana kao standard, ili 15 dana ako stan postane stvarno neprikladan za stanovanje. Rezervni režim prema Građanskom zakoniku umjesto toga zahtijeva zatvoreni popis zakonskih razloga, otkazni rok od 3 mjeseca i, u mnogim slučajevima, zamjenski smještaj za najmoprimca prije nego što ugovor stvarno može prestati.
- Povećanje najamnine
- Jednostrano povećanje najamnine prema 98/2014 dopušteno je samo prateći očekivanu prosječnu godišnju inflaciju ili porast troškova usluga uz stan – nikada kao diskrecijsko tržišno usklađivanje. Svaka veća promjena zahtijeva suglasnost obiju strana.
- Vrijedi znati
- Režim 98/2014 jedini je od dvaju koji najmodavcu omogućuje da pri otkazu u potpunosti izbjegne obvezu osiguranja zamjenskog smještaja (bytová náhrada) iz Građanskog zakonika – no samo ako je ugovor pisan, najmodavac registriran kod porezne uprave, a najmoprimac potpisao potvrdu o režimu 98/2014; ako se izostavi bilo koji od ta tri uvjeta, ugovor se tiho vraća pod Građanski zakonik.
- Rizik za najmodavca
- Budući da su tri uvjeta valjanosti za 98/2014 lako previđena, nedovoljno dokumentiran slovački najam – nepisan, neregistriran ili bez potvrde najmoprimca – tiho gubi otkazne rokove povoljne za najmodavca i umjesto toga preuzima obvezu zamjenskog smještaja iz Građanskog zakonika, upravo kada je najmodavcu najviše potreban kraći put.
Češki zakon o stambenom najmu poluprisilne je naravi i standardno snažno ide u korist najmoprimca – većina odredbi koje ga štite jednostavno se ne mogu ugovorom zaobići – no najmodavac ipak zadržava upotrebljiv, zatvoren skup razloga za otkaz i stvaran put otkaza bez otkaznog roka za ozbiljne zaostatke.
- Tržište najma
- 25,3% stanovništva iznajmljuje, od čega 19% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno zákon č. 89/2012 Sb. (Građanski zakonik iz 2012.), odredbe o stambenom najmu u §2235-2301 (Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu), na snazi od 1.1.2014., zadnji put suštinski izmijenjen zákon č. 163/2020 Sb.
- Polog
- Polog (jistota) i svaka ugovorna kazna zajedno su zakonski ograničeni na tri mjesečne najamnine (§2254(1)) – zajednička gornja granica, ne trostruko za svaku posebno. Jedinstveno među Brokikovim tržištima, polog tijekom držanja donosi zakonsku kamatu najmoprimcu, obračunatu od dana uplate.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmodavac otkaz može dati samo uz otkazni rok od 3 mjeseca, i to samo iz jednog od zatvorenog popisa razloga prema §2288 – ozbiljna povreda, kaznena osuda protiv najmodavca ili stanara, rušenje/rekonstrukcija, ili (samo kod ugovora na neodređeno vrijeme) stvarna potreba za vlastitom upotrebom. Otkaz mora navesti razlog i sadržavati zakonsku pouku o pravu najmoprimca na osporavanje pred sudom, inače je posve ništetan. Za ozbiljne trajne povrede – najčešće zaostatak najamnine ili režija od tri ili više mjeseci – najmodavac može otkazati bez ikakvog otkaznog roka prema §2291, ali tek nakon što prethodno formalno upozori najmoprimca.
- Povećanje najamnine
- U nedostatku ugovornog mehanizma indeksacije, jednostrano povećanje najamnine prema §2249 ograničeno je na ukupno 20% tijekom prethodne tri godine i nikada ne smije premašiti tekuću usporedivu najamninu u tom području; nova najamnina stupa na snagu tek od trećeg kalendarskog mjeseca nakon dostave prijedloga.
- Vrijedi znati
- Ugovor na određeno vrijeme automatski se produljuje prema §2285 ako najmoprimac nastavi koristiti stan tri mjeseca nakon isteka roka, a najmodavac se pisano ne usprotivi – no najmodavac se od takvog automatskog produljenja može unaprijed odreći, što je stvaran, upotrebljiv alat za svakoga tko želi da ugovor na određeno vrijeme doista prestane na dan koji je naveden.
- Rizik za najmodavca
- Češki otkaz ugovora posve je ništetan – ne samo mana koja se može ispraviti – ako izostavi zakonsku pouku o pravu najmoprimca na prigovor i pokretanje sudskog postupka (§2286(2)); ovaj jedini postupovni propust najčešći je razlog zbog kojeg inače valjan otkaz najmodavca propada.
Argentina je prvo neeuropsko tržište Brokika – i jedno od najderegularanijih: od reforme DNU 70/2023, konsolidirane u zakon kroz Ley Bases 2024., najamnina, polog, valuta, trajanje i indeksacija gotovo su u potpunosti stvar dogovora najmodavca i najmoprimca.
- Tržište najma
- 37% kućanstava iznajmljuje (privatno i socijalno stanovanje zajedno).
- Pravni okvir
- Uređeno Građanskim i trgovačkim zakonikom (Código Civil y Comercial, CCyC), čl. 1187.-1226., u verziji koja proizlazi iz Uredbe o nužnosti i hitnosti (Decreto de Necesidad y Urgencia) 70/2023 i konsolidirana na razini zakona kroz Ley Bases (ley 27.742, srpanj 2024.); prijašnji zakon o najmu 27.551 je stavljen izvan snage i ne primjenjuje se na ugovore sklopljene od 29. prosinca 2023. nadalje.
- Polog
- Polog (depósito en garantía) nakon DNU-a nema zakonsku gornju granicu – tržišna praksa iznosi jednu do dvije mjesečne najamnine, u ARS, USD ili UVA, prema izboru stranaka.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može okončati najam u bilo kojem trenutku plaćanjem paušalne naknade od 10% preostalih obroka najamnine između otkaza i ugovorenog datuma isteka (čl. 1221 CCyC); najmodavac može otkazati samo zbog povrede od strane najmoprimca – neplaćanja, zloupotrebe ili kršenja obveza (čl. 1219).
- Povećanje najamnine
- Najamnina i mehanizam njezinog usklađivanja potpuno su slobodni: stranke biraju bilo koji indeks (IPC, ICL, CER, UVA, RIPTE, CAC ili drugi) i bilo koju učestalost, bez zakonskog ograničenja ili propisanog mjerila.
- Vrijedi znati
- Valuta ugovora potpuno je slobodna – ARS, USD ili UVA, izričito navedena u ugovoru – a Argentina je jedino Brokikovo tržište bez ikakvog zahtjeva za energetskim certifikatom za najam, kako na saveznoj tako i (uz rijetke pokrajinske iznimke ograničene na prodaju nekretnina) na lokalnoj razini.
- Rizik za najmodavca
- Budući da najmodavac ugovor može okončati samo zbog krivnje najmoprimca, a najmoprimac može otići uz skromnu, ograničenu naknadu u bilo kojem trenutku, praktična zaštita najmodavca gotovo se u potpunosti oslanja na dokumentaciju – potpisan primopredajni zapisnik i jasan dokaz o zaostatku – a ne na bilo kakvo pravo otkaza bez razloga.
Hrvatska kombinira jednu od najviših stopa vlasništva nad nekretninama u EU s brzo rastućom nišom najma koncentriranom u Zagrebu i na obali, uređenom propisom koji štiti najmoprimca, ali polog ostavlja zakonski neregulirаn.
- Tržište najma
- 9% kućanstava iznajmljuje (privatno i socijalno stanovanje zajedno).
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom o najmu stanova; pisani ugovor je obvezan (čl. 4. st. 2.), a ugovor o najmu mora se prijaviti jedinici lokalne samouprave (JLS) i Poreznoj upravi (čl. 26.); prijava poreza na najam kod Porezne uprave mora se odvojeno obaviti u roku od 8 dana od prvog primitka najamnine.
- Polog
- Polog nema zakonsku gornju granicu — zakon o tome šuti — pa je iznos stvar dogovora najmodavca i najmoprimca; tržišna praksa u Zagrebu je jedna do dvije mjesečne najamnine.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može otkazati ugovor u bilo kojem trenutku, bez navođenja razloga, uz otkazni rok od tri mjeseca (čl. 23.). Mogućnosti najmodavca uže su: zbog krivnje najmoprimca — primjerice neplaćanja — najmodavac najprije mora poslati pisanu opomenu s rokom od 30 dana, a tek potom može otkazati ugovor uz otkazni rok od tri mjeseca (čl. 19., čl. 22.); želi li se najmodavac umjesto toga sam useliti u stan, potreban je dulji, šestomjesečni otkazni rok te obveza osiguranja odgovarajućeg zamjenskog stana najmoprimcu (čl. 21.).
- Povećanje najamnine
- Najamnina je zamrznuta tijekom prvih 12 mjeseci najma; svako naknadno povećanje ograničeno je na 20% iznad usporedive prosječne slobodno ugovorene najamnine za slične stanove u istom naselju ili županiji (čl. 10.).
- Vrijedi znati
- Energetski certifikat je obvezan za svaki oglas za najam prema Zakonu o gradnji (čl. 171.), s kaznama od 1.000-2.000 EUR za najam bez certifikata — no ne postoji zakonski propisan primopredajni zapisnik; pisani zapisnik o primopredaji tržišna je praksa, a ne zakonska obveza.
- Rizik za najmodavca
- Budući da otkaz zbog krivnje zahtijeva dokumentiranu opomenu s rokom od 30 dana, a polog nije reguliran, praktična zaštita najmodavca počiva na jasnom pisanom ugovoru, dobrovoljnom primopredajnom zapisniku i pravovremenoj prijavi — a ne na pravu otkaza bez razloga.
Teksas je Brokikova referentna jurisdikcija u SAD-u — jedan od najmodavcima najnaklonjenijih režima u zemlji, bez zakonskog ograničenja pologa i bez kontrole najamnine, uravnotežen kratkim popisom obveznih saveznih objava.
- Tržište najma
- 34,9% kućanstava iznajmljuje (privatno i socijalno stanovanje zajedno).
- Pravni okvir
- Uređeno prema Texas Property Code, Title 8 "Landlord and Tenant" (Chapter 92, Residential Tenancies; Chapter 24, postupak forcible-entry/deložacije); ne postoji savezni zakon o stambenom najmu, pa svaka druga američka savezna država ima vlastiti, drukčiji režim.
- Polog
- Polog nema zakonsku gornju granicu (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — najmodavac i najmoprimac iznos određuju dogovorom, pri čemu je jedna mjesečna najamnina uobičajena tržišna praksa.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najam na određeno vrijeme jednostavno završava na navedeni datum; čim najam postane mjesečni, bilo koja strana može ga okončati pisanim otkazom s rokom od najmanje 30 dana, bez potrebe za razlogom (Tex. Prop. Code § 91.001) — deložacija uvijek zahtijeva sudsku odluku, nikada samovlasno postupanje.
- Povećanje najamnine
- Teksas nema nikakav oblik kontrole najamnine — državni zakon zabranjuje gradovima i okruzima određivanje gornjih granica najamnine (Tex. Local Gov. Code § 214.902) — stoga se povećanja najamnine određuju isključivo tržišnim dogovorom stranaka.
- Vrijedi znati
- Upravo savezno pravo, a ne pravo Teksasa, nalaže dvije objave koje bi trebao poznavati svaki najmodavac u SAD-u: izjavu upozorenja o olovu (Lead Warning Statement) za svaku nekretninu izgrađenu prije 1978. (42 U.S.C. § 4852d) i zaštitu prema Fair Housing Actu od diskriminacije po sedam osnova, uključujući dužnost prilagodbe za pse pomagače i službene životinje čak i uz politiku zabrane kućnih ljubimaca.
- Rizik za najmodavca
- Budući da Teksas ne ograničava ni polog ni najamninu, a otkaz mjesečnog najma ne zahtijeva razlog, stvarna izloženost najmodavca leži u saveznim obvezama objave i strogom 30-dnevnom roku za povrat pologa — propust bilo koje od njih povlači zakonsku odštetu te odvjetničke troškove najmoprimca.
Novi Južni Wales referentna je australska jurisdikcija Brokika — sustav koji snažno štiti najmoprimca, izgrađen oko obveznog vladinog standardnog obrasca i pologa koji čuva država, uravnotežen izostankom zakonske gornje granice za samu visinu najamnine.
- Tržište najma
- 30,6% kućanstava iznajmljuje (privatno i socijalno stanovanje zajedno).
- Pravni okvir
- Uređen Residential Tenancies Actom 2010 (NSW) i Residential Tenancies Regulationom 2019 (NSW); saveznog zakona o stambenom najmu nema, pa svaka druga australska savezna država i teritorij ima vlastiti, drugačiji sustav i vlastiti vladin standardni obrazac.
- Polog
- Ograničen na 4 tjedna najamnine za svaki najam, namješten ili ne (s.159) — i nikada ne ostaje kod najmodavca: mora se u roku od 10 radnih dana položiti kod Rental Bonds Online (RBO), tijela za pologe NSW-a (s.162), pri čemu ne donosi kamatu nijednoj strani.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Otkazi bez razloga zabranjeni su od 19. svibnja 2025. — najmodavcu je potrebna zakonska osnova i otkazni rok od najmanje 90 dana (bez kršenja ugovora) ili 14 dana (u slučaju kršenja); najmoprimac s najmom na neodređeno vrijeme može se iseliti u bilo kojem trenutku uz otkazni rok od 21 dana, bez navođenja razloga. Iseljenje uvijek zahtijeva odluku tribunala — samovoljno iseljenje je nezakonito.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se može povećati najviše jednom u 12 mjeseci, uz pisanu obavijest od najmanje 60 dana unaprijed koja navodi točan novi iznos — nejasna formula nije valjana. Postotne gornje granice nema, ali najmoprimac može u roku od 30 dana od primitka obavijesti zatražiti od NSW Civil and Administrative Tribunala (NCAT) da povećanje proglasi prekomjernim.
- Vrijedi znati
- Izvještaj o stanju (condition report) obvezni je privitak, a ne gesta ljubaznosti — najmodavac mora najmoprimcu prije potpisivanja ili prilikom njega predati dva primjerka (ili jedan elektronički primjerak) koji dokumentiraju nekretninu po prostorijama; on postaje presudni dokaz ako na kraju najma dođe do spora oko pologa.
- Rizik za najmodavca
- Budući da su polog, otkazni rokovi i sam standardni obrazac u NSW-u utvrđeni zakonom, stvarni rizik najmodavca leži u obveznom otkrivanju bitnih činjenica (poplava, požar raslinja, registar azbesta, prethodno teško kazneno djelo s elementima nasilja i drugo) te u roku od 10 radnih dana za polaganje pologa — propusti li bilo koji od njih, posljedice snosi najmodavac, a ne najmoprimac.
Singapur nema zakon o stambenom najmu — najam se temelji na općem ugovornom pravu, common lawu i općem zakonodavstvu o nekretninama, zbog čega je Brokikov predložak od 61 klauzule neuobičajeno važan za zaštitu i najmoprimca i najmodavca.
- Tržište najma
- 9,2% kućanstava iznajmljuje (privatno i socijalno stanovanje zajedno).
- Pravni okvir
- Uređen common lawom zajedno s Civil Law Actom 1909 i Conveyancing and Law of Property Actom 1886; ne postoji nikakav „Residential Tenancies Act”. Brokikov predložak obuhvaća privatne stambene nekretnine (regulirane od strane URA-e); javno stanovanje HDB spada pod poseban sustav odobrenja i nije obuhvaćeno.
- Polog
- Nema zakonskog ograničenja — tržišna praksa je 1 mjesečna najamnina za svaku godinu trajanja najma, koju izravno zadržava najmodavac (nema državnog sustava pologa). Sporove rješava Small Claims Tribunals (SCT), koji od 2023. rješava stambene zahtjeve do 20.000 S$ (30.000 S$ uz suglasnost strana).
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Zakonski otkazni rokovi ne postoje — sve je ugovorno. Najmovi na određeno vrijeme (obično 12 ili 24 mjeseca) jednostavno istječu; tržišno standardna „diplomatska klauzula” omogućuje mnogim stranim najmoprimcima da prijevremeno raskinu ugovor nakon 12 mjeseci uz otkazni rok od 2 mjeseca.
- Povećanje najamnine
- Nema nikakvog oblika kontrole najamnine — Singapur je nema, a povećanja se slobodno provode pri obnovi ugovora, određena isključivo tržišnim dogovorom stranaka.
- Vrijedi znati
- Svaki ugovor o najmu podliježe pristojbi za biljege od 0,4% na ukupnu najamninu, plativoj IRAS-u u roku od 14 dana od potpisivanja (30 dana ako je potpisan u inozemstvu) — trošak prema zadanim postavkama snosi najmoprimac, a nebiljegovan ugovor nije prihvatljiv kao dokaz na sudu dok se ne plati.
- Rizik za najmodavca
- Budući da Singapur ne propisuje zakonske otkazne rokove niti gornju granicu najamnine, stvarna izloženost najmodavca leži u dvije kazneno sankcionirane obveze: provjeri imigracijskog statusa svakog stranog najmoprimca prije useljenja (pružanje smještaja osobi bez valjanog statusa nosi rizik od 6 mjeseci do 2 godine zatvora) i nikada ne iznajmljivati privatnu jedinicu na razdoblje kraće od 3 mjeseca (kazne do 200.000 S$).
Južna Afrika ima poseban nacionalni zakon o najmu, Rental Housing Act, nadopunjen pravilima o zaštiti potrošača za individualne najmoprimce — jedan zakon za cijelu zemlju, a ne mozaik po pokrajinama.
- Tržište najma
- 25,1% kućanstava iznajmljuje (privatno i socijalno stanovanje zajedno).
- Pravni okvir
- Uređeno Rental Housing Actom 50 of 1999 (RHA), Consumer Protection Actom 68 of 2008 (CPA) za najmoprimce koji su fizičke osobe, te rimsko-nizozemskim običajnim pravom. Pokrajine vode Rental Housing Tribunals za sporove, ali ne propisuju vlastita pravila najma.
- Polog
- Nema zakonskog ograničenja — tržišna praksa je 1–2 mjesečne najamnine —, ali najmodavac ga mora uložiti na kamatonosni račun i isplatiti najmoprimcu kamatu barem jednaku štednoj kamatnoj stopi računa (RHA s.5(3)(d)), uz pisani dokaz na zahtjev.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Za individualne najmoprimce CPA ograničava najam na određeno vrijeme na 24 mjeseca i omogućuje najmoprimcu da otkaže u bilo kojem trenutku uz otkazni rok od 20 radnih dana, uz razumnu naknadu za prijevremeni raskid. Iseljenje se provodi isključivo sudskim putem prema Prevention of Illegal Eviction Actu.
- Povećanje najamnine
- Nema nikakve kontrole najamnine — povećanja slijede pisanu klauzulu o povećanju dogovorenu u ugovoru o najmu, obično oko 8% godišnje; nerazumno strmo povećanje ipak se može osporiti kao nepoštena praksa pred Rental Housing Tribunalom.
- Vrijedi znati
- Zajednički pregled obavezan je i pri useljenju i pri iseljenju (RHA s.5(3)). Ako se pregled pri iseljenju izostavi, najmodavac gubi pravo na bilo kakav odbitak i mora vratiti cijeli polog uvećan za kamate — stroža sankcija nego na bilo kojem drugom tržištu koje Brokik podržava.
- Rizik za najmodavca
- Iseljenje zahtijeva sudsku odluku prema Prevention of Illegal Eviction Actu — najmodavac koji promijeni brave, ukloni stvari ili prekine komunalne usluge kako bi prisilio najmoprimca da se iseli, počinja nezakonito iseljenje, bez obzira na dugovanu najamninu.
Ovaj pregled služi isključivo za opću orijentaciju, sastavljen na temelju Brokikovih predložaka ugovora o najmu po zemljama i tržišnih istraživanja. Nije pravni savjet i ne zamjenjuje trenutni tekst zakona o najmu svake zemlje, koji se s vremenom mijenja i može se razlikovati po regijama. Gdje se pravilo razlikuje po regiji ili je predviđena promjena, to je naznačeno u profilu.
Upravljate najmovima u više od jedne zemlje?Brokik svakoj nekretnini daje ugovor o najmu, porezna pravila i jezik njezinog vlastitog tržišta – u jednom računu.
© 2026 Brokik.com Sva prava pridržana.