Mogu li u Latviji potpisati najam na neodređeno vrijeme?

Ne. Od Dzīvojamo telpu īres likums iz 2021. godine, svaki stambeni najam mora biti sklopljen na određeno vrijeme (9. pants) — mogućnost najma na neodređeno vrijeme uopće ne postoji. Nakon isteka roka, najam jednostavno prestaje, osim ako obje strane ne potpišu novi ugovor ili pisano produljenje.

Koliki polog mogu tražiti od najmoprimca?

Najviše dvomjesečnu najamninu (12. pants, prvi dio) — ugovor o višem iznosu ništetan je u dijelu koji prekoračuje limit. Polog vratite najkasnije na dan kada najmoprimac napusti stan (12. pants, četvrti dio), nakon odbitka eventualnog nepodmirenog ugovornog duga, o čemu najmoprimca morate bez odgode obavijestiti (12. pants, drugi dio).

Mogu li povećati najamninu kad god poželim?

Ne — samo ako sam ugovor unaprijed utvrđuje načela te promjene (10. pants, treći dio). Ako potpišete ugovor bez te odredbe, nemate jednostrano pravo povećati najamninu tijekom cijelog trajanja najma.

Iz kojih razloga mogu kao najmodavac prijevremeno raskinuti najam?

Samo iz razloga navedenih u zakonu u 22.–26. pants: šteta na stanu ili njegova zloporaba, nezakonito zaposjedanje, dug za najamninu ili komunalne usluge, rušenje ili rekonstrukcija, ili zabrana korištenja zgrade. Taj je katalog taksativan — u ugovor se ne mogu dodati dodatni razlozi.

Koliki otkazni rok dugujem najmoprimcu kada ja kao najmodavac otkazujem ugovor?

Ovisi o razlogu, a kod jednog od njih i o trajanju najma: mjesec dana za razloge nezakonitog zaposjedanja ili duga, kao i za otkaz zbog rušenja/rekonstrukcije najma sklopljenog na razdoblje do jedne godine; tri mjeseca za otkaz zbog rušenja/rekonstrukcije najma u trajanju od jedne do tri godine; te odmah kod zabrane korištenja zgrade. Razlog štete/zloporabe nema propisan fiksni zakonski otkazni rok.

Je li zapisnik o primopredaji zakonski obavezan?

Ne — zakon ne propisuje zasebnu obvezu njegova sastavljanja. No ako ga preskočite, imate vrlo malo na što se možete pozvati pri obračunu pologa ili zahtjevu za naknadu štete; riječ je o tržišnom standardu i glavnom dokazu stranaka o stanju stana.

Trebam li energetski certifikat za iznajmljivanje stana?

Da — važeći energosertifikāts obavezan je za iznajmljivanje stana prema 7. pants Ēku energoefektivitātes likums, i mora se predočiti najmoprimcu prije potpisivanja ugovora.

Latvija: tržište najma, vlasništvo i pravna pravila

Latvija ima jedan od strukturno najstrožih režima stambenog najma koje Brokik pokriva: od reforme 2021. svaki ugovor mora biti sklopljen na određeno vrijeme, bez iznimke – opcija neodređenog trajanja uopće ne postoji, a pisani oblik nije neobvezan.

Tržište najma

16,3% stanovništva iznajmljuje, od čega 6,1% po tržišnim cijenama.

Na jedan pogled

Latvija: pravni okvir

Tržište najma: 16,3% stanovništva iznajmljuje, od čega 6,1% po tržišnim cijenama.
Pravni okvir: Uređeno Zakonom o najmu stambenog prostora (Dzīvojamo telpu īres likums), donesenim 2021. i na snazi od 1.5.2021., koji je zamijenio Zakon iz 1993. „Par dzīvojamo telpu īri“; opća pravila najma iz Građanskog zakonika (Civillikums) primjenjuju se na sve što stambeni zakon ne obuhvaća.
Polog: Polog (drošības nauda) ne smije prelaziti dvije mjesečne najamnine (12. pants, dio 1.); po prestanku najma iz njega se odbija svaki nepodmireni ugovorni dug, a najmodavac o tome bez odgode obavještava najmoprimca (12. pants, dio 2.), a polog, ili njegov neiskorišteni dio, vraća se najkasnije na dan pražnjenja stana (12. pants, dio 4.).
Otkazni rok i prestanak ugovora: Najmoprimac može odustati u bilo kojem trenutku bez razloga, uz pisani otkazni rok od najmanje mjesec dana, za ugovore do deset godina (27. pants, dio 1.). Najmodavac može otkazati samo na iscrpno navedenim zakonskim osnovama iz 22.-26. pants, uz otkazni rok propisan člankom 27. pants: mjesec dana za osnove iz 23. pants ili 24. pants te za otkaz prema 25. pants kod ugovora do godinu dana, tri mjeseca za otkaz prema 25. pants kod ugovora od jedne do tri godine, te trenutačno za osnovu iz 26. pants; osnova iz 22. pants nema propisan fiksni zakonski otkazni rok.
Povećanje najamnine: Najamnina se tijekom trajanja ugovora može promijeniti samo ako ugovor unaprijed utvrđuje načela promjene (10. pants, dio 3.) – bez takve odredbe najmodavac uopće nema pravo povisiti najamninu.
Vrijedi znati: Stranke mogu dobrovoljno i besplatno registrirati najam u zemljišnim knjigama (Zemesgrāmata) (35. pants); registracija obvezuje budućeg stjecatelja nekretnine i, ako je dogovoreno, omogućuje ubrzanu neospornu ovrhu obveze najmoprimca da isprazni stan – snažna, jeftina zaštita za najmodavca koju većina inozemnih vlasnika nikada ne iskoristi.
Rizik za najmodavca: Ne postoji rezervna opcija najma na neodređeno vrijeme: svaki ugovor ima čvrst datum isteka, a mehanizam promjene najamnine mora biti upisan u ugovor od prvog dana – ako se ta odredba izostavi, najamnina ostaje zamrznuta za cijelo trajanje ugovora, bez obzira na inflaciju.

Ugovor o najmu

Latvijski stambeni najam uređuje Dzīvojamo telpu īres likums (Zakon o najmu stambenih prostora), donesen 2021. godine i na snazi od 1. 5. 2021., koji je zamijenio zakon „Par dzīvojamo telpu īri“ iz 1993. godine; opća pravila najma iz Civillikums (Građanskog zakonika) dopunjuju sve što stambeni zakon ne uređuje.

Ugovor mora biti sklopljen u pisanom obliku (7. pants) — pisani ugovor jedini je temelj prava najmoprimca na korištenje stana (6. pants). Za razliku od većine ostalih tržišta koja Brokik podržava, Latvija uopće ne nudi mogućnost najma na neodređeno vrijeme: od reforme iz 2021. svaki stambeni najam mora biti sklopljen na određeno vrijeme (9. pants) — najstrože strukturno pravilo među zemljama koje Brokik podržava.

Obvezni sadržaj ugovora uključuje visinu najamnine, način i rok plaćanja te raspodjelu plaćanja komunalnih usluga (8. pants).
Nakon isteka ugovorenog roka, najamni odnos jednostavno prestaje bez ikakvog otkaza, osim ako stranke ne potpišu novi ugovor ili pisano produljenje.

Polog

Drošības nauda (polog) ograničen je na dvomjesečnu najamninu: „Izīrētājam ir tiesības prasīt drošības naudu, kas nepārsniedz divu mēnešu īres maksu“ (12. pants, prvi dio). Ugovor o pologu iznad tog ograničenja ništetan je u dijelu koji prekoračuje limit.

Na kraju najma, ako najmoprimac duguje najmodavcu bilo koje plaćanje koje proizlazi iz ugovora, dug se odbija od pologa, a najmodavac o tome bez odgode obavještava najmoprimca (12. pants, drugi dio).
Polog, odnosno njegov neiskorišteni dio, vraća se najkasnije na dan napuštanja stana (12. pants, četvrti dio).
Pokriva štetu na stanu koja prelazi uobičajeno trošenje, neispunjene ugovorne obveze ili gubitke utvrđene pri primopredaji.

Prestanak ugovora i povećanje najamnine

Najmoprimac može odustati u bilo kojem trenutku bez navođenja razloga, uz najmanje mjesec dana pisanog otkaznog roka, za najmove do deset godina (20. pants i 27. pants, prvi dio) — prag određen u korist najmoprimca.

Najmodavac smije otkazati najam samo iz taksativno navedenih zakonskih razloga u 22.–26. pants — ugovor ne može proširiti taj katalog. Otkazni rok ovisi o razlogu, a kod jednog od njih i o samom trajanju ugovora: najmanje mjesec dana za razloge iz 23. pants (nezakonito zaposjedanje) ili 24. pants (dug), te kod otkaza prema 25. pants (rušenje/rekonstrukcija) za najam sklopljen na razdoblje do jedne godine; najmanje tri mjeseca kod otkaza prema 25. pants za najam u trajanju od jedne do tri godine; i odmah, na temelju pisane obavijesti, za razlog iz 26. pants (zabrana korištenja zgrade) (27. pants, treći i četvrti dio). Razlog iz 22. pants (šteta/zloporaba) nema propisan fiksni zakonski otkazni rok.

Razlog dugovanja najamnine prema 24. pants ima dva odvojena, alternativna testa: iznos duga koji premašuje dvomjesečnu najamninu, ili kašnjenje s plaćanjem komunalnih usluga dulje od dva mjeseca.
Najamnina se tijekom trajanja ugovora smije mijenjati samo ako sam ugovor unaprijed utvrđuje načela te promjene (10. pants, treći dio) — bez takve odredbe najmodavac uopće nema pravo jednostrano povećati najamninu.

Primopredajni zapisnik

Dzīvojamo telpu īres likums ne propisuje zasebnu zakonsku obvezu sastavljanja pisanog zapisnika o primopredaji (nodošanas–pieņemšanas akts) — riječ je o latvijskoj tržišnoj praksi, a ne o pravnom zahtjevu.

Unatoč tomu, ostaje glavni dokaz stranaka o stanju stana, kako pri obračunu pologa drošības nauda (12. pants), tako i kod bilo kojeg zahtjeva za naknadu štete pri vraćanju stana prema općim odredbama Civillikums.

Obveze i režije

Najmodavac mora predati stan u stanju koje osigurava njegovo redovno korištenje i održavati ga u tom stanju tijekom cijelog trajanja najma. Najmoprimac pažljivo održava stan i dijelove zgrade koje koristi te snosi troškove manjih popravaka nastalih vlastitom nepravilnom ili nemarnom uporabom.

Plaćanja za komunalne usluge (komunālie maksājumi) — hladna voda, topla voda, električna energija i grijanje — nisu obuhvaćena najamninom i raspoređuju se prema ugovoru, obično prema individualnom brojilu (8. pants).
Najmodavac mora najmoprimcu prije potpisivanja predočiti važeći energosertifikāts (energetski certifikat), kako to zahtijeva 7. pants Ēku energoefektivitātes likums.
Preinake ili rekonstrukcija stana zahtijevaju prethodnu pisanu suglasnost najmodavca.

Zanimljive činjenice

Latvijski Dzīvojamo telpu īres likums iz 2021. godine u potpunosti je ukinuo najmove stambenog prostora na neodređeno vrijeme — svaki najam na privatnom tržištu sada mora biti sklopljen na određeno vrijeme, što je jedno od najstrožih strukturnih pravila među tržištima koja Brokik podržava.

Upis najma u Zemesgrāmata (zemljišne knjige) besplatan je i potpuno dobrovoljan, no obvezuje budućeg kupca nekretnine na najamni odnos te, ako je tako ugovoreno, otvara put ubrzanoj neosporenoj ovrsi obveze najmoprimca da isprazni prostor.

16,3% stanovništva Latvije unajmljuje svoj dom, a samo 6,1 postotnih bodova od toga otpada na najam po tržišnim cijenama — ostatak se u potpunosti nalazi izvan privatnog tržišta (Eurostat ilc_lvho02, 2024.).

Često postavljana pitanja

Ovisi o razlogu, a kod jednog od njih i o trajanju najma: mjesec dana za razloge nezakonitog zaposjedanja ili duga, kao i za otkaz zbog rušenja/rekonstrukcije najma sklopljenog na razdoblje do jedne godine; tri mjeseca za otkaz zbog rušenja/rekonstrukcije najma u trajanju od jedne do tri godine; te odmah kod zabrane korištenja zgrade. Razlog štete/zloporabe nema propisan fiksni zakonski otkazni rok.

Latvija: pregled tržišta najma