Španjolska: pregled tržišta najma

Španjolski stambeni najmovi uređeni su Zakonom o gradskim najmovima (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, Zakon 29/1994), koji je posljednjih godina dvaput preoblikovan — Kraljevskom uredbom sa zakonskom snagom Real Decreto-ley 7/2019 i Zakonom Ley 12/2023, zakonom o pravu na stanovanje. Título II, koji uređuje stambeni najam, prisilne je naravi u korist najmoprimca: odredba koja od njega odstupa na štetu najmoprimca ništetna je, osim ako sam zakon izričito dopušta odstupanje.

Glavno je obilježje obvezno minimalno trajanje (prórroga obligatoria, čl. 9): ugovor se automatski produljuje, godinu za godinom, do pet godina kad je najmodavac fizička osoba, odnosno do sedam godina kad je riječ o trgovačkom društvu — osim ako se najmoprimac odrekne produljenja trideset dana prije godišnjeg datuma dospijeća, ili najmodavac iskoristi zadržano pravo na vlastitu uporabu.

• Povrat radi vlastite uporabe (čl. 9.3) dostupan je samo najmodavcima koji su fizičke osobe, tek nakon prve godine, uz dvomjesečni otkazni rok, samo za najmodavca ili srodnika prvog stupnja odnosno bračnog druga kojemu je stan potreban kao stalno prebivalište — i samo ako je to bilo izričito rezervirano u ugovoru od samog početka.
• Kad se dosegne minimum od pet ili sedam godina, najam se i dalje automatski produljuje u godišnjim razdobljima za još najviše tri godine, osim ako najmodavac ne dostavi otkaz uz četveromjesečni rok, a najmoprimac uz dvomjesečni (tácita prórroga, čl. 10).
• Najmoprimac može otići ranije nakon šest mjeseci uz otkazni rok od trideset dana (desistimiento, čl. 11); kazna za prijevremeni odlazak u iznosu jedne mjesečne najamnine za svaku preostalu godinu, razmjerno obračunata, primjenjuje se samo ako su strane to izričito ugovorile.

Vrijedi znati za kratku, u međuvremenu ukinutu epizodu: Real Decreto-ley 8/2026 (20. ožujka 2026.) ponudio je izvanredno dvogodišnje produljenje za najmove čiji je minimum prema čl. 9 trebao isteći prije 31. prosinca 2027., no ukinut je Rezolucijom od 28. travnja 2026. — bez njega ponovno vrijedi standardni petogodišnji/sedmogodišnji režim.

Obvezna jamčevina (fianza obligatoria, čl. 36.1) iznosi točno jednu mjesečnu najamninu za stan — ne raspon, nego točan iznos — a najmodavac je mora položiti kod nadležnog tijela autonomne zajednice u kojoj se nekretnina nalazi: INCASÒL u Kataloniji, Agencia de Vivienda Social u Zajednici Madrid, IBAVI na Balearima, AVRA u Andaluziji, i odgovarajuća tijela drugdje. Riječ je o administrativnoj obvezi prema regiji, odvojenoj od fianze koju najmoprimac stvarno plaća, a ne o njezinoj zamjeni.

• Najmodavci mogu dodatno zatražiti dodatna jamstva — bankovno jamstvo, dodatni depozit — no kod ugovora do pet ili sedam godina zbirna vrijednost tih dodataka ograničena je na dvije mjesečne najamnine (čl. 36.5, uveden RDL-om 7/2019).
• Sama fianza ne donosi kamate tijekom trajanja najma.
• Ako ne bude vraćena u roku od mjesec dana od predaje ključeva, na preostali iznos počinju teći zakonske zatezne kamate (čl. 36.4).

Zbog obveznog minimalnog trajanja, španjolski „prestanak” najčešće znači da najmoprimac odlučuje ne produljiti ugovor, a ne da najmodavac okončava najam. Nakon isteka minimuma od pet ili sedam godina, bilo koja strana može zaustaviti automatsku tácita prórroga otkazom — četiri mjeseca za najmodavca, dva mjeseca za najmoprimca — a najmoprimac već može otići nakon šest mjeseci uz otkazni rok od trideset dana. Jedini stvarni put izlaska najmodavca unutar minimalnog trajanja jest zadržani razlog vlastite uporabe iz čl. 9.3, opisan gore.

• Najamnina se slobodno ugovara na temelju čl. 17.1 — Španjolska nema opći bodovni sustav niti gornju granicu koju određuje tijelo vlasti — osim u proglašenoj „zona de mercado residencial tensionado” (zoni napetog stambenog tržišta) prema Ley 12/2023, gdje je najamnina novog ugovora ograničena posljednjom naplaćenom najamninom u prethodnih pet godina, ili gornjom granicom referentnog cjenovnog indeksa za velike vlasnike (grandes tenedores), podložno uskim iznimkama iz čl. 17.6 točaka a)-d), koje dopuštaju povećanje do 10%.
• Za ugovore od 26. svibnja 2023. nadalje, svaka ugovorena klauzula o usklađivanju najamnine smije upućivati samo na indeks IRAV (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), koji mjesečno objavljuje INE — ne na opći indeks potrošačkih cijena niti na bilo koji drugi indeks.
• Troškovi upravljanja i formaliziranja ugovora uvijek padaju na najmodavca prema čl. 20, bez obzira je li riječ o fizičkoj osobi ili trgovačkom društvu — pravilo koje je Ley 12/2023 proširio i na najmodavce fizičke osobe.

LAU ne propisuje zakonsku obvezu sastavljanja pisanog primopredajnog zapisnika, ali to je uobičajena španjolska tržišna praksa — i glavni dokaz stranaka o stanju Vivienda. Acta de entrega bilježi stanja brojila, stanje nekretnine i popis namještaja i opreme, potpisan u trenutku predaje ključeva.

Najviše je važan pri odlasku: bez njega ostaje malo osim riječi svake strane za rješavanje spora oko štete ili opravdanje zadržavanja dijela fianze.

Ništa u španjolskom pravu to ne zahtijeva, a nijedan registar ne čuva njegov primjerak — postoji isključivo između najmodavca i najmoprimca, i upravo je zato Brokik čuva zajedno sa zapisom o najmu, umjesto da je tretira kao suvišnu formalnost.

Najmodavac mora izvesti popravke potrebne za održavanje stana u stanju prikladnom za uporabu, bez dodatne naknade, osim ako je šteta nastala krivnjom samog najmoprimca (čl. 21.1). Najmoprimac pak snosi troškove manjih popravaka koje zahtijeva uobičajena istrošenost od svakodnevne uporabe (čl. 21.4).

• Najmoprimac mora bez odgode prijaviti sve što mora popraviti najmodavac, no može sam izvesti hitan popravak kako bi spriječio neposrednu štetu, uz prethodnu obavijest najmodavcu (čl. 21.3).
• Radovi koji mijenjaju raspored, pristup ili instalacije uvijek zahtijevaju prethodni pisani pristanak najmodavca (čl. 23).
• Najmoprimac s invaliditetom ili stariji od sedamdeset godina može izvesti radove prilagodbe pristupačnosti nakon pisane obavijesti, sve dok ne zadiru u zajedničke dijelove niti smanjuju sigurnost (čl. 24).
• Neke regije — Katalonija, Baleari, Kanarski otoci, Navarra, La Rioja, Asturija, Murcia i Extremadura — također zahtijevaju valjanu cédula de habitabilidad prije davanja u najam; većina ostalih, uključujući Madrid, to ne zahtijeva.