Slovenija: pregled tržišta najma

Slovenski najam stambenog prostora uređuje Zakon o stanovanju (Stanovanjski zakon, SZ-1), a Zakonik o obveznostima (Obligacijski zakonik, OZ) dopunjuje sve što zakon o stanovanju ne obuhvaća. Ovaj vodič — i predložak Brokika — obuhvaća isključivo tržna najemnina, odnosno najam po tržišnoj cijeni; neprofitni, subvencionirani stambeni najam (neprofitna najemnina) dodjeljuje se prema posve zasebnom skupu pravila i nije predmet ovog teksta.

Ugovor o najmu, kao i svaki podnajam, mora biti sklopljen u pisanom obliku (čl. 84. st. 4.) — sam zakon uz kršenje te obveze ne veže sankciju ništetnosti, no to je pravilo kojeg se ipak treba pridržavati. Osim toga, čl. 91. propisuje obvezni sadržaj koji mora imati svaki ugovor: opis stana, njegov položaj, površinu i strukturu, katastarsku oznaku, identifikacijske podatke obiju strana, razloge za otkaz, kategoriju najma, podjelu obveza održavanja, iznos najamnine i uvjete plaćanja, raščlambu pogonskih troškova, pravila korištenja i nadzora, trajanje najma te postupak primopredaje.

• U usporedbi sa stupnjevanim austrijskim MRG-om ili španjolskim obveznim minimumom od pet odnosno sedam godina, Slovenija znatno više prepušta samom dogovoru strana — najamnina, varščina, pa čak i dodatni razlozi za otkaz slobodno se ugovaraju.
• Jedina čvrsta granica: najmanje 60-dnevni otkazni rok za obje strane, uz obveznu pisanu formu i gore navedeni obvezni sadržaj.

Najmodavac mora stan predati i održavati u stanju prikladnom za redovitu uporabu sukladno propisu o standardima održavanja te odgovara i za pravne i za materijalne nedostatke (čl. 92.).

SZ-1 uopće ne propisuje zakonski gornji prag za varščinu (jamčevinu) kod najma po tržišnoj cijeni — ograničenje od tri mjesečne najamnine koje spominju pojedini izvori odnosi se isključivo na neprofitni stambeni najam koji se dodjeljuje prema zasebnom pravilniku. Kod najma po tržišnoj cijeni iznos i oblik jamčevine u potpunosti su stvar dogovora između najmodavca i najmoprimca.

• U praksi je uobičajeno do tri mjesečne najamnine — no zakon taj iznos nikako ne nameće; riječ je o pregovaračkoj poziciji, a ne o donjoj ili gornjoj granici.
• Jamčevina pokriva moguća potraživanja najmodavca prema najmoprimcu za štetu koja prelazi uobičajenu istrošenost, neplaćene obveze iz ugovora o najmu ili gubitak utvrđen prilikom primopredaje.
• Najmoprimac je ne smije koristiti za pokriće tekuće najamnine ili pogonskih troškova tijekom trajanja najma.
• Povrat se odvija nakon prestanka najma, vraćanja stana i potpisivanja zapisnika o primopredaji, umanjen za svako opravdano protupotraživanje.

Najmoprimac može u bilo kojem trenutku, iz bilo kojeg razloga ili bez razloga, otkazati najam uz 60-dnevni pisani otkazni rok — bez potrebe obrazloženja (čl. 102.). Prag za najmodavca jednak je, 60 dana, kod najma na neodređeno vrijeme (čl. 112.) — brojka koju vrijedi precizno zapamtiti jer je novelom SZ-1E, na snazi od 19. lipnja 2021., skraćena sa 90 dana, uz istovremeno jednako skraćivanje otkaznog roka najmoprimca.

Za razliku od finskog otvorenog testa razumnosti ili austrijskog isključivo sudskog postupka, otkaz slovenskog najmodavca mora se temeljiti na krivim razlozima za otkaz (krivdni odpovedni razlogi) iz zatvorenog kataloga čl. 103. — teškom oštećenju stana, neovlaštenoj poslovnoj uporabi, neplaćanju dužem od 60 dana nakon dospijeća računa ili ugovorenog roka, ometanju susjeda ili neodobrenim preinakama odnosno podnajmu — te, osim kod najtežih povreda, prethodnoj pisanoj opomeni kojom se najmoprimcu daje najmanje 15 dana za otklanjanje problema.

• Članak 105. pravi je sigurnosni ventil fleksibilnosti tržišnog najma: najmodavcu omogućuje da doda dodatne razloge za otkaz uz popis iz čl. 103., pod uvjetom da su izričito upisani u ugovor — što kod neprofitnog najma nije moguće.
• Najamnina se kod tržišnog najma slobodno ugovara i tijekom trajanja najma može se promijeniti samo pisanim aneksom koji potpišu obje strane — ovdje ne postoji zakonski indeks ni bodovni sustav, taj mehanizam vrijedi isključivo za neprofitni najam.

SZ-1 ne zahtijeva pisani zapisnik o primopredaji ništa više nego što propisuje gornju granicu jamčevine — riječ je o tržišnoj praksi, a ne o zakonskoj obvezi. Zapisnik o primopredaji ipak obavlja najveći dio posla kad najam završi: u njemu se bilježe stanja brojila, stanje stana i popis inventara, a on je i glavni dokaz strana pri obračunu varščine.

Bez potpisanog zapisnika, najmodavac koji zadržava dio jamčevine zbog štete ima razmjerno malo na što se može pozvati, osim vlastite tvrdnje o tome što se promijenilo između useljenja i iseljenja.

Budući da SZ-1 iznos i oblik jamčevine, pa čak i većinu razloga za otkaz, prepušta samom ugovoru, zapisnik postaje jedini dokument koji na kraju najma sve povezuje — upravo zato ga Brokik čuva zajedno s ugovorom o najmu.

Najmodavac odgovara za održavanje stana u stanju prikladnom za redovitu uporabu sukladno primjenjivom propisu o standardima održavanja, te za pravne i materijalne nedostatke (čl. 92.). Najmoprimac s pažnjom održava stan i korištene dijelove zgrade te snosi troškove manjih popravaka nastalih vlastitom nemarnom uporabom (čl. 94.).

• Najmoprimac mora bez odgode obavijestiti najmodavca o svemu što zahtijeva popravak, a spada u njegovu odgovornost.
• Najmoprimac mora najmodavcu omogućiti pristup radi nadzora, no najviše dvaput godišnje (čl. 94.) — neuobičajeno precizna granica u usporedbi s ostalim tržištima koja Brokik pokriva.
• Preinake uvijek zahtijevaju prethodnu pisanu suglasnost najmodavca (čl. 96.) — osim modernizacijskog poboljšanja koje plaća najmoprimac, koje najmodavac ne smije odbiti; ako ga ipak odbije, sud može nadomjestiti suglasnost (čl. 97.).
• Valjana energetska iskaznica (energetska izkaznica) mora se pokazati najmoprimcu najkasnije pri potpisivanju ugovora sklopljenog na godinu dana ili dulje, sukladno Zakonu o energetskoj učinkovitosti (ZURE).