Švicarska: pregled tržišta najma

Švicarska stanarsko pravo uređuje na saveznoj razini: Zakon o obveznim odnosima (Obligationenrecht, OR), čl. 253. i dalje, primjenjuje se identično u svim kantonima — ne postoji ekvivalent austrijskog stupnjevanog sustava MRG. Ono što se razlikuje od kantona do kantona jest postupak: koji su službeni obrasci potrebni i kako je sastavljeno lokalno mirovno tijelo.

Najam na određeno vrijeme jednostavno prestaje istekom roka bez potrebe za otkazom (čl. 255. st. 2. OR); švicarsko pravo za njega ne propisuje nikakvo zakonsko minimalno ni maksimalno trajanje. Najmoprimac koji želi otići ranije ipak nije u bezizlaznoj situaciji: može predložiti solventnog, prihvatljivog zamjenskog najmoprimca spremnog preuzeti najam pod istim uvjetima, a ako najmodavac odbije bez opravdanog razloga, izvorni najmoprimac se oslobađa ugovora (čl. 264. OR).

• Neki kantoni — prema popisu Saveznog stambenog ureda za 2026.: Basel-Stadt, Bern, Fribourg, Ženeva, Lucern, Neuchâtel, Vaud, Zug i Zürich — zahtijevaju da najmodavac otkrije početnu najamninu na službenom kantonalnom obrascu (Formularpflicht), pravilo vezano uz lokalnu oskudicu stambenog prostora.
• Podnajam zahtijeva pristanak najmodavca, no on se može odbiti samo iz posebnih razloga navedenih u čl. 262. OR — neotkrivanja uvjeta podnajma, uvjeta koji su zlouporabni u usporedbi s glavnim ugovorom, ili znatne štete za najmodavca.

Najam je po zadanome stambeni; poslovna uporaba zahtijeva prethodni pisani pristanak najmodavca, na isti način kao na svakom drugom Brokik tržištu.

Jamčevina (Kaution) za stambeni prostor ograničena je na tri mjesečne najamnine (čl. 257e st. 2. OR) — čvrsti gornji limit, a ne smjernica. Mora biti položena na blokirani račun ili bankovni depozit vođen isključivo na ime najmoprimca; najmodavac je zakonski ne smije voditi preko privatnog računa.

• Kamate ostvarene na računu pripadaju najmoprimcu i pribrajaju se jamčevini.
• Ako najmodavac ne postavi zahtjev — putem ovršnog postupka (Betreibung) ili sudske tužbe — u roku od godinu dana od prestanka najma, banka mora na zahtjev isplatiti najmoprimcu cjelokupnu jamčevinu s kamatama (čl. 257e st. 3. OR).
• Obračun se odvija nakon prestanka najma, vraćanja stana i potpisivanja primopredajnog zapisnika, umanjen za svaki opravdani protuzahtjev.

Ovaj zahtjev za blokiranim računom jedna je od najizraženijih razlika u odnosu na susjedna tržišta: Finska, primjerice, za istu svrhu uopće ne zahtijeva poseban račun.

Najam na neodređeno vrijeme može otkazati bilo koja strana uz tromjesečni pisani otkazni rok do uobičajenog lokalnog termina (čl. 266a u vezi s čl. 266c OR) — ili, ako uobičajeni termin ne postoji, do kraja tromjesečnog razdoblja najma. Otkaz najmodavca valjan je samo na kantonalno odobrenom službenom obrascu; dostavljen na bilo koji drugi način, ništetan je (čl. 266l st. 2. u vezi s čl. 266o OR).

Najmoprimac koji smatra da je otkaz protivan načelu savjesnosti i poštenja može ga osporiti u roku od 30 dana pred kantonalnim mirovnim tijelom i zatražiti produljenje najma do četiri godine za stambeni prostor (čl. 271.-273.c OR). A kad najmodavac i najmoprimac jednom prođu mirenje ili parnicu oko spora o najmu, najmodavcu je sljedeće tri godine zabranjeno otkazati ugovor zbog tog istog spora.

• Sama najamnina prati objavljenu referentnu hipotekarnu kamatnu stopu (hypothekarischer Referenzzinssatz) te opće promjene troškova i indeksa; povećanje se mora dostaviti na službenom obrascu najmanje deset dana prije nego što počne teći otkazni rok za sljedeći mogući datum prestanka (čl. 269d OR), a najmoprimac ga može osporiti kao zlouporabu u roku od 30 dana.
• Ako referentna stopa padne, najmoprimac može zatražiti odgovarajuće smanjenje najamnine — mehanizam djeluje u oba smjera.
• Kvalificirano zakašnjenje s plaćanjem pokreće pisani 30-dnevni dodatni rok (Nachfrist) s upozorenjem o otkazu; tek nakon njegova neiskorištenog isteka primjenjuje se najmanje 30-dnevni otkazni rok do kraja mjeseca za obiteljski ili stambeni prostor (čl. 257d OR).

Savezno pravo ne nameće obvezu sastavljanja pisanog primopredajnog zapisnika, ali čl. 267a OR zahtijeva da najmoprimac bez odgode ukaže na svaki uočljivi nedostatak pri preuzimanju — a nekoliko kantona objavljuje zajednički sastavljene (paritätische) obrasce zapisnika, dogovorene između udruga najmodavaca i najmoprimaca, kao tržišni standard.

Übergabeprotokoll je glavni dokaz o stanju stana na oba kraja najma: on je temelj odštetnog zahtjeva prema čl. 267 OR ako se stan vrati u lošijem stanju nego što to objašnjava uobičajena istrošenost, i referentna je točka pri obračunu jamčevine (Kaution).

Brokik upravo zato čuva potpisani zapisnik uz zapis o najmu: najmodavac koji preuzima stan natrag ili najmoprimac koji se iseljava nikada ne bi trebali kopati po nizovima e-poruka kako bi pronašli taj jedan dokument koji će Schlichtungsbehörde doista zatražiti.

Obveza najmodavca da stan održava prikladnim za dogovorenu uporabu traje tijekom cijelog najma (čl. 256. st. 1. OR) i relativno je prisilne naravi — odredba koja djeluje na štetu najmoprimca ništetna je, osim ako sam OR izričito dopušta odstupanje (čl. 256. st. 2. OR).

• Najmoprimac snosi troškove manjih čišćenja i popravaka koje bi uobičajena pažnja spriječila (čl. 259. OR), te mora bez odgode prijaviti sve ostalo što spada u odgovornost najmodavca.
• Ako najmodavac ne otkloni hitan, prijavljeni nedostatak u razumnom roku, najmoprimac može organizirati popravak i teret troška prevaliti na najmodavca.
• Nedostatak koji umanjuje prikladnost stana za uporabu može opravdati smanjenje najamnine do njegova otklanjanja, uz naknadu štete.
• Preinake uvijek zahtijevaju pisani pristanak najmodavca (čl. 260a. OR); uobičajeni mali kućni ljubimci koji ne ometaju niti oštećuju stan jedina su iznimka od općeg pravila o pristanku za kućne ljubimce.