Sjedinjene Američke Države: pregled tržišta najma

Sjedinjene Američke Države nemaju savezni zakon o stambenom najmu — pravo najma u potpunosti određuje svaka država posebno, a Brokikov predložak u verziji v1 postavljen je za saveznu državu Teksas (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 „Residential Tenancies”), odabranu kao najjednostavniju i najmodavcu najnaklonjeniju referentnu jurisdikciju: bez zakonskog ograničenja pologa, bez kontrole najamnine i bez državnog poreza na dohodak. Prema teksaškom statute of frauds (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) samo najam dulji od godine dana mora biti potvrđen potpisanim pisanim dokumentom — kraći najam tehnički može biti sklopljen usmeno — no Brokik uvijek generira potpuni pisani ugovor bez obzira na trajanje najma, a javni bilježnik nije potreban: elektronički potpisi valjani su na temelju saveznog ESIGN Act i Texas Uniform Electronic Transactions Act.

Brokikov predložak identificira strane putem Social Security Number (američkog broja socijalnog osiguranja; ili EIN-a za najmodavca koji je tvrtka), precizno opisuje nekretninu i navodi mjesečnu najamninu, s mehanizmom prijelaza iz najma na određeno vrijeme u mjesečni najam (month-to-month) ugrađenim od prvog dana, tako da se ništa ne mora ponovno dogovarati od početka ako strane jednostavno dopuste da ugovor traje i nakon njegova datuma isteka.

Teksas ne propisuje zakonsko ograničenje iznosa pologa (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — najmodavac i najmoprimac slobodno dogovaraju iznos, a tržišna praksa u većini teksaških metropolitanskih područja iznosi oko jedne mjesečne najamnine, ponekad i više za najmoprimca sa slabijom kreditnom sposobnošću. Polog se ne smije smatrati najamninom za posljednji mjesec, osim ako najmodavac to pisano ne odobri.

Rok za povrat precizno je određen: najmodavac mora vratiti polog, umanjen za popisane zakonite odbitke, u roku od 30 dana od kasnijeg od dva događaja — predaje nekretnine od strane najmoprimca ili dostave najmodavcu pisane adrese za daljnju korespondenciju (§ 92.107) — rok od 30 dana ne počinje teći dok se ne ostvare oba događaja. Najmodavac koji polog zadrži u zloj vjeri odgovara za zakonsku odštetu u iznosu od $100, trostruki iznos neopravdano zadržanog pologa te razumne troškove pravnog zastupanja najmoprimca (§ 92.109), stoga Brokikov predložak klauzulu o pologu povezuje s kontrolnim popisom pri useljenju i iseljenju kako bi svaki odbitak bio dokumentiran.

Teksaški najam na određeno vrijeme jednostavno završava na navedeni datum isteka; ako strane ne potpišu novi ugovor, a najmodavac dopusti najmoprimcu da ostane, najam automatski prelazi u mjesečni najam (month-to-month) pod istim uvjetima. Svaka strana tada može okončati taj mjesečni najam pisanom obaviješću u trajanju od najmanje jednog punog razdoblja plaćanja najamnine — uobičajeno 30 dana (Tex. Prop. Code § 91.001) — a Teksas ne propisuje uvjet opravdanog razloga: najmodavac ne mora navesti razlog, pod uvjetom da je određeno vrijeme već isteklo.

Okončanje najma uvijek je sudski postupak. Prije podnošenja tužbe forcible detainer (ubrzani postupak povrata posjeda) radi povrata posjeda, najmodavac mora najmoprimcu dostaviti pisanu obavijest o iseljenju u roku od najmanje 3 dana, osim ako ugovor ne propisuje dulji rok (Tex. Prop. Code § 24.005); tek sudska odluka omogućuje najmodavcu da stvarno ponovno preuzme nekretninu. Samovoljno iseljenje — mijenjanje brava, isključivanje komunalnih usluga ili uklanjanje stvari najmoprimca bez sudske odluke — nezakonito je u svakoj američkoj saveznoj državi, uključujući Teksas.

Teksaško pravo pisani kontrolni popis stanja nekretnine pri useljenju i iseljenju ne čini formalnim uvjetom valjanosti ugovora, no na njega se neizravno oslanjaju i pretpostavljeno jamstvo stanovanja prikladnog za život (implied warranty of habitability, Tex. Prop. Code § 92.052) i pravila o odbitku od pologa: bez potpisanog zapisa o stanju nekretnine i očitanja brojila pri useljenju najmodavac nema pouzdanu polaznu točku kojom bi opravdao odbitak pri iseljenju, a najmoprimac nema jednostavan način da dokaže da šteta nije njegova.

Brokik takav kontrolni popis smatra standardnom praksom za svaki teksaški najam, iako to nije zakonski preduvjet: stanje, oprema i očitanja brojila bilježe se jednom pri useljenju najmoprimca i ponovno pri njegovu iseljenju, pri čemu svaki primjerak potpisuju obje strane. To je najjednostavniji način da najmodavac uspješno provede odbitak od pologa prema §§ 92.103–92.104 — i jednako često najjednostavniji način da najmoprimac dobije natrag cijeli polog.

Osim pravila o pologu i okončanju najma, teksaški najmodavac ima kratki popis obveza obavještavanja koje vrijede dodatno uz pravo savezne države. Najmodavac mora najmoprimcu otkriti svoje ime i adresu, odnosno ime i adresu svog upravitelja (Tex. Prop. Code § 92.201), a od 2021. i svaku poznatu povijest poplava ili status poplavne zone nekretnine (§ 92.0135). Ako je nekretnina izgrađena prije 1978., savezni zakon (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) zahtijeva da najmodavac preda EPA-inu brošuru o opasnosti od olova, otkrije svaku poznatu bojenu podlogu na bazi olova ili druge opasnosti te osigura da obje strane potpišu Lead Warning Statement (izjavu o upozorenju na olovo) prije potpisivanja ugovora, pri čemu se zapis čuva najmanje tri godine.

Savezni Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) zabranjuje diskriminaciju po sedam zaštićenih osnova — rasi, boji kože, nacionalnom podrijetlu, vjeri, spolu, obiteljskom statusu i invaliditetu — i zahtijeva od najmodavca razumnu prilagodbu, primjerice dopuštanje životinje pomagača ili posebno uvježbane životinje čak i uz politiku zabrane kućnih ljubimaca. Ne postoji američki ekvivalent europske energetske iskaznice za stambeni najam: samo šačica gradova zahtijeva da veće zgrade izvještavaju o podacima energetske učinkovitosti, a Brokikov teksaški predložak ne sadrži nijednu klauzulu koja bi modelirala obvezu tipa EPC.