Belgija: pregled tržišta najma
Tržište najma
Belgija: pravni okvir
- Tržište najma
- 29,7% stanovništva iznajmljuje, od čega 20,5% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno regionalnim stambenim uredbama (Flandrija 2018., Bruxelleski stambeni zakonik, Valonija 2018.) uz Građanski zakonik, primjenjivano ovisno o mjestu gdje se nekretnina nalazi.
- Polog
- Gornja granica pologa ovisi o regiji: do tri mjesečne najamnine u Flandriji, dvije u Bruxellesu (reforma od 1. studenoga 2024.) i dvije u Valoniji (od 1. lipnja 2023.), na blokiranom računu na ime najmoprimca ili putem regionalnog jamstvenog fonda.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može u bilo kojem trenutku dati otkazni rok od tri mjeseca (uz naknadu od tri, dvije ili jedne mjesečne najamnine ako to pada u prvo, drugo ili treće trogodišnje razdoblje); najmodavac može ugovor prijevremeno okončati zbog vlastite upotrebe uz otkazni rok od šest mjeseci, ili bez razloga samo na kraju trogodišnjeg razdoblja.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se godišnje indeksira prema zdravstvenom indeksu; za stanove sa slabom energetskom oznakom indeksacija je ograničena u Valoniji i Bruxellesu.
- Vrijedi znati
- Tri regionalne gornje granice pologa postoje usporedo, a dok se ugovor ne registrira kod porezne uprave (besplatno, u roku od dva mjeseca), najmoprimac može otići bez otkaznog roka ili naknade.
- Rizik za najmodavca
- Pravila o pologu, otkaznom roku i indeksaciji prema energetskoj oznaci ovise o regiji nekretnine, a registracija je obvezna.
Ugovor o najmu
Belgija više nema jedinstveni nacionalni zakon o najmu. Od šeste državne reforme 2014. godine, najam stambenih nekretnina uređuju tri zasebna regionalna dekreta — flamanski Woninghuurdecreet (9. studenoga 2018.), briselski Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement, te valonski dekret od 15. ožujka 2018. — koji se oslanjaju na savezni Građanski zakonik kao opću pravnu podlogu. Koji se propis primjenjuje ovisi isključivo o tome gdje se nekretnina nalazi, a ne o tome gdje žive najmodavac ili najmoprimac.
Ako se stranke drukčije ne dogovore, najam glavnog prebivališta traje devet godina, strukturiran kao tri trogodišnja razdoblja (obrazac "3/6/9"), prema vlastitim detaljnim pravilima svake regije. Bez obzira na trajanje, najmodavac mora besplatno registrirati ugovor kod Federalne javne službe za financije u roku od dva mjeseca od potpisivanja — putem internetske platforme MyRent ili u papirnatom obliku. Sve dok ta registracija ne bude obavljena, najmoprimac može u bilo kojem trenutku odustati od ugovora, bez otkaznog roka i bez ikakve naknade.
Prije oglašavanja ili iznajmljivanja nekretnine, najmodavac također treba važeći EPC certifikat (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — registar koji ga izdaje, kao i akreditirani stručnjak koji mora certificirati nekretninu, opet ovise o regiji.
Polog
Koliki polog možete tražiti — i kako ga je potrebno pohraniti — ovisi o regiji u kojoj se nekretnina nalazi. Flandrija dopušta do tri mjesečne najamnine (Woninghuurdecreet, čl. 37); Bruxelles ga ograničava na dva mjeseca bez obzira na odabrani oblik, nakon reforme koja je stupila na snagu 1. studenoga 2024. — čak ni bankovno jamstvo raspoređeno kroz vrijeme ne smije prijeći dva mjeseca; Valonija ga jednako ograničava na dva mjeseca od 1. lipnja 2023.
U svakoj regiji novac se ne smije predati izravno najmodavcu. Najmoprimac unutar okvira koje dopušta ta regija bira između individualiziranog blokiranog bankovnog računa na vlastito ime, bankovnog jamstva raspoređenog kroz vrijeme, ili regionalnog jamstvenog fonda (poput flamanskog Huurwaarborgfonds) odnosno lokalnog centra socijalne skrbi OCMW/CPAS. Polog donosi kamatu najmoprimcu, koja se isplaćuje pri njegovu oslobađanju, a konačni obračun slijedi tek nakon isteka najma, na temelju ulaznog i izlaznog zapisnika plaatsbeschrijving.
Prestanak ugovora i povećanje najamnine
Strana najmoprimca posvuda je jednostavna: tromjesečni otkazni rok u bilo kojem trenutku. Raniji odlazak ipak može stajati naknadu — tri, dva ili jedan mjesec najamnine, ovisno o tome pada li otkaz u prvo, drugo ili treće trogodišnje razdoblje najma.
Najmodavac ima točno dva načina za raskid ugovora prije isteka devet godina, i svaki funkcionira drukčije. Raskid zbog vlastitog stanovanja moguć je u bilo kojem trenutku, uz šestomjesečni otkazni rok — no ako je namijenjen smještaju određenih bliskih članova obitelji i podnesen je tijekom prvog trogodišnjeg razdoblja, stupa na snagu tek po isteku tog razdoblja. Raskid zbog radova obnove, ili — u slučajevima i pod uvjetima koje utvrđuje svaka regija — bez navođenja ikakvog razloga uz plaćanje naknade, moguć je samo na kraju svakog trogodišnjeg razdoblja, opet uz šestomjesečni otkazni rok. Točni uvjeti, rokovi i iznosi naknade razlikuju se po regiji i ovise o pravu koje se primjenjuje ondje gdje se nekretnina nalazi.
Primopredajni zapisnik
Detaljan plaatsbeschrijving (état des lieux) u Belgiji nije opcionalan — obvezan je u sve tri regije na početku stambenog najma. Sastavljaju ga zajedno najmodavac i najmoprimac, ili neovisni stručnjak; ako se angažira stručnjak, trošak se dijeli jednako između obiju strana prema članku 1730, §1 starog Građanskog zakonika.
Zapisnik se registrira zajedno s ugovorom kod Federalne javne službe za financije i postaje ključni dokaz pri obračunu pologa prilikom iseljenja — izlazni plaatsbeschrijving izravno se uspoređuje s njim kako bi se utvrdilo što, ako išta, prelazi uobičajenu istrošenost.
Obveze i režije
Redovito održavanje i manji popravci odgovornost su najmoprimca, prema službenom popisu koji objavljuje svaka regija (u Flandriji, prilog provedbenoj uredbi uz Woninghuurdecreet, potkrijepljen člankom 1754 starog Građanskog zakonika). Najmoprimac također mora imati policu osiguranja od požara koja pokriva barem njegovu vlastitu odgovornost kao najmoprimca — zahtjev prema flamanskom pravu (čl. 24) s istovjetnim obvezama u Bruxellesu i Valoniji — a sporazum između najmodavca i najmoprimca o uzajamnom odricanju od regresnih zahtjeva ne oslobađa najmoprimca te obveze osiguranja.
Najmodavac, sa svoje strane, održava instalacije zgrade i zajedničke prostore u ispravnom i urednom stanju. Kućni ljubimci dopušteni su osim ako uzrokuju smetnju najmodavcu ili drugim stanarima, ili postoji razuman razlog protiv njih; pušenje u stanu nije dopušteno osim ako se stranke pisanim putem drukčije ne dogovore.
Zanimljive činjenice
Često postavljana pitanja
Dekret regije u kojoj se nekretnina fizički nalazi — flamanski Woninghuurdecreet, briselski Wetboek van Huisvesting ili valonski dekret od 15. ožujka 2018. — a ne pravo mjesta u kojem trenutačno živite vi ili najmoprimac. Gornje granice pologa, pravila indeksacije i neki uvjeti otkaza znatno se razlikuju među ta tri propisa, pa je važno od prvog dana ispravno utvrditi regiju.
Dok ugovor ne bude registriran kod Federalne javne službe za financije — što je besplatno i mora se dogoditi u roku od dva mjeseca od potpisivanja, putem MyRent-a ili u papirnatom obliku — najmoprimac može u bilo kojem trenutku raskinuti ugovor bez otkaznog roka i bez ikakve naknade prema vama. Riječ je o stvarnom roku, a ne o formalnosti.
Ne — nikada izravno na vašem računu. Sama gornja granica ovisi o regiji: do tri mjeseca u Flandriji, dva mjeseca u Bruxellesu i dva u Valoniji. U svakoj regiji najmoprimac ga polaže na blokirani račun na vlastito ime, u bankovno jamstvo raspoređeno kroz vrijeme, ili preko regionalnog jamstvenog fonda odnosno OCMW/CPAS-a, a polog donosi kamatu najmoprimcu.
Ne bez jednog od dva zakonska razloga. Ugovor možete raskinuti zbog vlastitog stanovanja u bilo kojem trenutku uz šestomjesečni otkazni rok, ili zbog radova obnove (odnosno, prema uvjetima specifičnim za regiju, bez navođenja razloga ali uz naknadu) samo na kraju trogodišnjeg razdoblja, također uz šestomjesečni otkazni rok. Ne postoji opći put "prema slobodnoj procjeni najmodavca".
Riječ je o zakonskoj obvezi u sve tri regije, a ne samo o dobroj praksi. Mora se sastaviti na početku najma — zajednički ili putem stručnjaka čija se naknada dijeli 50/50 između najmodavca i najmoprimca — te registrirati zajedno sa samim ugovorom.
Samo jednom godišnje, vezano uz zdravstveni indeks (indice santé/gezondheidsindex), na godišnjicu ugovora. A za stan sa slabom energetskom oznakom, ta je indeksacija u Valoniji i Bruxellesu ograničena ili u potpunosti isključena — flamansko ograničenje koje je vrijedilo 2022.–2023. u međuvremenu je isteklo.
Da, a u Flandriji je to izričita zakonska obveza (čl. 24 Woninghuurdecreet) s istovjetnim obvezama u Bruxellesu i Valoniji — najmoprimac mora imati pokriće koje obuhvaća barem njegovu vlastitu odgovornost kao najmoprimca. Privatni sporazum između vas i najmoprimca o uzajamnom odricanju od potraživanja ne uklanja taj zahtjev za osiguranjem.