Austrija: pregled tržišta najma
Tržište najma
Austrija: pravni okvir
- Tržište najma
- 45,5% stanovništva iznajmljuje, od čega 30,7% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Građanskim zakonikom (ABGB) i, gdje je primjenjivo, zakonom MRG. Otkaz od strane najmodavca ograničen je na zatvoreni katalog razloga iz zakona.
- Polog
- MRG ne propisuje zakonsko ograničenje pologa; Vrhovni sud smatra tri do šest bruto mjesečnih najamnina općenito prihvatljivim.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmodavac može otkazati ugovor samo na iscrpno navedenim zakonskim osnovama, putem suda.
- Povećanje najamnine
- Usklađivanja najamnine vezana uz indeks su ograničena: od 1. siječnja 2026. najviše jednom godišnje, uz puni prijenos CPI-a do 3% te polovinu viška iznad toga, plus dodatna ograničenja u potpuno reguliranom segmentu.
- Vrijedi znati
- Potpuna, djelomična i izuzeta kategorija MRG-a, zajedno s reformom Mietenpaket 2026., određuju minimalno trajanje na određeno vrijeme od pet godina za poslovnog najmodavca i tri za privatnog, uz popust od 25% za ugovore na određeno vrijeme u potpuno reguliranom segmentu.
- Rizik za najmodavca
- Koja se pravila primjenjuju ovisi o kategoriji zgrade prema MRG-u; pogrešno određena kategorija dovodi do pogrešno određene najamnine i pologa.
Ugovor o najmu
Austrijski stambeni najam počiva na dvije pravne razine: općim ugovornim pravilima o najmu nekretnina u Građanskom zakoniku (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB §§ 1090 i dalje) i, tamo gdje se primjenjuje, Zakonu o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG). Koja se razina primjenjuje na određeni stan ovisi isključivo o zgradi, a ne o željama stranaka.
MRG se dijeli na tri razine. Puna primjena (Vollanwendung) obuhvaća zgrade s više od dvije samostalne najamne ili poslovne jedinice čija građevinska dozvola datira prije 1. srpnja 1953., kao i subvencionirane novogradnje — ovdje vrijede zatvorena pravila oblikovanja najamnine (Richtwert ili Kategoriemietzins), zakonska obveza održavanja koju ima najmodavac te cijeli katalog zaštite od otkaza. Djelomična primjena (Teilanwendung) obuhvaća zgrade s više od dvije jedinice izgrađene nakon 30. lipnja 1953. bez javne subvencije: najamnina se slobodno ugovara jer pravila MRG-a o oblikovanju najamnine tamo ne dosežu, ali zaštita od otkaza i dalje vrijedi. Puno izuzeće (Vollausnahme) — kuće s jednom ili dvije jedinice, s najviše dvije samostalne jedinice, za ugovore sklopljene nakon 31. prosinca 2001., kao i praznički stanovi — vraća se na obično ABGB, bez ograničenja najamnine i bez zatvorenog popisa razloga za otkaz.
- Najamnina, najkraće trajanje najma i obveza održavanja koju ima najmodavac ovise upravo o ovoj klasifikaciji.
- Od reforme „Mietenpaket 2026” (na snazi od 1. siječnja 2026.), najam na određeno vrijeme u punom ili djelomičnom režimu mora trajati najmanje pet godina za poslovnog najmodavca ili tri godine za privatnog — kraći najam automatski postaje najam na neodređeno vrijeme.
- Najam na određeno vrijeme u potpuno reguliranom segmentu ostvaruje popust od 25% na Richtwertmietzins (§ 16 st. 7 MRG).
Najam mora biti stambene namjene, osim ako najmodavac pisanim putem pristane na poslovnu uporabu, a podnajam zahtijeva prethodnu pisanu suglasnost najmodavca.
Polog
MRG ne propisuje zakonski gornji limit za polog (Kaution) kod stambenog najma — to je jedno od područja u kojima austrijsko pravo iznos prepušta dogovoru stranaka. U praksi Vrhovni sud (Oberster Gerichtshof) polog u visini od tri do šest mjesečnih bruto najamnina smatra načelno neupitnim; sve što je znatno više od toga rizikuje da bude proglašeno ništetnim kao suprotno dobrim običajima prema § 879 ABGB.
- Polog mora biti položen na poseban, skrbnički siguran (mündelsicher), kamatonosni štedni račun ili jednako siguran oblik ulaganja, jasno odvojen od imovine najmodavca.
- Kamata pripada najmoprimcu, a ne najmodavcu.
- Najmoprimac ga ne smije koristiti za pokrivanje tekuće najamnine ili troškova pogona tijekom trajanja najma.
- Obračun i povrat — polog uvećan za pripisanu kamatu, umanjen za eventualne opravdane protutražbine — događa se u razumnom roku nakon prestanka najma, vraćanja stana i potpisivanja zapisnika o primopredaji.
Prestanak ugovora i povećanje najamnine
Austrijska pravila o otkazu najma slijede istu troslojnu MRG kartu kao i sve ostalo. Na području pune ili djelomične primjene, najmoprimac može u bilo kojem trenutku otkazati najam na neodređeno vrijeme s jednomjesečnim otkaznim rokom do kraja kalendarskog mjeseca, pisanim ili sudskim putem; kod najma na određeno vrijeme najmoprimac najranije može odustati nakon jedne godine, uz tromjesečni otkazni rok.
Položaj najmodavca znatno je uži. Najmodavac može okončati najam samo sudskim putem (gerichtliche Aufkündigung) i samo po jednom od razloga iz zatvorenog kataloga § 30 st. 2 MRG-a — prije svega kvalificiranog zaostatka u plaćanju najamnine unatoč opomeni, ozbiljno štetne uporabe stana ili hitne vlastite potrebe (dringender Eigenbedarf). Za najmodavca ne postoji otkazni rok kao takav — sam sudski postupak je mehanizam.
- Kod nekretnine s potpunim izuzećem (Vollausnahme) ništa od navedenog ne vrijedi — otkaz umjesto toga slijedi opća pravila ABGB-a iz §§ 1116 i dalje, koja znatno manje štite najmoprimca.
- Usklađivanja najamnine vezana uz indeks ograničena su od 1. siječnja 2026.: najviše jednom godišnje, ne prije 1. travnja, uz puni prijenos CPI-ja do 3% i samo polovicu svakog viška iznad toga — plus dodatne gornje granice od 1% za 2026. i 2% za 2027. u potpuno reguliranom segmentu.
Primopredajni zapisnik
Ni MRG ni ABGB ne obvezuju najmodavca na sastavljanje formalnog zapisnika o primopredaji, ali je to standardna austrijska tržišna praksa — i u praksi najsnažniji dokaz koji bilo koja strana ima. Übergabeprotokoll bilježi stanja brojila te stanje stana i njegove opreme, a potpisuju ga obje strane u dva istovjetna primjerka, po jedan za svaku.
Ima stvarnu pravnu težinu na oba kraja najma: pri iseljenju je mjerilo za bilo koji zahtjev za naknadu štete prema § 1111 ABGB-a koji prelazi uobičajenu istrošenost, a ujedno je i glavna referenca pri obračunu i povratu Kaution.
Dokument se ne podnosi nijednom tijelu — ostaje između najmodavca i najmoprimca — ali Brokik ga pohranjuje zajedno s ugovorom o najmu kako bi ga obje strane mogle dohvatiti čim se pojavi spor oko pologa ili zahtjev za naknadu štete, mjesecima ili godinama nakon useljenja.
Obveze i režije
U punom ili djelomičnom MRG režimu, obveza održavanja najmodavca prema § 3 MRG-a prisilne je naravi i ne može se ugovorno smanjiti na štetu najmoprimca: obuhvaća zajedničke dijelove zgrade i svaki ozbiljan, zdravlje ugrožavajući nedostatak, čak i unutar iznajmljene jedinice. Kod nekretnine s potpunim izuzećem umjesto toga vrijedi blaža opća obveza iz § 1096 ABGB-a.
- Najmoprimac pokriva svakodnevno čišćenje i manje održavanje potrebno za očuvanje stana u nepromijenjenom stanju te mora odmah prijaviti sve ozbiljnije.
- Ako najmodavac nakon obavijesti ne postupi pravovremeno, najmoprimac može organizirati hitan, neodgodiv popravak i trošak zaračunati najmodavcu.
- Građevinske izmjene, kao i svaki zahvat u vodovodne, kanalizacijske ili električne vodove postavljene ispod žbuke, uvijek zahtijevaju prethodnu pisanu suglasnost najmodavca.
- Zabrana pušenja i zabrana kućnih ljubimaca bez suglasnosti standardne su odredbe.
Zanimljive činjenice
Često postavljana pitanja
Odlučuju starost i veličina zgrade, ne sam stan. Ako zgrada ima više od dvije samostalne najamne ili poslovne jedinice, a njena građevinska dozvola izdana je prije 1. srpnja 1953. (ili je riječ o subvencioniranoj novogradnji), vi ste u punoj primjeni. Više od dvije jedinice izgrađene nakon 30. lipnja 1953. bez subvencije stavlja vas u djelomičnu primjenu. Zgrade s jednom ili dvije jedinice za ugovore sklopljene nakon 2001., plus praznički stanovi, u potpunosti su izvan MRG-a — to provjerite prije određivanja najamnine.
Samo izvan pune primjene. U potpuno reguliranom segmentu najamnina je ograničena sustavom Richtwert ili Kategoriemietzins, a najam na određeno vrijeme tamo automatski dobiva 25%-tni popust (Befristungsabschlag) od te osnovne stope. U razinama djelomične primjene i potpunog izuzeća najamnina se slobodno ugovara, uz jedino ograničenje opće granice dobrih običaja iz § 879 ABGB-a — pa se izrazito prekomjeran iznos ipak može osporiti.
MRG uopće ne postavlja gornju granicu. Sudovi općenito prihvaćaju tri do šest mjesečnih bruto najamnina kao neupitno; znatno više riskira da bude poništeno kao suprotno dobrim običajima prema § 879 ABGB-a. Što god naplatite, mora se nalaziti na skrbnički sigurnom, kamatonosnom računu odvojenom od vaših vlastitih sredstava — kamata tijekom cijelog najma zakonski pripada najmoprimcu, a ne vama.
Samo na području pune ili djelomične primjene, i to isključivo sudskim putem, na uskom temelju „hitne vlastite potrebe“ unutar zatvorenog kataloga § 30 st. 2 MRG-a. Austrijski najmodavac nema opće pravo otkaza bez krivnje najmoprimca — čak ni stvarna poteškoća s vaše strane ne otvara put izvan tog kataloga, pa svaki scenarij vlastite uporabe planirajte dobro prije potpisivanja.
Pravno vas ništa ne sprječava — ni MRG ni ABGB ne propisuju takvu obvezu. No gubite svoj najsnažniji dokaz: bez potpisanog Übergabeprotokoll koji bilježi stanja brojila i stanje pri useljenju, svaki spor o šteti ili obračunu Kaution pri iseljenju svodi se na vašu riječ protiv riječi najmoprimca, bez neovisnog zapisa na koji bi se mogla pozvati bilo koja strana.
Da — Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 zahtijeva da najmoprimcu prije potpisa pokažete valjani certifikat i predate cjelovitu presliku u roku od 14 dana od potpisivanja. Oglasi za nekretnine također moraju od početka prikazivati ključne energetske pokazatelje, stoga certifikat pribavite prije objave oglasa, a ne tek nakon što ste već pronašli najmoprimca.
Ne — Rechtsgeschäftsgebühr na stambeni najam ukinuta je 11. studenoga 2017. prema § 33 TP 5 GebG. Prije tog datuma obje su strane plaćale pristojbu obračunatu na temelju ukupne najamnine tijekom trajanja ugovora; danas ugovor o Wohnraummiete ne nosi takvu naknadu, bez obzira na njegovo trajanje ili vrijednost. Ipak, privatna prodaja, javnobilježnički akt ili drugi dokument vezan uz istu nekretninu i dalje može aktivirati nepovezana pravila o biljegovini — izuzeće se odnosi isključivo na sam stambeni najam, a ne na svaki dokument povezan sa stanom.