Austrija: pregled tržišta najma

Austrijski stambeni najam počiva na dvije pravne razine: općim ugovornim pravilima o najmu nekretnina u Građanskom zakoniku (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB §§ 1090 i dalje) i, tamo gdje se primjenjuje, Zakonu o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG). Koja se razina primjenjuje na određeni stan ovisi isključivo o zgradi, a ne o željama stranaka.

MRG se dijeli na tri razine. Puna primjena (Vollanwendung) obuhvaća zgrade s više od dvije samostalne najamne ili poslovne jedinice čija građevinska dozvola datira prije 1. srpnja 1953., kao i subvencionirane novogradnje — ovdje vrijede zatvorena pravila oblikovanja najamnine (Richtwert ili Kategoriemietzins), zakonska obveza održavanja koju ima najmodavac te cijeli katalog zaštite od otkaza. Djelomična primjena (Teilanwendung) obuhvaća zgrade s više od dvije jedinice izgrađene nakon 30. lipnja 1953. bez javne subvencije: najamnina se slobodno ugovara jer pravila MRG-a o oblikovanju najamnine tamo ne dosežu, ali zaštita od otkaza i dalje vrijedi. Puno izuzeće (Vollausnahme) — kuće s jednom ili dvije jedinice, s najviše dvije samostalne jedinice, za ugovore sklopljene nakon 31. prosinca 2001., kao i praznički stanovi — vraća se na obično ABGB, bez ograničenja najamnine i bez zatvorenog popisa razloga za otkaz.

• Najamnina, najkraće trajanje najma i obveza održavanja koju ima najmodavac ovise upravo o ovoj klasifikaciji.
• Od reforme „Mietenpaket 2026” (na snazi od 1. siječnja 2026.), najam na određeno vrijeme u punom ili djelomičnom režimu mora trajati najmanje pet godina za poslovnog najmodavca ili tri godine za privatnog — kraći najam automatski postaje najam na neodređeno vrijeme.
• Najam na određeno vrijeme u potpuno reguliranom segmentu ostvaruje popust od 25% na Richtwertmietzins (§ 16 st. 7 MRG).

Najam mora biti stambene namjene, osim ako najmodavac pisanim putem pristane na poslovnu uporabu, a podnajam zahtijeva prethodnu pisanu suglasnost najmodavca.

MRG ne propisuje zakonski gornji limit za polog (Kaution) kod stambenog najma — to je jedno od područja u kojima austrijsko pravo iznos prepušta dogovoru stranaka. U praksi Vrhovni sud (Oberster Gerichtshof) polog u visini od tri do šest mjesečnih bruto najamnina smatra načelno neupitnim; sve što je znatno više od toga rizikuje da bude proglašeno ništetnim kao suprotno dobrim običajima prema § 879 ABGB.

• Polog mora biti položen na poseban, skrbnički siguran (mündelsicher), kamatonosni štedni račun ili jednako siguran oblik ulaganja, jasno odvojen od imovine najmodavca.
• Kamata pripada najmoprimcu, a ne najmodavcu.
• Najmoprimac ga ne smije koristiti za pokrivanje tekuće najamnine ili troškova pogona tijekom trajanja najma.
• Obračun i povrat — polog uvećan za pripisanu kamatu, umanjen za eventualne opravdane protutražbine — događa se u razumnom roku nakon prestanka najma, vraćanja stana i potpisivanja zapisnika o primopredaji.

Austrijska pravila o otkazu najma slijede istu troslojnu MRG kartu kao i sve ostalo. Na području pune ili djelomične primjene, najmoprimac može u bilo kojem trenutku otkazati najam na neodređeno vrijeme s jednomjesečnim otkaznim rokom do kraja kalendarskog mjeseca, pisanim ili sudskim putem; kod najma na određeno vrijeme najmoprimac najranije može odustati nakon jedne godine, uz tromjesečni otkazni rok.

Položaj najmodavca znatno je uži. Najmodavac može okončati najam samo sudskim putem (gerichtliche Aufkündigung) i samo po jednom od razloga iz zatvorenog kataloga § 30 st. 2 MRG-a — prije svega kvalificiranog zaostatka u plaćanju najamnine unatoč opomeni, ozbiljno štetne uporabe stana ili hitne vlastite potrebe (dringender Eigenbedarf). Za najmodavca ne postoji otkazni rok kao takav — sam sudski postupak je mehanizam.

• Kod nekretnine s potpunim izuzećem (Vollausnahme) ništa od navedenog ne vrijedi — otkaz umjesto toga slijedi opća pravila ABGB-a iz §§ 1116 i dalje, koja znatno manje štite najmoprimca.
• Usklađivanja najamnine vezana uz indeks ograničena su od 1. siječnja 2026.: najviše jednom godišnje, ne prije 1. travnja, uz puni prijenos CPI-ja do 3% i samo polovicu svakog viška iznad toga — plus dodatne gornje granice od 1% za 2026. i 2% za 2027. u potpuno reguliranom segmentu.

Ni MRG ni ABGB ne obvezuju najmodavca na sastavljanje formalnog zapisnika o primopredaji, ali je to standardna austrijska tržišna praksa — i u praksi najsnažniji dokaz koji bilo koja strana ima. Übergabeprotokoll bilježi stanja brojila te stanje stana i njegove opreme, a potpisuju ga obje strane u dva istovjetna primjerka, po jedan za svaku.

Ima stvarnu pravnu težinu na oba kraja najma: pri iseljenju je mjerilo za bilo koji zahtjev za naknadu štete prema § 1111 ABGB-a koji prelazi uobičajenu istrošenost, a ujedno je i glavna referenca pri obračunu i povratu Kaution.

Dokument se ne podnosi nijednom tijelu — ostaje između najmodavca i najmoprimca — ali Brokik ga pohranjuje zajedno s ugovorom o najmu kako bi ga obje strane mogle dohvatiti čim se pojavi spor oko pologa ili zahtjev za naknadu štete, mjesecima ili godinama nakon useljenja.

U punom ili djelomičnom MRG režimu, obveza održavanja najmodavca prema § 3 MRG-a prisilne je naravi i ne može se ugovorno smanjiti na štetu najmoprimca: obuhvaća zajedničke dijelove zgrade i svaki ozbiljan, zdravlje ugrožavajući nedostatak, čak i unutar iznajmljene jedinice. Kod nekretnine s potpunim izuzećem umjesto toga vrijedi blaža opća obveza iz § 1096 ABGB-a.

• Najmoprimac pokriva svakodnevno čišćenje i manje održavanje potrebno za očuvanje stana u nepromijenjenom stanju te mora odmah prijaviti sve ozbiljnije.
• Ako najmodavac nakon obavijesti ne postupi pravovremeno, najmoprimac može organizirati hitan, neodgodiv popravak i trošak zaračunati najmodavcu.
• Građevinske izmjene, kao i svaki zahvat u vodovodne, kanalizacijske ili električne vodove postavljene ispod žbuke, uvijek zahtijevaju prethodnu pisanu suglasnost najmodavca.
• Zabrana pušenja i zabrana kućnih ljubimaca bez suglasnosti standardne su odredbe.