Argentina: pregled tržišta najma
Tržište najma
Argentina: pravni okvir
- Tržište najma
- 37% kućanstava iznajmljuje (privatno i socijalno stanovanje zajedno).
- Pravni okvir
- Uređeno Građanskim i trgovačkim zakonikom (Código Civil y Comercial, CCyC), čl. 1187.-1226., u verziji koja proizlazi iz Uredbe o nužnosti i hitnosti (Decreto de Necesidad y Urgencia) 70/2023 i konsolidirana na razini zakona kroz Ley Bases (ley 27.742, srpanj 2024.); prijašnji zakon o najmu 27.551 je stavljen izvan snage i ne primjenjuje se na ugovore sklopljene od 29. prosinca 2023. nadalje.
- Polog
- Polog (depósito en garantía) nakon DNU-a nema zakonsku gornju granicu – tržišna praksa iznosi jednu do dvije mjesečne najamnine, u ARS, USD ili UVA, prema izboru stranaka.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Najmoprimac može okončati najam u bilo kojem trenutku plaćanjem paušalne naknade od 10% preostalih obroka najamnine između otkaza i ugovorenog datuma isteka (čl. 1221 CCyC); najmodavac može otkazati samo zbog povrede od strane najmoprimca – neplaćanja, zloupotrebe ili kršenja obveza (čl. 1219).
- Povećanje najamnine
- Najamnina i mehanizam njezinog usklađivanja potpuno su slobodni: stranke biraju bilo koji indeks (IPC, ICL, CER, UVA, RIPTE, CAC ili drugi) i bilo koju učestalost, bez zakonskog ograničenja ili propisanog mjerila.
- Vrijedi znati
- Valuta ugovora potpuno je slobodna – ARS, USD ili UVA, izričito navedena u ugovoru – a Argentina je jedino Brokikovo tržište bez ikakvog zahtjeva za energetskim certifikatom za najam, kako na saveznoj tako i (uz rijetke pokrajinske iznimke ograničene na prodaju nekretnina) na lokalnoj razini.
- Rizik za najmodavca
- Budući da najmodavac ugovor može okončati samo zbog krivnje najmoprimca, a najmoprimac može otići uz skromnu, ograničenu naknadu u bilo kojem trenutku, praktična zaštita najmodavca gotovo se u potpunosti oslanja na dokumentaciju – potpisan primopredajni zapisnik i jasan dokaz o zaostatku – a ne na bilo kakvo pravo otkaza bez razloga.
Ugovor o najmu
Argentina je Brokikovo prvo tržište izvan Europe, a njezino najamno pravo neobično je deregulirano u usporedbi s drugima. Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 u potpunosti je ukinuo zakon koji je štitio najmoprimce, Ley de Alquileres 27.551 (čl. 249 DNU), a u srpnju 2024. zakon Ley Bases (ley 27.742) tu je deregulaciju konsolidirao na razini redovnog zakona — više dakle nije riječ tek o izvanrednoj uredbi koju bi sud lako mogao poništiti. Stambeni ugovori o najmu sklopljeni od 29. prosinca 2023. uređeni su Código Civil y Comercial (CCyC), čl. 1187–1226, u tekstu koji proizlazi iz DNU-a; ugovori sklopljeni prije tog datuma i dalje se ravnaju prema starom sustavu koji je vrijedio u trenutku njihova potpisivanja.
Pisani oblik obvezan je za svaki ugovor o najmu nekretnine (čl. 1188 CCyC), no gotovo sve ostalo prepušteno je strankama: trajanje ugovora slobodno se dogovara, a ako ga stranke ne odrede, za stambeni najam pretpostavlja se trajanje od dvije godine (čl. 1198) — oštar zaokret u odnosu na prijašnji obvezni minimum od tri godine koji je DNU u potpunosti ukinuo. Brokikov argentinski predložak izgrađen je upravo na toj slobodi: omogućuje najmodavcu i najmoprimcu da sami odrede trajanje, valutu i osnovu indeksacije, umjesto nametanja univerzalne odredbe koju argentinsko pravo više ne zahtijeva.
Polog
Jamčevina (depósito en garantía) od reforme DNU-a nema zakonski propisanu gornju granicu — to je stvarna promjena u odnosu na ukinuti zakon Ley 27.551, koji ju je ograničavao na jednu mjesečnu najamninu. U praksi najmodavci obično traže jednu do dvije mjesečne najamnine, a iznos i valuta slobodno se dogovaraju između stranaka; jamčevina se jednako lako može iskazati u pesosima kao i u američkim dolarima.
Budući da je DNU ujedno ukinuo prijašnji fiksni mehanizam povrata, sam ugovor mora odrediti kako i kada se jamčevina vraća, uključujući i to hoće li se njezina vrijednost ažurirati u skladu s konačnom najamninom. Brokikov predložak tu odredbu tretira kao nešto što treba konfigurirati, a ne pretpostaviti, i povezuje je s primopredajnim zapisnikom (acta de entrega) kako bi svaki odbitak od jamčevine imao dokumentiranu, datiranu polaznu točku na koju se može pozvati.
Prestanak ugovora i povećanje najamnine
Prema čl. 1221 CCyC, kako ga je izmijenio DNU, najmoprimac može u bilo kojem trenutku i iz bilo kojeg razloga odustati od argentinskog ugovora o najmu, jednostavno dostavom pisane obavijesti i plaćanjem jedne jednokratne paušalne naknade: 10% preostalih obroka najamnine dospjelih između datuma obavijesti i dogovorenog datuma isteka ugovora. Ne postoji minimalno razdoblje koje najmoprimac prvo mora pričekati — šestomjesečni prag prema starom zakonu, o kojem je to pravo ovisilo, ukinut je. Budući da ta naknada postoji u korist najmoprimca, stranke se ugovorom mogu dogovoriti da je dodatno smanje u korist najmoprimca, ali je nikada ne mogu povećati.
Položaj najmodavca zrcalna je slika: najmodavac uopće nema pravo na otkaz bez razloga. Najmodavac ugovor može prijevremeno okončati samo zbog povrede same najmoprimca — neplaćanja najamnine, zlouporabe nekretnine ili povrede druge ugovorne obveze (čl. 1219 CCyC). Kad dogovoreno trajanje jednostavno istekne, najam prestaje sam po sebi; svaki drugi način prestanka zahtijeva dokazivanje krivnje najmoprimca.
Primopredajni zapisnik
Argentinsko pravo pisani primopredajni zapisnik (acta de entrega, ponekad nazvan i inventario) ne čini formalnim uvjetom valjanosti ugovora o najmu, no Código Civil y Comercial se na njega neizravno oslanja: najmoprimac mora održavati nekretninu u stanju u kojem ju je preuzeo (čl. 1206) i vratiti je u istom stanju, uz izuzetak uobičajene istrošenosti (čl. 1207 i 1210). Bez potpisanog zapisa o stanju nekretnine pri useljenju ne postoji pouzdana polazna točka za usporedbu pri iseljenju — a upravo se o to oslanja većina sporova oko jamčevine u Argentini.
Brokik acta de entrega smatra standardnom praksom za svaki argentinski najam, iako to nije zakonski preduvjet: stanje, oprema i stanja brojila bilježe se jednom kad se najmoprimac useli i ponovno kad se iseli. To je najjednostavniji način na koji najmodavac može opravdati odbitak od jamčevine — i, jednako često, najjednostavniji način na koji najmoprimac dobiva jamčevinu natrag u cijelosti.
Obveze i režije
Osim pravila o jamčevini i prestanku ugovora, argentinski je sustav u usporedbi s europskim standardima regulatorno lagan. Ne postoji obveza registracije ugovora kod AFIP-a prema staroj shemi registracije RELI — ta je obveza ukinuta za ugovore sklopljene od 29. prosinca 2023. (RG AFIP 5545/2024); registracija ostaje dostupna samo kao dobrovoljni korak povezan s određenim poreznim pogodnostima. Isto tako ne postoji federalni zahtjev za energetskim certifikatom pri iznajmljivanju stambene nekretnine: Argentina vodi dobrovoljni nacionalni sustav označavanja, a šačica pokrajina koje propisuju obveznu energetsku oznaku (primjerice Santa Fe) tu obvezu primjenjuju samo na prodaju nekretnina i javnobilježnički prijenos vlasništva, nikada na najam.
Identifikacija stranaka slijedi lokalni, a ne europski standard: fizičke osobe identificiraju se putem DNI-ja, a poduzeća putem CUIT-a. Brokikov argentinski predložak odražava obje stvarnosti — u ugovor nije nametnuto polje za energetski certifikat, a polja za identitet odgovaraju onome što argentinski najmodavac ili najmoprimac zaista posjeduje.
Zanimljive činjenice
Često postavljana pitanja
Ne. Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 u potpunosti ga je ukinuo (čl. 249), a zakon Ley Bases iz 2024. (ley 27.742) to je ukidanje konsolidirao na razini redovnog zakona. Svaki stambeni ugovor o najmu sklopljen od 29. prosinca 2023. uređuje Código Civil y Comercial u verziji izmijenjenoj DNU-om, a ne stari zakon.
Ne. Od reforme DNU-a ne postoji zakonska gornja granica za jamčevinu — prijašnja granica od jedne mjesečne najamnine više ne vrijedi. U praksi na tržištu uobičajena je jedna do dvije mjesečne najamnine, a iznos i valuta slobodno se dogovaraju između najmodavca i najmoprimca.
Ne. Najmodavac ugovor može prijevremeno okončati samo zbog povrede same najmoprimca — neplaćanja, zlouporabe nekretnine ili povrede druge obveze (čl. 1219 CCyC). Najmodavac nema pravo na otkaz bez razloga; za prestanak ugovora bez krivnje najmoprimca potrebno je pričekati istek dogovorenog trajanja.
Ne, barem ne na federalnoj razini. Argentina vodi dobrovoljni nacionalni sustav energetskog označavanja, a nekolicina pokrajina u kojima je oznaka obvezna (poput Santa Fea) tu obvezu primjenjuje samo na prodaju nekretnina i javnobilježnički prijenos vlasništva — nikada na iznajmljivanje stambene nekretnine.
U onoj u kojoj se stranke dogovore — argentinsko pravo ne postavlja nikakvo ograničenje glede valute najma. Uobičajeni izbori su pesosi (ARS), američki dolari ili UVA (jedinica indeksirana prema inflaciji), a ugovor bi trebao izričito navesti odabranu valutu.
Po zadanome dvije godine (čl. 1198 CCyC) — DNU je u potpunosti ukinuo prijašnji obvezni minimum od tri godine, pa se stranke mogu slobodno dogovoriti o bilo kojem trajanju; dvije godine primjenjuju se samo kao rezervno rješenje kad ugovor o tome šuti.
Fizičke osobe identificiraju se putem DNI-ja, a poduzeća putem CUIT-a — argentinskog lokalnog poreznog i identifikacijskog sustava, a ne španjolskog NIF-a ili bilo kojeg europskog ekvivalenta. Brokikov argentinski predložak prikuplja identifikator koji doista odgovara vrsti stranke koja potpisuje ugovor.