Finska: pregled tržišta najma

Finski najam stambenih nekretnina uređuje Zakon o najmu stambenih prostora (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, AHVL). Većina njegovih odredbi je dispozitivnog prava — stranke se mogu drukčije dogovoriti, osim ako sam zakon to ne isključuje — no nekoliko odredbi koje štite najmoprimca jednostrano su prisilne naravi i ne mogu se valjano isključiti na štetu najmoprimca.

Najam se sklapa na određeno ili neodređeno vrijeme (§ 4). Najam na određeno vrijeme jednostavno prestaje istekom roka, bez potrebe za otkazom — no ovdje vrijedi ugrađeno pravilo protiv zaobilaženja: ako se isti najmodavac i najmoprimac više od dva puta zaredom dogovore o roku od tri mjeseca ili kraćem, najam se smatra sklopljenim na neodređeno vrijeme, bez obzira na to što piše u dokumentaciji.

• Najmoprimac smije podnajmiti ili na drugi način prepustiti stambenu uporabu do polovice stana drugoj osobi bez traženja suglasnosti najmodavca — za više od polovice potrebna je suglasnost, a njezino kršenje razlog je za otkaz (§§ 17, 61).
• Finska nema ni kontrolu najamnina ni bodovni sustav: najamnina se slobodno ugovara na temelju § 27, što je neuobičajeno među tržištima sa strožim režimima zaštite najmoprimaca.

Potvrđena reforma (HE/GP 33/2026), koju je predsjednik potpisao 16. lipnja 2026., stupa na snagu 1. listopada 2026. Do tada u cijelosti vrijede dolje opisana trenutačna pravila; od tog datuma mijenjaju se otkazni rokovi najmodavca, rok za povrat pologa, obavijest o povećanju najamnine i zadano pravilo o pušenju — na to se upozorava kroz cijeli ovaj vodič.

Polog (vakuus) ograničen je na tri mjesečne najamnine kao vlastita obveza najmoprimca (§ 8) — odredba o većem iznosu u cijelosti je ništetna. Za razliku od Švicarske, finsko pravo ne zahtijeva poseban blokirani račun: vrijedi gotovina, bankarsko jamstvo ili drugi dogovoreni oblik.

• Danas se obračun i oslobađanje pologa provode u razumnom roku nakon prestanka najma, vraćanja stana i potpisivanja zapisnika o primopredaji, umanjeno za opravdane protuzahtjeve najmodavca.
• Od 1. listopada 2026. reforma uvodi strogi rok: najmodavac mora vratiti polog ili pisano obavijestiti što i zašto zadržava, u roku od 14 dana od prestanka najma i vraćanja stana.

Na polog se ne plaćaju kamate, osim ako se stranke drukčije ne dogovore.

Kod najma na neodređeno vrijeme, otkazni rok najmoprimca uvijek je mjesec dana — to se ne mijenja, bilo da reforma stupi na snagu ili ne. Danas otkazni rok najmodavca iznosi šest mjeseci ako je najam u trenutku otkaza neprekidno trajao najmanje godinu dana, inače tri mjeseca; odredba koja skraćuje rok najmodavca ili produljuje rok najmoprimca ništetna je (§ 52).

Od 1. listopada 2026. reforma zamjenjuje te brojke: otkazni rok najmodavca postaje tri mjeseca za najam do dvije godine, a četiri mjeseca za dulji najam.

• Otkaz najmodavca može se proglasiti nevažećim ako se odnosi na neopravdanu prilagodbu najamnine ili je inače neopravdan s obzirom na okolnosti najmoprimca i nema opravdan razlog (§ 56) — riječ je o otvorenom standardu, a ne o zatvorenom katalogu razloga kakav postoji u Austriji.
• Ako je otkaz protivan dobroj praksi najamnog odnosa, najmoprimac može zahtijevati naknadu troškova selidbe, troškova traženja novog doma i naknadu do tri mjesečne najamnine za nastalu neugodnost (§ 57).
• Bitno, a ne beznačajno dugovanje najamnine omogućuje najmodavcu da raskine (purkaa) najam s trenutačnim učinkom i bez ikakvog otkaznog roka — za samu neisplatu nije potrebna prethodna pisana opomena, iako sama obavijest o raskidu mora biti dostavljena pisano i dokazivo (§§ 61–62).

AHVL ne propisuje zakonsku obvezu izrade pisanog zapisnika o primopredaji, no to je standardna finska tržišna praksa — i glavni dokaz stranaka kad je riječ o stanju stana. Luovutuspöytäkirja bilježi stanja brojila, stanje stana i njegove opreme, a potpisuje se u dva istovjetna primjerka u trenutku predaje ključeva.

Najviše je važan kod obračuna pologa (vakuus): bez njega najmodavac ima na raspolaganju malo osim vlastite tvrdnje kojom bi opravdao zadržavanje dijela pologa zbog štete utvrđene pri iseljenju.

Nijedna verzija se ne pohranjuje kod bilo kojeg tijela, no potpisani primjerak kod obiju strana uklanja najveći izvor sporova pri iseljenju: neslaganje oko toga što je već bilo oštećeno ili istrošeno prije nego što je najmoprimac uopće dobio ključeve.

Stan mora ostati u stanju kakvo najmoprimac razumno može očekivati s obzirom na njegovu starost i lokalni stambeni fond, osim ako je drukčije dogovoreno (§ 20). Najmoprimcu je za popravke ili preinake potrebna suglasnost najmodavca — osim za otklanjanje nedostatka iz § 20 — no uvijek smije djelovati kako bi spriječio ili ograničio neposrednu štetu bez prethodnog pitanja.

• Najmoprimac se brine o manjim čišćenjima i dotjerivanjima koja bi uobičajena briga održala u redu, te mora odmah prijaviti sve što nadilazi to.
• Najmodavac može neodgodive radove izvesti odmah, a druge, nesmetajuće radove uz najavu od 14 dana (§ 21).
• Danas je zabrana pušenja stvar ugovora — ovaj ugovor je uključuje po zadanim postavkama. Od 1. listopada 2026. reforma okreće zakonsko zadano pravilo: pušenje je zabranjeno osim ako najmodavac izričito pristane, a to vrijedi i za već tekuće najmove.
• Za kućne ljubimce potrebna je prethodna suglasnost najmodavca.