Finska: pregled tržišta najma
Tržište najma
Finska: pravni okvir
- Tržište najma
- 31,9% stanovništva iznajmljuje, od čega 20,1% po tržišnim cijenama.
- Pravni okvir
- Uređeno Zakonom o stambenom najmu (481/1995). Većina odredbi je dispozitivnog prava koje stranke mogu mijenjati, no zaštitne odredbe su obvezne.
- Polog
- Polog (vakuus) može iznositi najviše tri mjesečne najamnine; odredba o većem pologu je ništetna, a poseban blokirani račun nije potreban.
- Otkazni rok i prestanak ugovora
- Kod najma na neodređeno vrijeme otkazni rok najmoprimca uvijek je mjesec dana; otkazni rok najmodavca iznosi šest mjeseci nakon što je najam trajao godinu dana, inače tri mjeseca.
- Povećanje najamnine
- Najamnina se slobodno ugovara, no promjena tijekom trajanja ugovora zahtijeva dogovorenu osnovu, poput indeksne klauzule, o kojoj se pisano obavještava prije stupanja na snagu.
- Vrijedi znati
- Potvrđena reforma stupa na snagu 1. listopada 2026.: otkazni rok najmodavca postaje tri ili četiri mjeseca, uvodi se obveza povrata pologa u roku od 14 dana, obavijest o povećanju najamnine mora se dati najmanje mjesec dana unaprijed bez retroaktivnog djelovanja, a pušenje je standardno zabranjeno.
- Rizik za najmodavca
- Režim je danas uglavnom dispozitivan, no reforma iz listopada 2026. mijenja pravila o otkaznom roku, pologu i obavijesti o povećanju najamnine na koja se najmodavac oslanja.
Ugovor o najmu
Finski najam stambenih nekretnina uređuje Zakon o najmu stambenih prostora (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, AHVL). Većina njegovih odredbi je dispozitivnog prava — stranke se mogu drukčije dogovoriti, osim ako sam zakon to ne isključuje — no nekoliko odredbi koje štite najmoprimca jednostrano su prisilne naravi i ne mogu se valjano isključiti na štetu najmoprimca.
Najam se sklapa na određeno ili neodređeno vrijeme (§ 4). Najam na određeno vrijeme jednostavno prestaje istekom roka, bez potrebe za otkazom — no ovdje vrijedi ugrađeno pravilo protiv zaobilaženja: ako se isti najmodavac i najmoprimac više od dva puta zaredom dogovore o roku od tri mjeseca ili kraćem, najam se smatra sklopljenim na neodređeno vrijeme, bez obzira na to što piše u dokumentaciji.
- Najmoprimac smije podnajmiti ili na drugi način prepustiti stambenu uporabu do polovice stana drugoj osobi bez traženja suglasnosti najmodavca — za više od polovice potrebna je suglasnost, a njezino kršenje razlog je za otkaz (§§ 17, 61).
- Finska nema ni kontrolu najamnina ni bodovni sustav: najamnina se slobodno ugovara na temelju § 27, što je neuobičajeno među tržištima sa strožim režimima zaštite najmoprimaca.
Potvrđena reforma (HE/GP 33/2026), koju je predsjednik potpisao 16. lipnja 2026., stupa na snagu 1. listopada 2026. Do tada u cijelosti vrijede dolje opisana trenutačna pravila; od tog datuma mijenjaju se otkazni rokovi najmodavca, rok za povrat pologa, obavijest o povećanju najamnine i zadano pravilo o pušenju — na to se upozorava kroz cijeli ovaj vodič.
Polog
Polog (vakuus) ograničen je na tri mjesečne najamnine kao vlastita obveza najmoprimca (§ 8) — odredba o većem iznosu u cijelosti je ništetna. Za razliku od Švicarske, finsko pravo ne zahtijeva poseban blokirani račun: vrijedi gotovina, bankarsko jamstvo ili drugi dogovoreni oblik.
- Danas se obračun i oslobađanje pologa provode u razumnom roku nakon prestanka najma, vraćanja stana i potpisivanja zapisnika o primopredaji, umanjeno za opravdane protuzahtjeve najmodavca.
- Od 1. listopada 2026. reforma uvodi strogi rok: najmodavac mora vratiti polog ili pisano obavijestiti što i zašto zadržava, u roku od 14 dana od prestanka najma i vraćanja stana.
Na polog se ne plaćaju kamate, osim ako se stranke drukčije ne dogovore.
Prestanak ugovora i povećanje najamnine
Kod najma na neodređeno vrijeme, otkazni rok najmoprimca uvijek je mjesec dana — to se ne mijenja, bilo da reforma stupi na snagu ili ne. Danas otkazni rok najmodavca iznosi šest mjeseci ako je najam u trenutku otkaza neprekidno trajao najmanje godinu dana, inače tri mjeseca; odredba koja skraćuje rok najmodavca ili produljuje rok najmoprimca ništetna je (§ 52).
Od 1. listopada 2026. reforma zamjenjuje te brojke: otkazni rok najmodavca postaje tri mjeseca za najam do dvije godine, a četiri mjeseca za dulji najam.
- Otkaz najmodavca može se proglasiti nevažećim ako se odnosi na neopravdanu prilagodbu najamnine ili je inače neopravdan s obzirom na okolnosti najmoprimca i nema opravdan razlog (§ 56) — riječ je o otvorenom standardu, a ne o zatvorenom katalogu razloga kakav postoji u Austriji.
- Ako je otkaz protivan dobroj praksi najamnog odnosa, najmoprimac može zahtijevati naknadu troškova selidbe, troškova traženja novog doma i naknadu do tri mjesečne najamnine za nastalu neugodnost (§ 57).
- Bitno, a ne beznačajno dugovanje najamnine omogućuje najmodavcu da raskine (purkaa) najam s trenutačnim učinkom i bez ikakvog otkaznog roka — za samu neisplatu nije potrebna prethodna pisana opomena, iako sama obavijest o raskidu mora biti dostavljena pisano i dokazivo (§§ 61–62).
Primopredajni zapisnik
AHVL ne propisuje zakonsku obvezu izrade pisanog zapisnika o primopredaji, no to je standardna finska tržišna praksa — i glavni dokaz stranaka kad je riječ o stanju stana. Luovutuspöytäkirja bilježi stanja brojila, stanje stana i njegove opreme, a potpisuje se u dva istovjetna primjerka u trenutku predaje ključeva.
Najviše je važan kod obračuna pologa (vakuus): bez njega najmodavac ima na raspolaganju malo osim vlastite tvrdnje kojom bi opravdao zadržavanje dijela pologa zbog štete utvrđene pri iseljenju.
Nijedna verzija se ne pohranjuje kod bilo kojeg tijela, no potpisani primjerak kod obiju strana uklanja najveći izvor sporova pri iseljenju: neslaganje oko toga što je već bilo oštećeno ili istrošeno prije nego što je najmoprimac uopće dobio ključeve.
Obveze i režije
Stan mora ostati u stanju kakvo najmoprimac razumno može očekivati s obzirom na njegovu starost i lokalni stambeni fond, osim ako je drukčije dogovoreno (§ 20). Najmoprimcu je za popravke ili preinake potrebna suglasnost najmodavca — osim za otklanjanje nedostatka iz § 20 — no uvijek smije djelovati kako bi spriječio ili ograničio neposrednu štetu bez prethodnog pitanja.
- Najmoprimac se brine o manjim čišćenjima i dotjerivanjima koja bi uobičajena briga održala u redu, te mora odmah prijaviti sve što nadilazi to.
- Najmodavac može neodgodive radove izvesti odmah, a druge, nesmetajuće radove uz najavu od 14 dana (§ 21).
- Danas je zabrana pušenja stvar ugovora — ovaj ugovor je uključuje po zadanim postavkama. Od 1. listopada 2026. reforma okreće zakonsko zadano pravilo: pušenje je zabranjeno osim ako najmodavac izričito pristane, a to vrijedi i za već tekuće najmove.
- Za kućne ljubimce potrebna je prethodna suglasnost najmodavca.
Zanimljive činjenice
Često postavljana pitanja
Četiri stvari: otkazni rok najmodavca skraćuje se na tri ili četiri mjeseca (sa šest ili tri), najmodavac dobiva strogi 14-dnevni rok za vraćanje pologa ili objašnjenje njegova zadržavanja, obavijest o povećanju najamnine zahtijeva najmanje mjesec dana bez retroaktivne naplate, a pušenje po zadanim postavkama postaje zabranjeno, osim ako izričito ne pristanete drukčije.
Ne — ako se s istim najmoprimcem dogovorite o više od dva uzastopna ugovora na određeno vrijeme od tri mjeseca ili kraće, zakon smatra najam sklopljenim na neodređeno vrijeme, bez obzira na to što piše u ugovoru. Pravilo se primjenjuje samo na ponovljene kratke ugovore s istim parom stranaka; jedan kratak ugovor na određeno vrijeme, ili ugovori s različitim najmoprimcima, time nisu zahvaćeni.
Ne — Finska nema ni kontrolu najamnina ni bodovni sustav, za razliku od Poljske ili Njemačke. Najamnina se na početku slobodno ugovara; promjena tijekom trajanja najma zahtijeva samo dogovorenu osnovu, primjerice indeksnu klauzulu upisanu u ugovor, o kojoj je najmoprimac pisano obaviješten prije nego što stupi na snagu. Bez te osnove najamninu jednostavno ne možete povisiti tijekom trajanja najma.
Tri mjesečne najamnine, i ništa više — odredba o većem pologu jednostavno je ništetna, a ne samo svediva na dopušteni iznos. Može biti u gotovini, bankarskom jamstvu ili drugom dogovorenom obliku; poseban blokirani račun nije potreban, za razliku od susjedne Švicarske. Na njega se ne duguju ni kamate, osim ako se vi i najmoprimac drukčije ne dogovorite.
Ako je dug bitan, a ne zanemariv, možete raskinuti najam s trenutačnim učinkom — bez otkaznog roka, a prethodna pisana opomena posebno se ne zahtijeva za neplaćanje. Sama obavijest o raskidu, međutim, mora biti pisana i dokazivo dostavljena. Obavijest o raskidu sastavite pažljivo — ako sud kasnije utvrdi da dug nije bio dovoljno bitan, neispravno raskinut najam može vas izložiti zahtjevu za naknadu štete od strane najmoprimca.
Da, prije potpisivanja ugovora — s blažim iznimkama za najmove od godinu dana ili kraće, između bliskih srodnika ili uz nisku najamninu. Certifikat je vezan uz nekretninu, a ne uz pojedini najam, pa jednom kad ga imate za stan, ne morate ga ponovno izrađivati za svakog novog najmoprimca unutar razdoblja njegove valjanosti.
Da, prema otvorenom standardu razumnosti — ako se odnosi na nepoštenu prilagodbu najamnine ili je inače neopravdan s obzirom na okolnosti najmoprimca bez opravdanog razloga, može se poništiti, a otkaz protivan dobroj praksi može izazvati naknadu do tri mjesečne najamnine. U praksi, većina sporova nikad ne dosegne taj standard — postoji uglavnom kako bi obuhvatio otkaze očito usmjerene na prisiljavanje najmoprimca na odlazak iz razloga koje zakon inače ne priznaje.