Règles de location comparées
Louer : comment les règles diffèrent d'un pays à l'autre
Le dépôt de garantie, les délais de préavis, les hausses de loyer et la forme du contrat fonctionnent différemment sur chacun des marchés couverts par Brokik. Voici comment se comparent vingt-cinq régimes locatifs — et ce que chacun signifie pour un bailleur ou un gestionnaire de biens.25 pays, 25 corpus de règles
Il n'existe pas une seule façon de louer un logement. Louer en Allemagne obéit à des règles très différentes de la location en Pologne ; le dépôt de garantie que l'on peut exiger aux Pays-Bas est plafonné bien plus bas qu'en Norvège ; et un contrat à durée déterminée, chose courante en Finlande, est largement interdit sur le marché néerlandais. Brokik construit chaque pays sur son propre droit du bail, si bien que cette comparaison est distillée à partir des modèles de contrats et des analyses juridiques qui sous-tendent le produit. Utilisez-la pour comparer la location en Allemagne et en Pologne, comprendre les règles de la location d'un logement aux Pays-Bas, ou découvrir ce que signifie vraiment un dépôt de garantie en Suisse — puis gérez le tout depuis un seul endroit.
Les règles de location en un coup d'œilPlafonds du dépôt de garantie, délais de préavis, mécanismes de hausse de loyer et forme contractuelle requise dans les vingt-cinq marchés que Brokik couvre aujourd'hui.
| Pays | Dépôt de garantie | Préavis | Hausses de loyer | Contrat | Locataires |
|---|---|---|---|---|---|
| Jusqu'à 12 mois de loyer | Bailleur : motifs légaux uniquement | Encadrées par la loi de protection des locataires | Écrit ; notarié pour le najem okazjonalny | 12,9 % (4,8 % au prix du marché) | |
| Plafonné, conservé séparément | Le bailleur doit avoir un motif légitime | Loyer de référence ; Mietpreisbremse dans les zones tendues | Écrit, à durée indéterminée | 52,8 % (46,8 % au prix du marché) | |
| Protégé dans un dispositif gouvernemental | Durée indéterminée dès le départ ; le bailleur doit invoquer un motif de la Section 8 | Une fois par an, via un préavis Section 13 | Assured (periodic) tenancy | 35 % | |
| 3 mois + jusqu'à 3 mois d'avance | Locataire 3 mois ; bailleur limité | Indice annuel des prix nets | Formulaire type agréé | 39,1 % (38,9 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 3 mois de loyer | Locataire 6 mois ; bailleur uniquement à l'échéance | ISTAT annuel (exclu sous cedolare secca) | Enregistré ; 4+4 ou 3+2 | 24,1 % (16 % au prix du marché) | |
| 1 mois (2 meublé ; aucun pour le bail mobilité) | Locataire 3 mois ; bailleur 6 mois | IRL annuel (gelé pour classe énergie F/G) | Modèle d'État obligatoire | 38,8 % (16,9 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 6 mois, compte séquestre | 3 mois (durée indéterminée) | IPC annuel | Écrit ; durée minimale de 3 ans | 21,2 % (19,3 % au prix du marché) | |
| Flandre 3 / Bruxelles 2 / Wallonie 2 mois | Locataire 3 mois ; bailleur 6 mois | Indice santé annuel | Écrit, enregistré ; 9 ans par défaut | 29,7 % (20,5 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 3 mois, portant intérêt | 3 mois (durée indéterminée) | Par accord, dans les limites légales | Écrit | 20,7 % (8,1 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 2 fois le loyer nu | Forte protection légale | Hausse annuelle encadrée | Écrit ; durée indéterminée par défaut | 31,2 % (5,3 % au prix du marché) | |
| Aucun plafond légal (3-6 mois habituellement) | Bailleur : liste légale limitative | Plafond indexé sur l'IPC (règles 2026) | Écrit ; durée selon le régime applicable | 45,5 % (30,7 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 3 mois, compte bloqué | 3 mois ; formulaire officiel requis | Taux hypothécaire de référence + charges | Écrit ; formulaire cantonal si requis | 58 % (52,4 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 3 mois de loyer | Locataire 1 mois ; bailleur 3-6 mois | Selon une base convenue (par ex. indice) | Écrit ; réforme à partir d'oct. 2026 | 31,9 % (20,1 % au prix du marché) | |
| 1 mois (fianza) | Durée minimale 5/7 ans | Indice IRAV ; plafonné en zones tendues | Écrit ; minimum 5/7 ans | 26,3 % (17,6 % au prix du marché) | |
| Librement convenu (pratique de marché : environ 3 mois de loyer) | Locataire 60 jours ; bailleur 60 jours + un motif | Librement négociable, aucun plafond légal | Écrit ; bail résidentiel selon la SZ-1 | 25,2 % (6,8 % au prix du marché) | |
| Pas de plafond légal (usage du marché : 1 à 3 mois) | Locataire 1 mois ; bailleur 6 mois (durée déterminée : faute uniquement) | Max. une fois par 12 mois ; indexation unilatérale nulle | Écrit pour durée déterminée ; bail d'habitation selon le CK | 12,6 % (2,9 % au prix du marché) | |
| Plafonnée à 2 mois de loyer | Locataire 1 mois, sans motif ; bailleur uniquement pour des motifs légaux (1 à 3 mois, ou immédiat) | Uniquement si le contrat fixe à l'avance les principes de modification | Écrit ; uniquement à durée déterminée — pas de baux à durée indéterminée | 16,3 % (6,1 % au prix du marché) | |
| Plafonné à 3x le loyer + charges (zákon 98/2014, §5) | Propriétaire : 1 mois / 15 jours en cas de manquement grave (2 mois en l'absence d'enregistrement) ; locataire : 1 mois / 15 jours | Hausse unilatérale limitée à l'inflation ou à l'évolution du coût des services | Forme écrite + enregistrement fiscal obligatoires ; bail de courte durée en vertu du zákon 98/2014, 6 ans maximum | 6,9 % (4,1 % au prix du marché) | |
| Jistota + pénalité plafonnées ensemble à 3x le loyer, intérêts légaux courus (NOZ §2254) | Propriétaire : 3 mois, motifs limitatifs ; résiliation sans préavis en cas d'arriérés de 3 mois et plus (§2291) | Maximum 20 % sur 3 ans en l'absence d'indexation contractuelle, plafonné au loyer local comparable (§2249) | Durée déterminée ou indéterminée ; forme écrite requise mais non condition de validité (§2237) | 25,3 % (19 % au prix du marché) | |
| Aucun plafond légal depuis le DNU de 2023 ; pratique de marché d'un à deux mois de loyer | Locataire : 10 % du loyer restant, à tout moment ; propriétaire : uniquement en cas de manquement | Entièrement libre — tout indice, toute fréquence | Écrit ; durée librement négociée (2 ans par défaut) | 37 % | |
| Aucun plafond légal ; pratique de marché d'un à deux mois de loyer | Locataire : 3 mois, à tout moment, sans motif ; propriétaire : pour faute (opomena de 30 jours) ou usage personnel, 3-6 mois | Gelé la première année, puis plafonné à +20 % au-dessus du loyer de marché comparable | Forme écrite exigée par la loi (Zakon o najmu stanova, čl. 4) | 9 % | |
| Aucun plafond légal au Texas ; pratique de marché ~1 mois de loyer | Uniquement mensuel : 30 jours, sans motif requis | Aucun encadrement des loyers ; taux de libre marché | Forme écrite exigée uniquement pour les baux de plus d'1 an | 34,9 % | |
| Plafonné à 4 semaines de loyer (NSW) ; versé à l'organisme public de dépôts de garantie, non conservé par le bailleur | Bailleur : 90 jours (motifs sans faute uniquement, résiliation sans motif interdite) ou 14 jours (manquement) ; locataire : 21 jours, sans motif requis | Une fois par 12 mois maximum, préavis de 60 jours ; aucun plafond, mais le locataire peut contester une hausse comme excessive devant le NCAT | Doit utiliser le formulaire type prescrit par le gouvernement (Annexe 1 NSW) ; loyer hebdomadaire | 30,6 % | |
| Aucun plafond légal ; la pratique du marché est d'1 mois de loyer par année de bail, conservé par le bailleur (aucun régime de dépôt de garantie public) | Aucun délai de préavis légal — tout est contractuel ; les baux à durée déterminée expirent simplement à leur terme | Aucun encadrement des loyers ; taux de libre marché, négocié au renouvellement | Aucune forme prescrite ; les baux privés doivent durer au moins 3 mois ; droit de timbre de 0,4 % payable par le locataire | 9,2 % | |
| Aucun plafond légal ; la pratique du marché est de 1 à 2 mois de loyer, à conserver sur un compte productif d'intérêts, les intérêts étant versés au locataire | Bail à durée déterminée plafonné à 24 mois pour les locataires individuels (CPA) ; le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 20 jours ouvrables | Aucun encadrement des loyers ; clause d'indexation standard du marché, généralement d'environ 8 % par an | Aucune forme prescrite ; un état des lieux d'entrée/de sortie conjoint est obligatoire, sous peine de perte du droit de retenue en cas d'omission | 25,1 % |
Comment fonctionne la location dans chaque paysUn bref profil de la culture locative, du droit applicable et des détails qui surprennent le plus souvent un bailleur opérant à l'international.
La Pologne est le marché d'origine de Brokik et son plus important. La location résidentielle de longue durée est façonnée par une forte protection légale du locataire, aux côtés de variantes plus favorables au bailleur comme le najem okazjonalny.
- Marché locatif
- 12,9 % de la population est locataire, dont 4,8 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi de protection des droits des locataires (ustawa o ochronie praw lokatorów) et le Code civil. Un bailleur ne peut résilier un bail résidentiel en cours que pour les motifs légaux prévus à l'art. 11 de la loi.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie (kaucja) est plafonné par la loi à douze mois de loyer au maximum et est restitué après la fin du bail et la signature du procès-verbal de remise des lieux.
- Préavis et résiliation
- La résiliation ordinaire par le bailleur est limitée aux motifs et formes prévus par la loi ; les baux en cours à durée indéterminée bénéficient d'une forte protection.
- Hausses de loyer
- Les hausses de loyer sont encadrées par la loi de protection des locataires, qui limite la fréquence et le fondement sur lesquels le bailleur peut augmenter le loyer.
- À savoir
- Le najem okazjonalny permet au propriétaire de joindre un acte notarié de soumission volontaire à l'exécution forcée, ce qui accélère considérablement la récupération du logement — un dispositif favorable au bailleur, propre à la Pologne.
- Risque pour le bailleur
- En dehors du régime du najem okazjonalny, expulser un locataire protégé est lent ; bien choisir le type de bail dès le départ est déterminant.
L'Allemagne est un marché locatif vaste et mature où la plupart des gens louent sur le long terme et où les baux à durée indéterminée sont la norme. La protection du locataire y figure parmi les plus fortes d'Europe.
- Marché locatif
- 52,8 % de la population est locataire, dont 46,8 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Les baux résidentiels sont régis par le Code civil (BGB). La résiliation par le bailleur exige un motif légal légitime, comme le besoin personnel du propriétaire (Eigenbedarf).
- Dépôt de garantie
- Un dépôt de garantie (Kaution) est d'usage ; le droit allemand le plafonne et impose qu'il soit conservé séparément du patrimoine du bailleur.
- Préavis et résiliation
- Les délais de préavis et les motifs de résiliation par le bailleur sont fixés par la loi ; les locataires bénéficient d'une protection étendue contre la résiliation.
- Hausses de loyer
- Les hausses de loyer courantes suivent un mécanisme local de loyer de référence. Dans les zones désignées à forte demande, la Mietpreisbremse plafonne le loyer pouvant être demandé pour une nouvelle location.
- À savoir
- La Mietpreisbremse (frein aux loyers) limite le loyer de départ des nouvelles locations sur les marchés du logement tendus — une caractéristique emblématique du système allemand.
- Risque pour le bailleur
- La forte protection du locataire et les exigences formelles strictes, tant pour les hausses de loyer que pour la résiliation, laissent peu de marge d'erreur.
Depuis l'entrée en vigueur du Renters' Rights Act 2025 (en vigueur depuis le 1er mai 2026), l'assured periodic tenancy est la seule forme de location privée en Angleterre ; les baux à durée déterminée et l'expulsion sans motif (Section 21) ont tous deux été abolis.
- Marché locatif
- 35 % des ménages sont locataires (privé et social confondus).
- Cadre juridique
- Les locations résidentielles privées s'organisent désormais autour de l'assured periodic tenancy en vertu du Housing Act 1988, tel que modifié par le Renters' Rights Act 2025.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie doit être placé dans un dispositif de protection des dépôts locatifs adossé à l'État ; le non-respect de cette obligation expose le bailleur à des sanctions légales et peut bloquer certains préavis.
- Préavis et résiliation
- Il n'y a plus de durée déterminée — le bail est à durée indéterminée dès le départ. L'expulsion sans motif (Section 21) ayant été abolie, le bailleur ne peut mettre fin au bail que sur la base de l'un des motifs de la Section 8 ; le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de deux mois.
- Hausses de loyer
- Le loyer ne peut désormais être augmenté qu'une fois par an, via la procédure légale de la Section 13 ; les clauses de révision du loyer prévues au contrat sont nulles.
- À savoir
- La protection obligatoire du dépôt est le détail qui piège les bailleurs opérant à l'international : le dépôt doit se trouver dans un dispositif agréé, et non sur le compte du bailleur.
- Risque pour le bailleur
- Le non-respect de la protection du dépôt entraîne de réelles sanctions financières et affaiblit la position du bailleur en cas de litige.
La location danoise protège le locataire, avec des loyers encadrés dans certaines communes et libres dans d'autres, et un formulaire type de bail agréé largement utilisé.
- Marché locatif
- 39,1 % de la population est locataire, dont 38,9 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la Lejeloven (recodifiée en 2022). Les clauses plaçant le locataire dans une position moins favorable que la loi, si elles figurent en dehors de la section des conditions particulières, sont nulles.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie ne peut excéder trois mois de loyer, et tout loyer payé d'avance ne peut lui non plus excéder trois mois de loyer.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut donner congé avec un préavis de trois mois ; le droit de résiliation du bailleur est limité aux motifs légaux, avec un préavis d'au moins un an pour usage personnel.
- Hausses de loyer
- Le loyer est ajusté une fois par an selon l'indice des prix nets (Statistics Denmark), indiqué dans le contrat avec son mois de référence et son indice.
- À savoir
- Un bailleur qui loue plus d'un logement doit remettre les états des lieux d'entrée et de sortie dans un délai de deux semaines. Le non-respect de ce délai lui fait perdre tout droit à une indemnité de remise en état liée à l'état du logement — mais pas les autres créances, comme les loyers impayés — sauf en cas de fraude du locataire.
- Risque pour le bailleur
- Le formulaire agréé et le délai de l'état des lieux d'entrée sont des pièges formels ; les manquer peut faire échouer entièrement les demandes sur le dépôt.
La location résidentielle italienne repose principalement sur deux régimes : les contrats à loyer libre 4+4 et les contrats à loyer conventionné 3+2, qui échangent un loyer plafonné contre des avantages fiscaux.
- Marché locatif
- 24,1 % de la population est locataire, dont 16 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi 431/1998, le Code civil et la loi 392/1978. Chaque contrat doit être enregistré auprès de l'administration fiscale dans un délai de trente jours.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie (deposito cauzionale) ne peut excéder trois mois de loyer en vertu de l'art. 11 de la loi 392/1978.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut se rétracter à tout moment pour motif grave avec un préavis de six mois ; le bailleur ne peut refuser le renouvellement à la première échéance que pour des motifs légaux, avec un préavis de six mois et un motif énoncé, sous peine de nullité.
- Hausses de loyer
- Le loyer est révisé chaque année selon l'indice des prix à la consommation ISTAT lorsque cela est convenu ; sous le régime forfaitaire de la cedolare secca, la révision ISTAT est interdite.
- À savoir
- La cedolare secca est un impôt de substitution forfaitaire (21 %, ou 10 % pour le loyer conventionné) qui exonère en outre le contrat des droits d'enregistrement et de timbre — mais le loyer doit alors être payé par un moyen traçable, le paiement en espèces étant exclu.
- Risque pour le bailleur
- L'enregistrement dans les trente jours et la traçabilité des paiements de loyer sont des obligations de conformité incontournables ; les fourchettes du loyer conventionné sont hyperlocales.
La France impose un modèle de contrat officiel pour la location de résidence principale, protège fortement le locataire et plafonne les niveaux de loyer dans une liste croissante de villes à marché tendu.
- Marché locatif
- 38,8 % de la population est locataire, dont 16,9 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi de 1989 sur les baux d'habitation et ses décrets. Depuis 2015, tout bail de résidence principale doit utiliser le modèle de contrat type de l'État.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer pour une location nue (deux mois pour un meublé) ; le bail mobilité n'admet aucun dépôt.
- Préavis et résiliation
- Le locataire donne congé avec un préavis de trois mois (un mois en zone tendue) ; le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de six mois et un motif légitime et sérieux.
- Hausses de loyer
- Le loyer est révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers (IRL) lorsque le contrat le prévoit — mais aucune hausse ni indexation ne s'applique tant que le logement est classé F ou G sur son diagnostic de performance énergétique.
- À savoir
- Le loyer est gelé pour les logements énergivores classés F/G jusqu'à leur amélioration, et l'encadrement des loyers plafonne le niveau même du loyer dans les villes désignées ; le retard de restitution du dépôt ajoute une pénalité de 10%-per-month.
- Risque pour le bailleur
- L'utilisation du modèle officiel, le respect de l'encadrement des loyers et du gel lié au diagnostic énergétique sont tous obligatoires, avec des amendes en cas d'erreur sur les plafonds de loyer.
Le droit norvégien du bail est impératif en faveur du locataire : un bail résidentiel à durée déterminée doit normalement courir au moins trois ans, et toute durée plus courte sans exception valable se transforme silencieusement en bail à durée indéterminée.
- Marché locatif
- 21,2 % de la population est locataire, dont 19,3 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la husleieloven. Une clause moins favorable au locataire que la loi est simplement nulle.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie ne peut excéder six mois de loyer et doit être placé sur un compte de dépôt séparé (depositumskonto) au nom du locataire ; les intérêts reviennent au locataire et aucune des parties ne peut y toucher pendant le bail.
- Préavis et résiliation
- Un bail à durée indéterminée comporte un préavis de trois mois prenant effet à la fin d'un mois civil ; une chambre unique avec accès partagé au logement du bailleur ne requiert qu'un mois.
- Hausses de loyer
- Chaque partie peut ajuster le loyer une fois par an selon la variation de l'indice des prix à la consommation, à au moins douze mois d'intervalle et avec un préavis écrit d'un mois ; l'alignement sur le loyer de marché courant n'est possible qu'après deux ans et demi.
- À savoir
- La loi accorde au locataire le droit de garder des animaux de compagnie pour un motif valable malgré une interdiction, et le compte séquestre fait que le dépôt ne transite jamais par les mains du bailleur ; aucun frais autre que le loyer, le dépôt et la garantie ne peut être exigé.
- Risque pour le bailleur
- Le dépôt de six mois doit être séquestré et non conservé par le bailleur, et une courte durée déterminée mal rédigée se transforme silencieusement en bail à durée indéterminée.
La Belgique a régionalisé son droit du bail en 2014, si bien que les règles diffèrent entre la Région flamande, la Région bruxelloise et la Région wallonne ; le bail résidentiel par défaut dure neuf ans selon une structure 3/6/9.
- Marché locatif
- 29,7 % de la population est locataire, dont 20,5 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par les décrets régionaux sur le logement (Flandre 2018, Code bruxellois du logement, Wallonie 2018) ainsi que le Code civil, appliqués selon la localisation du bien.
- Dépôt de garantie
- Le plafond du dépôt de garantie dépend de la région : jusqu'à trois mois de loyer en Flandre, deux mois à Bruxelles (réforme du 1er novembre 2024) et deux mois en Wallonie (depuis le 1er juin 2023), conservé sur un compte bloqué au nom du locataire ou via un fonds de garantie régional.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois (avec une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon que cela survient durant la première, deuxième ou troisième période triennale) ; le bailleur peut partir plus tôt pour usage personnel avec un préavis de six mois, ou sans motif seulement à la fin d'une période triennale.
- Hausses de loyer
- Le loyer est indexé chaque année sur l'indice santé ; pour les logements ayant une faible étiquette énergétique, l'indexation est restreinte en Wallonie et à Bruxelles.
- À savoir
- Trois plafonds régionaux de dépôt coexistent, et tant que le bail n'est pas enregistré auprès de l'administration fiscale (gratuitement, dans un délai de deux mois), le locataire peut partir sans préavis ni indemnité.
- Risque pour le bailleur
- Les règles relatives au dépôt, au préavis et à l'indexation liée à l'étiquette énergétique dépendent toutes de la région du bien, et l'enregistrement est obligatoire.
L'Estonie applique un régime locatif largement flexible avec un socle impératif de protection du locataire, et une règle de dépôt notablement favorable au locataire.
- Marché locatif
- 20,7 % de la population est locataire, dont 8,1 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi sur les obligations (Võlaõigusseadus). Les clauses protégeant le locataire ne peuvent être écartées à son détriment.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt (tagatisraha) ne peut excéder trois mois de loyer, peut être versé en plusieurs fois, et doit être conservé sur un compte séparé portant intérêt au bénéfice du locataire.
- Préavis et résiliation
- Un bail résidentiel à durée indéterminée peut être résilié avec un préavis de trois mois.
- Hausses de loyer
- Les conditions de hausse de loyer sont convenues dans le contrat, dans les limites impératives de protection du locataire fixées par la loi.
- À savoir
- Le dépôt est plafonné à trois mois, peut être versé en jusqu'à trois fois et porte des intérêts légaux au bénéfice du locataire — l'une des règles de dépôt les plus favorables au locataire en Europe.
- Risque pour le bailleur
- Les dispositions protectrices ne peuvent être écartées par contrat, si bien qu'une clause déséquilibrée en faveur du bailleur ne tiendra tout simplement pas.
Aux Pays-Bas, les baux à durée indéterminée sont redevenus la règle depuis la réforme de 2024, qui a largement mis fin aux contrats résidentiels à durée déterminée.
- Marché locatif
- 31,2 % de la population est locataire, dont 5,3 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par le Livre 7 du Code civil et la loi sur le bon bailleur (Wet goed verhuurderschap), qui impose au bailleur une obligation d'information écrite.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie est plafonné au double du loyer nu et doit être restitué dans un délai de 14 or 30 days après la fin du bail.
- Préavis et résiliation
- Les locataires bénéficient d'une forte protection légale contre la résiliation ; les motifs et délais du préavis du bailleur sont fixés par le Code civil.
- Hausses de loyer
- Les hausses annuelles de loyer sont encadrées, et le bailleur a une obligation d'information écrite envers le locataire au début du bail.
- À savoir
- Depuis l'entrée en vigueur de la Wet vaste huurcontracten le 1er juillet 2024, un bail résidentiel à durée déterminée n'est plus autorisé dans la plupart des cas — le bail à durée indéterminée est redevenu la règle par défaut.
- Risque pour le bailleur
- Un contrat à durée déterminée signé comme si les anciennes règles s'appliquaient encore est largement nul, et la protection du locataire est forte.
Le droit locatif autrichien est stratifié : la loi sur le bail (MRG) s'applique intégralement, partiellement ou pas du tout selon l'immeuble, et l'encadrement du loyer ne joue que là où elle s'applique.
- Marché locatif
- 45,5 % de la population est locataire, dont 30,7 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par le Code civil (ABGB) et, le cas échéant, par la MRG. La résiliation par le bailleur est limitée à la liste légale limitative de motifs prévue par la loi.
- Dépôt de garantie
- La MRG ne fixe aucun plafond légal de dépôt ; la Cour suprême considère généralement comme acceptable un dépôt de trois à six mois de loyer brut.
- Préavis et résiliation
- Un bailleur ne peut résilier que pour les motifs légaux exhaustifs, par voie judiciaire.
- Hausses de loyer
- Les ajustements de loyer indexés sont plafonnés : depuis le 1er janvier 2026, au maximum une fois par an, avec une répercussion intégrale de l'IPC jusqu'à 3 % et la moitié de l'excédent au-delà, plus des plafonds supplémentaires dans le segment pleinement réglementé.
- À savoir
- Les niveaux plein, partiel et exempté de la MRG, combinés à la réforme Mietenpaket 2026, fixent la durée déterminée minimale à cinq ans pour un bailleur professionnel et trois ans pour un bailleur privé, avec une remise de 25 % pour les durées déterminées dans le segment pleinement réglementé.
- Risque pour le bailleur
- Les règles applicables dépendent du niveau MRG de l'immeuble ; une erreur de niveau fausse la tarification tant du loyer que du dépôt.
La Suisse dispose d'une loi fédérale unique sur le bail, appliquée uniformément dans tous les cantons, avec des loyers liés à un taux hypothécaire de référence publié.
- Marché locatif
- 58 % de la population est locataire, dont 52,4 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par le Code des obligations (OR), art. 253 et suivants. La résiliation du bailleur n'est valable que sur le formulaire officiel approuvé par le canton, et est nulle dans le cas contraire.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer pour un logement, conservé sur un compte bloqué au nom même du locataire ; la banque le libère au locataire si le bailleur ne fait valoir aucune prétention dans l'année suivant la fin du bail.
- Préavis et résiliation
- Un bail à durée indéterminée comporte un préavis de trois mois pour le terme local usuel ; le bailleur doit utiliser le formulaire officiel.
- Hausses de loyer
- Les ajustements de loyer suivent le taux hypothécaire de référence publié ainsi que l'évolution générale des coûts et des indices, et une hausse doit être notifiée sur le formulaire officiel.
- À savoir
- Plusieurs cantons exigent que le loyer initial soit indiqué sur un formulaire officiel, et comme le loyer suit le taux de référence, un locataire peut exiger une baisse lorsque le taux diminue ; une commission de conciliation gratuite doit être saisie avant toute action en justice.
- Risque pour le bailleur
- Une résiliation qui n'est pas sur le formulaire cantonal correct est nulle, et le loyer lié au taux de référence peut être poussé aussi bien à la baisse qu'à la hausse.
La Finlande permet de fixer librement les loyers — il n'existe aucun contrôle des loyers — tandis qu'un socle de règles protectrices du locataire ne peut être écarté.
- Marché locatif
- 31,9 % de la population est locataire, dont 20,1 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi sur les baux résidentiels (481/1995). L'essentiel en est du droit supplétif que les parties peuvent aménager, mais les dispositions protectrices sont impératives.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt (vakuus) ne peut excéder trois mois de loyer ; une clause prévoyant un dépôt plus élevé est nulle, et aucun compte bloqué dédié n'est requis.
- Préavis et résiliation
- Dans un bail à durée indéterminée, le préavis du locataire est toujours d'un mois ; celui du bailleur est de six mois une fois le bail en cours depuis un an, sinon de trois mois.
- Hausses de loyer
- Le loyer est librement convenu, mais une modification en cours de bail nécessite une base convenue, telle qu'une clause d'indexation, notifiée par écrit avant sa prise d'effet.
- À savoir
- Une réforme confirmée entre en vigueur le 1er octobre 2026 : le préavis du bailleur passe à trois ou quatre mois, une obligation de restitution du dépôt sous 14 jours est ajoutée, le préavis de hausse de loyer doit être d'au moins un mois sans effet rétroactif, et le tabac est interdit par défaut.
- Risque pour le bailleur
- Le régime est aujourd'hui largement supplétif, mais la réforme d'octobre 2026 modifie les règles de préavis, de dépôt et de notification des hausses sur lesquelles s'appuie un bailleur.
L'Espagne protège fortement le locataire : un bail résidentiel dure au minimum obligatoire cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique, sept ans lorsqu'il s'agit d'une société.
- Marché locatif
- 26,3 % de la population est locataire, dont 17,6 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi sur les baux urbains (LAU, loi 29/1994), modifiée en 2019 et 2023. Ses règles résidentielles sont impératives en faveur du locataire.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt obligatoire (fianza) correspond exactement à un mois de loyer pour un logement, que le bailleur consigne auprès de la communauté autonome ; toute garantie supplémentaire est plafonnée à deux mois de loyer.
- Préavis et résiliation
- Le bail se proroge automatiquement jusqu'au minimum de cinq ou sept ans ; le locataire peut partir après six mois avec un préavis de trente jours, et un bailleur personne physique peut récupérer le logement pour usage personnel après la première année avec un préavis de deux mois, uniquement si cela est prévu au contrat.
- Hausses de loyer
- Pour les contrats à partir du 26 mai 2023, une clause de révision ne peut faire référence qu'à l'indice IRAV ; dans une zone de marché tendu déclarée, le nouveau loyer est plafonné par le loyer précédent ou un plafond de prix de référence.
- À savoir
- Les révisions de loyer sont liées à l'indice IRAV et plafonnées en zones tendues, et les frais de gestion et de formalisation du contrat incombent toujours au bailleur.
- Risque pour le bailleur
- La durée minimale de cinq/sept ans, les plafonds de loyer en zones tendues et, dans certaines régions, un certificat régional d'habitabilité, contraignent tous le bailleur.
La Slovénie laisse le bail résidentiel de marché largement à l'accord des parties : au-delà d'un préavis minimal de 60 jours et de la forme écrite obligatoire, le loyer, le dépôt de garantie et les motifs de résiliation supplémentaires sont librement négociés.
- Marché locatif
- 25,2 % de la population est locataire, dont 6,8 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régi par la loi sur le logement (Stanovanjski zakon, SZ-1) ; pour tout ce que cette loi ne couvre pas, le code des obligations (Obligacijski zakonik, OZ) s'applique.
- Dépôt de garantie
- La SZ-1 ne fixe aucun plafond légal pour le dépôt de garantie dans un bail de marché — le plafond de trois mois de loyer ne s'applique qu'au logement social à but non lucratif. En pratique, les bailleurs demandent généralement l'équivalent d'environ trois mois de loyer, librement convenu avec le locataire.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut résilier le bail à tout moment sans motif, avec un préavis écrit de 60 jours (art. 102 SZ-1). Pour un bail à durée indéterminée, le préavis du bailleur est également d'au moins 60 jours (art. 112 SZ-1) ; il doit s'appuyer sur les motifs fautifs de l'art. 103 ou sur des motifs supplémentaires expressément convenus dans le contrat, ce que l'art. 105 autorise pour les baux de marché.
- Hausses de loyer
- Le loyer d'un bail de marché est librement convenu entre les parties ; la SZ-1 ne prévoit ni indice légal ni système de points pour celui-ci — ce mécanisme ne s'applique qu'au logement social à but non lucratif.
- À savoir
- L'art. 105 permet à un bail de marché d'ajouter ses propres motifs de résiliation en plus de la liste légale, de sorte qu'un contrat bien rédigé laisse au bailleur plus de marge que la seule loi.
- Risque pour le bailleur
- Les préavis et les motifs relevant largement du contrat lui-même, un bail insuffisamment détaillé ne laisse au bailleur que les motifs restreints de l'art. 103 et le minimum légal de 60 jours.
La Lituanie laisse le bail d'habitation au prix du marché en grande partie à l'accord des parties, tout en superposant de solides protections impératives pour le locataire : un préavis minimal d'un mois pour le locataire, et une expulsion uniquement par voie judiciaire pour le bailleur.
- Marché locatif
- 12,6 % de la population est locataire, dont 2,9 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régi par le Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (Code civil, CK), Šeštoji knyga (Livre six), skyrius XXXI « Gyvenamosios patalpos nuoma » (bail de locaux d'habitation, art. 6.576–6.629).
- Dépôt de garantie
- Le CK ne fixe aucun plafond légal pour le dépôt de garantie (užstatas) dans un bail au prix du marché — le chapitre est muet sur le montant, et l'usage du marché le maintient entre un et trois mois de loyer, librement convenu avec le locataire. Le modèle de Brokik le restitue dans les 30 jours suivant la fin du bail, la restitution du logement et la signature du procès-verbal de remise.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut résilier un bail à durée déterminée ou indéterminée à tout moment sans motif, avec un préavis écrit d'un mois (CK 6.609) — un droit impératif qu'un contrat ne peut raccourcir. Le bailleur ne peut résilier un bail à durée indéterminée qu'avec un préavis de six mois (CK 6.614) ; un bail à durée déterminée uniquement en cas de faute du locataire au titre du CK 6.611 (par exemple des arriérés de trois mois ou plus). La résiliation et l'expulsion ne se font que par voie judiciaire.
- Hausses de loyer
- Le loyer ne peut être modifié que par accord écrit des deux parties, et pas plus d'une fois tous les douze mois ; une clause permettant au bailleur de recalculer ou d'augmenter unilatéralement le loyer, ou de le modifier plus souvent, est nulle (CK 6.583). Le loyer ne peut être perçu à l'avance, sauf pour le premier mois.
- À savoir
- L'enregistrement du bail auprès du Registrų centras (Nekilnojamojo turto registras) est volontaire, mais seul un bail enregistré peut être opposé aux tiers (CK 6.478) — une étape facile à négliger pour un bailleur, et à regretter plus tard.
- Risque pour le bailleur
- Comme l'expulsion ne se fait que par voie judiciaire et qu'un bail à durée déterminée ne peut être résilié de manière anticipée qu'en cas de faute du locataire, une location mal documentée — sans procès-verbal de remise, sans preuve d'arriérés — laisse au bailleur très peu de marge pour agir rapidement.
La Lettonie applique l'un des régimes de bail d'habitation les plus rigides sur le plan structurel parmi ceux couverts par Brokik : depuis la réforme de 2021, chaque bail doit être à durée déterminée, un point c'est tout — il n'existe aucune option à durée indéterminée, et la forme écrite n'est pas facultative.
- Marché locatif
- 16,3 % de la population est locataire, dont 6,1 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régi par le Dzīvojamo telpu īres likums (loi sur le bail de locaux d'habitation), adoptée en 2021 et en vigueur depuis le 01.05.2021, qui a remplacé la loi de 1993 « Par dzīvojamo telpu īri » ; les règles générales du bail du Civillikums (Code civil) complètent tout ce que la loi sur le logement ne couvre pas.
- Dépôt de garantie
- Le drošības nauda (dépôt de garantie) ne peut pas dépasser deux mois de loyer (12. pants, partie 1) ; à la fin du bail, toute dette contractuelle en cours en est déduite et le bailleur en informe rapidement le locataire (12. pants, partie 2), et le dépôt de garantie, ou sa partie non utilisée, est restitué au plus tard le jour où le logement est libéré (12. pants, partie 4).
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut se rétracter à tout moment sans motif avec un préavis écrit d'au moins un mois, pour les baux allant jusqu'à dix ans (27. pants, partie 1). Le bailleur ne peut résilier que pour les motifs légaux exhaustifs énumérés aux 22.–26. pants, le préavis étant fixé par le 27. pants : un mois pour les motifs des 23. pants ou 24. pants et pour une résiliation au titre du 25. pants d'un bail allant jusqu'à un an, trois mois pour une résiliation au titre du 25. pants d'un bail d'un à trois ans, et immédiat pour le motif du 26. pants ; le motif du 22. pants ne comporte aucun délai de préavis légal fixe.
- Hausses de loyer
- Le loyer ne peut être modifié pendant la durée du bail que si le contrat lui-même fixe à l'avance les principes de modification (10. pants, partie 3) — sans une telle clause, le bailleur n'a absolument aucun droit d'augmenter le loyer.
- À savoir
- Les parties peuvent enregistrer volontairement le bail au Zemesgrāmata (registre foncier), gratuitement (35. pants) ; l'enregistrement lie tout futur acquéreur du bien et, si les parties en conviennent, permet une exécution accélérée et non contestée de l'obligation du locataire de libérer les lieux — une protection solide et peu coûteuse pour le bailleur, à laquelle la plupart des propriétaires transfrontaliers ne pensent jamais.
- Risque pour le bailleur
- Il n'existe aucune solution de repli en bail à durée indéterminée : chaque contrat a une date de fin ferme, et le mécanisme de modification du loyer doit être inscrit dans le contrat dès le premier jour — omettre cette clause signifie que le loyer reste gelé pendant toute la durée du bail, quelle que soit l'inflation.
La Slovaquie fait coexister deux régimes de bail parallèles et laisse le propriétaire choisir entre eux : un régime par défaut fortement protecteur du locataire relevant du Code civil, et un régime autonome de courte durée, plus favorable au propriétaire, relevant du zákon č. 98/2014, qui désactive l'essentiel de cette protection — à condition que le propriétaire en remplisse les conditions.
- Marché locatif
- 6,9 % de la population est locataire, dont 4,1 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régi par l'Občiansky zákonník (Code civil, zákon č. 40/1964 Zb.), §685 et suivants pour le régime par défaut du bail résidentiel, et par le zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu pour le régime de courte durée que le modèle Brokik utilise par défaut.
- Dépôt de garantie
- En vertu du zákon 98/2014, le dépôt de garantie (peňažná zábezpeka) est plafonné par la loi à trois fois le loyer mensuel plus les charges (§5) — un plafond ferme, non une simple indication. Si le propriétaire y puise en cours de bail, le locataire doit le reconstituer dans le mois suivant une demande écrite ; le propriétaire restitue le solde non utilisé dans le mois suivant la restitution du logement.
- Préavis et résiliation
- En vertu du 98/2014, le préavis standard du propriétaire est d'un mois, ramené à seulement 15 jours en cas de manquement grave, comme des arriérés de loyer ou de charges de plus de deux mois ou une dégradation volontaire du logement — mais il s'étend à un minimum de deux mois si le propriétaire a omis la condition d'enregistrement fiscal. Le locataire peut donner un préavis d'un mois en règle générale, ou de 15 jours si le logement devient réellement impropre à l'habitation. Le régime de repli du Code civil exige au contraire une liste fermée de motifs légaux, un préavis de 3 mois et, dans de nombreux cas, un logement de remplacement pour le locataire avant que le bail puisse effectivement prendre fin.
- Hausses de loyer
- Une hausse unilatérale du loyer en vertu du 98/2014 n'est autorisée que pour suivre l'inflation annuelle moyenne attendue ou une hausse du coût des services liés au logement — jamais comme un ajustement discrétionnaire au marché. Tout changement plus important requiert l'accord des deux parties.
- À savoir
- Le régime 98/2014 est le seul des deux à permettre au propriétaire d'échapper entièrement à l'obligation de relogement du Code civil (bytová náhrada) en cas de résiliation — mais seulement si le contrat est écrit, si le propriétaire est enregistré auprès de l'administration fiscale, et si le locataire signe une reconnaissance du régime 98/2014 ; manquer l'une de ces trois conditions fait retomber silencieusement le bail sous le Code civil.
- Risque pour le bailleur
- Les trois conditions de validité du régime 98/2014 étant faciles à négliger, un bail slovaque insuffisamment documenté — non écrit, non enregistré, ou sans reconnaissance du locataire — perd silencieusement ses préavis favorables au propriétaire et se voit doter de l'obligation de relogement du Code civil, précisément au moment où le propriétaire a le plus besoin de la voie la plus rapide.
Le droit tchèque du bail résidentiel est semi-impératif et joue fortement en faveur du locataire par défaut — la plupart des règles protégeant le locataire ne peuvent tout simplement pas être contournées par contrat — mais le propriétaire conserve un ensemble de motifs de résiliation fermé mais exploitable, ainsi qu'une véritable voie de résiliation sans préavis en cas d'arriérés graves.
- Marché locatif
- 25,3 % de la population est locataire, dont 19 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régi par le zákon č. 89/2012 Sb. (Code civil de 2012), les dispositions relatives au bail résidentiel figurant aux §2235–2301 (Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu), en vigueur depuis le 1er janvier 2014 et modifiées de façon significative en dernier lieu par le zákon č. 163/2020 Sb.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie (jistota) et toute pénalité contractuelle sont plafonnés ensemble, par la loi, à trois fois le loyer mensuel (§2254(1)) — un plafond combiné, et non trois fois chacun. Fait unique parmi les marchés de Brokik, le dépôt porte intérêt légal au profit du locataire pendant sa détention, calculé à compter de la date de versement.
- Préavis et résiliation
- Un propriétaire ne peut donner congé qu'avec un préavis de 3 mois, et seulement pour l'un des motifs d'une liste fermée en vertu du §2288 — manquement grave, condamnation pénale contre le propriétaire ou un résident, démolition/reconstruction, ou (uniquement pour les baux à durée indéterminée) besoin réel d'occupation personnelle. Le congé doit énoncer le motif et comporter une mention légale obligatoire sur le droit du locataire à le contester en justice, faute de quoi il est nul de plein droit. En cas de manquement grave et continu — le plus souvent des arriérés de loyer ou de charges de trois mois ou plus — le propriétaire peut résilier sans aucun préavis en vertu du §2291, mais seulement après avoir formellement mis en demeure le locataire au préalable.
- Hausses de loyer
- En l'absence de mécanisme d'indexation contractuel, une hausse unilatérale du loyer en vertu du §2249 est plafonnée à 20 % sur les trois dernières années cumulées et ne peut jamais dépasser le loyer local comparable ; le nouveau loyer ne prend effet qu'à compter du troisième mois civil suivant la remise de la proposition.
- À savoir
- Un bail à durée déterminée se renouvelle automatiquement en vertu du §2285 si le locataire continue d'occuper le logement pendant trois mois après le terme et que le propriétaire ne s'y oppose pas par écrit — mais le propriétaire peut exclure ce renouvellement automatique dès le départ, un levier réel et utile pour quiconque veut qu'un bail à durée déterminée se termine effectivement à la date indiquée.
- Risque pour le bailleur
- Un congé tchèque est nul de plein droit — et non simplement défectueux — s'il omet la mention légale sur le droit du locataire de contester et de saisir un tribunal (§2286(2)) ; ce seul manquement procédural est la cause la plus fréquente de l'échec d'une résiliation par ailleurs valable du propriétaire.
L'Argentine est le premier marché non européen de Brokik — et l'un des plus dérégulés : depuis la réforme du DNU 70/2023, consolidée au niveau législatif par la Ley Bases de 2024, le loyer, le dépôt, la devise, la durée et l'indexation relèvent presque entièrement de l'accord entre propriétaire et locataire.
- Marché locatif
- 37 % des ménages sont locataires (privé et social confondus).
- Cadre juridique
- Régi par le Código Civil y Comercial (CCyC), art. 1187–1226, dans sa version issue du Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 et consolidée au niveau législatif par la Ley Bases (ley 27.742, juillet 2024) ; l'ancienne loi sur les baux 27.551 est abrogée et ne s'applique pas aux contrats signés à compter du 29 décembre 2023.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie (depósito en garantía) n'est soumis à aucun plafond légal depuis le DNU — la pratique de marché se situe entre un et deux mois de loyer, en ARS, USD ou UVA au choix des parties.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut résilier le bail à tout moment en payant une indemnité forfaitaire égale à 10 % des loyers restant dus entre le préavis et la date de fin du contrat (art. 1221 CCyC) ; le propriétaire ne peut résilier qu'en cas de manquement du locataire — défaut de paiement, usage abusif ou violation d'obligations (art. 1219).
- Hausses de loyer
- Le loyer et son mécanisme de révision sont entièrement libres : les parties choisissent n'importe quel indice (IPC, ICL, CER, UVA, RIPTE, CAC ou autre) et n'importe quelle fréquence, sans plafond légal ni référence imposée.
- À savoir
- La devise du bail est entièrement libre — ARS, USD ou UVA, expressément indiquée dans le contrat — et l'Argentine est le seul marché de Brokik sans aucune obligation de certificat énergétique pour la location, que ce soit au niveau fédéral ou (à de rares exceptions provinciales près, limitées aux ventes immobilières) au niveau local.
- Risque pour le bailleur
- Comme le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu'en cas de manquement du locataire, et que le locataire peut partir à tout moment moyennant une indemnité modeste et plafonnée, la protection pratique du propriétaire repose presque entièrement sur la documentation — un état des lieux signé et une preuve claire des arriérés — plutôt que sur un droit de résiliation sans motif.
La Croatie combine l'un des taux de propriété immobilière les plus élevés de l'UE avec un marché locatif en forte croissance concentré à Zagreb et sur le littoral, encadré par une loi protectrice du locataire qui laisse toutefois le dépôt lui-même non réglementé.
- Marché locatif
- 9 % des ménages sont locataires (privé et social confondus).
- Cadre juridique
- Régi par le Zakon o najmu stanova (loi sur le bail d'habitation) ; un contrat écrit est obligatoire (čl. 4 st. 2) et le bail doit être enregistré auprès de la collectivité locale (JLS) et de l'administration fiscale (Porezna uprava) (čl. 26) ; l'enregistrement au titre de l'impôt sur les revenus locatifs auprès de la Porezna uprava doit, lui, intervenir séparément dans un délai de 8 jours suivant la première perception du loyer.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt (polog) n'est soumis à aucun plafond légal — la loi n'en dit rien — le montant est donc librement convenu entre propriétaire et locataire ; la pratique de marché à Zagreb se situe entre un et deux mois de loyer.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans avoir à justifier d'un motif, avec un préavis de trois mois (čl. 23). Les possibilités du propriétaire sont plus restreintes : en cas de faute du locataire — par exemple un non-paiement — le propriétaire doit d'abord envoyer une mise en demeure écrite de 30 jours (opomena) et ne peut résilier qu'ensuite, avec un préavis de trois mois (čl. 19, čl. 22) ; si le propriétaire souhaite au contraire emménager lui-même dans le logement, un préavis plus long de six mois est requis, ainsi que l'obligation de proposer au locataire un logement de remplacement adapté (čl. 21).
- Hausses de loyer
- Le loyer est gelé pendant les 12 premiers mois du bail ; toute augmentation ultérieure est plafonnée à 20 % au-dessus du loyer moyen comparable de marché libre pour des logements similaires dans la même commune ou le même comté (čl. 10).
- À savoir
- Un certificat de performance énergétique est obligatoire pour toute annonce de location en vertu du Zakon o gradnji (loi sur la construction, čl. 171), sous peine d'amendes de 1 000 à 2 000 EUR en cas de location sans certificat — mais il n'existe aucun protocole d'état des lieux imposé par la loi ; un primopredajni zapisnik écrit relève de la pratique de marché, non d'une obligation légale.
- Risque pour le bailleur
- Comme la résiliation pour motif exige une mise en demeure documentée de 30 jours (opomena) et que le dépôt n'est pas réglementé, la protection pratique du propriétaire repose sur un contrat écrit clair, un protocole d'état des lieux volontaire et un enregistrement rapide — et non sur un quelconque droit de résiliation sans motif.
Le Texas est la juridiction américaine de référence de Brokik — l'un des régimes les plus favorables aux propriétaires du pays, sans plafond légal de dépôt de garantie ni encadrement des loyers, contrebalancé par une courte liste d'obligations d'information fédérales.
- Marché locatif
- 34,9 % des ménages sont locataires (privé et social confondus).
- Cadre juridique
- Régi par le Texas Property Code, Title 8 « Landlord and Tenant » (Chapter 92, Residential Tenancies ; Chapter 24, procédure de forcible-entry/expulsion) ; il n'existe pas de loi fédérale sur le bail d'habitation, si bien que chaque autre État américain applique son propre régime, différent.
- Dépôt de garantie
- Aucun plafond légal sur le dépôt de garantie (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — propriétaire et locataire fixent le montant d'un commun accord, un mois de loyer étant la pratique de marché courante.
- Préavis et résiliation
- Un bail à durée déterminée prend simplement fin à la date indiquée ; une fois le bail devenu mensuel, chaque partie peut y mettre fin par un préavis écrit d'au moins 30 jours, sans motif requis (Tex. Prop. Code § 91.001) — l'expulsion exige toujours une décision de justice, jamais une action unilatérale.
- Hausses de loyer
- Le Texas n'applique aucun encadrement des loyers — la loi de l'État interdit aux villes et comtés de plafonner les loyers (Tex. Local Gov. Code § 214.902) — les hausses de loyer relèvent donc entièrement de l'accord de marché entre les parties.
- À savoir
- C'est le droit fédéral, et non le droit texan, qui impose les deux obligations d'information que tout propriétaire américain devrait connaître : une Lead Warning Statement pour tout bien construit avant 1978 (42 U.S.C. § 4852d), et la protection du Fair Housing Act contre la discrimination fondée sur sept motifs, incluant l'obligation d'accepter les animaux d'assistance et de service même en cas de politique « sans animaux ».
- Risque pour le bailleur
- Le Texas ne plafonnant ni le dépôt ni le loyer, et la résiliation d'un bail mensuel ne nécessitant aucun motif, le véritable risque du propriétaire réside dans les obligations d'information fédérales et le délai strict de 30 jours pour restituer le dépôt — manquer à l'une ou l'autre expose à des dommages-intérêts légaux ainsi qu'aux frais d'avocat du locataire.
La Nouvelle-Galles du Sud est la juridiction australienne de référence de Brokik — un régime fortement protecteur du locataire, construit autour d'un formulaire type gouvernemental obligatoire et d'un dépôt de garantie conservé par l'État, contrebalancé par l'absence de plafond légal sur le montant du loyer lui-même.
- Marché locatif
- 30,6 % des ménages sont locataires (privé et social confondus).
- Cadre juridique
- Régie par le Residential Tenancies Act 2010 (NSW) et le Residential Tenancies Regulation 2019 (NSW) ; il n'existe pas de loi fédérale sur la location résidentielle, si bien que chaque autre État et territoire australien applique son propre régime, différent, et son propre formulaire type gouvernemental.
- Dépôt de garantie
- Plafonné à 4 semaines de loyer pour toute location, meublée ou non (s.159) — et il ne reste jamais entre les mains du bailleur : il doit être consigné auprès de Rental Bonds Online (RBO), l'organisme de dépôts de garantie de NSW, dans les 10 jours ouvrables (s.162), sans générer d'intérêts pour aucune des parties.
- Préavis et résiliation
- Les résiliations sans motif sont interdites depuis le 19 mai 2025 — un bailleur doit avoir un motif légal et donner un préavis d'au moins 90 jours (hors manquement) ou 14 jours (en cas de manquement) ; un locataire en location périodique peut partir à tout moment avec un préavis de 21 jours, sans motif requis. L'expulsion nécessite toujours une décision du tribunal — la justice privée est illégale.
- Hausses de loyer
- Le loyer ne peut augmenter qu'une fois tous les 12 mois au maximum, avec un préavis écrit d'au moins 60 jours indiquant un nouveau montant précis — une formule vague est invalide. Il n'existe aucun plafond en pourcentage, mais le locataire peut demander au NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT) de déclarer une hausse excessive dans les 30 jours.
- À savoir
- L'état des lieux (condition report) est une pièce jointe obligatoire, pas une simple courtoisie — le bailleur doit remettre au locataire deux exemplaires (ou un exemplaire électronique) avant ou au moment de la signature, documentant le logement pièce par pièce ; il devient la preuve décisive en cas de litige sur le dépôt de garantie à la fin de la location.
- Risque pour le bailleur
- Comme le dépôt de garantie, les délais de préavis et le formulaire type lui-même sont tous fixés par la loi en NSW, l'exposition réelle du bailleur réside dans les obligations de divulgation des faits substantiels (inondation, feu de brousse, registre de l'amiante, crime violent antérieur et plus) et dans le délai de 10 jours ouvrables pour la consignation du dépôt de garantie — manquer à l'une ou l'autre fait porter les conséquences sur le bailleur, pas sur le locataire.
Singapour n'a pas de loi sur le bail d'habitation — la location relève du droit des contrats ordinaire, de la common law et de la législation générale sur la propriété, ce qui rend le modèle de contrat à 61 clauses de Brokik particulièrement déterminant pour la protection du locataire comme du bailleur.
- Marché locatif
- 9,2 % des ménages sont locataires (privé et social confondus).
- Cadre juridique
- Régi par la common law ainsi que par le Civil Law Act 1909 et le Conveyancing and Law of Property Act 1886 ; il n'existe aucun « Residential Tenancies Act ». Le modèle de Brokik couvre les biens résidentiels privés (réglementés par l'URA) ; le logement social HDB relève d'un régime d'approbation distinct et n'entre pas dans le champ d'application.
- Dépôt de garantie
- Aucun plafond légal — la pratique du marché est d'1 mois de loyer par année du bail, conservé directement par le bailleur (aucun régime de dépôt de garantie public). Les litiges sont portés devant les Small Claims Tribunals (SCT), qui traitent depuis 2023 les demandes locatives jusqu'à 20 000 S$ (30 000 S$ avec l'accord des parties).
- Préavis et résiliation
- Il n'existe aucun délai de préavis légal — tout est contractuel. Les baux à durée déterminée (généralement 12 ou 24 mois) expirent simplement ; une « clause diplomatique » standard sur le marché permet à de nombreux locataires étrangers de résilier par anticipation après 12 mois avec un préavis de 2 mois.
- Hausses de loyer
- Aucun encadrement des loyers d'aucune sorte — Singapour n'en applique aucun, et les hausses interviennent librement au renouvellement, fixées entièrement par négociation de marché entre les parties.
- À savoir
- Chaque bail est soumis à un droit de timbre de 0,4 % sur le loyer total, payable à l'IRAS dans les 14 jours suivant la signature (30 jours en cas de signature à l'étranger) — le locataire en supporte le coût par défaut, et un bail non timbré n'est pas recevable comme preuve devant un tribunal tant qu'il n'est pas payé.
- Risque pour le bailleur
- Comme Singapour ne fixe ni délai de préavis légal ni plafond de loyer, l'exposition réelle du bailleur réside dans deux obligations pénalement sanctionnées : vérifier le statut migratoire de chaque locataire étranger avant l'emménagement (héberger une personne en séjour irrégulier expose à une peine de 6 mois à 2 ans d'emprisonnement), et ne jamais louer un logement privé pour moins de 3 mois (amendes pouvant atteindre 200 000 S$).
L'Afrique du Sud dispose d'une loi nationale dédiée à la location, le Rental Housing Act, complétée par des règles de protection des consommateurs pour les locataires individuels — une seule loi pour tout le pays, et non une mosaïque provinciale.
- Marché locatif
- 25,1 % des ménages sont locataires (privé et social confondus).
- Cadre juridique
- Régie par le Rental Housing Act 50 of 1999 (RHA), le Consumer Protection Act 68 of 2008 (CPA) pour les locataires personnes physiques, et le droit coutumier romano-hollandais. Les provinces gèrent des Rental Housing Tribunals pour les litiges, mais ne fixent pas leurs propres règles de location.
- Dépôt de garantie
- Aucun plafond légal — la pratique du marché est de 1 à 2 mois de loyer — mais le bailleur doit le placer sur un compte productif d'intérêts et verser au locataire des intérêts au moins égaux au taux d'épargne du compte (RHA s.5(3)(d)), avec justificatif écrit sur demande.
- Préavis et résiliation
- Pour les locataires individuels, le CPA plafonne un bail à durée déterminée à 24 mois et permet au locataire de résilier à tout moment avec un préavis de 20 jours ouvrables, sous réserve de frais raisonnables de résiliation anticipée. L'expulsion ne peut se faire que par voie judiciaire en vertu du Prevention of Illegal Eviction Act.
- Hausses de loyer
- Aucun encadrement des loyers, quel qu'il soit — les hausses suivent une clause d'indexation écrite convenue dans le bail, généralement d'environ 8 % par an ; une hausse excessive peut néanmoins être contestée comme pratique déloyale devant le Rental Housing Tribunal.
- À savoir
- Un état des lieux conjoint est obligatoire tant à l'entrée qu'à la sortie (RHA s.5(3)). Si l'état des lieux de sortie est omis, le bailleur perd le droit à toute retenue et doit rembourser l'intégralité du dépôt de garantie majoré des intérêts — une sanction plus stricte que sur tout autre marché pris en charge par Brokik.
- Risque pour le bailleur
- L'expulsion exige une décision de justice en vertu du Prevention of Illegal Eviction Act — un bailleur qui change les serrures, retire des biens ou coupe les services pour forcer un locataire à partir commet une expulsion illégale, quel que soit le montant des arriérés dus.
Cette vue d'ensemble a un objectif purement informatif général, élaborée à partir des modèles de contrat de location par pays de Brokik et d'études de marché. Elle ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas le texte en vigueur du droit du bail de chaque pays, lequel évolue dans le temps et peut varier selon les régions. Lorsqu'une règle diffère selon la région ou est appelée à changer, cela est signalé dans le profil.
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