Règles de location comparées
Louer : comment les règles diffèrent d'un pays à l'autre
Le dépôt de garantie, les délais de préavis, les hausses de loyer et la forme du contrat fonctionnent différemment sur chacun des marchés couverts par Brokik. Voici comment se comparent quinze régimes locatifs — et ce que chacun signifie pour un bailleur ou un gestionnaire de biens.15 pays, 15 corpus de règles
Il n'existe pas une seule façon de louer un logement. Louer en Allemagne obéit à des règles très différentes de la location en Pologne ; le dépôt de garantie que l'on peut exiger aux Pays-Bas est plafonné bien plus bas qu'en Norvège ; et un contrat à durée déterminée, chose courante en Finlande, est largement interdit sur le marché néerlandais. Brokik construit chaque pays sur son propre droit du bail, si bien que cette comparaison est distillée à partir des modèles de contrats et des analyses juridiques qui sous-tendent le produit. Utilisez-la pour comparer la location en Allemagne et en Pologne, comprendre les règles de la location d'un logement aux Pays-Bas, ou découvrir ce que signifie vraiment un dépôt de garantie en Suisse — puis gérez le tout depuis un seul endroit.
Les règles de location en un coup d'œilPlafonds du dépôt de garantie, délais de préavis, mécanismes de hausse de loyer et forme contractuelle requise dans les quinze marchés que Brokik couvre aujourd'hui.
| Pays | Dépôt de garantie | Préavis | Hausses de loyer | Contrat | Locataires |
|---|---|---|---|---|---|
| Jusqu'à 12 mois de loyer | Bailleur : motifs légaux uniquement | Encadrées par la loi de protection des locataires | Écrit ; notarié pour le najem okazjonalny | 12,9 % (4,8 % au prix du marché) | |
| Plafonné, conservé séparément | Le bailleur doit avoir un motif légitime | Loyer de référence ; Mietpreisbremse dans les zones tendues | Écrit, à durée indéterminée | 52,8 % (46,8 % au prix du marché) | |
| Protégé dans un dispositif gouvernemental | Durée indéterminée dès le départ ; le bailleur doit invoquer un motif de la Section 8 | Une fois par an, via un préavis Section 13 | Assured (periodic) tenancy | 35 % | |
| 3 mois + jusqu'à 3 mois d'avance | Locataire 3 mois ; bailleur limité | Indice annuel des prix nets | Formulaire type agréé | 39,1 % (38,9 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 3 mois de loyer | Locataire 6 mois ; bailleur uniquement à l'échéance | ISTAT annuel (exclu sous cedolare secca) | Enregistré ; 4+4 ou 3+2 | 24,1 % (16 % au prix du marché) | |
| 1 mois (2 meublé ; aucun pour le bail mobilité) | Locataire 3 mois ; bailleur 6 mois | IRL annuel (gelé pour classe énergie F/G) | Modèle d'État obligatoire | 38,8 % (16,9 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 6 mois, compte séquestre | 3 mois (durée indéterminée) | IPC annuel | Écrit ; durée minimale de 3 ans | 21,2 % (19,3 % au prix du marché) | |
| Flandre 3 / Bruxelles 2 / Wallonie 2 mois | Locataire 3 mois ; bailleur 6 mois | Indice santé annuel | Écrit, enregistré ; 9 ans par défaut | 29,7 % (20,5 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 3 mois, portant intérêt | 3 mois (durée indéterminée) | Par accord, dans les limites légales | Écrit | 20,7 % (8,1 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 2 fois le loyer nu | Forte protection légale | Hausse annuelle encadrée | Écrit ; durée indéterminée par défaut | 31,2 % (5,3 % au prix du marché) | |
| Aucun plafond légal (3-6 mois habituellement) | Bailleur : liste légale limitative | Plafond indexé sur l'IPC (règles 2026) | Écrit ; durée selon le régime applicable | 45,5 % (30,7 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 3 mois, compte bloqué | 3 mois ; formulaire officiel requis | Taux hypothécaire de référence + charges | Écrit ; formulaire cantonal si requis | 58 % (52,4 % au prix du marché) | |
| Jusqu'à 3 mois de loyer | Locataire 1 mois ; bailleur 3-6 mois | Selon une base convenue (par ex. indice) | Écrit ; réforme à partir d'oct. 2026 | 31,9 % (20,1 % au prix du marché) | |
| 1 mois (fianza) | Durée minimale 5/7 ans | Indice IRAV ; plafonné en zones tendues | Écrit ; minimum 5/7 ans | 26,3 % (17,6 % au prix du marché) | |
| Librement convenu (pratique de marché : environ 3 mois de loyer) | Locataire 60 jours ; bailleur 60 jours + un motif | Librement négociable, aucun plafond légal | Écrit ; bail résidentiel selon la SZ-1 | 25,2 % (6,8 % au prix du marché) |
Comment fonctionne la location dans chaque paysUn bref profil de la culture locative, du droit applicable et des détails qui surprennent le plus souvent un bailleur opérant à l'international.
La Pologne est le marché d'origine de Brokik et son plus important. La location résidentielle de longue durée est façonnée par une forte protection légale du locataire, aux côtés de variantes plus favorables au bailleur comme le najem okazjonalny.
- Marché locatif
- 12,9 % de la population est locataire, dont 4,8 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi de protection des droits des locataires (ustawa o ochronie praw lokatorów) et le Code civil. Un bailleur ne peut résilier un bail résidentiel en cours que pour les motifs légaux prévus à l'art. 11 de la loi.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie (kaucja) est plafonné par la loi à douze mois de loyer au maximum et est restitué après la fin du bail et la signature du procès-verbal de remise des lieux.
- Préavis et résiliation
- La résiliation ordinaire par le bailleur est limitée aux motifs et formes prévus par la loi ; les baux en cours à durée indéterminée bénéficient d'une forte protection.
- Hausses de loyer
- Les hausses de loyer sont encadrées par la loi de protection des locataires, qui limite la fréquence et le fondement sur lesquels le bailleur peut augmenter le loyer.
- À savoir
- Le najem okazjonalny permet au propriétaire de joindre un acte notarié de soumission volontaire à l'exécution forcée, ce qui accélère considérablement la récupération du logement — un dispositif favorable au bailleur, propre à la Pologne.
- Risque pour le bailleur
- En dehors du régime du najem okazjonalny, expulser un locataire protégé est lent ; bien choisir le type de bail dès le départ est déterminant.
L'Allemagne est un marché locatif vaste et mature où la plupart des gens louent sur le long terme et où les baux à durée indéterminée sont la norme. La protection du locataire y figure parmi les plus fortes d'Europe.
- Marché locatif
- 52,8 % de la population est locataire, dont 46,8 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Les baux résidentiels sont régis par le Code civil (BGB). La résiliation par le bailleur exige un motif légal légitime, comme le besoin personnel du propriétaire (Eigenbedarf).
- Dépôt de garantie
- Un dépôt de garantie (Kaution) est d'usage ; le droit allemand le plafonne et impose qu'il soit conservé séparément du patrimoine du bailleur.
- Préavis et résiliation
- Les délais de préavis et les motifs de résiliation par le bailleur sont fixés par la loi ; les locataires bénéficient d'une protection étendue contre la résiliation.
- Hausses de loyer
- Les hausses de loyer courantes suivent un mécanisme local de loyer de référence. Dans les zones désignées à forte demande, la Mietpreisbremse plafonne le loyer pouvant être demandé pour une nouvelle location.
- À savoir
- La Mietpreisbremse (frein aux loyers) limite le loyer de départ des nouvelles locations sur les marchés du logement tendus — une caractéristique emblématique du système allemand.
- Risque pour le bailleur
- La forte protection du locataire et les exigences formelles strictes, tant pour les hausses de loyer que pour la résiliation, laissent peu de marge d'erreur.
Depuis l'entrée en vigueur du Renters' Rights Act 2025 (en vigueur depuis le 1er mai 2026), l'assured periodic tenancy est la seule forme de location privée en Angleterre ; les baux à durée déterminée et l'expulsion sans motif (Section 21) ont tous deux été abolis.
- Marché locatif
- 35 % des ménages sont locataires (privé et social confondus).
- Cadre juridique
- Les locations résidentielles privées s'organisent désormais autour de l'assured periodic tenancy en vertu du Housing Act 1988, tel que modifié par le Renters' Rights Act 2025.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie doit être placé dans un dispositif de protection des dépôts locatifs adossé à l'État ; le non-respect de cette obligation expose le bailleur à des sanctions légales et peut bloquer certains préavis.
- Préavis et résiliation
- Il n'y a plus de durée déterminée — le bail est à durée indéterminée dès le départ. L'expulsion sans motif (Section 21) ayant été abolie, le bailleur ne peut mettre fin au bail que sur la base de l'un des motifs de la Section 8 ; le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de deux mois.
- Hausses de loyer
- Le loyer ne peut désormais être augmenté qu'une fois par an, via la procédure légale de la Section 13 ; les clauses de révision du loyer prévues au contrat sont nulles.
- À savoir
- La protection obligatoire du dépôt est le détail qui piège les bailleurs opérant à l'international : le dépôt doit se trouver dans un dispositif agréé, et non sur le compte du bailleur.
- Risque pour le bailleur
- Le non-respect de la protection du dépôt entraîne de réelles sanctions financières et affaiblit la position du bailleur en cas de litige.
La location danoise protège le locataire, avec des loyers encadrés dans certaines communes et libres dans d'autres, et un formulaire type de bail agréé largement utilisé.
- Marché locatif
- 39,1 % de la population est locataire, dont 38,9 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la Lejeloven (recodifiée en 2022). Les clauses plaçant le locataire dans une position moins favorable que la loi, si elles figurent en dehors de la section des conditions particulières, sont nulles.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie ne peut excéder trois mois de loyer, et tout loyer payé d'avance ne peut lui non plus excéder trois mois de loyer.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut donner congé avec un préavis de trois mois ; le droit de résiliation du bailleur est limité aux motifs légaux, avec un préavis d'au moins un an pour usage personnel.
- Hausses de loyer
- Le loyer est ajusté une fois par an selon l'indice des prix nets (Statistics Denmark), indiqué dans le contrat avec son mois de référence et son indice.
- À savoir
- Un bailleur qui loue plus d'un logement doit remettre les états des lieux d'entrée et de sortie dans un délai de deux semaines. Le non-respect de ce délai lui fait perdre tout droit à une indemnité de remise en état liée à l'état du logement — mais pas les autres créances, comme les loyers impayés — sauf en cas de fraude du locataire.
- Risque pour le bailleur
- Le formulaire agréé et le délai de l'état des lieux d'entrée sont des pièges formels ; les manquer peut faire échouer entièrement les demandes sur le dépôt.
La location résidentielle italienne repose principalement sur deux régimes : les contrats à loyer libre 4+4 et les contrats à loyer conventionné 3+2, qui échangent un loyer plafonné contre des avantages fiscaux.
- Marché locatif
- 24,1 % de la population est locataire, dont 16 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi 431/1998, le Code civil et la loi 392/1978. Chaque contrat doit être enregistré auprès de l'administration fiscale dans un délai de trente jours.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie (deposito cauzionale) ne peut excéder trois mois de loyer en vertu de l'art. 11 de la loi 392/1978.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut se rétracter à tout moment pour motif grave avec un préavis de six mois ; le bailleur ne peut refuser le renouvellement à la première échéance que pour des motifs légaux, avec un préavis de six mois et un motif énoncé, sous peine de nullité.
- Hausses de loyer
- Le loyer est révisé chaque année selon l'indice des prix à la consommation ISTAT lorsque cela est convenu ; sous le régime forfaitaire de la cedolare secca, la révision ISTAT est interdite.
- À savoir
- La cedolare secca est un impôt de substitution forfaitaire (21 %, ou 10 % pour le loyer conventionné) qui exonère en outre le contrat des droits d'enregistrement et de timbre — mais le loyer doit alors être payé par un moyen traçable, le paiement en espèces étant exclu.
- Risque pour le bailleur
- L'enregistrement dans les trente jours et la traçabilité des paiements de loyer sont des obligations de conformité incontournables ; les fourchettes du loyer conventionné sont hyperlocales.
La France impose un modèle de contrat officiel pour la location de résidence principale, protège fortement le locataire et plafonne les niveaux de loyer dans une liste croissante de villes à marché tendu.
- Marché locatif
- 38,8 % de la population est locataire, dont 16,9 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi de 1989 sur les baux d'habitation et ses décrets. Depuis 2015, tout bail de résidence principale doit utiliser le modèle de contrat type de l'État.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer pour une location nue (deux mois pour un meublé) ; le bail mobilité n'admet aucun dépôt.
- Préavis et résiliation
- Le locataire donne congé avec un préavis de trois mois (un mois en zone tendue) ; le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de six mois et un motif légitime et sérieux.
- Hausses de loyer
- Le loyer est révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers (IRL) lorsque le contrat le prévoit — mais aucune hausse ni indexation ne s'applique tant que le logement est classé F ou G sur son diagnostic de performance énergétique.
- À savoir
- Le loyer est gelé pour les logements énergivores classés F/G jusqu'à leur amélioration, et l'encadrement des loyers plafonne le niveau même du loyer dans les villes désignées ; le retard de restitution du dépôt ajoute une pénalité de 10%-per-month.
- Risque pour le bailleur
- L'utilisation du modèle officiel, le respect de l'encadrement des loyers et du gel lié au diagnostic énergétique sont tous obligatoires, avec des amendes en cas d'erreur sur les plafonds de loyer.
Le droit norvégien du bail est impératif en faveur du locataire : un bail résidentiel à durée déterminée doit normalement courir au moins trois ans, et toute durée plus courte sans exception valable se transforme silencieusement en bail à durée indéterminée.
- Marché locatif
- 21,2 % de la population est locataire, dont 19,3 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la husleieloven. Une clause moins favorable au locataire que la loi est simplement nulle.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie ne peut excéder six mois de loyer et doit être placé sur un compte de dépôt séparé (depositumskonto) au nom du locataire ; les intérêts reviennent au locataire et aucune des parties ne peut y toucher pendant le bail.
- Préavis et résiliation
- Un bail à durée indéterminée comporte un préavis de trois mois prenant effet à la fin d'un mois civil ; une chambre unique avec accès partagé au logement du bailleur ne requiert qu'un mois.
- Hausses de loyer
- Chaque partie peut ajuster le loyer une fois par an selon la variation de l'indice des prix à la consommation, à au moins douze mois d'intervalle et avec un préavis écrit d'un mois ; l'alignement sur le loyer de marché courant n'est possible qu'après deux ans et demi.
- À savoir
- La loi accorde au locataire le droit de garder des animaux de compagnie pour un motif valable malgré une interdiction, et le compte séquestre fait que le dépôt ne transite jamais par les mains du bailleur ; aucun frais autre que le loyer, le dépôt et la garantie ne peut être exigé.
- Risque pour le bailleur
- Le dépôt de six mois doit être séquestré et non conservé par le bailleur, et une courte durée déterminée mal rédigée se transforme silencieusement en bail à durée indéterminée.
La Belgique a régionalisé son droit du bail en 2014, si bien que les règles diffèrent entre la Région flamande, la Région bruxelloise et la Région wallonne ; le bail résidentiel par défaut dure neuf ans selon une structure 3/6/9.
- Marché locatif
- 29,7 % de la population est locataire, dont 20,5 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par les décrets régionaux sur le logement (Flandre 2018, Code bruxellois du logement, Wallonie 2018) ainsi que le Code civil, appliqués selon la localisation du bien.
- Dépôt de garantie
- Le plafond du dépôt de garantie dépend de la région : jusqu'à trois mois de loyer en Flandre, deux mois à Bruxelles (réforme du 1er novembre 2024) et deux mois en Wallonie (depuis le 1er juin 2023), conservé sur un compte bloqué au nom du locataire ou via un fonds de garantie régional.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois (avec une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon que cela survient durant la première, deuxième ou troisième période triennale) ; le bailleur peut partir plus tôt pour usage personnel avec un préavis de six mois, ou sans motif seulement à la fin d'une période triennale.
- Hausses de loyer
- Le loyer est indexé chaque année sur l'indice santé ; pour les logements ayant une faible étiquette énergétique, l'indexation est restreinte en Wallonie et à Bruxelles.
- À savoir
- Trois plafonds régionaux de dépôt coexistent, et tant que le bail n'est pas enregistré auprès de l'administration fiscale (gratuitement, dans un délai de deux mois), le locataire peut partir sans préavis ni indemnité.
- Risque pour le bailleur
- Les règles relatives au dépôt, au préavis et à l'indexation liée à l'étiquette énergétique dépendent toutes de la région du bien, et l'enregistrement est obligatoire.
L'Estonie applique un régime locatif largement flexible avec un socle impératif de protection du locataire, et une règle de dépôt notablement favorable au locataire.
- Marché locatif
- 20,7 % de la population est locataire, dont 8,1 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi sur les obligations (Võlaõigusseadus). Les clauses protégeant le locataire ne peuvent être écartées à son détriment.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt (tagatisraha) ne peut excéder trois mois de loyer, peut être versé en plusieurs fois, et doit être conservé sur un compte séparé portant intérêt au bénéfice du locataire.
- Préavis et résiliation
- Un bail résidentiel à durée indéterminée peut être résilié avec un préavis de trois mois.
- Hausses de loyer
- Les conditions de hausse de loyer sont convenues dans le contrat, dans les limites impératives de protection du locataire fixées par la loi.
- À savoir
- Le dépôt est plafonné à trois mois, peut être versé en jusqu'à trois fois et porte des intérêts légaux au bénéfice du locataire — l'une des règles de dépôt les plus favorables au locataire en Europe.
- Risque pour le bailleur
- Les dispositions protectrices ne peuvent être écartées par contrat, si bien qu'une clause déséquilibrée en faveur du bailleur ne tiendra tout simplement pas.
Aux Pays-Bas, les baux à durée indéterminée sont redevenus la règle depuis la réforme de 2024, qui a largement mis fin aux contrats résidentiels à durée déterminée.
- Marché locatif
- 31,2 % de la population est locataire, dont 5,3 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par le Livre 7 du Code civil et la loi sur le bon bailleur (Wet goed verhuurderschap), qui impose au bailleur une obligation d'information écrite.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie est plafonné au double du loyer nu et doit être restitué dans un délai de 14 or 30 days après la fin du bail.
- Préavis et résiliation
- Les locataires bénéficient d'une forte protection légale contre la résiliation ; les motifs et délais du préavis du bailleur sont fixés par le Code civil.
- Hausses de loyer
- Les hausses annuelles de loyer sont encadrées, et le bailleur a une obligation d'information écrite envers le locataire au début du bail.
- À savoir
- Depuis l'entrée en vigueur de la Wet vaste huurcontracten le 1er juillet 2024, un bail résidentiel à durée déterminée n'est plus autorisé dans la plupart des cas — le bail à durée indéterminée est redevenu la règle par défaut.
- Risque pour le bailleur
- Un contrat à durée déterminée signé comme si les anciennes règles s'appliquaient encore est largement nul, et la protection du locataire est forte.
Le droit locatif autrichien est stratifié : la loi sur le bail (MRG) s'applique intégralement, partiellement ou pas du tout selon l'immeuble, et l'encadrement du loyer ne joue que là où elle s'applique.
- Marché locatif
- 45,5 % de la population est locataire, dont 30,7 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par le Code civil (ABGB) et, le cas échéant, par la MRG. La résiliation par le bailleur est limitée à la liste légale limitative de motifs prévue par la loi.
- Dépôt de garantie
- La MRG ne fixe aucun plafond légal de dépôt ; la Cour suprême considère généralement comme acceptable un dépôt de trois à six mois de loyer brut.
- Préavis et résiliation
- Un bailleur ne peut résilier que pour les motifs légaux exhaustifs, par voie judiciaire.
- Hausses de loyer
- Les ajustements de loyer indexés sont plafonnés : depuis le 1er janvier 2026, au maximum une fois par an, avec une répercussion intégrale de l'IPC jusqu'à 3 % et la moitié de l'excédent au-delà, plus des plafonds supplémentaires dans le segment pleinement réglementé.
- À savoir
- Les niveaux plein, partiel et exempté de la MRG, combinés à la réforme Mietenpaket 2026, fixent la durée déterminée minimale à cinq ans pour un bailleur professionnel et trois ans pour un bailleur privé, avec une remise de 25 % pour les durées déterminées dans le segment pleinement réglementé.
- Risque pour le bailleur
- Les règles applicables dépendent du niveau MRG de l'immeuble ; une erreur de niveau fausse la tarification tant du loyer que du dépôt.
La Suisse dispose d'une loi fédérale unique sur le bail, appliquée uniformément dans tous les cantons, avec des loyers liés à un taux hypothécaire de référence publié.
- Marché locatif
- 58 % de la population est locataire, dont 52,4 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par le Code des obligations (OR), art. 253 et suivants. La résiliation du bailleur n'est valable que sur le formulaire officiel approuvé par le canton, et est nulle dans le cas contraire.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer pour un logement, conservé sur un compte bloqué au nom même du locataire ; la banque le libère au locataire si le bailleur ne fait valoir aucune prétention dans l'année suivant la fin du bail.
- Préavis et résiliation
- Un bail à durée indéterminée comporte un préavis de trois mois pour le terme local usuel ; le bailleur doit utiliser le formulaire officiel.
- Hausses de loyer
- Les ajustements de loyer suivent le taux hypothécaire de référence publié ainsi que l'évolution générale des coûts et des indices, et une hausse doit être notifiée sur le formulaire officiel.
- À savoir
- Plusieurs cantons exigent que le loyer initial soit indiqué sur un formulaire officiel, et comme le loyer suit le taux de référence, un locataire peut exiger une baisse lorsque le taux diminue ; une commission de conciliation gratuite doit être saisie avant toute action en justice.
- Risque pour le bailleur
- Une résiliation qui n'est pas sur le formulaire cantonal correct est nulle, et le loyer lié au taux de référence peut être poussé aussi bien à la baisse qu'à la hausse.
La Finlande permet de fixer librement les loyers — il n'existe aucun contrôle des loyers — tandis qu'un socle de règles protectrices du locataire ne peut être écarté.
- Marché locatif
- 31,9 % de la population est locataire, dont 20,1 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi sur les baux résidentiels (481/1995). L'essentiel en est du droit supplétif que les parties peuvent aménager, mais les dispositions protectrices sont impératives.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt (vakuus) ne peut excéder trois mois de loyer ; une clause prévoyant un dépôt plus élevé est nulle, et aucun compte bloqué dédié n'est requis.
- Préavis et résiliation
- Dans un bail à durée indéterminée, le préavis du locataire est toujours d'un mois ; celui du bailleur est de six mois une fois le bail en cours depuis un an, sinon de trois mois.
- Hausses de loyer
- Le loyer est librement convenu, mais une modification en cours de bail nécessite une base convenue, telle qu'une clause d'indexation, notifiée par écrit avant sa prise d'effet.
- À savoir
- Une réforme confirmée entre en vigueur le 1er octobre 2026 : le préavis du bailleur passe à trois ou quatre mois, une obligation de restitution du dépôt sous 14 jours est ajoutée, le préavis de hausse de loyer doit être d'au moins un mois sans effet rétroactif, et le tabac est interdit par défaut.
- Risque pour le bailleur
- Le régime est aujourd'hui largement supplétif, mais la réforme d'octobre 2026 modifie les règles de préavis, de dépôt et de notification des hausses sur lesquelles s'appuie un bailleur.
L'Espagne protège fortement le locataire : un bail résidentiel dure au minimum obligatoire cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique, sept ans lorsqu'il s'agit d'une société.
- Marché locatif
- 26,3 % de la population est locataire, dont 17,6 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la loi sur les baux urbains (LAU, loi 29/1994), modifiée en 2019 et 2023. Ses règles résidentielles sont impératives en faveur du locataire.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt obligatoire (fianza) correspond exactement à un mois de loyer pour un logement, que le bailleur consigne auprès de la communauté autonome ; toute garantie supplémentaire est plafonnée à deux mois de loyer.
- Préavis et résiliation
- Le bail se proroge automatiquement jusqu'au minimum de cinq ou sept ans ; le locataire peut partir après six mois avec un préavis de trente jours, et un bailleur personne physique peut récupérer le logement pour usage personnel après la première année avec un préavis de deux mois, uniquement si cela est prévu au contrat.
- Hausses de loyer
- Pour les contrats à partir du 26 mai 2023, une clause de révision ne peut faire référence qu'à l'indice IRAV ; dans une zone de marché tendu déclarée, le nouveau loyer est plafonné par le loyer précédent ou un plafond de prix de référence.
- À savoir
- Les révisions de loyer sont liées à l'indice IRAV et plafonnées en zones tendues, et les frais de gestion et de formalisation du contrat incombent toujours au bailleur.
- Risque pour le bailleur
- La durée minimale de cinq/sept ans, les plafonds de loyer en zones tendues et, dans certaines régions, un certificat régional d'habitabilité, contraignent tous le bailleur.
La Slovénie laisse le bail résidentiel de marché largement à l'accord des parties : au-delà d'un préavis minimal de 60 jours et de la forme écrite obligatoire, le loyer, le dépôt de garantie et les motifs de résiliation supplémentaires sont librement négociés.
- Marché locatif
- 25,2 % de la population est locataire, dont 6,8 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régi par la loi sur le logement (Stanovanjski zakon, SZ-1) ; pour tout ce que cette loi ne couvre pas, le code des obligations (Obligacijski zakonik, OZ) s'applique.
- Dépôt de garantie
- La SZ-1 ne fixe aucun plafond légal pour le dépôt de garantie dans un bail de marché — le plafond de trois mois de loyer ne s'applique qu'au logement social à but non lucratif. En pratique, les bailleurs demandent généralement l'équivalent d'environ trois mois de loyer, librement convenu avec le locataire.
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut résilier le bail à tout moment sans motif, avec un préavis écrit de 60 jours (art. 102 SZ-1). Pour un bail à durée indéterminée, le préavis du bailleur est également d'au moins 60 jours (art. 112 SZ-1) ; il doit s'appuyer sur les motifs fautifs de l'art. 103 ou sur des motifs supplémentaires expressément convenus dans le contrat, ce que l'art. 105 autorise pour les baux de marché.
- Hausses de loyer
- Le loyer d'un bail de marché est librement convenu entre les parties ; la SZ-1 ne prévoit ni indice légal ni système de points pour celui-ci — ce mécanisme ne s'applique qu'au logement social à but non lucratif.
- À savoir
- L'art. 105 permet à un bail de marché d'ajouter ses propres motifs de résiliation en plus de la liste légale, de sorte qu'un contrat bien rédigé laisse au bailleur plus de marge que la seule loi.
- Risque pour le bailleur
- Les préavis et les motifs relevant largement du contrat lui-même, un bail insuffisamment détaillé ne laisse au bailleur que les motifs restreints de l'art. 103 et le minimum légal de 60 jours.
Cette vue d'ensemble a un objectif purement informatif général, élaborée à partir des modèles de contrat de location par pays de Brokik et d'études de marché. Elle ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas le texte en vigueur du droit du bail de chaque pays, lequel évolue dans le temps et peut varier selon les régions. Lorsqu'une règle diffère selon la région ou est appelée à changer, cela est signalé dans le profil.
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