France : aperçu du marché locatif

Les baux d'habitation français portant sur un logement non meublé loué à titre de résidence principale sont régis par la loi du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application. Depuis 2015, chaque bail de ce type doit reprendre le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 — le bailleur ne peut pas rédiger librement les clauses essentielles.

La durée de référence est de trois ans, courant de la date de prise d'effet convenue à la date de fin convenue, et le bail se reconduit tacitement sauf congé donné par l'une des parties. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois, ramené à un mois dans une zone tendue désignée ou dans les autres cas prévus par la loi. Le bailleur, à l'inverse, ne peut donner congé qu'au terme du bail, avec un préavis de six mois et un motif légitime et sérieux — reprise du logement pour l'occuper lui-même, vente, ou tout autre motif légitime reconnu par la loi.

Le loyer est révisé une fois par an par référence à l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, lorsque le bail le prévoit. Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, le loyer convenu doit également respecter le loyer de référence majoré applicable. Point essentiel : aucune révision ni indexation du loyer ne peut s'appliquer tant que le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) — le loyer reste gelé jusqu'à ce que le bailleur améliore le classement.

Avant la signature, le bailleur doit annexer au bail un ensemble de diagnostics obligatoires : le DPE lui-même, l'état des risques (naturels et technologiques) et, pour les immeubles anciens, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ainsi que les diagnostics gaz et électricité. L'absence de ces documents peut fragiliser le bail.

Le dépôt de garantie est plafonné par la loi à un mois de loyer hors charges pour une location non meublée — le modèle de contrat Brokik applique directement ce plafond dans ses clauses. Le locataire ne peut pas l'utiliser pour couvrir le loyer ou les charges pendant le bail, et il ne produit pas d'intérêts à son profit.

Après le départ du locataire, le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou de deux mois s'il fait apparaître des dégradations, à compter de la remise des clés — déduction faite des sommes justifiées restant dues. Passé ce délai, le solde encore dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard commencé.

Le régime du congé est volontairement asymétrique. Le locataire peut donner congé à tout moment pendant la durée de trois ans, avec un préavis de trois mois par défaut — ramené à un mois en zone tendue ou dans les autres cas prévus par la loi (perte d'emploi, premier emploi, mutation, raisons de santé, etc.).

Le bailleur ne peut agir qu'au terme des trois ans, en donnant un préavis de six mois et en invoquant l'un des motifs légitimes et sérieux prévus par la loi : la reprise (récupérer le logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche), la vente (avec logement libre de toute occupation), ou un autre motif légitime tel qu'un manquement grave et répété du locataire. Un congé donné sans l'un de ces motifs, ou délivré trop tôt, est sans effet et le bail se reconduit tacitement.

La loi frappe également de nullité toute clause qui permettrait au bailleur de facturer une pénalité, une amende ou une majoration de loyer en cas de retard de paiement — le seul recours du bailleur en cas de loyers impayés est la voie judiciaire (commandement de payer, puis mise en œuvre de la clause résolutoire devant le tribunal).

L'état des lieux (d'entrée et de sortie) est un élément obligatoire, et non facultatif, du bail français. Il est établi contradictoirement et par écrit lors de la remise des clés, et décrit le logement, ses équipements et les relevés de compteurs ; il est annexé au bail lui-même.

Au départ du locataire, un second état des lieux est établi de la même manière. La comparaison des deux documents constitue le fondement juridique permettant de facturer au locataire les dégradations excédant l'usure normale — sans état des lieux d'entrée en bonne et due forme, le bailleur n'a pratiquement aucun moyen de prouver l'état initial du logement, et la loi présume que le locataire l'a reçu en bon état.

L'entretien courant et les menues réparations (réparations locatives, définies par décret) incombent au locataire, qui doit également signaler sans délai au bailleur la nécessité de toute réparation plus importante. Le bailleur, de son côté, est responsable des grosses réparations et du maintien en bon état de fonctionnement des équipements et éléments d'équipement mentionnés au bail.

La loi garantit deux protections auxquelles il ne peut être dérogé par contrat : le locataire peut détenir un animal domestique (toute clause du bail l'interdisant est nulle, en vertu de la loi du 9 juillet 1970), et aucune interdiction de fumer ne peut lui être imposée non plus — le logement loué est le domicile privé du locataire. Le locataire reste bien entendu responsable des dégradations liées au tabac constatées à l'état des lieux de sortie. La sous-location ou la cession du bail requiert toujours l'accord écrit préalable du bailleur.