Norvège : aperçu du marché locatif

Le bail d'habitation norvégien est régi par la husleieloven (loi sur le bail), une loi d'ordre public en faveur du locataire — toute clause plaçant le locataire dans une situation moins favorable que la loi est simplement sans effet. Un bail à durée déterminée doit, en principe, courir au moins trois ans en vertu du § 9-3.

Il n'existe que de rares exceptions à ce plancher de trois ans : un logement de comble ou de sous-sol dans une maison habitée par le bailleur peut être loué pour un an seulement, et une durée plus courte est également admise si le bailleur (ou un membre de son foyer) entend occuper lui-même le logement, ou pour un autre motif légitime — mais uniquement si ce motif est communiqué par écrit au locataire au plus tard lors de la signature du bail. La moindre erreur sur ces points fait que le bail « à durée déterminée » est réputé conclu pour une durée indéterminée.

Un bail à durée déterminée ne peut en principe pas être résilié par anticipation pendant sa durée, sauf accord exprès des parties en ce sens ; il peut toutefois toujours être résilié en cas de manquement grave. Un bail à durée indéterminée (tidsubestemt) comporte un préavis de trois mois de la part du locataire, prenant effet à la fin d'un mois civil. Le congé du bailleur doit être écrit, énoncer un motif réel (saklig) et informer le locataire de son droit de s'y opposer ; si le locataire s'y oppose dans le mois, le congé tombe à moins que le bailleur ne porte l'affaire devant le tribunal dans les trois mois.

Le dépôt de garantie (depositum) est plafonné à six mois de loyer en vertu du § 3-5 de la husleieloven et, contrairement à la plupart des autres marchés, il ne transite jamais par les comptes du bailleur. Il doit être versé sur un compte de dépôt dédié (depositumskonto) ouvert au nom du locataire, auprès d'un établissement financier habilité à proposer ce service en Norvège ; le bailleur supporte les frais d'ouverture du compte. Si une garantie complémentaire est convenue en plus du dépôt, le dépôt et la garantie réunis ne peuvent toujours pas dépasser six mois de loyer.

Les intérêts courent sur le compte au profit du locataire, qui peut les réclamer à tout moment — ils ne deviennent jamais la propriété du bailleur. Aucune des parties ne peut retirer les fonds unilatéralement pendant la durée du bail ; le dépôt n'est réglé qu'une fois le bail terminé et le logement restitué, selon la procédure prévue au § 3-5.

Le régime du congé en Norvège penche nettement en faveur du locataire. Dans un bail à durée indéterminée, le locataire n'a qu'à donner un préavis de trois mois, prenant effet à la fin d'un mois civil. Le congé du bailleur, à l'inverse, doit être écrit, énoncer un motif réel, et informer expressément le locataire de son droit de s'y opposer — si le locataire s'y oppose dans le mois, le congé est nul à moins que le bailleur ne porte l'affaire devant le tribunal dans les trois mois suivant cette opposition.

Un bail à durée déterminée (rappelons : normalement au moins trois ans) court en principe jusqu'à son terme ; il ne peut être résilié en cours de bail que si le contrat le prévoit expressément, ou en cas de manquement grave de l'une des parties. Les litiges relatifs à un congé, ou au bail en général, sont d'abord portés devant le Tribunal des litiges locatifs (Husleietvistutvalget) — un organisme national gratuit — avant que l'une ou l'autre des parties ne puisse saisir le tribunal de district (tingretten) compétent pour le lieu du bien.

Le droit norvégien n'exige pas formellement de protocole de remise (overtakelsesprotokoll), mais s'en passer est en pratique une mauvaise idée. C'est une pratique de marché standard, activement recommandée à la fois par l'association des bailleurs Huseierne et par les organisations de locataires, et c'est la meilleure preuve dont dispose un bailleur au moment de régler le dépôt de garantie.

Le protocole doit consigner les clés remises ainsi que les relevés des compteurs d'électricité (strøm) et d'eau (vann), tant à l'entrée qu'à la sortie. Sans lui, prouver qu'une dégradation constatée à la sortie n'existait pas déjà à l'arrivée du locataire devient une question de parole contre parole — exactement le litige que le protocole de remise a pour vocation d'éviter.

L'entretien intérieur incombe au locataire dans la mesure prévue par le bail et autorisée par le chapitre de la husleieloven consacré à l'entretien, tandis que le bailleur est responsable du bon fonctionnement et de l'entretien des installations de l'immeuble et des parties communes. Le locataire doit signaler au bailleur, sans retard injustifié, toute dégradation ou nécessité de réparation, et ne peut effectuer de modifications structurelles — y compris sur les fenêtres, portes ou murs — sans l'accord du bailleur.

Le bailleur peut accéder au logement en cas d'urgence, et sinon uniquement après avoir donné le préavis exigé par la loi. Les animaux domestiques constituent une exception notable à la liberté contractuelle : même si le bail les interdit, le locataire peut néanmoins en détenir un s'il existe un motif valable et que cela ne cause pas de nuisance au bailleur ou aux autres occupants de l'immeuble — la loi protège ce droit quel que soit le contenu du contrat.