Norvège : aperçu du marché locatif
Le marché locatif
Norvège : cadre juridique
- Marché locatif
- 21,2 % de la population est locataire, dont 19,3 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régie par la husleieloven. Une clause moins favorable au locataire que la loi est simplement nulle.
- Dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie ne peut excéder six mois de loyer et doit être placé sur un compte de dépôt séparé (depositumskonto) au nom du locataire ; les intérêts reviennent au locataire et aucune des parties ne peut y toucher pendant le bail.
- Préavis et résiliation
- Un bail à durée indéterminée comporte un préavis de trois mois prenant effet à la fin d'un mois civil ; une chambre unique avec accès partagé au logement du bailleur ne requiert qu'un mois.
- Hausses de loyer
- Chaque partie peut ajuster le loyer une fois par an selon la variation de l'indice des prix à la consommation, à au moins douze mois d'intervalle et avec un préavis écrit d'un mois ; l'alignement sur le loyer de marché courant n'est possible qu'après deux ans et demi.
- À savoir
- La loi accorde au locataire le droit de garder des animaux de compagnie pour un motif valable malgré une interdiction, et le compte séquestre fait que le dépôt ne transite jamais par les mains du bailleur ; aucun frais autre que le loyer, le dépôt et la garantie ne peut être exigé.
- Risque pour le bailleur
- Le dépôt de six mois doit être séquestré et non conservé par le bailleur, et une courte durée déterminée mal rédigée se transforme silencieusement en bail à durée indéterminée.
Le contrat de location
Le bail d'habitation norvégien est régi par la husleieloven (loi sur le bail), une loi d'ordre public en faveur du locataire — toute clause plaçant le locataire dans une situation moins favorable que la loi est simplement sans effet. Un bail à durée déterminée doit, en principe, courir au moins trois ans en vertu du § 9-3.
Il n'existe que de rares exceptions à ce plancher de trois ans : un logement de comble ou de sous-sol dans une maison habitée par le bailleur peut être loué pour un an seulement, et une durée plus courte est également admise si le bailleur (ou un membre de son foyer) entend occuper lui-même le logement, ou pour un autre motif légitime — mais uniquement si ce motif est communiqué par écrit au locataire au plus tard lors de la signature du bail. La moindre erreur sur ces points fait que le bail « à durée déterminée » est réputé conclu pour une durée indéterminée.
Un bail à durée déterminée ne peut en principe pas être résilié par anticipation pendant sa durée, sauf accord exprès des parties en ce sens ; il peut toutefois toujours être résilié en cas de manquement grave. Un bail à durée indéterminée (tidsubestemt) comporte un préavis de trois mois de la part du locataire, prenant effet à la fin d'un mois civil. Le congé du bailleur doit être écrit, énoncer un motif réel (saklig) et informer le locataire de son droit de s'y opposer ; si le locataire s'y oppose dans le mois, le congé tombe à moins que le bailleur ne porte l'affaire devant le tribunal dans les trois mois.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie (depositum) est plafonné à six mois de loyer en vertu du § 3-5 de la husleieloven et, contrairement à la plupart des autres marchés, il ne transite jamais par les comptes du bailleur. Il doit être versé sur un compte de dépôt dédié (depositumskonto) ouvert au nom du locataire, auprès d'un établissement financier habilité à proposer ce service en Norvège ; le bailleur supporte les frais d'ouverture du compte. Si une garantie complémentaire est convenue en plus du dépôt, le dépôt et la garantie réunis ne peuvent toujours pas dépasser six mois de loyer.
Les intérêts courent sur le compte au profit du locataire, qui peut les réclamer à tout moment — ils ne deviennent jamais la propriété du bailleur. Aucune des parties ne peut retirer les fonds unilatéralement pendant la durée du bail ; le dépôt n'est réglé qu'une fois le bail terminé et le logement restitué, selon la procédure prévue au § 3-5.
Résiliation et hausses de loyer
Le régime du congé en Norvège penche nettement en faveur du locataire. Dans un bail à durée indéterminée, le locataire n'a qu'à donner un préavis de trois mois, prenant effet à la fin d'un mois civil. Le congé du bailleur, à l'inverse, doit être écrit, énoncer un motif réel, et informer expressément le locataire de son droit de s'y opposer — si le locataire s'y oppose dans le mois, le congé est nul à moins que le bailleur ne porte l'affaire devant le tribunal dans les trois mois suivant cette opposition.
Un bail à durée déterminée (rappelons : normalement au moins trois ans) court en principe jusqu'à son terme ; il ne peut être résilié en cours de bail que si le contrat le prévoit expressément, ou en cas de manquement grave de l'une des parties. Les litiges relatifs à un congé, ou au bail en général, sont d'abord portés devant le Tribunal des litiges locatifs (Husleietvistutvalget) — un organisme national gratuit — avant que l'une ou l'autre des parties ne puisse saisir le tribunal de district (tingretten) compétent pour le lieu du bien.
État des lieux
Le droit norvégien n'exige pas formellement de protocole de remise (overtakelsesprotokoll), mais s'en passer est en pratique une mauvaise idée. C'est une pratique de marché standard, activement recommandée à la fois par l'association des bailleurs Huseierne et par les organisations de locataires, et c'est la meilleure preuve dont dispose un bailleur au moment de régler le dépôt de garantie.
Le protocole doit consigner les clés remises ainsi que les relevés des compteurs d'électricité (strøm) et d'eau (vann), tant à l'entrée qu'à la sortie. Sans lui, prouver qu'une dégradation constatée à la sortie n'existait pas déjà à l'arrivée du locataire devient une question de parole contre parole — exactement le litige que le protocole de remise a pour vocation d'éviter.
Obligations et charges
L'entretien intérieur incombe au locataire dans la mesure prévue par le bail et autorisée par le chapitre de la husleieloven consacré à l'entretien, tandis que le bailleur est responsable du bon fonctionnement et de l'entretien des installations de l'immeuble et des parties communes. Le locataire doit signaler au bailleur, sans retard injustifié, toute dégradation ou nécessité de réparation, et ne peut effectuer de modifications structurelles — y compris sur les fenêtres, portes ou murs — sans l'accord du bailleur.
Le bailleur peut accéder au logement en cas d'urgence, et sinon uniquement après avoir donné le préavis exigé par la loi. Les animaux domestiques constituent une exception notable à la liberté contractuelle : même si le bail les interdit, le locataire peut néanmoins en détenir un s'il existe un motif valable et que cela ne cause pas de nuisance au bailleur ou aux autres occupants de l'immeuble — la loi protège ce droit quel que soit le contenu du contrat.
Anecdotes
Questions fréquentes
En principe, au moins trois ans (husleieloven § 9-3). Il existe de rares exceptions — un logement de comble ou de sous-sol dans une maison habitée par le bailleur peut être loué pour un an seulement, et des durées plus courtes sont également admises si le bailleur ou un membre de sa famille entend occuper le logement, ou pour un autre motif légitime communiqué par écrit au locataire lors de la signature. En dehors de ces exceptions, une durée déterminée plus courte est simplement traitée comme un bail à durée indéterminée.
Sur un compte de dépôt dédié (depositumskonto) ouvert au nom du locataire auprès d'un établissement financier norvégien agréé — jamais sur le compte bancaire personnel du bailleur, et jamais mélangé aux autres fonds du bailleur. Le bailleur paie les frais d'ouverture du compte, et les intérêts qui s'y accumulent appartiennent au locataire, qui peut les réclamer à tout moment.
Aucun, sans motif valable. Le congé du bailleur doit être écrit, énoncer un motif réel (saklig), et informer le locataire de son droit de s'y opposer. Si le locataire s'y oppose dans le mois, le congé tombe à moins que vous ne portiez l'affaire devant le tribunal dans les trois mois. Il n'existe aucun moyen de mettre fin à un bail à durée indéterminée simplement parce que vous préféreriez un autre locataire.
La husleieloven ne l'exige pas, mais la pratique du marché — soutenue à la fois par l'association des bailleurs Huseierne et par les organisations de locataires — le considère comme indispensable. Consignez les clés ainsi que les relevés des compteurs d'électricité (strøm) et d'eau (vann) à l'entrée et à la sortie ; c'est votre principale preuve en cas de litige sur le dépôt de garantie.
Pas automatiquement. Même si le bail interdit les animaux, le droit norvégien permet au locataire d'en garder un malgré tout s'il existe un motif valable et que cela ne cause pas de nuisance à vous ou aux autres occupants. Une clause générale d'interdiction ne s'applique pas d'elle-même.
Au maximum une fois par an, en fonction de la variation de l'indice des prix à la consommation (Statistics Norway), et uniquement après un préavis écrit d'au moins un mois au locataire ; deux ajustements de loyer doivent être espacés d'au moins douze mois. L'ajustement du loyer au niveau du marché est une procédure distincte et plus lente, disponible seulement après deux ans et demi de bail.
La husleieloven considère comme nulle toute clause moins favorable au locataire que la loi — une demande de dépôt excessif ne tient donc pas. Le plafond est de six mois de loyer (garantie complémentaire comprise), et l'argent doit malgré tout être versé sur le depositumskonto propre au locataire, et non directement à vous.