Espagne : aperçu du marché locatif

Les baux résidentiels espagnols relèvent de la loi sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, loi 29/1994), remaniée deux fois ces dernières années — par le Real Decreto-ley 7/2019 et par la Ley 12/2023, la loi sur le droit au logement. Le Título II, qui couvre les baux d'habitation, est impératif en faveur du locataire : une clause qui s'en écarte à son détriment est nulle sauf si la loi elle-même autorise expressément la dérogation.

Sa caractéristique principale est la durée minimale obligatoire (prórroga obligatoria, art. 9) : un bail se prolonge automatiquement, année après année, jusqu'à cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique, ou sept ans lorsqu'il s'agit d'une société — sauf si le locataire y renonce trente jours avant une échéance annuelle, ou si le bailleur exerce un droit d'usage propre réservé.

• La récupération pour usage propre (art. 9.3) n'est ouverte qu'aux bailleurs personnes physiques, seulement après la première année, avec un préavis de deux mois, uniquement pour le bailleur lui-même ou un parent au premier degré ou son conjoint ayant besoin du logement comme résidence permanente — et seulement si cela a été expressément réservé dans le contrat dès le départ.
• Une fois atteint le minimum de cinq ou sept ans, le bail continue de se renouveler automatiquement par périodes annuelles pendant jusqu'à trois années supplémentaires, sauf si le bailleur donne un préavis de quatre mois ou le locataire de deux mois (tácita prórroga, art. 10).
• Un locataire peut partir plus tôt après six mois avec un préavis de trente jours (desistimiento, art. 11) ; une pénalité de départ anticipé d'un mois de loyer par année restante, au prorata, ne s'applique que si les parties en ont expressément convenu.

Un bref épisode, depuis abrogé, mérite d'être connu : le Real Decreto-ley 8/2026 (20 mars 2026) offrait une prolongation extraordinaire de deux ans pour les baux dont le minimum de l'art. 9 devait prendre fin avant le 31 décembre 2027, mais il a été abrogé par une résolution du 28 avril 2026 — le régime standard de cinq/sept ans s'applique de nouveau sans lui.

Le dépôt de garantie obligatoire (fianza obligatoria, art. 36.1) correspond exactement à un mois de loyer pour un logement — pas une fourchette, un montant précis — et le bailleur doit le déposer auprès de l'organisme compétent de la communauté autonome où se situe le bien : INCASÒL en Catalogne, l'Agencia de Vivienda Social dans la Communauté de Madrid, IBAVI aux Baléares, AVRA en Andalousie, et leurs équivalents ailleurs. Il s'agit d'une obligation administrative envers la région, distincte de — et ne se substituant pas à — la fianza effectivement versée par le locataire.

• Les bailleurs peuvent demander des garanties supplémentaires — une garantie bancaire, un dépôt additionnel — mais pour les contrats allant jusqu'à cinq ou sept ans, la valeur combinée de ces suppléments est plafonnée à deux mois de loyer (art. 36.5, introduit par le RDL 7/2019).
• La fianza elle-même ne produit aucun intérêt pendant le bail.
• Si elle n'est pas remboursée dans le mois suivant la restitution des clés, le solde impayé commence à porter les intérêts légaux prévus par la loi (art. 36.4).

En raison de la durée minimale obligatoire, la « résiliation » espagnole signifie surtout la décision du locataire de ne pas renouveler, plutôt que la fin du bail par le bailleur. Après le plancher de cinq ou sept ans, chaque partie peut mettre fin à la tácita prórroga automatique avec préavis — quatre mois pour le bailleur, deux pour le locataire — et le locataire peut déjà partir après six mois avec un préavis de trente jours. La seule véritable voie de sortie d'un bailleur au sein de la durée minimale est le motif d'usage propre réservé de l'art. 9.3, décrit ci-dessus.

• Le loyer est librement convenu au titre de l'art. 17.1 — l'Espagne n'a pas de système général à points ni de plafond fixé par l'autorité — sauf dans une « zona de mercado residencial tensionado » (zone de marché tendu) déclarée au titre de la Ley 12/2023, où le loyer d'un nouveau contrat est plafonné par le dernier loyer facturé au cours des cinq années précédentes, ou par un plafond d'indice de prix de référence pour les grands propriétaires (grandes tenedores), sous réserve d'exceptions étroites à l'art. 17.6 lettres a)-d) qui autorisent une hausse allant jusqu'à 10%.
• Pour les contrats à compter du 26 mai 2023, toute clause de révision de loyer convenue ne peut référencer que l'indice IRAV (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), publié mensuellement par l'INE — pas l'IPC général, ni aucun autre indice.
• Les frais de gestion et de formalisation du contrat incombent toujours au bailleur au titre de l'art. 20, qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une société — une règle que la Ley 12/2023 a étendue également aux bailleurs particuliers.

La LAU n'impose aucune obligation légale d'établir un état des lieux écrit, mais c'est la pratique de marché standard en Espagne — et la principale preuve des parties quant à l'état de la Vivienda. L'acta de entrega consigne les relevés de compteurs, l'état du bien et un inventaire du mobilier et des équipements, signé au moment de la remise des clés.

Il a le plus d'importance à la sortie : sans lui, il y a peu de choses en dehors de la parole de chaque partie pour régler un litige sur des dégâts ou justifier la retenue d'une partie de la fianza.

Rien dans le droit espagnol ne l'exige, et aucun registre n'en conserve de copie — le document existe entièrement entre bailleur et locataire, raison pour laquelle Brokik le conserve précisément attaché au dossier du bail plutôt que de le traiter comme une simple formalité jetable.

Le bailleur doit effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement en état d'usage, sans frais supplémentaires, sauf si le dommage résulte de la faute du locataire (art. 21.1). Le locataire, à son tour, prend en charge les petites réparations que requiert l'usure ordinaire liée à l'usage quotidien (art. 21.4).

• Le locataire doit signaler promptement tout ce que le bailleur doit réparer, mais peut effectuer lui-même des réparations urgentes pour éviter un dommage imminent, en avertissant d'abord le bailleur (art. 21.3).
• Les travaux modifiant l'agencement, l'accès ou les installations nécessitent toujours le consentement écrit préalable du bailleur (art. 23).
• Un locataire handicapé ou âgé de plus de soixante-dix ans peut effectuer des travaux d'adaptation à l'accessibilité après notification écrite, tant qu'ils ne touchent pas les éléments communs ni ne réduisent la sécurité (art. 24).
• Certaines régions — la Catalogne, les Baléares, les Canaries, la Navarre, La Rioja, les Asturies, la Murcie et l'Estrémadure — exigent également une cédula de habitabilidad valide avant la location ; la plupart des autres, dont Madrid, ne l'exigent pas.