Finlande : aperçu du marché locatif

Les baux résidentiels finlandais sont régis par la loi sur les baux résidentiels (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, AHVL). L'essentiel de cette loi est du droit supplétif — les parties peuvent en convenir autrement sauf disposition contraire de la loi elle-même — mais une poignée de dispositions protectrices du locataire sont unilatéralement impératives et ne peuvent être valablement écartées au détriment du locataire.

Un bail est soit à durée déterminée, soit à durée indéterminée (§ 4). Un bail à durée déterminée prend simplement fin à l'échéance, sans préavis nécessaire — mais une règle anti-contournement intégrée existe : si le même bailleur et le même locataire concluent plus de deux fois de suite un bail à durée déterminée de trois mois ou moins, le bail est réputé à durée indéterminée quel que soit ce que disent les documents.

• Un locataire peut sous-louer ou céder d'une autre manière l'usage résidentiel de jusqu'à la moitié du logement à une autre personne sans demander l'accord du bailleur — au-delà de la moitié, le consentement est requis, et le manquement à cette règle constitue un motif de résiliation (§§ 17, 61).
• La Finlande n'a ni contrôle des loyers ni système de points : le loyer est librement convenu au titre du § 27, ce qui est inhabituel parmi les marchés aux régimes de protection du locataire plus stricts.

Une réforme confirmée (HE/GP 33/2026), promulguée par le Président le 16 juin 2026, entre en vigueur le 1er octobre 2026. D'ici là, les règles actuelles décrites ci-dessous s'appliquent intégralement ; à partir de cette date, les préavis du bailleur, le délai de restitution du dépôt, le préavis de hausse de loyer et la règle par défaut sur le tabac changent tous — signalé tout au long de ce guide.

Le dépôt de garantie (vakuus) est plafonné à trois mois de loyer pour l'engagement propre du locataire (§ 8) — une clause prévoyant un montant supérieur est purement nulle. Contrairement à la Suisse, le droit finlandais n'exige pas de compte bloqué dédié : de l'argent liquide, une garantie bancaire ou une autre forme convenue conviennent toutes.

• Aujourd'hui, le règlement et la libération du dépôt interviennent dans un délai raisonnable après la fin du bail, la restitution du logement et la signature de l'état des lieux, moins les créances reconventionnelles légitimes du bailleur.
• À partir du 1er octobre 2026, la réforme ajoute un délai strict : le bailleur doit restituer le dépôt, ou notifier par écrit ce qui est retenu et pourquoi, dans les 14 jours suivant la fin du bail et la restitution du logement.

Aucun intérêt n'est versé sur le dépôt, sauf accord contraire des parties.

Pour un bail à durée indéterminée, le préavis du locataire est toujours d'un mois — cela ne change jamais, réforme ou non. Aujourd'hui, le préavis du bailleur est de six mois lorsque le bail a couru sans interruption pendant au moins un an au moment où le préavis est donné, et de trois mois sinon ; une clause raccourcissant le délai du bailleur ou allongeant celui du locataire est nulle (§ 52).

À partir du 1er octobre 2026, la réforme remplace ces chiffres : le préavis du bailleur devient trois mois pour un bail allant jusqu'à deux ans, et quatre mois au-delà.

• Une résiliation du bailleur peut être annulée comme inefficace si elle concerne un ajustement de loyer déraisonnable, ou est par ailleurs déraisonnable au regard de la situation du locataire et dépourvue de cause justifiée (§ 56) — une norme ouverte, non le catalogue fermé de motifs de l'Autriche.
• Si une résiliation contrevient à la bonne pratique de la relation locative, le locataire peut réclamer les frais de déménagement, les coûts de recherche d'un nouveau logement, et jusqu'à trois mois de loyer en compensation du dérangement (§ 57).
• Un arriéré de loyer substantiel, non mineur, permet au bailleur de résilier (purkaa) le bail avec effet immédiat et sans aucun préavis — aucun avertissement écrit préalable n'est requis spécifiquement pour le non-paiement, bien que l'avis de résiliation lui-même doive être écrit et remis de manière prouvable (§§ 61-62).

L'AHVL n'impose aucune obligation légale d'établir un état des lieux écrit, mais c'est la pratique de marché standard en Finlande — et la principale preuve des parties quant à l'état du logement. Le luovutuspöytäkirja consigne les relevés de compteurs, l'état du logement et de ses équipements, signé en deux exemplaires identiques au moment de la remise des clés.

Il a le plus d'importance lors du règlement de la vakuus : sans lui, un bailleur a peu de choses en dehors de sa propre parole pour justifier la retenue d'une partie du dépôt pour des dégâts constatés à la sortie.

Aucune version n'est déposée auprès d'un organisme officiel, mais un exemplaire signé de chaque côté élimine la principale source de litiges lors du départ : le désaccord sur ce qui était déjà cassé ou usé avant même que le locataire ne reçoive les clés.

Le logement doit rester dans un état que le locataire peut raisonnablement attendre compte tenu de son âge et du parc de logements local, sauf accord contraire (§ 20). Le locataire a besoin du consentement du bailleur pour des travaux de réparation ou de transformation — sauf pour remédier à un défaut au sens du § 20 — mais peut toujours agir pour prévenir ou limiter un dommage imminent sans demander d'autorisation au préalable.

• Le locataire prend en charge le petit nettoyage et les retouches qu'un entretien ordinaire permettrait de maintenir, et doit signaler promptement tout ce qui va au-delà.
• Le bailleur peut réaliser immédiatement les travaux inévitables, et d'autres travaux non perturbateurs avec un préavis de 14 jours (§ 21).
• Aujourd'hui, l'interdiction de fumer relève du contrat — le présent contrat en inclut une par défaut. À partir du 1er octobre 2026, la réforme inverse la règle par défaut : fumer est interdit sauf consentement exprès du bailleur, et cela s'étend aux baux déjà en cours.
• Les animaux domestiques nécessitent le consentement préalable du bailleur.