Autriche : aperçu du marché locatif

Un bail résidentiel autrichien repose sur deux strates de droit : les règles générales de location du Code civil (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB §§ 1090 et suivants) et, lorsqu'elle s'applique, la loi sur le bail (Mietrechtsgesetz, MRG). La strate applicable à un logement donné dépend entièrement de l'immeuble, et non de la volonté des parties.

Le MRG se divise en trois niveaux. L'application intégrale (Vollanwendung) couvre les immeubles comportant plus de deux unités locatives ou commerciales indépendantes dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1953, ainsi que les constructions neuves subventionnées — s'y appliquent les règles fermées de fixation du loyer (Richtwert ou Kategoriemietzins), l'obligation légale d'entretien du bailleur et le catalogue complet de protection contre la résiliation. L'application partielle (Teilanwendung) couvre les immeubles de plus de deux unités construits après le 30 juin 1953 sans subvention publique : le loyer est librement négociable car les règles de fixation du loyer du MRG ne s'y étendent pas, mais la protection contre la résiliation subsiste. L'exemption totale (Vollausnahme) — maisons d'une ou deux unités comptant au plus deux unités indépendantes, pour les contrats signés après le 31 décembre 2001, ainsi que les logements de vacances — retombe sur l'ABGB seul, sans plafond de loyer ni liste fermée de motifs de résiliation.

• Le loyer, la durée minimale et l'obligation d'entretien du bailleur dépendent tous de cette classification.
• Depuis la réforme « Mietenpaket 2026 » (en vigueur depuis le 1er janvier 2026), un bail à durée déterminée dans le régime intégral ou partiel doit courir au moins cinq ans pour un bailleur professionnel ou trois ans pour un bailleur privé — plus court, il devient automatiquement à durée indéterminée.
• Un bail à durée déterminée dans le segment entièrement réglementé bénéficie d'un abattement de 25% sur le Richtwertmietzins (§ 16 Abs. 7 MRG).

La location doit être à usage d'habitation, sauf accord écrit du bailleur pour un usage commercial, et la sous-location requiert le consentement écrit préalable du bailleur.

Le MRG ne fixe aucun plafond légal pour le dépôt de garantie (Kaution) dans un bail résidentiel — c'est l'un des domaines où le droit autrichien laisse le montant à la négociation. En pratique, la Cour suprême (Oberster Gerichtshof) considère un dépôt de trois à six mois de loyer brut comme généralement acceptable ; un montant nettement supérieur risque d'être annulé comme contraire aux bonnes mœurs au titre du § 879 ABGB.

• Le dépôt doit être placé sur un compte d'épargne dédié, sûr pour un pupille (mündelsicher) et productif d'intérêts, ou un placement d'une sécurité équivalente, clairement séparé du patrimoine propre du bailleur.
• Les intérêts appartiennent au locataire, non au bailleur.
• Le locataire ne peut pas l'utiliser pour couvrir le loyer courant ou les charges pendant le bail.
• Le règlement et la restitution — dépôt plus intérêts courus, moins toute créance reconventionnelle légitime — interviennent dans un délai raisonnable après la fin du bail, la restitution du logement et la signature de l'état des lieux.

Les règles de résiliation autrichiennes suivent la même carte à trois niveaux du MRG que le reste du régime. Dans la zone d'application intégrale ou partielle, un locataire peut résilier un bail à durée indéterminée à tout moment avec un préavis d'un mois prenant effet à la fin d'un mois calendaire, donné par écrit ou par voie judiciaire ; pour un bail à durée déterminée, le locataire ne peut partir au plus tôt qu'après un an, avec un préavis de trois mois.

La marge du bailleur est bien plus étroite. Un bailleur ne peut mettre fin au bail que par voie judiciaire (gerichtliche Aufkündigung) et uniquement sur l'un des motifs du catalogue fermé du § 30 Abs. 2 MRG — principalement des arriérés de loyer qualifiés malgré rappel, un usage gravement préjudiciable du logement, ou un besoin propre urgent (dringender Eigenbedarf). Il n'existe pas de préavis du bailleur à proprement parler : la procédure judiciaire elle-même constitue le mécanisme.

• Dans un bien totalement exempté (Vollausnahme), rien de tout cela ne s'applique — la résiliation suit alors les règles générales de l'ABGB aux §§ 1116 f., nettement moins protectrices pour le locataire.
• Les ajustements de loyer indexés sont plafonnés depuis le 1er janvier 2026 : au plus une fois par an, pas avant le 1er avril, avec une répercussion intégrale de l'IPC jusqu'à 3% et seulement la moitié de l'excédent au-delà — plus des plafonds supplémentaires de 1% pour 2026 et 2% pour 2027 dans le segment entièrement réglementé.

Ni le MRG ni l'ABGB n'obligent le bailleur à établir un état des lieux formel, mais c'est la pratique de marché standard en Autriche — et, en pratique, la preuve la plus solide dont dispose chaque partie. L'Übergabeprotokoll consigne les relevés de compteurs, l'état du logement et de ses équipements, et est signé par les deux parties en deux exemplaires identiques, un pour chacune.

Il a un poids juridique réel aux deux extrémités du bail : à la sortie, il sert d'étalon pour toute demande de dommages-intérêts au titre du § 1111 ABGB au-delà de l'usure normale, et il constitue la référence principale lors du règlement et de la restitution de la Kaution.

Le document n'est déposé auprès d'aucune autorité — il reste entre bailleur et locataire — mais Brokik le conserve avec le bail pour que les deux parties puissent le retrouver dès qu'un litige sur le dépôt ou une demande de dommages survient, des mois ou des années après l'entrée dans les lieux.

Dans le régime intégral ou partiel du MRG, l'obligation d'entretien du bailleur au titre du § 3 MRG est impérative et ne peut être réduite au détriment du locataire : elle couvre les parties communes de l'immeuble et tout défaut grave mettant en danger la santé, même à l'intérieur de l'unité louée. Dans un bien totalement exempté, c'est l'obligation générale allégée du § 1096 ABGB qui s'applique à la place.

• Le locataire prend en charge le nettoyage courant et les petits entretiens nécessaires pour maintenir le logement en état inchangé, et doit signaler promptement tout ce qui va au-delà.
• Si le bailleur n'agit pas à temps après avoir été notifié, le locataire peut faire réaliser des réparations urgentes et non reportables et en facturer le coût au bailleur.
• Les modifications structurelles, ainsi que toute intervention sur les canalisations d'eau, d'évacuation ou les lignes électriques encastrées, nécessitent toujours le consentement écrit préalable du bailleur.
• L'interdiction de fumer, et l'interdiction des animaux sans consentement, sont des clauses standard.