Suisse : aperçu du marché locatif

La Suisse régit le droit du bail au niveau fédéral : le Code des obligations (Obligationenrecht, OR), art. 253 et suivants, s'applique de manière identique dans chaque canton — il n'existe pas d'équivalent du système autrichien à niveaux du MRG. Ce qui varie selon le canton, c'est la procédure : quels formulaires officiels sont exigés et comment l'autorité de conciliation locale est composée.

Un bail à durée déterminée prend simplement fin à l'échéance, sans préavis nécessaire (art. 255 al. 2 OR) ; le droit suisse ne fixe pour lui aucune durée minimale ou maximale légale. Un locataire souhaitant partir plus tôt n'est cependant pas bloqué : il peut proposer un locataire de remplacement solvable et raisonnable, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, et si le bailleur refuse sans motif valable, le locataire initial est libéré du contrat (art. 264 OR).

• Certains cantons — selon le répertoire 2026 de l'Office fédéral du logement : Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Genève, Lucerne, Neuchâtel, Vaud, Zoug et Zurich — exigent que le bailleur communique le loyer initial sur un formulaire officiel cantonal (Formularpflicht), une règle liée à la pénurie locale de logements.
• La sous-location nécessite le consentement du bailleur, mais celui-ci ne peut être refusé que pour les motifs précis énumérés à l'art. 262 OR — non-communication des conditions de sous-location, conditions abusives par rapport au bail principal, ou inconvénient majeur pour le bailleur.

La location est résidentielle par défaut ; un usage commercial nécessite le consentement écrit préalable du bailleur, à l'image de tous les autres marchés Brokik.

Le dépôt de garantie (Kaution) pour un logement résidentiel est plafonné à trois mois de loyer (art. 257e al. 2 OR) — un plafond strict, non une simple recommandation. Il doit être placé sur un compte bloqué ou un dépôt bancaire, détenu exclusivement au nom du locataire ; un bailleur ne peut légalement le faire transiter par un compte privé.

• Les intérêts produits par le compte appartiennent au locataire et s'ajoutent au dépôt.
• Si le bailleur ne fait valoir aucune prétention — par voie de poursuite (Betreibung) ou d'action judiciaire — dans l'année suivant la fin du bail, la banque doit libérer l'intégralité du dépôt plus les intérêts au locataire sur demande (art. 257e al. 3 OR).
• Le règlement intervient après la fin du bail, la restitution du logement et la signature de l'état des lieux, moins toute créance reconventionnelle légitime.

Cette exigence de compte bloqué est l'une des différences les plus marquées avec les marchés voisins : la Finlande, par exemple, n'exige aucun compte dédié pour le même usage.

Un bail à durée indéterminée peut être résilié par chaque partie avec un préavis écrit de trois mois pour l'échéance locale usuelle (art. 266a en lien avec l'art. 266c OR) — ou, à défaut de date usuelle, pour la fin d'un trimestre de bail. Le congé du bailleur n'est valable que sur le formulaire officiel approuvé par le canton ; notifié autrement, il est nul (art. 266l al. 2 en lien avec l'art. 266o OR).

Un locataire estimant qu'une résiliation est contraire à la bonne foi peut la contester dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation cantonale et demander une prolongation du bail pouvant aller jusqu'à quatre ans pour un logement résidentiel (art. 271-273c OR). Et une fois qu'un bailleur et un locataire ont traversé une conciliation ou un litige au sujet d'un différend locatif, le bailleur ne peut résilier en raison de ce différend pendant les trois années suivantes.

• Le loyer lui-même évolue avec le taux hypothécaire de référence publié (hypothekarischer Referenzzinssatz) et les variations générales de coûts et d'indices ; une hausse doit être notifiée sur le formulaire officiel au moins dix jours avant le début du délai de préavis pour la prochaine échéance de résiliation (art. 269d OR), et un locataire peut la contester comme abusive dans les 30 jours.
• Si le taux de référence baisse, le locataire peut exiger une baisse de loyer correspondante — le mécanisme joue dans les deux sens.
• Un arriéré de paiement qualifié déclenche un délai supplémentaire écrit de 30 jours (Nachfrist) accompagné d'un avertissement de résiliation ; ce n'est qu'ensuite qu'un préavis minimal de 30 jours pour la fin d'un mois s'applique pour un logement familial ou résidentiel (art. 257d OR).

Le droit fédéral n'impose aucune obligation d'établir un état des lieux écrit, mais l'art. 267a OR exige du locataire qu'il signale sans délai tout défaut apparent lors de la remise des clés — et plusieurs cantons publient des formulaires de protocole élaborés conjointement (paritätische), négociés entre associations de bailleurs et de locataires, comme standard de marché.

L'Übergabeprotokoll est la preuve principale de l'état du logement aux deux extrémités du bail : il fonde une demande de dommages-intérêts au titre de l'art. 267 OR si le logement est restitué en moins bon état que ce qu'explique l'usure normale, et il constitue la référence lors du règlement de la Kaution.

Brokik conserve le protocole signé attaché au dossier du bail précisément pour cette raison : un bailleur qui reprend son bien ou un locataire qui part ne devrait jamais avoir à fouiller dans des échanges d'e-mails pour retrouver le seul document que la Schlichtungsbehörde demandera réellement.

L'obligation du bailleur de maintenir le logement dans un état approprié à l'usage convenu court pendant toute la durée du bail (art. 256 al. 1 OR) et est relativement impérative — une clause défavorable au locataire est nulle sauf si l'OR lui-même autorise expressément une dérogation (art. 256 al. 2 OR).

• Le locataire prend en charge les petits travaux de nettoyage et de remise en état qu'un entretien ordinaire aurait permis d'éviter (art. 259 OR), et doit signaler promptement tout ce qui va au-delà et relève de la responsabilité du bailleur.
• Si le bailleur ne remédie pas dans un délai raisonnable à un défaut urgent signalé, le locataire peut faire réaliser la réparation et en facturer le coût au bailleur.
• Un défaut nuisant à l'aptitude à l'usage du logement peut justifier une réduction de loyer jusqu'à sa réparation, ainsi que des dommages-intérêts.
• Les transformations nécessitent toujours le consentement écrit du bailleur (art. 260a OR) ; les petits animaux domestiques ordinaires qui ne dérangent ni n'endommagent le logement constituent la seule exception à la règle générale du consentement pour les animaux.