Pays-Bas : aperçu du marché locatif

Le bail d'habitation néerlandais relève du Livre 7 du Code civil (Burgerlijk Wetboek) — les règles générales du bail à partir de l'art. 7:201, complétées par des dispositions spécifiques au bail d'habitation à partir de l'art. 7:232. Depuis l'entrée en vigueur de la Wet vaste huurcontracten le 1er juillet 2024, le bail à durée indéterminée (onbepaalde tijd) est redevenu la règle par défaut pour les logements indépendants.

Un bail à durée déterminée n'est désormais valable que pour les groupes de locataires spécifiques désignés par arrêté gouvernemental (le Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst) et quelques autres exceptions légales — et même alors, pour un logement indépendant, il est plafonné à deux ans. Signer un bail à durée déterminée en dehors de ces exceptions restreintes le transforme automatiquement, de plein droit, en bail à durée indéterminée, le locataire conservant l'entière protection légale quel que soit le contenu du contrat.

Outre le Code civil, la Wet goed verhuurderschap (loi sur le bon comportement locatif) impose au bailleur de fournir au locataire une information écrite sur le loyer, les charges, les conditions du dépôt de garantie et les moyens de le joindre — et c'est cette même loi qui plafonne le dépôt de garantie lui-même.

Le dépôt de garantie (waarborgsom) est plafonné à deux fois le loyer nu, hors charges, en vertu de l'art. 7:261b(2) BW — une limite introduite par la Wet goed verhuurderschap. Il est réglé après la fin du bail, la restitution du bien, et la signature du rapport de remise (opleveringsrapport).

Le délai de remboursement est strict : le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans les 14 jours suivant la fin du bail, ou dans les 30 jours s'il doit y imputer des dégradations au sens de l'art. 7:218 BW, un loyer impayé, des charges ou une redevance de performance énergétique. Si le bailleur procède à une quelconque imputation, il doit en informer le locataire par écrit avec le détail complet des montants — une simple retenue sans explication ne satisfait pas aux exigences de la loi.

Dans un bail à durée indéterminée, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un seul mois (art. 7:271(5) BW) — sans avoir à le justifier. La position du bailleur est exactement inverse : la résiliation n'est possible que sur l'un des motifs limitativement énumérés à l'art. 7:274 BW, et si le locataire s'y oppose, le bailleur doit demander au kantonrechter (tribunal cantonal) de fixer effectivement la date de résiliation — il n'existe aucun moyen de simplement notifier un congé et de le voir prendre effet unilatéralement.

Un manquement grave à l'obligation de paiement peut entraîner la résolution du bail, mais uniquement par la voie du kantonrechter, après une mise en demeure écrite préalable — le droit néerlandais exclut expressément la résolution extrajudiciaire pour un bail d'habitation (art. 7:231(1) BW). Un simple retard de paiement n'entraîne, à lui seul, que des intérêts légaux au titre de l'art. 6:119 BW.

Le Code civil ne prescrit pas de rapport d'état des lieux d'entrée obligatoire, mais l'opleveringsrapport est une garantie contractuelle qui compte beaucoup en pratique. Il documente l'état du bien lors de la remise, et il est directement pertinent pour la charge de la preuve lors de la restitution au sens de l'art. 7:224(2) BW — sans lui, le locataire est en meilleure position pour soutenir qu'une dégradation constatée à la sortie existait déjà.

C'est aussi le document sur lequel s'appuie le règlement du dépôt de garantie en vertu de l'art. 7:261b BW : consigner les relevés de compteurs et l'état du bien au début du bail donne aux deux parties une base claire et convenue à laquelle se comparer à la fin du bail.

Les petites réparations — celles énumérées dans le Besluit kleine herstellingen en vertu de l'art. 7:240 BW — sont à la charge du locataire, et visent à maintenir le logement dans l'état où il a été remis. Le bailleur, de son côté, maintient les installations de l'immeuble en bon état et prend en charge tout ce qui dépasse ce cadre en vertu de l'art. 7:206 BW ; le locataire doit simplement signaler sans délai toute nécessité de réparation en vertu de l'art. 7:222 BW.

Le locataire ne peut apporter de modifications au bien sans l'accord du bailleur (art. 7:215 BW), ne peut détenir ni élever d'animaux sans accord préalable, et — conformément à la clause standard Brokik — s'engage à ne pas fumer du tout dans le logement. Le bailleur, de son côté, doit prévenir avant d'entrer sauf en cas d'urgence, et doit au locataire à la fois un décompte mensuel (au plus tard le 5 du mois) et un relevé annuel complet des charges dans les six mois suivant la fin de l'exercice de charges concerné, en vertu de l'art. 7:259 BW.