Belgique : aperçu du marché locatif

La Belgique n'a plus de loi unique nationale sur le bail. Depuis la sixième réforme de l'État en 2014, la location résidentielle est régie par trois décrets régionaux distincts — le décret flamand Woninghuurdecreet (9 novembre 2018), le Code bruxellois du Logement (Wetboek van Huisvesting), et le décret wallon du 15 mars 2018 — venant s'ajouter au Code civil fédéral, qui reste le droit commun en toile de fond. La loi applicable dépend entièrement de la localisation du bien, et non du lieu de résidence du bailleur ou du locataire.

Sauf accord contraire des parties, un bail de résidence principale a par défaut une durée de neuf ans, structurée en trois périodes de trois ans (le schéma « 3/6/9 »), selon les règles détaillées propres à chaque région. Quelle que soit la durée, le bailleur doit enregistrer gratuitement le bail auprès du Service Public Fédéral Finances dans les deux mois de la signature — via la plateforme en ligne MyRent ou sur papier. Tant que cet enregistrement n'a pas eu lieu, le locataire peut quitter les lieux à tout moment, sans préavis ni indemnité due.

Avant même de mettre le bien en location ou de l'annoncer, le bailleur doit aussi disposer d'un certificat PEB valide (certificat de performance énergétique du bâtiment / energieprestatiecertificaat) — le registre qui le délivre, ainsi que l'expert agréé chargé de certifier le bien, dépendent là encore de la région.

Le montant du dépôt de garantie que vous pouvez exiger — et la manière dont il doit être conservé — dépend de la région où se trouve le bien. La Flandre autorise jusqu'à trois mois de loyer (Woninghuurdecreet, art. 37) ; Bruxelles le plafonne à deux mois quelle que soit la forme choisie, depuis une réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024 — même une garantie bancaire étalée dans le temps ne peut pas dépasser deux mois ; la Wallonie le plafonne de la même manière à deux mois depuis le 1er juin 2023.

Dans toutes les régions, l'argent ne peut pas être remis directement au bailleur. Le locataire choisit, dans les limites permises par sa région, entre un compte bancaire individualisé bloqué ouvert à son propre nom, une garantie bancaire étalée dans le temps, ou le fonds régional de garantie (comme le Huurwaarborgfonds flamand) ou le CPAS/OCMW local. Le dépôt de garantie produit des intérêts au profit du locataire, versés à sa libération, et n'est réglé qu'après la fin du bail, sur la base de l'état des lieux d'entrée et de sortie (plaatsbeschrijving).

Le côté locataire est simple partout : un préavis de trois mois, à tout moment. Un départ anticipé peut toutefois coûter une indemnité — trois, deux ou un mois de loyer selon que le congé intervient au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième période triennale du bail.

Le bailleur dispose exactement de deux voies pour mettre fin au bail avant l'écoulement des neuf ans, et chacune fonctionne différemment. Le congé pour occupation personnelle est possible à tout moment, avec un préavis de six mois — sauf s'il est destiné à loger certains proches parents et est donné pendant la première période triennale, auquel cas il ne prend effet qu'à l'issue de cette période. Le congé pour travaux de rénovation, ou — dans les cas et selon les conditions fixés par chaque région — sans motif du tout moyennant le paiement d'une indemnité, n'est possible qu'à l'expiration de chaque période triennale, également avec un préavis de six mois. Les conditions exactes, les délais et les montants d'indemnité varient selon la région et dépendent de la loi applicable au lieu où se trouve le bien.

Un état des lieux détaillé (plaatsbeschrijving) n'est pas facultatif en Belgique — il est obligatoire dans les trois régions au début de tout bail résidentiel. Il est établi soit conjointement par le bailleur et le locataire, soit par un expert indépendant ; en cas de recours à un expert, le coût est partagé à parts égales entre les deux parties en vertu de l'article 1730, §1er de l'ancien Code civil.

Le rapport est enregistré avec le bail auprès du Service Public Fédéral Finances, et il devient la pièce maîtresse pour le règlement du dépôt de garantie au départ du locataire — l'état des lieux de sortie lui est directement comparé pour établir ce qui, le cas échéant, excède l'usure normale.

L'entretien courant et les petites réparations incombent au locataire, selon la liste officielle publiée par chaque région (en Flandre, l'annexe à l'arrêté d'exécution du Woninghuurdecreet, renforcée par l'article 1754 de l'ancien Code civil). Le locataire doit également souscrire une assurance incendie couvrant au moins sa propre responsabilité en tant que locataire — une obligation prévue par le droit flamand (art. 24), avec des obligations équivalentes à Bruxelles et en Wallonie — et un accord entre bailleur et locataire renonçant à tout recours mutuel ne dispense pas le locataire de cette obligation d'assurance.

Le bailleur, de son côté, maintient les installations de l'immeuble et les parties communes en bon état d'entretien et de fonctionnement. Les animaux domestiques sont autorisés, sauf s'ils causent une nuisance au bailleur ou aux autres occupants, ou s'il existe un motif raisonnable de s'y opposer ; il est interdit de fumer dans le logement, sauf accord écrit contraire des parties.