Steuer auf private Mieteinnahmen in Polen — die Pauschale von 8,5% und 12,5% in der Praxis

Steuer auf private Mieteinnahmen in Polen — die Pauschale von 8,5% und 12,5% in der Praxis

Wer in Polen eine Wohnung privat vermietet — also außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit — versteuert die Einnahmen mit der Pauschalsteuer auf registrierte Einnahmen (ryczałt). Das ist derzeit die einzige Besteuerungsform für die private Vermietung; die progressiven allgemeinen Regeln stehen nicht mehr zur Wahl. Die gute Nachricht: Die Pauschale ist einfach — Sie zahlen einen Prozentsatz der Einnahmen und führen nur minimale Aufzeichnungen. Der Nachteil: Kosten wie Renovierungen oder Kreditzinsen sind nicht absetzbar. So funktioniert das System in der Praxis.

Wer die Pauschalsteuer zahlt

Die Pauschale auf Mieteinnahmen gilt für natürliche Personen, die Immobilien im Rahmen der sogenannten privaten Vermietung vermieten — also nicht als Gewerbe. Typischer Fall: Sie besitzen eine oder mehrere Wohnungen und vermieten sie langfristig. Ob Einzimmerwohnung, Haus oder Stellplatz, spielt keine Rolle. Wer dagegen ein Vermietungsgewerbe betreibt, rechnet nach den für Unternehmen geltenden Regeln ab.

Zwei Steuersätze: 8,5% und 12,5%

Die Pauschale ist progressiv aufgebaut, mit einer einzigen Schwelle:

• 8,5% — auf Einnahmen bis 100.000 PLN pro Jahr,
• 12,5% — auf den Betrag über 100.000 PLN.

Wichtig: Der höhere Satz gilt nur für den übersteigenden Betrag, nicht für die gesamten Einnahmen. Das Überschreiten der Schwelle bedeutet also nicht, dass plötzlich die gesamte Miete mit 12,5% besteuert wird.

Ehegatten mit Gütergemeinschaft können eine Erklärung abgeben, dass die gesamten Mieteinnahmen von einem der beiden versteuert werden. In diesem Fall steigt die Schwelle für den Satz von 8,5% auf 200.000 PLN — oft eine lohnende Option, wenn die Mieteinnahmen 100.000 PLN pro Jahr übersteigen.

Was als Einnahme zählt — und was nicht

Besteuert werden die tatsächlich erhaltenen Einnahmen — entscheidend ist der Zahlungseingang, nicht die Rechnungsstellung. Zwei Punkte sorgen in der Praxis für die meisten Unsicherheiten:

• Die Kaution — sie ist keine Einnahme. Sie ist rückzahlbar und dient als Sicherheit, daher fällt auf sie keine Steuer an. Zur Einnahme wird sie erst, wenn Sie sie zur Deckung von Mietrückständen einbehalten.
• Nebenkosten und Betriebskosten — wenn der Mietvertrag eindeutig festlegt, dass der Mieter die Kosten für Strom, Gas, Wasser, Internet und Verwaltungsgebühren trägt und der Vermieter die Zahlungen lediglich weiterleitet, stellen diese Beträge grundsätzlich keine Einnahme des Vermieters dar. Die Vertragsformulierung ist entscheidend — ohne sie kann das Finanzamt die gesamte Zahlung als Einnahme behandeln.

Die Miete selbst — der Betrag, den der Mieter für die Nutzung der Wohnung zahlt — ist selbstverständlich steuerpflichtige Einnahme.

Fristen: Zahlung bis zum 20., PIT-28 bis zum 30. April

Die Pauschale zahlen Sie selbstständig, ohne Aufforderung des Finanzamts:

• Steuerzahlung — bis zum 20. Tag des Monats, der auf den Monat des Zahlungseingangs folgt (die im Juni gezahlte Juni-Miete wird bis zum 20. Juli abgerechnet),
• manche Steuerpflichtige können vierteljährlich abrechnen — die Zahlung ist dann bis zum 20. Tag des Monats nach Quartalsende fällig,
• die Jahreserklärung PIT-28 — einzureichen bis zum 30. April des Folgejahres.

Die Zahlungen gehen auf Ihr individuelles Steuer-Mikrokonto.

Rechenbeispiele

Beispiel 1: eine Wohnung. Sie vermieten eine Wohnung für 3.000 PLN monatlich, der Mieter zahlt die Nebenkosten zusätzlich nach Verbrauch (so steht es im Vertrag). Ihre Jahreseinnahmen: 36.000 PLN. Steuer: 36.000 PLN × 8,5% = 3.060 PLN pro Jahr, also 255 PLN monatlich.

Beispiel 2: Überschreiten der Schwelle. Sie vermieten drei Wohnungen mit Jahreseinnahmen von 120.000 PLN. Steuer: 100.000 PLN × 8,5% = 8.500 PLN plus 20.000 PLN × 12,5% = 2.500 PLN. Gesamt: 11.000 PLN.

Beispiel 3: die Ehegattenerklärung. Dieselben 120.000 PLN Einnahmen, aber die Ehegatten haben erklärt, dass einer von ihnen den gesamten Betrag versteuert. Die Schwelle von 8,5% liegt dann bei 200.000 PLN, die Steuer beträgt 120.000 PLN × 8,5% = 10.200 PLN. Ersparnis: 800 PLN pro Jahr.

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Was Sie außerdem beachten sollten

• Die Pauschale wird auf die Einnahmen erhoben — Renovierungen, Ausstattung und Kreditzinsen mindern die Bemessungsgrundlage nicht.
• Achten Sie auf präzise Vertragsklauseln zu den Nebenkosten — sie entscheiden, ob weitergereichte Zahlungen als Ihre Einnahmen gelten.
• Führen Sie einfache Aufzeichnungen über die Mieteingänge — bei einer Prüfung müssen Sie nachweisen können, wann und wie viel Sie erhalten haben. Eine Mietverwaltungs-App wie Brokik hilft dabei: Sie erfasst Mietzahlungen und zeigt jederzeit die Zahlungshistorie jeder Immobilie.
• Bei mehreren Immobilien gilt die Schwelle von 100.000 PLN für die gesamten Mieteinnahmen, nicht für jede Wohnung einzeln.

Zusammenfassung

Die Pauschalsteuer auf private Vermietung ist unkompliziert: 8,5% auf Einnahmen bis 100.000 PLN, 12,5% auf den übersteigenden Betrag, Zahlungen bis zum 20. des Folgemonats und PIT-28 bis zum 30. April. Entscheidend für eine sichere Abrechnung sind ein gut formulierter Mietvertrag (Nebenkosten beim Mieter), das Wissen, dass die Kaution keine Einnahme ist, und verlässliche Zahlungsaufzeichnungen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Steuerberatung dar. Wenden Sie sich in individuellen Angelegenheiten an einen Steuerberater oder Ihr Finanzamt.