Vermietung in Polen: Wie die Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen funktioniert

Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Polen, die Sie außerhalb eines Gewerbes vermieten, werden seit dem 1. Januar 2023 ausschließlich mit der polnischen Pauschalsteuer besteuert (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). Eine Wahl der Besteuerungsform gibt es dafür nicht, Sie geben also auch keine Erklärung dazu ab. Das gilt unabhängig davon, ob Sie in Polen, Deutschland oder Norwegen wohnen. Dieser Artikel zeigt die Steuersätze mit Rechenbeispielen, die Fristen für Vorauszahlungen und die Steuererklärung PIT-28, die Regeln für Ehepaare und den Punkt, ab dem eine Vermietung als Gewerbe gilt.

Wer die Pauschalsteuer zahlt und was als Einnahme zählt

Die Pauschalsteuer zahlt jede Privatperson, die in Polen eine Wohnung, ein Haus, ein Zimmer oder eine Garage außerhalb eines Gewerbes vermietet. Grundlage ist die Miete, die Ihr Mieter Ihnen im Kalenderjahr gezahlt hat. Maßgeblich ist der Tag der Zahlung: Die Dezembermiete, die am 3. Januar eingeht, gehört zum neuen Jahr.

Ein Einnahmenbuch müssen Sie bei privater Vermietung nicht führen. Sie brauchen nur die monatlichen Mieteingänge.

Steuersätze 8,5 % und 12,5 % und der Schwellenwert von 100.000 PLN

Auf Mieteinnahmen bis 100.000 PLN im Jahr zahlen Sie 8,5 %, auf den Teil darüber 12,5 %. Die Einnahmen werden ab Januar aufaddiert. Der höhere Satz gilt nur für den Betrag oberhalb des Schwellenwerts, die Einnahmen davor bleiben bei 8,5 %.

Beispiel: 3.000 PLN Miete im Monat

Im Jahr nehmen Sie 36.000 PLN ein und bleiben unter dem Schwellenwert. Sie zahlen jeden Monat 255 PLN Vorauszahlung (8,5 % von 3.000 PLN), im Jahr 3.060 PLN.

Beispiel: 10.000 PLN Miete im Monat

• Von Januar bis Oktober zahlen Sie je 850 PLN (8,5 % von 10.000 PLN).
• Nach Oktober liegen die aufaddierten Einnahmen bei 100.000 PLN, für November und Dezember zahlen Sie deshalb je 1.250 PLN (12,5 % von 10.000 PLN).
• Für das Jahr ergeben sich 11.000 PLN: 8.500 PLN auf die ersten 100.000 PLN und 2.500 PLN auf die übrigen 20.000 PLN.

Wohnsitz in Deutschland, Wohnung in Polen

In Polen unbeschränkt steuerpflichtig ist, wer dort den Mittelpunkt seiner persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen hat oder sich mehr als 183 Tage im Jahr in Polen aufhält. Wohnen Sie dauerhaft im Ausland, sind Sie in Polen beschränkt steuerpflichtig, und dazu gehören Einkünfte aus in Polen gelegenen Immobilien, also auch die Miete. Sie zahlen die Pauschalsteuer deshalb nach denselben Regeln wie ein Vermieter in Polen: dieselben Sätze, dieselben Vorauszahlungen, dieselbe Erklärung PIT-28.

Polen wendet diese Regeln zusammen mit seinen Doppelbesteuerungsabkommen an. Die Abkommen mit Deutschland, Norwegen oder dem Vereinigten Königreich erlauben dem Staat, in dem die Immobilie liegt, die Mieteinkünfte zu besteuern. Wie Ihr Wohnsitzstaat diese Einkünfte anschließend berücksichtigt, regeln das jeweilige Abkommen und das dortige Recht. Diese Frage klären Sie mit Ihrem Steuerberater im Wohnsitzland.

Fristen: Vorauszahlung bis zum 20., PIT-28 vom 15. Februar bis 30. April

• Die Vorauszahlung für einen Monat zahlen Sie bis zum 20. des Folgemonats, für Dezember bis zum 20. Januar.
• Sie können auch vierteljährlich zahlen: bis zum 20. des Monats nach Quartalsende, für das vierte Quartal bis zum 20. Januar. Die vierteljährliche Zahlung geben Sie in der Erklärung PIT-28 für dieses Jahr an.
• Die Erklärung PIT-28 reichen Sie vom 15. Februar bis 30. April des Folgejahres ein, für 2026 also vom 15. Februar bis 30. April 2027. Eine Nachzahlung aus der Erklärung ist ebenfalls bis zum 30. April fällig.
• Fällt eine Frist auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet sie am nächsten Werktag.

Vorauszahlungen und Nachzahlung überweisen Sie auf Ihr persönliches Steuerkonto, den mikrorachunek podatkowy. Die Kontonummer erzeugen Sie aus Ihrer PESEL- oder NIP-Nummer im Generator auf podatki.gov.pl (auf Polnisch). Die Erklärung reichen Sie online im e-Urząd Skarbowy ein oder über einen Bevollmächtigten in Polen.

Kosten und Abschreibung mindern die Steuer nicht

Die Pauschalsteuer wird auf die Einnahmen erhoben, ohne Abzug von Kosten. Renovierung, Kreditzinsen, Versicherung, Grundsteuer und Maklerprovision ändern die Steuer nicht. Auch eine Abschreibung der Wohnung gibt es nicht: Seit 2023 sind Wohnungen und Wohngebäude in Polen von der Abschreibung ausgenommen, auch im Gewerbe.

Abziehen können Sie nur die im Gesetz genannten Posten, etwa in Polen gezahlte Sozialversicherungsbeiträge, Spenden oder die Abzugsmöglichkeit für energetische Sanierung, sofern Sie diese nicht schon bei anderen Einkünften geltend machen.

Ehepaare: je 100.000 PLN oder 200.000 PLN für einen Ehegatten

Gehört die Wohnung zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten (in Polen der gesetzliche Güterstand, wspólność majątkowa), versteuert jeder Ehegatte die Hälfte der Einnahmen mit einem eigenen Schwellenwert von 100.000 PLN. Sie können stattdessen erklären, dass ein Ehegatte die gesamten Einnahmen versteuert. Für diesen Ehegatten liegt der Schwellenwert dann bei 200.000 PLN.

Die Erklärung reichen Sie beim Finanzamt bis zum 20. des Monats ein, der auf den ersten Mieteingang im Jahr folgt. Geht die erste Miete im Dezember ein, haben Sie bis zum Jahresende Zeit. Ein Ehegatte kann sie für beide unterschreiben. Sie gilt auch in den Folgejahren, bis Sie dem Finanzamt innerhalb derselben Frist den Verzicht mitteilen.

Bei 120.000 PLN Jahresmiete zahlt mit Erklärung ein Ehegatte 10.200 PLN (8,5 % von 120.000 PLN). Ohne Erklärung zahlt jeder Ehegatte 5.100 PLN auf seine 60.000 PLN, zusammen also derselbe Betrag. Eine Wohnung aus dem persönlichen Vermögen eines Ehegatten versteuert dieser allein, mit einem Schwellenwert von 100.000 PLN.

Wann die Vermietung als Gewerbe gilt

Ein Gewerbe (działalność gospodarcza) ist nach polnischem Recht eine auf Gewinn gerichtete Tätigkeit im eigenen Namen, die organisiert und dauerhaft ausgeübt wird. Eine Zahl von Wohnungen, ab der die Vermietung zum Gewerbe wird, nennt das Gesetz nicht. Das Finanzamt beurteilt die Umstände: den Umfang, die Organisation, Zusatzleistungen für Mieter und ob Sie Wohnungen gezielt zur Vermietung kaufen.

Gehört die Wohnung zu Ihrem in Polen angemeldeten Gewerbe, ist die Miete eine gewerbliche Einnahme, und Sie wählen eine Besteuerungsform:

• Steuertarif: 12 % des Gewinns bis 120.000 PLN und 32 % darüber, mit einem Steuerabzugsbetrag von 3.600 PLN,
• lineare Steuer: 19 % des Gewinns,
• Pauschalsteuer: 8,5 % und 12,5 %, mit einem eigenen Schwellenwert von 100.000 PLN für gewerbliche Einnahmen, getrennt von privaten Mieteinnahmen.

Beim Steuertarif und bei der linearen Steuer zahlen Sie auf den Gewinn und ziehen Kosten ab, etwa Kreditzinsen und Renovierungen. Die Wohnung selbst schreiben Sie auch im Gewerbe nicht ab. Hinzu kommen die polnischen Sozialversicherungsbeiträge (ZUS) und der Krankenversicherungsbeitrag für Unternehmer. Sind die Umstände Ihrer Vermietung nicht eindeutig, beantragen Sie eine verbindliche Auskunft (interpretacja indywidualna) bei der polnischen Steuerinformationsstelle KIS.

So berechnet Brokik Ihre Vorauszahlungen und die Daten für PIT-28

Brokik können Sie auf Deutsch nutzen und berechnet die Pauschalsteuer für Wohnungen in Polen, die in Złoty abgerechnet werden. Als Einnahme zählt die Miete aus den Zahlungen, die Sie zu in Brokik erstellten Abrechnungen erfassen, im Monat des Zahlungseingangs, auch bei einer Teilzahlung.

• In den Kontoeinstellungen wählen Sie monatliche oder vierteljährliche Vorauszahlungen und schalten Erinnerungen per E-Mail ein.
• Brokik berechnet jede Vorauszahlung mit 8,5 % und 12,5 % und dem ab Januar aufaddierten Schwellenwert von 100.000 PLN.
• Die Frist jeder Vorauszahlung sehen Sie auf dem Dashboard, auf den nächsten Werktag verschoben. Die Erinnerung kommt sechs Tage und einen Tag vor der Frist.
• Nach der Überweisung markieren Sie die Vorauszahlung als bezahlt. Steigen die Einnahmen eines Zeitraums später noch, zeigt Brokik die Nachzahlung an.
• Am Tag nach der Vorauszahlungsfrist im Januar erstellt Brokik die Jahresübersicht für PIT-28 als PDF für das Vorjahr und schickt Ihnen eine E-Mail. Die Übersicht ist auf Polnisch und folgt den Feldern der Erklärung. Nebenkosten weist sie getrennt von der Miete aus.

Die Beträge übertragen Sie selbst in die Erklärung im e-Urząd Skarbowy oder geben das PDF an Ihre Buchhalterin oder Ihren Bevollmächtigten in Polen weiter. Die Überweisung an das Finanzamt erledigen Sie von Ihrem Konto. Mehr über Brokik für Vermieter lesen Sie auf der Seite Mietverwaltungssoftware.