Nouvelle loi croate sur la location 2026 : ce que les propriétaires étrangers doivent savoir

Nouvelle loi croate sur la location 2026 : ce que les propriétaires étrangers doivent savoir

Si vous possédez un appartement locatif sur la côte croate ou à Zagreb, un changement législatif important se prépare. Le 31 juillet 2026, le ministère croate de l'Aménagement du territoire, de la Construction et du Patrimoine public (MPGI) a présenté le projet d'une nouvelle loi sur la location de logements (Zakon o najmu stanova) et l'a soumis à consultation publique. L'objectif affiché est d'apporter davantage de sécurité juridique aux propriétaires comme aux locataires, et de formaliser un marché locatif longtemps resté en partie informel.

Il convient d'être précis sur l'état d'avancement : il s'agit d'un projet de loi en consultation publique, pas encore d'une loi adoptée. Le texte final voté par le Parlement croate (Sabor) pourrait encore différer sur certains détails. La direction de la réforme est cependant déjà claire, et elle introduit des obligations que les propriétaires — qu'ils résident en Croatie ou gèrent leur location à distance — ont intérêt à anticiper dès maintenant.

Plafond d'augmentation du loyer indexé sur les prix de l'immobilier (DZS)

Selon le projet, le loyer d'un bail existant ne pourrait être augmenté qu'une fois tous les 12 mois au maximum. Le plafond serait indexé sur la croissance en pourcentage des prix de l'immobilier résidentiel l'année précédente, selon les données de l'office statistique croate (Državni zavod za statistiku, DZS) — pas sur l'inflation générale, donc, mais spécifiquement sur l'indice des prix immobiliers. Une clause de contrat autorisant des augmentations plus fréquentes ou plus élevées serait nulle : le propriétaire ne pourrait s'en prévaloir même si le locataire l'avait signée.

Préavis écrit de 30 jours avant toute augmentation

Toute augmentation de loyer devrait être notifiée par écrit au locataire au moins 30 jours avant sa prise d'effet. Les documents publiés ne précisent pas de forme juridique particulière pour cette notification, mais une trace écrite — un e-mail avec accusé de réception ou une lettre recommandée — reste le moyen le plus sûr de prouver ultérieurement que le délai a été respecté. Il est utile de commencer dès maintenant à consigner la date et le montant de chaque augmentation notifiée.

Certification notariale obligatoire du contrat de location

L'un des changements les plus importants est l'obligation, pour les nouveaux contrats de location, d'être établis sous forme d'acte notarié et certifiés par un notaire public. L'avantage pour le propriétaire : un tel contrat devient directement exécutoire — en cas d'impayé ou de nécessité d'expulsion, la procédure peut être engagée sans long procès devant les tribunaux. Le projet ne précise pas encore comment les frais de notaire seraient répartis entre propriétaire et locataire — un point à clarifier une fois le texte définitif publié, ou à convenir à l'avance dans le contrat.

Délais de préavis et autres dispositions annoncées

Le projet durcit aussi les règles de fin de bail. Un locataire pourrait résilier sans motif avec un préavis de 60 jours. Si le propriétaire résilie pour manquement du locataire (par exemple un impayé), il devrait d'abord adresser un avertissement écrit accordant 15 jours pour y remédier, puis au moins 30 jours supplémentaires pour quitter le logement. Une résiliation sans faute du locataire exigerait un préavis d'au moins 6 mois — un an si la location a duré plus de 5 ans, plus 6 mois supplémentaires si un enfant vit dans le logement. Le contrat pourrait raccourcir ces délais, sans toutefois descendre sous 3 mois. Le projet mentionne également un droit du propriétaire de visiter le logement deux fois par an avec préavis (sauf clause contraire) et un dépôt de garantie pouvant aller jusqu'à un mois de loyer.

Ce qui reste flou : contrats existants et date d'entrée en vigueur

Les documents publiés sont clairs sur l'obligation de certification notariale pour les nouveaux contrats, mais ne précisent pas si — ni comment — les baux signés avant l'entrée en vigueur de la loi devront être mis à jour ou re-certifiés. La consultation publique a débuté le 31 juillet 2026 ; une fois close, le projet sera débattu et voté par le Sabor, et la date exacte d'entrée en vigueur reste inconnue à ce stade. Si vous possédez un bien en Croatie, mieux vaut suivre le texte définitif plutôt que de considérer les détails actuels du projet comme figés.

Check-list : que faire dès maintenant

• Vérifiez la clause d'augmentation de loyer de votre bail croate actuel et évitez un pourcentage fixe qui pourrait dépasser la croissance des prix immobiliers du DZS.
• Commencez à consigner la date et le montant de chaque changement de loyer — vous devrez démontrer le respect de l'intervalle de 12 mois et du préavis de 30 jours.
• Préparez un modèle de notification écrite d'augmentation de loyer, avec une date d'envoi clairement indiquée.
• Contactez un notaire en Croatie pour vous renseigner sur la procédure et le coût prévisible de la certification du contrat.
• Documentez soigneusement l'entrée et la sortie du locataire — un état des lieux numérique facilite grandement la preuve de l'état du logement.
• Utilisez un outil qui suit automatiquement les montants et échéances de loyer — la fonction Brokik règlement des loyers et paiements garde tout organisé sans tableur manuel.

La nouvelle loi croate sur la location est encore en consultation publique, mais son orientation — un plafond plus strict sur les augmentations de loyer, un préavis écrit obligatoire et des contrats notariés — devrait peu évoluer d'ici son adoption. Les propriétaires qui mettent dès maintenant de l'ordre dans leur documentation, le suivi des augmentations et la communication avec leurs locataires aborderont ce nouveau système sans surprise.

Remarque : les dispositions décrites reposent sur le projet de loi que le ministère croate de l'Aménagement du territoire, de la Construction et du Patrimoine public a présenté le 31 juillet 2026 et soumis à consultation publique ; le texte final adopté par le Sabor pourrait différer. Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Pour les questions individuelles, consultez un avocat.