Združene države Amerike: pregled trga najema

Združene države nimajo zveznega zakona o stanovanjskem najemu — najemno pravo v celoti določa vsaka zvezna država posebej, Brokikova predloga v1 pa je nastavljena za zvezno državo Teksas (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 „Residential Tenancies"), izbrano kot najpreprostejšo, najemodajalcu najbolj naklonjeno referenčno jurisdikcijo: brez zakonske omejitve varščine, brez nadzora najemnin in brez državnega dohodninskega davka. Po teksaškem statute of frauds (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) mora biti s podpisano listino dokazana le najemna pogodba, sklenjena za dobo, daljšo od enega leta — krajši najem je tehnično lahko sklenjen tudi ustno — vendar Brokik ne glede na trajanje vedno pripravi celotno pisno pogodbo, notar pa ni potreben: elektronski podpisi so veljavni po zveznem ESIGN Act in Texas Uniform Electronic Transactions Act.

Brokikova predloga stranki identificira s Social Security Number (ameriško osebno identifikacijsko številko, ali z EIN, če je najemodajalec podjetje), natančno opiše nepremičnino in navede mesečno najemnino, pri čemer je prehod iz določenega časa v mesečni najem vgrajen že od prvega dne, tako da ni treba ničesar znova dogovarjati od začetka, če stranki najemno razmerje preprosto pustita teči prek datuma izteka.

Teksas ne določa zakonske zgornje meje za varščino (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — najemodajalec in najemnik se o znesku dogovorita prosto, tržna praksa v večini teksaških mest pa se giblje okoli ene mesečne najemnine, občasno več pri najemniku s šibkejšo kreditno zgodovino. Varščine ni dovoljeno šteti za zadnjo mesečno najemnino, razen če se najemodajalec s tem pisno strinja.

Rok za vračilo je natančno določen: najemodajalec mora varščino, zmanjšano za specificiran seznam zakonitih odbitkov, vrniti v 30 dneh od poznejšega od dveh dogodkov — izročitve nepremičnine s strani najemnika ali njegove pisne navedbe naslova za nadaljnjo pošto (§ 92.107) — pri čemer se 30-dnevni rok ne začne, dokler se ne zgodita oba. Najemodajalec, ki varščino zadrži v slabi veri, odgovarja za zakonsko določeno odškodnino v znesku $100, trikratnik neupravičeno zadržanega zneska in razumne odvetniške stroške najemnika (§ 92.109), zato Brokikova predloga klavzulo o varščini poveže s kontrolnim seznamom za pregled ob vselitvi in izselitvi, da je vsak odbitek dokumentiran.

Teksaška najemna pogodba za določen čas se preprosto izteče na navedeni datum; če stranki ne skleneta nove pogodbe in najemodajalec najemniku dovoli, da ostane, se najem samodejno nadaljuje mesečno pod istimi pogoji. Vsaka od strank lahko tak mesečni najem nato konča s pisnim obvestilom vsaj za eno celotno obdobje plačila najemnine — običajno 30 dni (Tex. Prop. Code § 91.001) — Teksas pa ne zahteva utemeljenega razloga: najemodajalcu ni treba navesti razloga, če se je določeni čas že iztekel.

Prenehanje najema je vedno sodni postopek. Preden najemodajalec vloži tožbo forcible detainer za vrnitev posesti, mora najemniku vročiti pisno obvestilo o izpraznitvi vsaj 3 dni vnaprej, razen če pogodba določa daljše obdobje (Tex. Prop. Code § 24.005); nepremičnino lahko dejansko ponovno prevzame le na podlagi sodne odločbe. Samovoljna izselitev — menjava ključavnic, izklop komunalnih storitev ali odstranitev najemnikovih stvari brez sodne odločbe — je nezakonita v vsaki zvezni državi ZDA, vključno s Teksasom.

Teksaško pravo pisnega kontrolnega seznama za pregled ob vselitvi in izselitvi ne postavlja kot formalni pogoj za veljavnost najemne pogodbe, vendar se nanj posredno naslanjata tako implicirano jamstvo bivalne primernosti (Tex. Prop. Code § 92.052) kot pravila o odbitkih od varščine: brez podpisanega zapisa o stanju nepremičnine in odčitkih števcev ob vselitvi najemodajalec nima zanesljive izhodiščne točke za utemeljitev odbitka ob izselitvi, najemnik pa nima preprostega načina, da dokaže, da škoda ni njegova.

Brokik obravnava kontrolni seznam kot standardno prakso pri vsakem teksaškem najemu, čeprav ta ni zakonska zahteva: stanje, opremo in odčitke števcev zabeleži enkrat ob vselitvi najemnika in znova ob izselitvi, vsak izvod pa podpišeta obe stranki. To je najpreprostejši način, da najemodajalec odbitek od varščine obdrži v skladu s §§ 92.103–92.104 — prav tako pogosto pa je to najpreprostejši način, da najemnik dobi nazaj celotno varščino.

Poleg pravil o varščini in prenehanju najema ima teksaški najemodajalec kratek seznam razkritvenih dolžnosti, ki veljajo poleg splošnega prava zvezne države. Najemniku mora razkriti svoje ime in naslov ali ime in naslov svojega upravitelja (Tex. Prop. Code § 92.201) ter — od leta 2021 — vsako znano zgodovino poplav ali status poplavnega območja nepremičnine (§ 92.0135). Če je bila nepremičnina zgrajena pred letom 1978, zvezno pravo (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) od najemodajalca zahteva, da najemniku izroči EPA-jevo brošuro o nevarnosti svinca, razkrije vsako znano barvo na osnovi svinca ali drugo nevarnost ter da pred podpisom najemne pogodbe obe stranki podpišeta Lead Warning Statement, zapis pa hrani najmanj tri leta.

Zvezni Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) prepoveduje diskriminacijo na sedmih zaščitenih podlagah — rasa, barva kože, narodno poreklo, vera, spol, družinski status in invalidnost — in od najemodajalca zahteva razumne prilagoditve, na primer dovolitev asistenčne ali pomožne živali tudi pri politiki brez hišnih ljubljenčkov. Ameriškega ustreznika evropskega energetskega certifikata za stanovanjski najem ni: le peščica mest zahteva, da velike stavbe poročajo o podatkih energetske primerjave, v Brokikovi teksaški predlogi pa ni klavzule, ki bi modelirala obveznost EPC.