brokik logo
Režije u najmu

Obračun režija u najmu — kako to napraviti ispravno

Obračun režija najčešći je izvor sporova između najmoprimca i najmodavca. Pogledajte koji model obračuna odabrati, kako voditi očitanja brojila korak po korak i koje pogreške izbjegavati — a na kraju, kako cijeli proces automatizirati.
Pogledajte funkciju obračuna najma i plaćanja

Tri načina obračuna režija u najmu

Ne postoji jedan ispravan model — odaberite onaj koji odgovara nekretnini i vašem stilu upravljanja, a zatim ga precizno zapišite u ugovor.
Fiksni paušalNajmoprimac svaki mjesec plaća fiksni iznos za režije, neovisno o stvarnoj potrošnji.
PrednostiMaksimalna jednostavnost — bez očitanja i mjesečnih izračuna, predvidiv iznos za obje strane.
RiziciVišak paušala iznad stvarnih troškova režija prihod je najmodavca koji podliježe oporezivanju. Kod visoke potrošnje doplaćujete iz vlastitog džepa, a najmoprimac nema motivaciju za štednju.
Akontacija i periodično usklađenjeNajmoprimac svaki mjesec plaća akontaciju za režije, a u dogovorenom razdoblju je obračunavate prema stvarnim očitanjima brojila i računima dobavljača.
PrednostiPravedan kompromis — stabilna mjesečna plaćanja i obračun prema stvarnoj potrošnji.
RiziciZahtijeva redovita očitanja i pridržavanje rokova usklađenja. Prenisko postavljena akontacija završava velikom doplatom i sporom pri obračunu.
U Brokiku ovaj model vodite u aplikaciji: najmoprimac svaki mjesec unosi očitanje brojila s fotografijom, a Brokik izračunava privremeni obračun — tijekom najma ili pri iseljenju. Kad stigne račun, Brokik ga dijeli među najmoprimcima prema očitanjima iz primopredajnih zapisnika i prikazuje razliku prema privremenom obračunu.Pogledajte kako funkcionira obračun akontacija za režije
Prefakturiranje 1:1 prema potrošnjiNajmoprimac plaća točno onoliko koliko proizlazi iz brojila i računa dobavljača — bez paušala i bez marže.
PrednostiPotpuna transparentnost. Uz odgovarajuće odredbe u ugovoru, troškovi režija u pravilu ne predstavljaju prihod najmodavca — samo ih prenosite dalje.
RiziciNajviše posla svaki mjesec: očitanja, izračuni i raspodjela stavki u obračunu, a iznosi se mijenjaju iz mjeseca u mjesec.
Što zapisati u ugovor o najmuNeovisno o modelu, ugovor bi trebao precizno odrediti: način obračuna režija (paušal, akontacija ili prefakturiranje), koje režije obuhvaća, tko i u kojim rokovima očitava brojila, prema kojim se tarifama računa potrošnja (tarife dobavljača), rokove plaćanja i usklađenja te način obračuna režija po završetku najma. Što precizniji zapis, to manji prostor za spor.

Režije korak po korak — od useljenja do iseljenja

Dobar obračun počinje prvog dana najma, a ne s prvim računom.
1
Zapišite početna stanja u zapisnikPrilikom predaje ključeva zapišite stanja svih brojila u zapisnik o primopredaji i fotografirajte brojila s vidljivim stanjem. To je referentna točka za sve kasnije obračune.
2
Dogovorite tko i kada očitava brojilaOdredite stalan ritam očitanja — na primjer zadnji dan u mjesecu — i osobu odgovornu za to. Najčešće stanja dostavlja najmoprimac, a najmodavac ih provjerava prilikom posjeta stanu.
3
Izračunajte potrošnju i pomnožite tarifomPotrošnja je razlika između trenutnog i prethodnog stanja brojila. Pomnožite je tarifom dobavljača i dodajte fiksne naknade — tako nastaje pouzdan mjesečni obračun.
4
Obračunajte režije na kraju najmaPrilikom iseljenja zapišite konačna stanja brojila (opet s fotografijama) i pripremite završni obračun: potrošnju od zadnjeg očitanja, eventualno usklađenje akontacija i povrat jamčevine kao zasebnu stavku.
Mjesečna očitanja bez vožnje do stanaVaš najmoprimac unosi stanje brojila u Brokik na mobitelu i može dodati fotografiju; vi ga odobravate prije obračuna.Očitanje brojila u najmu

Najčešće pogreške u obračunu režija

Ove se pogreške najčešće ponavljaju u sporovima s najmoprimcima — i sve se lako mogu izbjeći.
Nedostatak stanja brojila u zapisnikuBez dokumentiranih početnih stanja ne možete dokazati koliko je najmoprimac stvarno potrošio. Svaka predaja stana trebala bi završiti zapisnikom sa stanjima i fotografijama brojila.
„Režije u cijeni najma” bez ograničenjaPraktično rješenje, ali bez ograničenja potrošnje najmoprimac nema nikakvu motivaciju za štednju — a razliku pokrivate vi. Ako već povezujete režije s najmom, odredite ograničenje i pravilo doplate nakon njegova prekoračenja.
Neredovita očitanjaOčitanje jednom u pola godine znači nakupljenu doplatu i raspravu o tome čija je potrošnja. Stalan, po mogućnosti mjesečni ritam očitanja donosi male, predvidive obračune i brzo uočavanje anomalija.
Nedostatak potvrda i dokumentacijeUsmeni dogovori i obračuni „telefonom” nemaju dokaznu vrijednost. Svako očitanje, obračun i plaćanje trebali bi ostaviti trag — fotografiju, poruku, potvrdu o uplati.
Miješanje jamčevine s obračunom režijaJamčevina osigurava potraživanja iz ugovora, nije tekuća rezerva za režije. Odbitke radite tek u završnom obračunu i uvijek s raspisanim stavkama — zasebno režije, zasebno eventualne štete.

Kako izgleda obračun režija u Brokiku

Brokik vodi cijeli proces — od početnih stanja u zapisniku do završnog obračuna pri iseljenju.
Individualno postavljanje obračunaZa svaku nekretninu postavljate vlastiti model obračuna: fiksne stavke i režije koje se obračunavaju prema brojilima i tarifama.
Najmoprimac prijavljuje stanja brojila u aplikacijiKraj jurnjave za očitanjima — najmoprimac unosi stanja brojila u aplikaciji, a vi ih odmah imate u sustavu.
Automatski izračun i mjesečni obračunBrokik izračunava potrošnju i iznose, a zatim priprema mjesečni obračun s raspodjelom stavki — najmoprimac točno vidi za što plaća.
Podsjetnici za plaćanjeNajmoprimac dobiva automatske podsjetnike o roku plaćanja — bez neugodnih poziva i SMS poruka.
Kompletna povijest obračunaSva očitanja, obračuni i plaćanja na jednom mjestu — korisno za poreznu prijavu i u slučaju spora.
Završni obračun po završetku najmaPrilikom iseljenja pripremate završni obračun koji uzima u obzir zadnja očitanja brojila i usklađenje akontacija.
Zapisnik o primopredaji s brojilimaPočetna i konačna stanja dokumentirate u zapisniku koji pripremate i elektronički potpisujete u Brokiku.
Privremeni obračun i podjela računa pri promjeni najmoprimcaAkontacija s kontrolnim očitanjima ima pet koraka. Najmoprimac plaća fiksnu akontaciju na računu i svaki mjesec unosi očitanje s fotografijom. Brokik izračunava privremeni obračun tijekom najma ili pri iseljenju. Kad stigne račun, dijeli ga među najmoprimcima prema očitanjima iz zapisnika, a razliku rješavate s pologom u konačnom obračunu.
Tko što vidi

Obračun režija u Brokik — tko što radi i što vidi

Model s akontacijom i kontrolnim očitanjima u pet koraka, s dva mjesta: zaslon vlasnika ili upravitelja i zaslon najmoprimca. Zasloni dolaze iz stvarne aplikacije.
Vlasnik ili upraviteljNajmoprimac

  1. Akontacija i cijena po jedinici

    Početak najma
    Vlasnik ili upravitelj: Postavljate fiksnu akontaciju, kontrolna očitanja i cijenu za kWh, m³ ili GJ.
    Najmoprimac: Svaki mjesec plaćate istu akontaciju — vidite je na računu uz najamninu.

  2. Očitanje brojila s fotografijom

    Svaki mjesec
    Vlasnik ili upravitelj: Dobivate očitanje najmoprimca s fotografijom brojila i odobravate ga.
    Najmoprimac: Unosite stanje brojila i dodajete fotografiju s telefona.

  3. Privremeni obračun

    Iseljenje
    Vlasnik ili upravitelj: Brokik izračunava potrošnju po vašoj cijeni, oduzima fakturirane akontacije i prikazuje doplatu ili preplatu.
    Najmoprimac: Pri predaji ključeva dobivate zapisnik sa stanjima brojila na potpis.

  4. Podjela računa dobavljača

    Kad stigne račun
    Vlasnik ili upravitelj: Unosite iznos i potrošnju s računa — Brokik ih dijeli među najmoprimcima i praznim periodom prema očitanjima iz zapisnika.
    Nema ništa za riješitiRazliku u odnosu na privremeni obračun vlasnik rješava s vama zasebno.

  5. Doplata ili preplata

    Zatvaranje
    Vlasnik ili upravitelj: U konačnom obračunu vidite rezultat iz očitanja, iznos već pripisan na računu i stanje pologa.
    Nema ništa za riješitiDoplatu dobivate kao jednu stavku na računu ili u obračunu pologa.
Privremeni obračun Brokik izračunava iz očitanja i vaše cijene po jedinici. Račun dobavljača ostaje konačan — kad stigne, Brokik ga dijeli među najmoprimcima i prikazuje razliku.

Najčešća pitanja o obračunu režija u najmu

Kratki odgovori na pitanja koja najmodavci postavljaju najčešće
U pravilu ne. Režije se s najmoprimcem obračunavaju prema stvarnim troškovima — prefakturiranje znači prijenos troška 1:1, bez marže. Ako naplaćujete više nego što proizlazi iz računa, višak postaje vaš oporezivi prihod, a zarada na preprodaji režija može kršiti i uvjete tarifa dobavljača. Ako želite zarađivati više, podignite najamninu, a ne cijene režija.
Kod fiksnog paušala, iznos naplaćen od najmoprimca iznad stvarnih troškova režija prihod je najmodavca od najma i podliježe oporezivanju. Kod prefakturiranja 1:1 — ako ugovor jasno navodi da troškove režija snosi najmoprimac, a najmodavac samo posreduje u njihovom prosljeđivanju — ti troškovi u pravilu ne predstavljaju prihod. Ključan je precizan zapis u ugovoru o najmu.
Zaštitite se u ugovoru: odredite rok za dostavu očitanja i posljedicu njegovog nepridržavanja — na primjer procijenjeni račun na temelju prosječne potrošnje s korekcijom nakon stvarnog očitanja, ili pravo najmodavca na očitanje brojila nakon unaprijed dogovorenog posjeta. Najjednostavnije je olakšati taj zadatak najmoprimcu: u Brokiku najmoprimac dostavlja očitanje brojila u aplikaciji za minutu.
Zapišite stanja svih brojila u zapisnik o primopredaji koji potpisuju obje strane i napravite jasne fotografije brojila s vidljivim brojem i stanjem. Na temelju toga pripremite završni obračun — potrošnju od zadnjeg očitanja plus eventualno usklađenje akontacija — i predajte ga najmoprimcu u pisanom obliku prije obračuna jamčevine.
Uobičajeno da, ali obračunavaju se drukčije nego struja, plin ili voda, jer nemaju brojila. Naknada za odvoz otpada obično ovisi o broju stanara i uplaćuje se zajednici, upravitelju ili gradu, a internet je fiksna pretplata. Najjednostavnije ih je uvrstiti u ugovor kao zasebnu fiksnu stavku uz režije koje se obračunavaju prema brojilima — i jasno zapisati tko ih plaća.
Ne čekajte račun. Zapišite stanja brojila u primopredajni zapisnik s fotografijom i izračunajte privremeni obračun: potrošnja od zadnjeg očitanja pomnožena jediničnom cijenom iz ugovora, umanjena za akontacije koje ste već fakturirali. Nedoplatak odbijte od pologa u konačnom obračunu, a preplatak vratite zajedno s pologom. Kad napokon stigne račun dobavljača, podijelite ga među prethodnim najmoprimcem, praznim razdobljem i novim najmoprimcem prema očitanjima iz primopredajnih zapisnika — razliku prema privremenom obračunu rješavate zasebno s bivšim najmoprimcem. U Brokiku to ne računate ručno: unesete očitanja i jediničnu cijenu, ostalo izračunava Brokik.

Korisne stranice i članci

Produbite temu obračuna i pripremite se za cijeli proces najma
Očitanje brojila u najmuNajmoprimac šalje očitanja s mobitela, vi ih odobravate.
Obračun najma i plaćanja u BrokikuPogledajte kako funkcionira automatski obračun najamnine i režija s najmoprimcima.
Zapisnik o primopredajiDokumentirajte stanje stana i brojila prilikom predaje prostora.
Brokik vs Excel — usporedbaSaznajte zašto tablica nije dovoljna za upravljanje najmom.

Obračunavajte režije bez sporova i tablica

Otvorite račun, postavite obračun za svoju nekretninu i dopustite najmoprimcu da prijavljuje stanja brojila u aplikaciji. Plaćate plan prilagođen broju vaših nekretnina, bez provizije na najamninu. Za prvi plan vraćamo cijeli iznos ako zatražite povrat u roku od 30 dana od plaćanja.Sadržaj ove stranice isključivo je informativnog karaktera i ne predstavlja poreznu ni pravnu savjetodavnu uslugu. Za pojedinačne slučajeve obratite se poreznom savjetniku ili odvjetniku.