Verenigde Staten: overzicht van de huurmarkt

De Verenigde Staten kennen geen federale huurwet voor woonruimte — het huurrecht wordt volledig door elke afzonderlijke staat vastgesteld, en het v1-sjabloon van Brokik is ingesteld op de staat Texas (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 "Residential Tenancies"), gekozen als de eenvoudigste, meest verhuurdervriendelijke referentiejurisdictie: geen wettelijk maximum voor de waarborgsom, geen huurprijsregulering en geen staatsinkomstenbelasting. Onder de Texaanse statute of frauds (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) moet alleen een huurovereenkomst langer dan één jaar schriftelijk en ondertekend worden vastgelegd — een kortere huurovereenkomst kan technisch gezien mondeling worden aangegaan — maar Brokik stelt ongeacht de looptijd altijd een volledig schriftelijk huurcontract op, en een notaris is niet vereist: elektronische handtekeningen zijn rechtsgeldig onder de federale ESIGN Act en de Texas Uniform Electronic Transactions Act.

Het sjabloon van Brokik identificeert de partijen aan de hand van hun Social Security Number (het Amerikaanse burgerservicenummer) of, bij een zakelijke verhuurder, hun EIN (werkgeversidentificatienummer), beschrijft het pand nauwkeurig en vermeldt de maandhuur met de overgang van bepaalde naar onbepaalde tijd (maand-tot-maand) vanaf dag één ingebouwd, zodat er niets helemaal opnieuw hoeft te worden onderhandeld als de partijen de huurovereenkomst gewoon laten doorlopen na de einddatum.

Texas kent geen wettelijk maximum voor de waarborgsom (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — verhuurder en huurder komen het bedrag vrij overeen, en de marktpraktijk in de meeste Texaanse grootstedelijke gebieden ligt rond één maand huur, soms meer bij een huurder met een zwakkere kredietwaardigheid. De waarborgsom mag niet als de laatste maand huur worden beschouwd, tenzij de verhuurder daar schriftelijk mee instemt.

De termijn voor terugbetaling is nauwkeurig vastgelegd: de verhuurder moet de waarborgsom, verminderd met een gespecificeerde lijst van rechtmatige inhoudingen, terugbetalen binnen 30 dagen na het laatste van de volgende twee momenten — de huurder die het pand oplevert, of de huurder die de verhuurder een schriftelijk doorstuuradres geeft (§ 92.107) — de 30 dagen gaan pas in zodra beide zijn gebeurd. Een verhuurder die de waarborgsom te kwader trouw inhoudt, is aansprakelijk voor een wettelijke schadevergoeding van $100, drie keer het onterecht ingehouden bedrag, en de redelijke advocaatkosten van de huurder (§ 92.109), dus het sjabloon van Brokik combineert de waarborgsomclausule met een in- en uitcheckchecklist zodat elke inhouding wordt gedocumenteerd.

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in Texas eindigt gewoon op de vermelde einddatum; als de partijen geen nieuwe overeenkomst ondertekenen en de verhuurder de huurder laat blijven, loopt de huurovereenkomst automatisch door op maand-tot-maandbasis onder dezelfde voorwaarden. Elke partij kan deze maand-tot-maandhuur vervolgens beëindigen met een schriftelijke opzegging van ten minste één volledige huurbetalingsperiode — gebruikelijk 30 dagen (Tex. Prop. Code § 91.001) — en Texas stelt geen eis van gegronde reden: een verhuurder hoeft geen reden op te geven, mits de bepaalde looptijd al is verstreken.

Het beëindigen van een huurovereenkomst is altijd een gerechtelijk proces. Voordat de verhuurder een forcible-detainer-procedure aanspant om het bezit terug te krijgen, moet hij de huurder een schriftelijke kennisgeving tot ontruiming geven van ten minste 3 dagen, tenzij de huurovereenkomst een langere termijn vaststelt (Tex. Prop. Code § 24.005); alleen een gerechtelijk bevel geeft de verhuurder daadwerkelijk het recht om het pand terug in bezit te nemen. Eigenrichting bij ontruiming — het vervangen van sloten, het afsluiten van nutsvoorzieningen of het verwijderen van de eigendommen van de huurder zonder gerechtelijk bevel — is illegaal in elke Amerikaanse staat, Texas inbegrepen.

Het Texaanse recht maakt een schriftelijke in- en uitchecklijst niet tot een formele voorwaarde voor een geldige huurovereenkomst, maar de impliciete garantie van bewoonbaarheid (implied warranty of habitability, Tex. Prop. Code § 92.052) en de regels over inhoudingen op de waarborgsom leunen er indirect op: zonder een ondertekende registratie van de staat van het pand en de meterstanden bij intrek heeft een verhuurder geen betrouwbare basis om een inhouding bij vertrek te rechtvaardigen, en heeft een huurder geen eenvoudige manier om te bewijzen dat een schade niet door hem is veroorzaakt.

Brokik behandelt de checklist als standaardpraktijk voor elke Texaanse huurovereenkomst, ook al is dit geen wettelijke vereiste: staat, inrichting en meterstanden worden eenmaal geregistreerd wanneer de huurder intrekt en opnieuw wanneer hij vertrekt, waarbij elk exemplaar door beide partijen wordt ondertekend. Het is verreweg de eenvoudigste manier voor een verhuurder om een inhouding op de waarborgsom te laten standhouden onder §§ 92.103–92.104 — en al even vaak de eenvoudigste manier voor een huurder om de volledige waarborgsom terug te krijgen.

Naast de regels over waarborgsom en beëindiging heeft een Texaanse verhuurder een korte lijst van informatieverplichtingen die bovenop het staatsrecht gelden. De verhuurder moet de huurder zijn eigen naam en adres, of dat van zijn beheerder, meedelen (Tex. Prop. Code § 92.201), en — sinds 2021 — elke bekende overstromingsgeschiedenis of status als overstromingszone van het pand (§ 92.0135). Als het pand vóór 1978 is gebouwd, verplicht de federale wet (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) de verhuurder om de folder van de EPA over loodgevaar te overhandigen, elke bekende loodhoudende verf of gevaar bekend te maken, en beide partijen vóór ondertekening van de huurovereenkomst een Lead Warning Statement (een waarschuwingsverklaring over loodgevaar) te laten ondertekenen, waarbij het dossier ten minste drie jaar wordt bewaard.

De federale Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) verbiedt discriminatie op zeven beschermde gronden — ras, huidskleur, nationale herkomst, religie, geslacht, gezinssituatie en handicap — en verplicht een verhuurder tot redelijke aanpassingen (reasonable accommodations), zoals het toestaan van een hulp- of assistentiedier, zelfs onder een verbod op huisdieren. Er bestaat geen Amerikaans equivalent van een Europees energieprestatiecertificaat voor een woninghuurovereenkomst: slechts een handvol steden verplicht grote gebouwen tot het rapporteren van energie-benchmarkgegevens, en geen enkele clausule modelleert een EPC-verplichting in het Texas-sjabloon van Brokik.