Kroatië's nieuwe huurwet 2026: wat buitenlandse verhuurders moeten weten

Kroatië's nieuwe huurwet 2026: wat buitenlandse verhuurders moeten weten

Bezit je een huurappartement aan de Kroatische kust of in Zagreb, dan staat er een belangrijke wetswijziging voor de deur. Op 31 juli 2026 presenteerde het Kroatische ministerie voor Ruimtelijke Ordening, Bouw en Staatseigendom (MPGI) een ontwerp voor een nieuwe wet op de woninghuur (Zakon o najmu stanova) en opende het de openbare consultatie. Het doel is, volgens de toelichting, meer rechtszekerheid voor zowel verhuurders als huurders, en het formaliseren van een huurmarkt die lange tijd deels informeel functioneerde.

Het is de moeite waard om precies te zijn over waar de zaak staat: dit is een wetsontwerp in openbare consultatie, geen reeds aangenomen wet. De uiteindelijke tekst die het Kroatische parlement (Sabor) aanneemt, kan in detail nog veranderen. Toch is de richting van de hervorming al duidelijk, en die brengt verplichtingen met zich mee waarop verhuurders — of ze nu in Kroatië wonen of de verhuur op afstand beheren — zich nu al kunnen voorbereiden.

Plafond voor huurverhoging gekoppeld aan de Kroatische vastgoedprijsindex

Volgens het ontwerp zou de huur van een bestaand contract maximaal eens per 12 maanden verhoogd mogen worden. De bovengrens van de verhoging wordt gekoppeld aan de procentuele stijging van de woningprijzen in het voorgaande jaar, volgens cijfers van het Kroatische statistiekbureau (Državni zavod za statistiku, DZS) — dus niet de algemene inflatie, maar specifiek de vastgoedprijsindex. Een contractclausule die frequentere of grotere verhogingen toestaat, zou nietig zijn: de verhuurder zou zich er niet op kunnen beroepen, zelfs niet als de huurder ze had ondertekend.

Schriftelijke kennisgeving 30 dagen vooraf

Elke huurverhoging zou minstens 30 dagen voordat ze ingaat schriftelijk aan de huurder gemeld moeten worden. De gepubliceerde documenten geven geen specifieke juridische vorm voor deze kennisgeving aan, maar een schriftelijk spoor — een e-mail met leesbevestiging of een aangetekende brief — blijft de veiligste manier om later aan te tonen dat de termijn werd nageleefd. Het loont om nu al bij te houden op welke datum en voor welk bedrag je elke huurverhoging meldt.

Verplichte notariële bekrachtiging van het huurcontract

Een van de belangrijkste wijzigingen is de verplichting dat nieuwe huurcontracten worden opgesteld als notariële akte en bekrachtigd (gesolemniseerd) door een notaris. Het voordeel voor de verhuurder is dat zo'n contract direct uitvoerbaar wordt: bij wanbetaling of noodzaak tot uitzetting kan de procedure worden gestart zonder langdurige rechtszaak. Het ontwerp specificeert nog niet hoe de notariskosten tussen verhuurder en huurder worden verdeeld — de moeite waard om te verduidelijken zodra de definitieve tekst wordt gepubliceerd, of vooraf in het contract af te spreken.

Opzegtermijnen en andere aangekondigde regels

Het ontwerp verscherpt ook de regels rond het beëindigen van een huurovereenkomst. Een huurder zou zonder opgave van reden kunnen opzeggen, met een opzegtermijn van 60 dagen. Zegt de verhuurder op wegens wanprestatie van de huurder (bijvoorbeeld niet-betaling), dan moet eerst een schriftelijke waarschuwing worden gegeven met 15 dagen om dit te herstellen, gevolgd door minstens 30 extra dagen om te vertrekken. Een opzegging zonder schuld van de huurder vereist minstens 6 maanden opzegtermijn — een jaar als de huur langer dan 5 jaar duurde, plus nog eens 6 maanden als er een kind in de woning woont. Het contract zou deze termijnen kunnen inkorten, maar niet onder de 3 maanden. Het ontwerp noemt ook het recht van de verhuurder om de woning twee keer per jaar te inspecteren met voorafgaande kennisgeving (tenzij het contract anders bepaalt), en een borg tot maximaal één maand huur.

Wat nog onduidelijk blijft: bestaande contracten en de ingangsdatum

De gepubliceerde documenten zijn duidelijk over de notariële verplichting voor nieuwe contracten, maar geven niet aan of — en hoe — huurcontracten die vóór de inwerkingtreding van de wet zijn gesloten, moeten worden bijgewerkt of achteraf bekrachtigd. De openbare consultatie startte op 31 juli 2026; na afsluiting gaat het ontwerp naar behandeling en goedkeuring in de Sabor, en de exacte ingangsdatum is nog niet bekend. Bezit je vastgoed in Kroatië, dan is het verstandig de definitieve wettekst te volgen in plaats van uit te gaan van de huidige ontwerpdetails.

Checklist: wat nu te doen

• Controleer de huurverhogingsclausule in je huidige Kroatische huurcontract en vermijd een vast percentage dat de DZS-vastgoedprijsgroei zou kunnen overschrijden.
• Begin met het bijhouden van datum en bedrag van elke huurwijziging — je moet later kunnen aantonen dat het interval van 12 maanden en de termijn van 30 dagen zijn nageleefd.
• Bereid een sjabloon voor schriftelijke kennisgeving van huurverhoging voor, met een duidelijke verzenddatum.
• Neem contact op met een notaris in Kroatië voor informatie over de procedure en de verwachte kosten van het bekrachtigen van het contract.
• Documenteer in- en uitverhuizing zorgvuldig — een digitale plaatsbeschrijving maakt het veel eenvoudiger om de staat van de woning te bewijzen.
• Gebruik een tool die huurbedragen en termijnen automatisch bijhoudt — de Brokik-functie huurafrekening en betalingen houdt alles overzichtelijk zonder handmatige spreadsheets.

Kroatië's nieuwe huurwet doorloopt nog de openbare consultatie, maar de richting — een duidelijker plafond op huurverhogingen, verplichte schriftelijke kennisgeving en notariële contracten — zal voor de aanname waarschijnlijk niet fundamenteel veranderen. Verhuurders die nu al hun documentatie, huurwijzigingsregistratie en communicatie met huurders op orde brengen, stappen zonder verrassingen in het nieuwe systeem.

Let op: de beschreven bepalingen zijn gebaseerd op het wetsontwerp dat het Kroatische ministerie voor Ruimtelijke Ordening, Bouw en Staatseigendom op 31 juli 2026 presenteerde en in openbare consultatie bracht; de definitieve tekst die de Sabor aanneemt, kan afwijken. Dit artikel heeft een informatief karakter en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor individuele zaken een jurist.