Normas de alquiler comparadas
Alquilar: cómo cambian las normas de un país a otro
Las fianzas, los plazos de preaviso, las subidas de renta y la forma del contrato funcionan de manera distinta en cada mercado en el que opera Brokik. Así es como se comparan quince regímenes de alquiler — y qué significa cada uno para un arrendador o administrador de fincas.15 países, 15 reglamentos
No existe una única forma de alquilar un piso. Alquilar en Alemania sigue normas muy distintas a alquilar en Polonia; la fianza que se puede exigir en los Países Bajos tiene un límite mucho más bajo que en Noruega; y un contrato de duración determinada, habitual en Finlandia, está en gran medida prohibido en el mercado neerlandés. Brokik construye cada país sobre su propia legislación de arrendamientos, así que esta comparación está destilada de las plantillas de contrato y las revisiones legales que sustentan el producto. Úsala para comparar el alquiler en Alemania frente a Polonia, entender las normas para alquilar un piso en los Países Bajos, o ver qué significa realmente una fianza en Suiza — y luego gestiónalo todo desde un mismo lugar.
Las normas de alquiler de un vistazoLímites de fianza, plazos de preaviso, mecanismos de subida de renta y la forma de contrato exigida en los quince mercados que Brokik admite hoy.
| País | Fianza | Preaviso | Subidas de renta | Contrato | Inquilinos |
|---|---|---|---|---|---|
| Hasta 12 mensualidades de renta | Arrendador: solo por causas legales tasadas | Regulada por la ley de protección del inquilino | Por escrito; notarial en el najem okazjonalny | 12,9 % (4,8 % a precio de mercado) | |
| Limitada, depositada por separado | El arrendador necesita una causa legítima | Renta de referencia; Mietpreisbremse en zonas tensionadas | Por escrito, indefinido | 52,8 % (46,8 % a precio de mercado) | |
| Protegida en un programa gubernamental | Indefinido desde el inicio; el arrendador necesita un motivo de la Section 8 | Una vez al año, mediante preaviso Section 13 | Assured (periodic) tenancy | 35 % | |
| 3 meses + hasta 3 meses de renta anticipada | Inquilino 3 meses; arrendador limitado | Índice de precios netos anual | Modelo estándar autorizado | 39,1 % (38,9 % a precio de mercado) | |
| Hasta 3 meses de renta | Inquilino 6 meses; arrendador solo al vencimiento | ISTAT anual (excluido con la cedolare secca) | Registrado; 4+4 o 3+2 | 24,1 % (16 % a precio de mercado) | |
| 1 mes (2 amueblado; ninguna en el bail mobilité) | Inquilino 3 meses; arrendador 6 meses | IRL anual (congelado para energía F/G) | Modelo estatal obligatorio | 38,8 % (16,9 % a precio de mercado) | |
| Hasta 6 meses, en cuenta bloqueada | 3 meses (contrato indefinido) | IPC anual | Por escrito; duración mínima de 3 años | 21,2 % (19,3 % a precio de mercado) | |
| Flandes 3 / Bruselas 2 / Valonia 2 meses | Inquilino 3 meses; arrendador 6 meses | Índice de salud anual | Por escrito, registrado; 9 años por defecto | 29,7 % (20,5 % a precio de mercado) | |
| Hasta 3 meses, con intereses | 3 meses (duración indefinida) | Por acuerdo, dentro de los límites legales | Por escrito | 20,7 % (8,1 % a precio de mercado) | |
| Hasta 2 veces la renta básica | Fuerte protección legal | Subida anual regulada | Por escrito; indefinido por defecto | 31,2 % (5,3 % a precio de mercado) | |
| Sin límite legal (habitual 3-6 meses) | Arrendador: catálogo legal cerrado | Límite ligado al IPC (normas de 2026) | Por escrito; duración según el régimen aplicable | 45,5 % (30,7 % a precio de mercado) | |
| Hasta 3 meses, en cuenta bloqueada | 3 meses; formulario oficial obligatorio | Tipo de referencia hipotecario + costes | Por escrito; formulario cantonal donde se exija | 58 % (52,4 % a precio de mercado) | |
| Hasta 3 meses de renta | Inquilino 1 mes; arrendador 3-6 meses | Según la base pactada (p. ej. un índice) | Por escrito; reforma desde oct. 2026 | 31,9 % (20,1 % a precio de mercado) | |
| 1 mes (fianza) | Duración mínima de 5/7 años | Índice IRAV; limitada en zonas tensionadas | Por escrito; 5/7 años mínimo | 26,3 % (17,6 % a precio de mercado) | |
| Libremente pactada (práctica de mercado ~3 meses de renta) | Inquilino 60 días; arrendador 60 días + un motivo | Libremente negociable, sin límite legal | Por escrito; arrendamiento conforme a la SZ-1 | 25,2 % (6,8 % a precio de mercado) |
Cómo funciona el alquiler en cada paísUn breve perfil de la cultura del alquiler, la ley aplicable y los detalles que más suelen sorprender a un arrendador transfronterizo.
Polonia es el mercado de origen de Brokik y también el mayor. El alquiler residencial a largo plazo está marcado por una sólida protección legal del inquilino, junto con variantes más favorables al arrendador como el najem okazjonalny.
- Mercado del alquiler
- El 12,9 % de la población alquila, de los cuales el 4,8 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la ustawa o ochronie praw lokatorów (Ley de Protección de los Derechos de los Inquilinos) y el Código Civil. El arrendador solo puede resolver un arrendamiento residencial en curso por las causas legales tasadas en el art. 11 de la ley.
- Fianza
- La fianza (kaucja) está limitada por ley a un máximo de doce mensualidades de renta y se liquida una vez finalizado el arrendamiento y firmado el acta de entrega.
- Preaviso y resolución
- La resolución ordinaria por parte del arrendador está restringida a las causas y formas legales; los arrendamientos indefinidos en curso gozan de una fuerte protección.
- Subidas de renta
- Las subidas de renta están reguladas por la ley de protección del inquilino, que limita con qué frecuencia y sobre qué base puede el arrendador subir la renta.
- Conviene saber
- El najem okazjonalny permite al propietario adjuntar un sometimiento voluntario a la ejecución ante notario, lo que agiliza mucho la recuperación del piso — un mecanismo favorable al arrendador específico de Polonia.
- Riesgo para el arrendador
- Fuera del régimen del najem okazjonalny, desahuciar a un inquilino protegido es lento; elegir bien el tipo de contrato desde el principio es fundamental.
Alemania es un mercado de alquiler grande y maduro donde la mayoría de la gente alquila a largo plazo y los contratos indefinidos son la norma. La protección del inquilino está entre las más fuertes de Europa.
- Mercado del alquiler
- El 52,8 % de la población alquila, de los cuales el 46,8 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Los arrendamientos residenciales se rigen por el Código Civil (BGB). La resolución por el arrendador exige una causa legal legítima, como el uso propio del propietario (Eigenbedarf).
- Fianza
- Es habitual una fianza (Kaution); la ley alemana la limita y exige que se mantenga separada del patrimonio del arrendador.
- Preaviso y resolución
- Los plazos de preaviso y las causas de resolución por el arrendador los fija la ley; los inquilinos gozan de una amplia protección frente a la resolución.
- Subidas de renta
- Las subidas de renta durante el contrato siguen un mecanismo local de renta de referencia. En las zonas designadas de alta demanda, la Mietpreisbremse limita la renta que se puede cobrar en un nuevo arrendamiento.
- Conviene saber
- La Mietpreisbremse (freno de renta) limita la renta inicial en los nuevos arrendamientos en mercados de vivienda tensionados — un rasgo distintivo del sistema alemán.
- Riesgo para el arrendador
- La alta protección del inquilino y los estrictos requisitos formales, tanto para las subidas de renta como para la resolución, dejan poco margen de error.
Desde la entrada en vigor de la Renters' Rights Act 2025 (vigente desde el 1 de mayo de 2026), la assured periodic tenancy es la única forma de alquiler privado en Inglaterra; se han abolido tanto los contratos de plazo fijo como el desahucio sin causa (Section 21).
- Mercado del alquiler
- El 35 % de los hogares alquila (privado y social combinados).
- Marco legal
- El alquiler residencial privado se estructura ahora en torno a la assured periodic tenancy conforme a la Housing Act 1988, modificada por la Renters' Rights Act 2025.
- Fianza
- La fianza debe depositarse en un programa de protección de fianzas respaldado por el gobierno; no protegerla expone al arrendador a sanciones legales y puede impedir determinados preavisos.
- Preaviso y resolución
- Ya no existe un plazo fijo: el arrendamiento es indefinido desde el inicio. El desahucio sin causa (Section 21) ha sido abolido, por lo que el arrendador solo puede poner fin al contrato basándose en uno de los motivos de la Section 8; el arrendatario puede marcharse en cualquier momento con un preaviso de dos meses.
- Subidas de renta
- La renta solo puede subirse ahora una vez al año, mediante el procedimiento legal de la Section 13; las cláusulas de revisión de renta pactadas en el contrato son nulas.
- Conviene saber
- La protección obligatoria de la fianza es el detalle que más tropiezos causa a los arrendadores transfronterizos: la fianza debe estar en un programa aprobado, no en la cuenta del arrendador.
- Riesgo para el arrendador
- El incumplimiento de la protección de la fianza conlleva sanciones económicas reales y debilita la posición del arrendador en caso de conflicto.
El alquiler danés protege al inquilino, con rentas reguladas en algunos municipios y libres en otros, y un modelo de contrato estándar autorizado de uso generalizado.
- Mercado del alquiler
- El 39,1 % de la población alquila, de los cuales el 38,9 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la Lejeloven (recodificada en 2022). Las cláusulas que sitúan al inquilino en peor posición que la ley, si se incluyen fuera de la sección de condiciones especiales, son nulas.
- Fianza
- La fianza puede ser como máximo de tres mensualidades de renta, y la renta anticipada, en su caso, también puede ser como máximo de tres mensualidades.
- Preaviso y resolución
- El inquilino puede dar un preaviso de tres meses; el derecho del arrendador a resolver el contrato está limitado a las causas legales, con un preaviso de al menos un año en caso de uso propio.
- Subidas de renta
- La renta se ajusta una vez al año conforme al índice de precios netos (Statistics Denmark), indicado en el contrato junto con su mes base e índice.
- Conviene saber
- Un arrendador que alquila más de una vivienda debe entregar el acta de entrada y de salida en un plazo de dos semanas. Si no cumple el plazo, pierde el derecho a reclamar los costes de reacondicionamiento derivados del estado de la vivienda — pero no otras reclamaciones, como la renta impagada — salvo que el inquilino haya actuado de forma fraudulenta.
- Riesgo para el arrendador
- El modelo autorizado y el plazo del acta de entrada son trampas formales; si no se cumplen, las reclamaciones sobre la fianza pueden fracasar por completo.
El alquiler residencial italiano funciona principalmente con dos regímenes: los contratos 4+4 de renta libre y los contratos 3+2 de renta pactada, que cambian una renta limitada por ventajas fiscales.
- Mercado del alquiler
- El 24,1 % de la población alquila, de los cuales el 16 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la Ley 431/1998, el Código Civil y la Ley 392/1978. Todo contrato debe registrarse ante la autoridad fiscal en un plazo de treinta días.
- Fianza
- La fianza (deposito cauzionale) no puede superar tres mensualidades de renta según el art. 11 de la Ley 392/1978.
- Preaviso y resolución
- El inquilino puede desistir en cualquier momento por motivos graves con un preaviso de seis meses; el arrendador solo puede negarse a renovar en el primer vencimiento por causas legales, con un preaviso de seis meses y motivo expreso, bajo pena de nulidad.
- Subidas de renta
- La renta se actualiza anualmente conforme al índice de precios al consumo ISTAT cuando así se pacta; bajo el régimen de tributación plana cedolare secca, la subida ISTAT está prohibida.
- Conviene saber
- La cedolare secca es un impuesto sustitutivo plano (21%, o 10% para la renta pactada) que además exime al contrato de registro y del impuesto de timbre — pero la renta debe pagarse entonces por medios trazables, quedando excluido el pago en efectivo.
- Riesgo para el arrendador
- El registro en treinta días y los pagos de renta trazables son requisitos ineludibles; las bandas de renta pactada son hiperlocales.
Francia exige un modelo oficial de contrato para el arrendamiento de vivienda habitual, respalda firmemente al inquilino y limita los niveles de renta en una lista creciente de ciudades con mercado tensionado.
- Mercado del alquiler
- El 38,8 % de la población alquila, de los cuales el 16,9 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la ley de arrendamientos de 1989 y sus decretos. Desde 2015, todo arrendamiento de vivienda habitual debe utilizar el modelo oficial de contrato estatal.
- Fianza
- La fianza está limitada a una mensualidad de renta en el alquiler sin amueblar (dos meses si está amueblado); el bail mobilité no permite fianza alguna.
- Preaviso y resolución
- El inquilino da un preaviso de tres meses (un mes en zona de mercado tensionado); el arrendador solo puede dar preaviso al vencimiento, con seis meses de antelación y un motivo legítimo y grave.
- Subidas de renta
- La renta se revisa una vez al año conforme al índice de referencia de rentas (IRL) cuando el contrato lo prevé — pero no se aplica ninguna subida ni indexación mientras la vivienda tenga clasificación F o G en su certificado energético.
- Conviene saber
- La renta queda congelada para las viviendas de baja eficiencia energética F/G hasta que mejoren, y el encadrement des loyers limita el propio nivel de renta en las ciudades designadas; la devolución tardía de la fianza añade una penalización del 10%-per-month.
- Riesgo para el arrendador
- Usar el modelo oficial, respetar los límites de renta y la congelación por calificación energética son obligatorios, con multas por aplicar mal los límites de renta.
La ley noruega de arrendamientos es imperativa a favor del inquilino: un arrendamiento residencial de duración determinada normalmente debe durar al menos tres años, y cualquier plazo más corto sin una excepción válida se convierte silenciosamente en indefinido.
- Mercado del alquiler
- El 21,2 % de la población alquila, de los cuales el 19,3 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la husleieloven. Una cláusula menos favorable para el inquilino que la ley es simplemente nula.
- Fianza
- La fianza puede ser como máximo de seis mensualidades de renta y debe depositarse en una cuenta de fianza separada (depositumskonto) a nombre del inquilino; los intereses se acumulan a favor del inquilino y ninguna de las partes puede disponer de ella durante el arrendamiento.
- Preaviso y resolución
- Un arrendamiento indefinido lleva un preaviso de tres meses con efecto a fin de mes natural; una habitación individual con acceso compartido a la vivienda del arrendador es de un mes.
- Subidas de renta
- Cualquiera de las partes puede ajustar la renta una vez al año según la variación del índice de precios al consumo, con al menos doce meses de diferencia y un preaviso escrito de un mes; el ajuste a la renta de mercado vigente solo es posible transcurridos dos años y medio.
- Conviene saber
- La ley reconoce al inquilino el derecho a tener mascotas con motivo justificado pese a una prohibición, y la cuenta bloqueada de la fianza hace que esta nunca pase por las manos del arrendador; no se puede cobrar ninguna cantidad más allá de la renta, la fianza y la garantía.
- Riesgo para el arrendador
- La fianza de seis meses debe depositarse en cuenta bloqueada en lugar de quedar en manos del arrendador, y un plazo determinado corto mal redactado se convierte silenciosamente en un arrendamiento indefinido.
Bélgica regionalizó su legislación de arrendamientos en 2014, por lo que las normas difieren entre la Región Flamenca, la de Bruselas y la Valona; el arrendamiento residencial por defecto dura nueve años con una estructura 3/6/9.
- Mercado del alquiler
- El 29,7 % de la población alquila, de los cuales el 20,5 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por los decretos regionales de vivienda (Flandes 2018, el Código de Vivienda de Bruselas, Valonia 2018) junto con el Código Civil, aplicados según la ubicación del inmueble.
- Fianza
- El límite de la fianza depende de la región: hasta tres mensualidades de renta en Flandes, dos meses en Bruselas (reforma de 1 de noviembre de 2024) y dos meses en Valonia (desde el 1 de junio de 2023), depositada en una cuenta bloqueada a nombre del inquilino o a través de un fondo de garantía regional.
- Preaviso y resolución
- El inquilino puede dar un preaviso de tres meses en cualquier momento (con una indemnización de tres, dos o un mes de renta si esto ocurre en el primer, segundo o tercer periodo trienal); el arrendador puede resolver anticipadamente por uso propio con un preaviso de seis meses, o sin motivo solo al final de un periodo trienal.
- Subidas de renta
- La renta se indexa anualmente al índice de salud; para las viviendas con una etiqueta energética débil, la indexación está restringida en Valonia y Bruselas.
- Conviene saber
- Tres límites regionales de fianza conviven en paralelo, y hasta que el contrato se registre ante la autoridad fiscal (gratuito, en un plazo de dos meses) el inquilino puede marcharse sin preaviso ni indemnización.
- Riesgo para el arrendador
- Las normas de fianza, preaviso e indexación por etiqueta energética dependen todas de la región del inmueble, y el registro es obligatorio.
Estonia mantiene un régimen de arrendamientos en gran medida flexible, con un núcleo obligatorio de protección del inquilino y una norma de fianza especialmente favorable para el inquilino.
- Mercado del alquiler
- El 20,7 % de la población alquila, de los cuales el 8,1 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la Ley de Obligaciones (Võlaõigusseadus). Las disposiciones que protegen al inquilino no pueden renunciarse en su perjuicio.
- Fianza
- La fianza (tagatisraha) puede ser como máximo de tres mensualidades de renta, puede pagarse a plazos y debe mantenerse en una cuenta separada que genere intereses a favor del inquilino.
- Preaviso y resolución
- Un arrendamiento residencial de duración indefinida puede resolverse con un preaviso de tres meses.
- Subidas de renta
- Las condiciones de subida de renta se pactan en el contrato, dentro de los límites imperativos de protección del inquilino que fija la ley.
- Conviene saber
- La fianza está limitada a tres meses, puede pagarse en hasta tres plazos y genera intereses legales a favor del inquilino — una de las normas de fianza más favorables al inquilino de Europa.
- Riesgo para el arrendador
- Las disposiciones protectoras no se pueden excluir contractualmente, así que una cláusula favorable en exceso al arrendador simplemente no será válida.
En los Países Bajos, los arrendamientos indefinidos vuelven a ser la norma desde la reforma de 2024, que puso fin en gran medida a los contratos residenciales de duración determinada.
- Mercado del alquiler
- El 31,2 % de la población alquila, de los cuales el 5,3 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por el Libro 7 del Código Civil y la Wet goed verhuurderschap, que impone al arrendador un deber de información por escrito.
- Fianza
- La fianza está limitada al doble de la renta básica y debe devolverse dentro de 14 or 30 days tras finalizar el arrendamiento.
- Preaviso y resolución
- Los inquilinos gozan de una fuerte protección legal frente a la resolución; las causas y los plazos del preaviso del arrendador los fija el Código Civil.
- Subidas de renta
- Las subidas anuales de renta están reguladas, y el arrendador debe cumplir con el inquilino un deber de información por escrito al inicio del arrendamiento.
- Conviene saber
- Desde que la Wet vaste huurcontracten entró en vigor el 1 de julio de 2024, el arrendamiento residencial de duración determinada ya no está permitido en la mayoría de los casos — el indefinido vuelve a ser la opción por defecto.
- Riesgo para el arrendador
- Un contrato de duración determinada firmado como si aplicaran las normas antiguas es en su mayor parte nulo, y la protección del inquilino es sólida.
El derecho austriaco del alquiler está estratificado: la Ley de Arrendamientos (MRG) se aplica total, parcial o nulamente según el edificio, y la regulación de la renta solo surte efecto donde resulta aplicable.
- Mercado del alquiler
- El 45,5 % de la población alquila, de los cuales el 30,7 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por el Código Civil (ABGB) y, cuando corresponde, por la MRG. La resolución por el arrendador está limitada al catálogo cerrado de causas de la ley.
- Fianza
- La MRG no fija ningún límite legal de fianza; el Tribunal Supremo considera generalmente aceptable de tres a seis mensualidades de renta bruta.
- Preaviso y resolución
- Un arrendador solo puede resolver el contrato por las causas legales tasadas, por vía judicial.
- Subidas de renta
- Los ajustes de renta ligados a un índice están limitados: desde el 1 de enero de 2026, como máximo una vez al año, con repercusión íntegra del IPC hasta el 3% y la mitad del exceso por encima de ese umbral, más límites adicionales en el segmento totalmente regulado.
- Conviene saber
- Los niveles de aplicación total, parcial y exenta de la MRG, junto con la reforma Mietenpaket 2026, fijan la duración mínima determinada en cinco años para un arrendador empresarial y tres para uno particular, con un descuento del 25% para los plazos determinados en el segmento totalmente regulado.
- Riesgo para el arrendador
- Qué normas se aplican depende del nivel MRG del edificio; equivocarse de nivel distorsiona tanto la renta como la fianza.
Suiza cuenta con una única ley federal de arrendamientos que se aplica de manera uniforme en todos los cantones, con rentas vinculadas a un tipo de referencia hipotecario publicado.
- Mercado del alquiler
- El 58 % de la población alquila, de los cuales el 52,4 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por el Código de Obligaciones (OR), art. 253 y siguientes. La resolución del arrendador solo es válida en el formulario oficial aprobado por el cantón, y es nula en cualquier otro caso.
- Fianza
- La fianza está limitada a tres mensualidades de renta para una vivienda, depositada en una cuenta bloqueada a nombre del propio inquilino; el banco la libera a favor del inquilino si el arrendador no presenta ninguna reclamación en el plazo de un año desde la finalización del contrato.
- Preaviso y resolución
- Un arrendamiento indefinido lleva un preaviso de tres meses hasta el término local habitual; el arrendador debe usar el formulario oficial.
- Subidas de renta
- Los ajustes de renta siguen el tipo de referencia hipotecario publicado y los movimientos generales de costes e índices, y una subida debe notificarse en el formulario oficial.
- Conviene saber
- Varios cantones exigen que la renta inicial se declare en un formulario oficial, y como la renta sigue el tipo de referencia, un inquilino puede exigir una reducción cuando el tipo baja; antes de cualquier procedimiento judicial hay que acudir a una comisión de conciliación gratuita.
- Riesgo para el arrendador
- Una resolución que no se realice en el formulario cantonal correcto es nula, y la renta vinculada al tipo de referencia puede bajar tanto como subir.
Finlandia permite fijar las rentas libremente — no existe control de rentas — mientras que un núcleo de normas protectoras del inquilino no puede renunciarse.
- Mercado del alquiler
- El 31,9 % de la población alquila, de los cuales el 20,1 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la Ley de Arrendamientos de Vivienda (481/1995). La mayor parte es derecho dispositivo que las partes pueden modificar, pero las disposiciones protectoras son imperativas.
- Fianza
- La fianza (vakuus) puede ser como máximo de tres mensualidades de renta; una cláusula que fije una fianza mayor es nula, y no se exige una cuenta bloqueada específica.
- Preaviso y resolución
- En un arrendamiento indefinido, el preaviso del inquilino es siempre de un mes; el del arrendador es de seis meses una vez que el arrendamiento ha durado un año, y de tres en caso contrario.
- Subidas de renta
- La renta se pacta libremente, pero un cambio a mitad de contrato necesita una base pactada, como una cláusula de indexación, notificada por escrito antes de que entre en vigor.
- Conviene saber
- Una reforma confirmada entra en vigor el 1 de octubre de 2026: el preaviso del arrendador pasa a ser de tres o cuatro meses, se añade un deber de devolución de la fianza en 14 días, el aviso de subida de renta debe darse con al menos un mes sin efecto retroactivo, y fumar queda prohibido por defecto.
- Riesgo para el arrendador
- El régimen es hoy en su mayoría dispositivo, pero la reforma de octubre de 2026 cambia las normas de preaviso, fianza y aviso de subida de renta en las que se apoya un arrendador.
España protege firmemente al inquilino: un arrendamiento residencial tiene una duración mínima obligatoria de cinco años cuando el arrendador es una persona física, y de siete cuando es una persona jurídica.
- Mercado del alquiler
- El 26,3 % de la población alquila, de los cuales el 17,6 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994), modificada en 2019 y 2023. Sus normas sobre vivienda son imperativas a favor del inquilino.
- Fianza
- La fianza obligatoria es exactamente una mensualidad de renta para una vivienda, que el arrendador deposita en la comunidad autónoma; cualquier garantía adicional está limitada a dos mensualidades de renta.
- Preaviso y resolución
- El contrato se prorroga obligatoriamente hasta el mínimo de cinco o siete años; el inquilino puede desistir transcurridos seis meses con un preaviso de treinta días, y un arrendador persona física puede recuperar la vivienda para uso propio tras el primer año con un preaviso de dos meses, solo si así se ha reservado en el contrato.
- Subidas de renta
- Para los contratos a partir del 26 de mayo de 2023, una cláusula de actualización solo puede remitirse al índice IRAV; en una zona de mercado residencial tensionado declarada, la nueva renta queda limitada por la renta anterior o por un techo de precio de referencia.
- Conviene saber
- Las actualizaciones de renta están vinculadas al índice IRAV y limitadas en las zonas tensionadas, y los gastos de gestión y de formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador.
- Riesgo para el arrendador
- La duración mínima de cinco/siete años, los límites de renta en zonas tensionadas y, en algunas zonas, un certificado autonómico de habitabilidad, condicionan todos ellos al arrendador.
Eslovenia deja el arrendamiento residencial de mercado en gran medida al acuerdo entre las partes: aparte de un preaviso mínimo de 60 días y de la forma escrita obligatoria, la renta, la fianza y los motivos adicionales de resolución se negocian libremente.
- Mercado del alquiler
- El 25,2 % de la población alquila, de los cuales el 6,8 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Regulado por la ley de vivienda (Stanovanjski zakon, SZ-1); para lo que esta ley no regula se aplica el código de obligaciones (Obligacijski zakonik, OZ).
- Fianza
- La SZ-1 no fija un límite legal para la fianza en el arrendamiento de mercado — el tope de tres meses de renta solo se aplica a la vivienda sin ánimo de lucro. En la práctica, los arrendadores suelen pedir el equivalente a unos tres meses de renta, pactado libremente con el inquilino.
- Preaviso y resolución
- El inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento sin alegar motivo, con un preaviso escrito de 60 días (art. 102 SZ-1). En un arrendamiento de duración indefinida, el preaviso del arrendador es también de al menos 60 días (art. 112 SZ-1), y debe basarse en los motivos culposos del art. 103 o en motivos adicionales expresamente pactados en el contrato, lo que el art. 105 permite en el arrendamiento de mercado.
- Subidas de renta
- La renta en el arrendamiento de mercado se pacta libremente entre las partes; la SZ-1 no establece para ella ningún índice legal ni sistema de puntos — ese mecanismo solo se aplica a la vivienda sin ánimo de lucro.
- Conviene saber
- El art. 105 permite que un contrato de arrendamiento de mercado añada sus propios motivos de resolución además de la lista legal, de modo que un contrato bien redactado da al arrendador más margen del que ofrece la ley por sí sola.
- Riesgo para el arrendador
- Como los plazos de preaviso y los motivos dependen en gran medida del propio contrato, un contrato poco detallado deja al arrendador solo con los motivos restringidos del art. 103 y el mínimo legal de 60 días.
Este resumen tiene únicamente fines orientativos generales y está destilado de las plantillas de contrato de arrendamiento de Brokik para cada país y de la investigación de mercado. No constituye asesoramiento legal ni sustituye al texto vigente de la legislación de arrendamientos de cada país, que cambia con el tiempo y puede variar según la región. Cuando una norma difiere según la región o está previsto que cambie, se indica en el perfil correspondiente.
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