España: panorama del mercado del alquiler

El arrendamiento de vivienda en España se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994), modificada dos veces en los últimos años — por el Real Decreto-ley 7/2019 y por la Ley 12/2023, la ley por el derecho a la vivienda. El Título II, que regula los arrendamientos de vivienda, es imperativo a favor del arrendatario: una cláusula que se aparte de él en su perjuicio es nula, salvo que la propia ley permita expresamente esa excepción.

La característica más destacada es la prórroga obligatoria (art. 9): el contrato se prorroga automáticamente, año a año, hasta cinco años cuando el arrendador es una persona física, o hasta siete cuando es una persona jurídica — salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación a una anualidad, o que el arrendador ejerza un derecho de uso propio previamente reservado.

• La recuperación por necesidad de uso propio (art. 9.3) solo está disponible para arrendadores personas físicas, únicamente transcurrido el primer año, con dos meses de preaviso, y solo para el propio arrendador o un familiar en primer grado o cónyuge que necesite la vivienda como residencia permanente — y únicamente si se reservó expresamente en el contrato desde el inicio.
• Una vez alcanzado el mínimo de cinco o siete años, el contrato sigue renovándose automáticamente por periodos anuales hasta tres años más, salvo que el arrendador notifique con cuatro meses de antelación o el arrendatario con dos (tácita prórroga, art. 10).
• El arrendatario puede desistir anticipadamente transcurridos seis meses con treinta días de preaviso (desistimiento, art. 11); una penalización por salida anticipada de una mensualidad por cada año que reste, prorrateada, solo se aplica si las partes la pactaron expresamente.

Merece la pena conocer un breve episodio, ya derogado: el Real Decreto-ley 8/2026 (20 de marzo de 2026) ofrecía una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos cuyo mínimo del art. 9 fuera a finalizar antes del 31 de diciembre de 2027, pero fue derogado por una Resolución de 28 de abril de 2026 — vuelve a aplicarse el régimen estándar de cinco/siete años sin esta medida.

La fianza obligatoria (art. 36.1) equivale exactamente a una mensualidad de renta en el caso de vivienda — no un intervalo, sino una cifra exacta — y el arrendador debe depositarla ante el organismo competente de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble: el INCASÒL en Cataluña, la Agencia de Vivienda Social en la Comunidad de Madrid, el IBAVI en Baleares, la AVRA en Andalucía, y equivalentes en el resto. Se trata de una obligación administrativa frente a la comunidad autónoma, distinta de — y que no sustituye a — la fianza que efectivamente entrega el arrendatario.

• Los arrendadores pueden exigir garantías adicionales — un aval bancario, un depósito adicional — pero en los contratos de hasta cinco o siete años, el valor conjunto de esas garantías adicionales está limitado a dos mensualidades de renta (art. 36.5, introducido por el RDL 7/2019).
• La fianza en sí no genera intereses durante el arrendamiento.
• Si no se devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, el saldo pendiente comienza a devengar el interés legal (art. 36.4).

Debido a la prórroga obligatoria, la «resolución» en España es sobre todo la decisión del arrendatario de no renovar, más que una finalización del contrato por parte del arrendador. Superado el mínimo de cinco o siete años, cualquiera de las partes puede detener la tácita prórroga automática mediante preaviso — cuatro meses el arrendador, dos el arrendatario — y el arrendatario ya puede desistir a partir de los seis meses con treinta días de preaviso. La única vía de salida real del arrendador dentro del periodo mínimo es la causa reservada de uso propio del art. 9.3, descrita más arriba.

• La renta se pacta libremente conforme al art. 17.1 — España no cuenta con un sistema general de puntos ni un límite fijado por la administración — salvo en una «zona de mercado residencial tensionado» declarada conforme a la Ley 12/2023, donde la renta de un nuevo contrato queda limitada por la última renta vigente en los cinco años anteriores, o por un tope del índice de precios de referencia para los grandes tenedores, con sujeción a las estrechas excepciones del art. 17.6 letras a)-d), que permiten un incremento de hasta el 10%.
• Para los contratos a partir del 26 de mayo de 2023, cualquier cláusula de actualización de renta pactada solo puede referirse al índice IRAV (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), publicado mensualmente por el INE — no al IPC general, ni a ningún otro índice.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato siempre corren a cargo del arrendador conforme al art. 20, sea persona física o jurídica — una norma que la Ley 12/2023 extendió también a los arrendadores personas físicas.

La LAU no impone la obligación legal de elaborar un acta de entrega por escrito, pero es una práctica de mercado habitual en España — y la principal prueba de las partes sobre el estado de la vivienda. El acta de entrega recoge las lecturas de los contadores, el estado del inmueble y un inventario del mobiliario y los equipamientos, firmada en el momento en que se entregan las llaves.

Cobra la mayor importancia a la salida: sin ella, hay poco más que la palabra de cada parte para resolver una disputa por daños o justificar la retención de parte de la fianza.

Nada en el derecho español la exige, y ningún registro conserva una copia — existe por completo entre arrendador y arrendatario, y precisamente por eso Brokik la conserva junto con el contrato en lugar de tratarla como una formalidad desechable.

El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin coste adicional, salvo que el deterioro sea imputable al propio arrendatario (art. 21.1). El arrendatario, por su parte, se hace cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso diario ordinario (art. 21.4).

• El arrendatario debe comunicar sin demora todo aquello que deba reparar el arrendador, pero puede realizar por sí mismo reparaciones urgentes para evitar un daño inminente, avisando antes al arrendador (art. 21.3).
• Las obras que modifiquen la distribución, los accesos o las instalaciones siempre requieren el consentimiento previo y por escrito del arrendador (art. 23).
• Un arrendatario con discapacidad o mayor de setenta años puede realizar obras de adaptación de accesibilidad tras notificarlo por escrito, siempre que no afecten a elementos comunes ni reduzcan la seguridad (art. 24).
• Algunas comunidades — Cataluña, Baleares, Canarias, Navarra, La Rioja, Asturias, Murcia y Extremadura — también exigen una cédula de habitabilidad vigente antes de arrendar; la mayoría de las restantes, incluida Madrid, no la exigen.