Eslovenia: panorama del mercado del alquiler

El arrendamiento de vivienda en Eslovenia se rige por la Ley de la Vivienda (Stanovanjski zakon, SZ-1), completada por el Código de Obligaciones (Obligacijski zakonik, OZ) en todo lo que la ley de vivienda no regula. Esta guía — y la plantilla de Brokik — cubren únicamente la tržna najemnina, el arrendamiento a precio de mercado; la vivienda social sin ánimo de lucro (neprofitna najemnina) se adjudica conforme a un conjunto de normas completamente distinto y queda fuera de este alcance.

El contrato de arrendamiento, y cualquier subarriendo, deben constar por escrito (art. 84.4) — la propia ley no vincula ninguna sanción de nulidad a su incumplimiento, pero sigue siendo la norma a seguir. Además, el art. 91 establece el contenido obligatorio que todo contrato necesita: la descripción de la vivienda, su ubicación, superficie y estructura, su identificación catastral, los datos identificativos de ambas partes, las causas de resolución, la categoría de arrendamiento, el reparto de obligaciones de mantenimiento, el importe de la renta y las condiciones de pago, un desglose de los gastos de explotación, las normas de uso e inspección, la duración del contrato y el procedimiento de entrega.

• En comparación con la MRG escalonada de Austria o el mínimo obligatorio de cinco/siete años de España, Eslovenia deja mucho más al propio acuerdo de las partes — la renta, la fianza e incluso causas de resolución adicionales se negocian libremente.
• El único límite estricto: un plazo mínimo de preaviso de 60 días, para ambas partes, además de la forma escrita obligatoria y el contenido obligatorio mencionado.

El arrendador debe entregar y mantener la vivienda apta para el uso normal conforme a la normativa de estándares de mantenimiento, y responde tanto de los vicios jurídicos como de los materiales (art. 92).

La SZ-1 no fija en absoluto ningún límite legal para la varščina (fianza) en un arrendamiento a precio de mercado — el límite de tres meses que mencionan algunas fuentes solo se aplica a la vivienda social sin ánimo de lucro, adjudicada conforme a un reglamento distinto. En un arrendamiento de mercado, el importe y la forma son enteramente una cuestión de acuerdo entre arrendador y arrendatario.

• En la práctica, hasta tres meses de renta es una práctica de mercado habitual — pero ninguna norma impone esa cifra; es una posición negociadora, no un mínimo ni un máximo.
• La fianza cubre las posibles reclamaciones del arrendador frente al arrendatario por daños que excedan el desgaste ordinario, obligaciones impagadas del contrato, o pérdidas detectadas en la entrega.
• El arrendatario no puede utilizarla para cubrir la renta corriente ni los gastos de explotación durante el arrendamiento.
• La devolución se produce tras la finalización del contrato, la devolución de la vivienda y la firma del acta de entrega (zapisnik o primopredaji), descontando cualquier contrarreclamación legítima.

El arrendatario puede poner fin al contrato en cualquier momento, por cualquier motivo o sin ninguno, con un preaviso escrito de 60 días — sin necesidad de justificación (art. 102). El plazo mínimo del arrendador es el mismo, 60 días, para un arrendamiento de duración indefinida (art. 112) — una cifra que merece anotarse con precisión, porque se redujo de 90 días mediante la enmienda SZ-1E, en vigor desde el 19 de junio de 2021, junto con la misma reducción del plazo de preaviso del arrendatario.

A diferencia del criterio abierto de razonabilidad de Finlandia o del procedimiento exclusivamente judicial de Austria, la resolución de un arrendador esloveno debe basarse en las causas por incumplimiento (krivdni odpovedni razlogi) del catálogo cerrado del art. 103 — daño grave a la vivienda, uso comercial no autorizado, impago de más de 60 días desde la factura o el plazo contractual, perturbación de los vecinos, o modificaciones o subarriendo sin consentimiento — y, salvo en los incumplimientos más graves, un requerimiento previo por escrito que conceda al arrendatario no menos de 15 días para subsanar el problema.

• El art. 105 es la verdadera válvula de flexibilidad del arrendamiento a precio de mercado: permite al arrendador añadir causas de resolución adicionales más allá de la lista del art. 103, siempre que consten expresamente por escrito en el contrato — algo que no está disponible para la vivienda social sin ánimo de lucro.
• La renta de un arrendamiento a precio de mercado se pacta libremente y solo puede modificarse durante la vigencia del contrato mediante una modificación por escrito firmada por ambas partes — no existe un índice legal ni un sistema de puntos, ese mecanismo se aplica únicamente a la vivienda social sin ánimo de lucro.

La SZ-1 no exige un acta de entrega por escrito, del mismo modo que tampoco fija un límite para la fianza — es práctica de mercado, no ley. Aun así, el zapisnik o primopredaji acaba haciendo el trabajo más pesado cuando termina un arrendamiento: recoge las lecturas de los contadores, el estado del Stanovanje y un inventario, y es la principal prueba de las partes a la hora de liquidar la varščina.

Sin uno firmado, un arrendador que retiene parte de una fianza por daños tiene comparativamente poco a lo que recurrir más allá de su propio relato de lo que cambió entre la entrada y la salida.

Como la SZ-1 deja el importe y la forma de la fianza, e incluso la mayoría de las causas de resolución, al propio contrato, el acta se convierte en el único documento que ata todo lo demás al final de un arrendamiento — Brokik la conserva archivada junto con el contrato precisamente por esa razón.

El arrendador responde de mantener la vivienda apta para el uso normal conforme a la normativa de estándares de mantenimiento aplicable, y de los vicios jurídicos y materiales (art. 92). El arrendatario, por su parte, mantiene con diligencia la vivienda y las partes del edificio que utiliza, y se hace cargo de las pequeñas reparaciones causadas por su propio uso negligente (art. 94).

• El arrendatario debe notificar sin demora al arrendador todo aquello que necesite reparación y que corresponda a este último.
• El arrendatario debe permitir al arrendador el acceso para inspección, pero no más de dos veces al año (art. 94) — un límite inusualmente específico entre los mercados de Brokik.
• Las modificaciones siempre requieren el consentimiento previo y por escrito del arrendador (art. 96) — salvo que el arrendador no puede negarse a una mejora de tipo modernización que pague el arrendatario; si aun así se niega, un tribunal puede sustituir su consentimiento (art. 97).
• Debe mostrarse al arrendatario un certificado energético válido (energetska izkaznica) a más tardar al firmar un contrato de un año o más, conforme a la Ley de Eficiencia Energética (ZURE).