Austria: panorama del mercado del alquiler

Un contrato de arrendamiento residencial austriaco se apoya en dos capas de derecho: las normas contractuales generales sobre el arrendamiento de inmuebles del Código Civil (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB §§ 1090 y ss.) y, cuando resulta aplicable, la Ley de Arrendamientos (Mietrechtsgesetz, MRG). Qué capa rige un piso concreto depende por completo del edificio, no de lo que prefieran las partes.

La MRG se divide en tres niveles. Aplicación plena (Vollanwendung) abarca los edificios con más de dos unidades independientes, de alquiler o de uso comercial, cuyo permiso de construcción sea anterior al 1 de julio de 1953, además de las nuevas construcciones subvencionadas — aquí rigen las normas cerradas de formación de la renta (Richtwert o Kategoriemietzins), el deber legal de mantenimiento del arrendador y el catálogo completo de protección frente a la resolución del contrato. Aplicación parcial (Teilanwendung) abarca los edificios con más de dos unidades construidos después del 30 de junio de 1953 sin subvención pública: la renta se negocia libremente porque las normas de formación de la renta de la MRG no llegan tan lejos, pero la protección frente a la resolución sigue aplicándose. Exención plena (Vollausnahme) — casas de una o dos unidades con no más de dos unidades independientes, para contratos firmados después del 31 de diciembre de 2001, además de los pisos vacacionales — se rige únicamente por el ABGB general, sin límite de renta y sin una lista cerrada de causas de resolución.

• La renta, la duración mínima y el deber de mantenimiento del arrendador dependen precisamente de esta clasificación.
• Desde la reforma «Mietenpaket 2026» (en vigor desde el 1 de enero de 2026), un arrendamiento de duración determinada en el régimen pleno o parcial debe durar al menos cinco años si el arrendador es una empresa o tres si es un particular — un plazo más corto se convierte automáticamente en indefinido.
• Un arrendamiento de duración determinada en el segmento plenamente regulado obtiene un descuento del 25% sobre el Richtwertmietzins (§ 16 Abs. 7 MRG).

El arrendamiento debe ser de uso residencial, salvo que el arrendador acepte por escrito un uso comercial, y el subarriendo requiere el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

La MRG no fija ningún límite legal para la fianza (Kaution) en un arrendamiento residencial — es uno de los ámbitos en los que el derecho austriaco deja el importe a la negociación. En la práctica, el Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) considera generalmente admisible una fianza de entre tres y seis meses de renta bruta; una cantidad claramente superior corre el riesgo de ser anulada por contraria a las buenas costumbres conforme al § 879 ABGB.

• La fianza debe depositarse en una cuenta de ahorro específica, segura para pupilos (mündelsicher) y que devengue intereses, o en una inversión igual de segura, claramente separada del patrimonio del arrendador.
• Los intereses pertenecen al arrendatario, no al arrendador.
• El arrendatario no puede utilizarla para cubrir la renta corriente ni los gastos de explotación durante el arrendamiento.
• La liquidación y devolución — fianza más los intereses devengados, menos cualquier contrarreclamación legítima — se produce en un plazo razonable tras la finalización del contrato, la devolución del piso y la firma del acta de entrega.

Las normas de resolución en Austria siguen el mismo mapa de tres niveles de la MRG que el resto del contrato. En el ámbito de aplicación plena o parcial, el arrendatario puede resolver un arrendamiento indefinido en cualquier momento con un mes de preaviso hasta el final de un mes natural, notificado por escrito o por vía judicial; en un arrendamiento de duración determinada, lo antes que el arrendatario puede marcharse es al cabo de un año, con tres meses de preaviso.

El margen del arrendador es mucho más estrecho. Un arrendador solo puede poner fin al arrendamiento por vía judicial (gerichtliche Aufkündigung) y únicamente por una de las causas del catálogo cerrado del § 30 Abs. 2 MRG — principalmente impago cualificado de la renta pese a un requerimiento, uso gravemente perjudicial del piso o necesidad urgente de uso propio (dringender Eigenbedarf). No existe un plazo de preaviso del arrendador como tal: el propio proceso judicial es el mecanismo.

• En un inmueble plenamente exento (Vollausnahme), nada de esto se aplica — la resolución sigue en cambio las normas generales del ABGB de los §§ 1116 y siguientes, considerablemente menos protectoras para el arrendatario.
• Las actualizaciones de renta vinculadas a un índice están limitadas desde el 1 de enero de 2026: como máximo una vez al año, no antes del 1 de abril, con repercusión íntegra del IPC hasta el 3% y solo la mitad del exceso por encima de ese umbral — más unos límites adicionales del 1% para 2026 y del 2% para 2027 en el segmento plenamente regulado.

Ni la MRG ni el ABGB obligan al arrendador a elaborar un acta de entrega formal, pero es una práctica de mercado habitual en Austria — y, en la práctica, la prueba más sólida de que dispone cualquiera de las partes. El Übergabeprotokoll recoge las lecturas de los contadores y el estado del piso y de sus instalaciones, y lo firman ambas partes en dos ejemplares idénticos, uno para cada una.

Tiene un peso jurídico real en ambos extremos del arrendamiento: al finalizar, es el criterio de referencia para cualquier reclamación de daños conforme al § 1111 ABGB que exceda el desgaste ordinario, y es la referencia principal a la hora de liquidar y devolver la Kaution.

El documento no se presenta ante ninguna autoridad — queda entre arrendador y arrendatario — pero Brokik lo guarda junto con el contrato para que ambas partes puedan consultarlo en el momento en que surja una disputa sobre la fianza o una reclamación por daños, meses o años después de la entrada.

En el régimen pleno o parcial de la MRG, el deber de mantenimiento del arrendador conforme al § 3 MRG es imperativo y no puede reducirse en perjuicio del arrendatario: abarca las partes comunes del edificio y cualquier defecto grave que ponga en riesgo la salud, incluso dentro de la unidad arrendada. En un inmueble plenamente exento, se aplica en su lugar el deber general, más ligero, del § 1096 ABGB.

• El arrendatario se ocupa de la limpieza diaria y del pequeño mantenimiento necesario para conservar el piso en su estado sin alteraciones, y debe comunicar sin demora cualquier problema más serio.
• Si el arrendador no actúa a tiempo tras ser notificado, el arrendatario puede encargar reparaciones urgentes e impostergables y facturárselas al arrendador.
• Las modificaciones estructurales, y cualquier intervención en las instalaciones de agua, saneamiento o electricidad empotradas bajo el revoco, siempre requieren el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
• La prohibición de fumar y la prohibición de tener mascotas sin consentimiento son cláusulas habituales.