Bélgica: panorama del mercado del alquiler

Bélgica ya no cuenta con una única ley nacional de arrendamientos. Desde la sexta reforma del Estado en 2014, el arrendamiento residencial se rige por tres decretos regionales independientes — el flamenco Woninghuurdecreet (9 de noviembre de 2018), el bruselense Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement, y el valón, de 15 de marzo de 2018 — que se superponen al Código Civil federal como marco de derecho común. Cuál de ellos se aplica depende exclusivamente de dónde se encuentre la vivienda, no de dónde vivan el arrendador o el arrendatario.

Salvo que las partes acuerden lo contrario, un arrendamiento de residencia principal tiene por defecto una duración de nueve años, estructurada en tres periodos de tres años (el esquema «3/6/9»), conforme a las normas detalladas propias de cada región. Sea cual sea la duración, el arrendador debe registrar el contrato de forma gratuita ante el Servicio Público Federal de Hacienda en un plazo de dos meses desde la firma — a través de la plataforma en línea MyRent o en papel. Hasta que se produzca ese registro, el arrendatario puede abandonar el contrato en cualquier momento, sin preaviso y sin deber indemnización alguna.

Antes incluso de anunciar o alquilar la vivienda, el arrendador también necesita un certificado energético válido (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — el registro que lo emite, así como el experto acreditado que debe certificar la vivienda, vuelven a depender de la región.

La fianza que puedes exigir —y la forma en que debe mantenerse— depende de la región donde se encuentre la vivienda. Flandes permite hasta tres meses de alquiler (Woninghuurdecreet, art. 37); Bruselas la limita a dos meses con independencia de la forma elegida, tras una reforma en vigor desde el 1 de noviembre de 2024 — incluso una garantía bancaria fraccionada en el tiempo tampoco puede superar los dos meses; Valonia la limita del mismo modo a dos meses desde el 1 de junio de 2023.

En todas las regiones, el dinero no puede entregarse directamente al arrendador. El arrendatario elige, dentro de lo que permite su región, entre una cuenta bancaria bloqueada e individualizada a su propio nombre, una garantía bancaria fraccionada en el tiempo, o el fondo de garantía regional (como el flamenco Huurwaarborgfonds) o el centro local de asistencia social OCMW/CPAS. La fianza genera intereses a favor del arrendatario, que se abonan al liberarla, y se liquida únicamente tras la finalización del contrato, con base en los plaatsbeschrijving de entrada y de salida.

Para el arrendatario, la regla es sencilla en todas partes: tres meses de preaviso en cualquier momento. No obstante, marcharse antes de tiempo puede suponer una indemnización — tres, dos o un mes de alquiler, según que el preaviso caiga en el primer, segundo o tercer periodo de tres años del contrato.

El arrendador dispone exactamente de dos vías para poner fin al contrato antes de que transcurran los nueve años, y cada una funciona de forma distinta. La resolución por ocupación propia del arrendador es posible en cualquier momento, con seis meses de preaviso — aunque si está destinada a alojar a determinados familiares cercanos y se notifica durante el primer periodo de tres años, solo surte efecto una vez concluido ese periodo. La resolución por obras de renovación, o —en los casos y condiciones que fije cada región— sin necesidad de alegar ningún motivo a cambio de pagar una indemnización, solo es posible al término de cada periodo de tres años, también con seis meses de preaviso. Las condiciones exactas, los plazos y los importes de indemnización varían según la región y dependen de la ley aplicable en el lugar donde se encuentra la vivienda.

Un plaatsbeschrijving (état des lieux) detallado no es opcional en Bélgica — es obligatorio en las tres regiones al inicio de un arrendamiento residencial. Se elabora conjuntamente por el arrendador y el arrendatario, o por un experto independiente; si se recurre a un experto, el coste se reparte a partes iguales entre ambas partes conforme al artículo 1730, §1 del antiguo Código Civil.

El informe se registra junto con el contrato ante el Servicio Público Federal de Hacienda, y se convierte en la prueba clave a la hora de liquidar la fianza en la salida — el plaatsbeschrijving de salida se compara directamente con él para determinar qué, en su caso, excede del desgaste normal.

El mantenimiento habitual y las pequeñas reparaciones corresponden al arrendatario, conforme a la lista oficial que publica cada región (en Flandes, el anexo al reglamento de aplicación del Woninghuurdecreet, respaldado por el artículo 1754 del antiguo Código Civil). El arrendatario también debe contar con un seguro de incendios que cubra al menos su propia responsabilidad como arrendatario —una obligación exigida por la legislación flamenca (art. 24), con deberes equivalentes en Bruselas y Valonia—, y un acuerdo entre arrendador y arrendatario para renunciar mutuamente a reclamaciones no exime al arrendatario de esa obligación de aseguramiento.

El arrendador, por su parte, mantiene las instalaciones del edificio y las zonas comunes en buen estado y correcto funcionamiento. Las mascotas están permitidas salvo que causen molestias al arrendador o a otros ocupantes, o exista un motivo razonable en contra; no se permite fumar en la vivienda salvo que las partes acuerden lo contrario por escrito.