Países Bajos: panorama del mercado del alquiler

El arrendamiento residencial neerlandés se regula en el Libro 7 del Código Civil (Burgerlijk Wetboek) — las normas generales de arrendamiento a partir del art. 7:201, junto con un conjunto específico de disposiciones sobre arrendamiento de vivienda a partir del art. 7:232. Desde la entrada en vigor de la Wet vaste huurcontracten el 1 de julio de 2024, el contrato por tiempo indefinido (onbepaalde tijd) vuelve a ser la regla general para viviendas independientes.

Un contrato a plazo fijo solo es válido hoy para los grupos específicos de arrendatarios designados por decreto gubernamental (el Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst) y unas pocas excepciones legales más — e incluso entonces, para viviendas independientes, está limitado a dos años. Si se firma un contrato a plazo fijo fuera de esas excepciones limitadas, se convierte automáticamente en un contrato por tiempo indefinido por efecto de la ley, y el arrendatario conserva la plena protección legal con independencia de lo que diga el contrato.

Además del Código Civil, la Wet goed verhuurderschap (Ley del Buen Arrendador) exige al arrendador entregar al arrendatario información por escrito sobre el alquiler, los gastos de servicios, las condiciones de la fianza y la forma de contactar con el arrendador — y es esa misma ley la que limita la propia fianza.

La fianza (waarborgsom) está limitada al doble del alquiler básico, sin incluir los gastos de servicios, conforme al art. 7:261b(2) BW — un límite introducido por la Wet goed verhuurderschap. Se liquida tras la finalización del arrendamiento, la devolución de la vivienda y la firma del informe de entrega (opleveringsrapport).

El plazo de devolución es estricto: el arrendador debe devolver la fianza en un plazo de 14 días desde la finalización del arrendamiento, o de 30 días si existen daños conforme al art. 7:218 BW, o alquiler impagado, gastos de servicios o una tasa por rendimiento energético que compensar. Si el arrendador compensa alguna cantidad, debe notificarlo por escrito al arrendatario con un desglose completo de los costes — una simple deducción sin explicación no cumple con la ley.

En un contrato por tiempo indefinido, el arrendatario puede marcharse en cualquier momento con solo un mes de preaviso (art. 7:271(5) BW) — sin necesidad de justificarlo. La posición del arrendador es exactamente la opuesta: la resolución solo es posible por uno de los motivos taxativamente enumerados en el art. 7:274 BW, y si el arrendatario se opone, el arrendador debe solicitar al kantonrechter (tribunal de distrito) que fije efectivamente la fecha de finalización — no existe forma de simplemente notificar el preaviso y que surta efecto unilateralmente.

Un incumplimiento grave de la obligación de pago puede dar lugar a la disolución del contrato, pero solo a través del kantonrechter y tras una advertencia previa por escrito — el derecho neerlandés excluye expresamente la disolución extrajudicial de un contrato de arrendamiento de vivienda (art. 7:231(1) BW). El retraso en el pago, por sí solo, únicamente genera intereses legales conforme al art. 6:119 BW.

El Código Civil no exige un informe de inspección de entrada obligatorio, pero el opleveringsrapport es una garantía contractual que en la práctica tiene una gran importancia. Documenta el estado de la vivienda en el momento de la entrega, y resulta directamente relevante para la carga de la prueba en la devolución conforme al art. 7:224(2) BW — sin él, el arrendatario está en mejor posición para alegar que cualquier daño detectado en la salida ya existía previamente.

Es también el documento en el que se apoya la liquidación de la fianza conforme al art. 7:261b BW: registrar las lecturas de los contadores y el estado al inicio del arrendamiento proporciona a ambas partes un punto de referencia claro y acordado con el que comparar al finalizar el arrendamiento.

Las pequeñas reparaciones —del tipo que enumera el Besluit kleine herstellingen conforme al art. 7:240 BW— son tarea del arrendatario, con el fin de mantener la vivienda en el mismo estado en que fue entregada. El arrendador, por su parte, mantiene correctamente las instalaciones del edificio y repara todo lo demás conforme al art. 7:206 BW; el arrendatario solo debe comunicar sin demora la necesidad de reparación conforme al art. 7:222 BW.

El arrendatario no puede realizar cambios en la vivienda sin el consentimiento del arrendador (art. 7:215 BW), no puede tener ni criar mascotas sin consentimiento previo y, conforme a la cláusula estándar de Brokik, se compromete a no fumar en absoluto dentro de la vivienda. El arrendador, por su parte, debe avisar antes de entrar salvo en caso de emergencia, y debe al arrendatario tanto un extracto mensual (a más tardar el día 5 de cada mes) como un resumen anual completo de los gastos de servicios en un plazo de seis meses desde el final del año de servicios correspondiente, conforme al art. 7:259 BW.