Ako sa platí daň z prenájmu bytu za rok 2026

Prenajímate byt ako súkromná osoba bez živnosti a nájomné vám chodí na účet. Tento príjem sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Nižšie nájdete, čo patrí do príjmu, ako funguje oslobodenie 500 eur, ktoré výdavky si uplatníte, dokedy podať daňové priznanie za rok 2026 a koľko dane vyjde pri byte s nájomným 650 € mesačne.

Kto platí daň z prenájmu bytu

Daň platí vlastník, ktorému plynie nájomné. Návod opisuje prenájom bez živnosti, teda príjmy podľa § 6 ods. 3.

Manželia s bytom v bezpodielovom spoluvlastníctve zahrnú príjmy aj výdavky do základu dane rovným dielom, ak sa nedohodnú inak. Oslobodenie 500 eur si uplatní každý z nich.

Ak začínate prenajímať a ešte nemáte DIČ, zaregistrujte sa na daňovom úrade do konca mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom prenájom začal.

Čo patrí do príjmu z prenájmu

Príjmom je nájomné, ktoré vám v roku 2026 prišlo. Patria sem aj platby nájomcu za energie a služby, ktoré mu prefakturujete, aj keď sú v zmluve dohodnuté oddelene od nájomného. Ak má nájomca zmluvu s dodávateľom energií priamo, jeho platby dodávateľovi nie sú vaším príjmom.

Oslobodenie 500 eur

Príjmy z prenájmu do 500 eur za rok sú od dane oslobodené. Oslobodenie platí na osobu, nie na byt: aj s tromi bytmi máte spolu 500 eur. Ak máte aj príjmy z príležitostnej činnosti, 500 eur platí pre oba druhy príjmov dohromady.

Keď príjmy prekročia 500 eur, do základu dane zahrniete len sumu nad 500 eur. Rovnakým pomerom znížite aj výdavky:

uplatniteľné výdavky = výdavky × (príjmy − 500 €) ÷ príjmy

Výdavky pri prenájme bytu

Uplatníte skutočné výdavky, ktoré preukážete dokladmi. Paušálne výdavky sa na príjmy z prenájmu bez živnosti nevzťahujú. Ktoré výdavky si dáte, závisí od toho, či je byt zaradený v obchodnom majetku.

Byt mimo obchodného majetku

Uplatníte výdavky na bežnú prevádzku bytu:

• elektrinu, plyn, teplo, teplú a studenú vodu;
• služby spojené s bytom: osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, výťah, odvoz odpadu, internet a poplatok správcovi domu;
• preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Opravy a technické zhodnotenie bytu, poistenie, daň z nehnuteľností, odpisy a úroky z úveru sú v tomto prípade osobnou spotrebou a medzi výdavky nepatria.

Byt v obchodnom majetku

Keď byt zaradíte do obchodného majetku, k výdavkom pribudnú opravy, poistenie, daň z nehnuteľností, úroky z úveru a odpisy. Zaradenie sa prejaví aj pri predaji: príjem z predaja bytu je oslobodený až po piatich rokoch od jeho vyradenia z obchodného majetku.

V oboch prípadoch výdavky znížia čiastkový základ dane najviac na nulu. Stratu z prenájmu si neuplatníte.

Sadzba dane za rok 2026

Čiastkový základ dane z prenájmu sa pripočíta k základu dane zo zamestnania. Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka znižuje len základ zo zamestnania. Za rok 2026 platia tieto sadzby:

• 19 % z časti základu dane do 43 983,32 €;
• 25 % z časti od 43 983,33 € do 60 349,21 €;
• 30 % z časti od 60 349,22 € do 75 010,32 €;
• 35 % z časti nad 75 010,32 €.

Odvody

Z príjmov z prenájmu bez živnosti neplatíte odvody do Sociálnej poisťovne ani do zdravotnej poisťovne.

Daňové priznanie a termíny

Príjmy z prenájmu do 500 eur za rok do daňového priznania neuvádzate. Pri vyšších príjmoch podávate daňové priznanie typ B, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahnu 2 983,37 €. S príjmami zo zamestnania a nájomným nad 500 eur vám ročné zúčtovanie u zamestnávateľa nestačí a do priznania typ B uvediete mzdu aj prenájom.

• Priznanie podáte a daň zaplatíte do 31. marca 2027.
• Lehotu predĺžite oznámením na daňový úrad podaným do 31. marca 2027, najviac o 3 celé kalendárne mesiace, teda do 30. júna 2027. Pri príjmoch zo zahraničia až o 6 mesiacov.

Preddavky na daň sa počítajú len z príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti, takže prenájom bez živnosti povinnosť platiť preddavky nezakladá.

Príklad: byt s nájomným 650 € mesačne

Byt v Bratislave je prenajatý celý rok 2026. Nájomca platí mesačne 650 € nájomné a 150 € za energie a služby, ktoré mu prefakturujete. Vy platíte správcovi a dodávateľom 180 € mesačne za energie, služby a fond opráv a 20 € za internet. Byt nemáte v obchodnom majetku a vlastníte ho celý.

• Príjmy z prenájmu: 12 × (650 € + 150 €) = 9 600 €.
• Oslobodená časť je 500 €, do základu dane zahrniete 9 100 €.
• Výdavky: 12 × (180 € + 20 €) = 2 400 €. Uplatníte 2 400 € × 9 100 € ÷ 9 600 € = 2 275 €.
• Čiastkový základ dane z prenájmu: 9 100 € − 2 275 € = 6 825 €.
• Ak so mzdou zostanete pod hranicou 43 983,32 €, daň je 19 % zo 6 825 €, teda 1 296,75 €.

Keby ste v tom roku zaplatili aj opravu kúpeľne za 1 500 €, základ dane sa nezmení, lebo pri byte mimo obchodného majetku oprava medzi výdavky nepatrí.

Ako vám Brokik pripraví podklady k daňovému priznaniu

V Brokiku evidujete nájomné, platby nájomcu a výdavky pri každom byte. Po skončení roka z nich vygenerujete súhrn príjmov z prenájmu:

• Brokik sčíta nájomné a platby za energie a služby, ktoré sú vo výkaze alebo vo faktúre za nájom označené ako zaplatené, po mesiacoch podľa dátumu platby.
• Odpočíta oslobodenie 500 eur a ukáže sumu, ktorú zahrniete do základu dane.
• Sčíta výdavky evidované pri byte vrátane platieb dodávateľom energií z vyúčtovania a zníži ich v pomere zdaniteľných príjmov k celkovým. Vzorec s vašimi číslami vidíte priamo v súhrne.
• Pri byte v spoluvlastníctve započíta váš podiel, ktorý zadáte v profile.
• Výsledkom je čiastkový základ dane z prenájmu za celý rok a PDF na stiahnutie pre vás alebo pre účtovníka.

Súhrn vypisuje výdavky po položkách a započíta všetky okrem kúpnej ceny a splátok úveru. Ak byt nemáte v obchodnom majetku a evidujete pri ňom aj opravy, poistenie alebo daň z nehnuteľností, tieto položky do priznania nezahrniete a pomer prepočítate podľa vzorca vyššie. Čiastkový základ prepíšete do daňového priznania typ B a daň vypočítate v ňom. Lehotu podania nájdete v záložke Termíny a e-mail s pripomienkou príde 30 a 7 dní pred termínom. Ako nájomcovi vyúčtovať zálohy, popisuje stránka vyúčtovanie záloh za energie a služby.