Jungtinės Amerikos Valstijos: nuomos rinkos apžvalga

Jungtinėse Valstijose nėra federalinio gyvenamosios patalpos nuomos įstatymo — nuomotojo ir nuomininko teisinius santykius visiškai reglamentuoja kiekviena valstija atskirai, o Brokik v1 šablonas sukonfigūruotas Teksaso valstijai (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 „Residential Tenancies“), pasirinktai kaip paprasčiausia, nuomotojui palankiausia orientacinė jurisdikcija: be įstatymu nustatytos užstato ribos, be nuomos kontrolės ir be valstijos pajamų mokesčio. Pagal Teksaso statute of frauds (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) pasirašytu raštu turi būti patvirtinta tik ilgesnė nei vienerių metų nuomos sutartis — trumpesnė nuoma techniškai gali būti sudaryta ir žodžiu — tačiau Brokik visada parengia pilną rašytinę nuomos sutartį, nepriklausomai nuo trukmės, o notaras nereikalingas. Kiekviena šalis pasirašo el. paštu gautu kodu, o „Brokik“ įrašo pasirašymo datą ir dokumento kontrolinę sumą.

Brokik šablonas šalis identifikuoja pagal Social Security Number (JAV asmens socialinio draudimo numerį; arba pagal EIN, jei nuomotojas yra įmonė), tiksliai apibūdina nekilnojamąjį turtą ir nurodo mėnesinę nuomos kainą su nuo pirmos dienos įtrauktu perėjimo iš terminuotos į mėnesinę nuomą mechanizmu, todėl, jei šalys tiesiog leidžia nuomos sutarčiai tęstis po jos pabaigos datos, nieko nereikia iš naujo derėtis nuo nulio.

Teksasas nenustato įstatyminės užstato viršutinės ribos (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — nuomotojas ir nuomininkas sumą susitaria laisvai, o rinkos praktika daugumoje Teksaso miestų yra apie vieno mėnesio nuomos dydžio, kartais didesnė, jei nuomininko kreditingumas silpnesnis. Užstato negalima laikyti paskutinio mėnesio nuoma, nebent nuomotojas su tuo sutinka raštu.

Grąžinimo terminas yra tikslus: nuomotojas privalo grąžinti užstatą, atėmus detalų teisėtų atskaitymų sąrašą, per 30 dienų nuo vėlesnio iš dviejų įvykių — nuomininkui perdavus turtą arba pateikus nuomotojui rašytinį persiuntimo adresą (§ 92.107) — 30 dienų terminas neprasideda, kol neįvyksta abu. Nuomotojas, kuris užstatą sulaiko nesąžiningai, atsako už $100 dydžio įstatyminę žalą, tris kartus didesnę už neteisėtai sulaikytą sumą, ir pagrįstas nuomininko advokato išlaidas (§ 92.109), todėl Brokik šablonas užstato sąlygą sieja su įsikėlimo/išsikėlimo apžiūros kontroliniu sąrašu, kad kiekvienas atskaitymas būtų dokumentuotas.

Terminuota Teksaso nuomos sutartis tiesiog pasibaigia nurodytą pabaigos datą; jei šalys nepasirašo naujos sutarties ir nuomotojas leidžia nuomininkui likti, nuoma automatiškai tęsiasi mėnesiniu pagrindu tomis pačiomis sąlygomis. Bet kuri šalis tuomet gali nutraukti tokią mėnesinę nuomą rašytiniu pranešimu, pateiktu ne vėliau kaip prieš vieną visą nuomos mokėjimo laikotarpį — įprastai 30 dienų (Tex. Prop. Code § 91.001) — o Teksasas nereikalauja pagrįstos priežasties: nuomotojui nereikia nurodyti priežasties, jei terminuota sutartis jau pasibaigusi.

Nuomos nutraukimas visada yra teisminis procesas. Prieš pateikdamas forcible detainer ieškinį dėl valdymo susigrąžinimo, nuomotojas privalo pateikti nuomininkui rašytinį pranešimą apie iškeldinimą ne trumpesniu kaip 3 dienų terminu, nebent sutartyje nustatytas ilgesnis terminas (Tex. Prop. Code § 24.005); tik teismo nutartis leidžia nuomotojui faktiškai atgauti turtą. Savavališkas iškeldinimas — spynų keitimas, komunalinių paslaugų nutraukimas ar nuomininko daiktų pašalinimas be teismo nutarties — yra neteisėtas kiekvienoje JAV valstijoje, įskaitant Teksasą.

Teksaso teisė rašytinio įsikėlimo/išsikėlimo apžiūros kontrolinio sąrašo nelaiko formalia galiojančios nuomos sutarties sąlyga, tačiau į jį netiesiogiai remiasi tiek numanoma gyvenamosios paskirties tinkamumo garantija (Tex. Prop. Code § 92.052), tiek užstato atskaitymo taisyklės: neturint pasirašyto turto būklės ir komunalinių skaitiklių rodmenų įrašo įsikėlimo metu, nuomotojas neturi patikimo atskaitos taško, kuriuo pagrįstų atskaitymą išsikėlimo metu, o nuomininkui nėra lengvo būdo įrodyti, kad žala padaryta ne jo.

Brokik kontrolinį sąrašą laiko standartine praktika kiekvienai Teksaso nuomai, nors tai ir nėra įstatyminis reikalavimas: būklė, įranga ir skaitiklių rodmenys užfiksuojami vieną kartą nuomininkui įsikeliant ir dar kartą jam išsikeliant, kiekvieną kopiją pasirašant abiem šalims. Tai paprasčiausias būdas nuomotojui pagrįsti užstato atskaitymą pagal §§ 92.103–92.104 — ir taip pat dažnai paprasčiausias būdas nuomininkui atgauti visą užstatą.

Be užstato ir nutraukimo taisyklių, Teksaso nuomotojui taikomas trumpas informacijos atskleidimo pareigų sąrašas, galiojantis papildomai prie valstijos teisės. Nuomotojas privalo atskleisti nuomininkui savo vardą ir adresą arba valdymo agento vardą ir adresą (Tex. Prop. Code § 92.201) ir — nuo 2021 m. — bet kokią žinomą turto potvynių istoriją ar potvynių zonos statusą (§ 92.0135). Jei turtas pastatytas iki 1978 m., federalinė teisė (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) reikalauja, kad nuomotojas perduotų EPA švino pavojaus brošiūrą, atskleistų bet kokią žinomą švino dažų ar kitą pavojų ir kad abi šalys prieš pasirašydamos nuomos sutartį pasirašytų Lead Warning Statement, o įrašą saugotų mažiausiai trejus metus.

Federalinis Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) draudžia diskriminaciją septyniais saugomais pagrindais — rasė, odos spalva, kilmės šalis, religija, lytis, šeiminė padėtis ir negalia — ir reikalauja, kad nuomotojas užtikrintų pagrįstus pritaikymus, pavyzdžiui, leistų laikyti pagalbos ar tarnybinį gyvūną net taikant politiką „be gyvūnų“. JAV neturi Europos energijos vartojimo efektyvumo sertifikato atitikmens gyvenamosios patalpos nuomai: tik nedidelė dalis miestų reikalauja, kad dideli pastatai teiktų energijos vartojimo lyginamųjų rodiklių duomenis, o Brokik Teksaso šablone jokia sąlyga EPC pareigos nemodeliuoja.