Nuomos taisyklių palyginimas
Kaip skiriasi nuomos taisyklės pagal šalis
Užstatai, įspėjimo terminai, nuomos kainų didinimas ir sutarties forma kiekvienoje Brokik palaikomoje rinkoje veikia skirtingai. Štai kaip palyginama septyniolika nuomos režimų — ir ką kiekvienas iš jų reiškia nuomotojui ar nekilnojamojo turto valdytojui.17 šalių, 17 taisyklių rinkinių
Nėra vieno universalaus būdo nuomoti butą. Nuoma Vokietijoje vadovaujasi visai kitomis taisyklėmis nei nuoma Lenkijoje; užstatas, kurio galima reikalauti Nyderlanduose, yra ribojamas kur kas žemiau nei Norvegijoje; o terminuota sutartis, kuri Suomijoje yra įprasta, Nyderlandų rinkoje iš esmės draudžiama. Brokik kiekvieną šalį kuria pagal jos pačios nuomos teisę, todėl šis palyginimas sudarytas iš sutarčių šablonų ir teisinių analizių, kuriomis grindžiamas produktas. Naudokite jį, norėdami palyginti nuomą Vokietijoje su nuoma Lenkijoje, suprasti buto nuomos taisykles Nyderlanduose arba sužinoti, ką iš tikrųjų reiškia užstatas Šveicarijoje — o tada visą tai valdykite vienoje vietoje.
Nuomos taisyklės trumpaiUžstato ribos, įspėjimo terminai, nuomos kainų didinimo mechanizmai ir reikalaujama sutarties forma septyniolikoje rinkų, kurias Brokik palaiko šiandien.
| Šalis | Užstatas | Įspėjimas | Nuomos didinimas | Sutartis | Nuomininkai |
|---|---|---|---|---|---|
| Iki 12 mėnesių nuomos | Nuomotojas: tik įstatyme numatyti pagrindai | Reguliuojama nuomininkų apsaugos įstatymo | Rašytinė; notarinė esant progai nuomai (najem okazjonalny) | 12,9% (4,8% rinkos kaina) | |
| Ribojamas, laikomas atskirai | Nuomotojas turi turėti teisėtą pagrindą | Referencinė nuoma; Mietpreisbremse įtemptose zonose | Rašytinė, neterminuota | 52,8% (46,8% rinkos kaina) | |
| Saugomas valstybinėje programoje | Periodinė nuo pat pradžios; nuomotojui reikia Section 8 pagrindo | Kartą per metus, per Section 13 pranešimą | Assured (periodic) tenancy | 35% | |
| 3 mėnesiai + iki 3 mėnesių iš anksto | Nuomininkas 3 mėnesiai; nuomotojas ribojamas | Metinis grynasis kainų indeksas | Patvirtinta standartinė forma | 39,1% (38,9% rinkos kaina) | |
| Iki 3 mėnesių nuomos | Nuomininkas 6 mėnesiai; nuomotojas tik sutarties pabaigoje | Metinis ISTAT (draudžiamas taikant cedolare secca) | Registruojama; 4+4 arba 3+2 | 24,1% (16% rinkos kaina) | |
| 1 mėnuo (2 baldų atveju; jokio esant mobilité) | Nuomininkas 3 mėnesiai; nuomotojas 6 mėnesiai | Metinis IRL (įšaldytas F/G energiniam reitingui) | Privaloma valstybinė forma | 38,8% (16,9% rinkos kaina) | |
| Iki 6 mėnesių, escrow sąskaita | 3 mėnesiai (neterminuota) | Metinis VKI | Rašytinė; minimalus terminas 3 metai | 21,2% (19,3% rinkos kaina) | |
| Flandrija 3 / Briuselis 2 / Valonija 2 mėnesiai | Nuomininkas 3 mėnesiai; nuomotojas 6 mėnesiai | Metinis sveikatos indeksas | Rašytinė, registruojama; numatytoji trukmė 9 metai | 29,7% (20,5% rinkos kaina) | |
| Iki 3 mėnesių, palūkanas kaupianti | 3 mėnesiai (neapibrėžta trukmė) | Pagal susitarimą, laikantis įstatymo ribų | Rašytinė | 20,7% (8,1% rinkos kaina) | |
| Iki 2 mėnesių bazinės nuomos | Stipri įstatyminė apsauga | Reguliuojamas metinis didinimas | Rašytinė; numatytoji neterminuota | 31,2% (5,3% rinkos kaina) | |
| Įstatyminės ribos nėra (paprastai 3-6 mėnesiai) | Nuomotojas: uždaras įstatyminis pagrindų sąrašas | Riba, susieta su VKI (2026 m. taisyklės) | Rašytinė; trukmė priklauso nuo režimo | 45,5% (30,7% rinkos kaina) | |
| Iki 3 mėnesių, blokuota sąskaita | 3 mėnesiai; reikalinga oficiali forma | Referencinė hipotekos palūkanų norma + sąnaudos | Rašytinė; kantono forma, kur reikalaujama | 58% (52,4% rinkos kaina) | |
| Iki 3 mėnesių nuomos | Nuomininkas 1 mėnuo; nuomotojas 3-6 mėnesiai | Pagal sutartą pagrindą (pvz., indeksą) | Rašytinė; reforma nuo 2026 m. spalio | 31,9% (20,1% rinkos kaina) | |
| 1 mėnuo (fianza) | Minimali trukmė 5/7 metai | IRAV indeksas; ribojama įtemptose zonose | Rašytinė; minimali trukmė 5/7 metai | 26,3% (17,6% rinkos kaina) | |
| Laisvai derinamas (rinkos praktika ~3 mėnesiai) | Nuomininkas 60 dienų; nuomotojas 60 dienų + pagrindas | Laisvai derinama, be įstatyminės ribos | Rašytinė; SZ-1 gyvenamosios patalpos nuomos sutartis | 25,2% (6,8% rinkos kaina) | |
| Įstatymas ribos nenustato (rinkos praktika 1–3 mėnesių nuoma) | Nuomininkas 1 mėnuo; nuomotojas 6 mėnesiai (terminuota: tik dėl kaltės) | Ne dažniau kaip kartą per 12 mėnesių; vienašalė indeksacija negalioja | Rašytinė terminuotai sutarčiai; gyvenamosios patalpos nuoma pagal CK | 12,6% (2,9% rinkos kaina) | |
| Riba 2 mėnesių nuoma | Nuomininkas 1 mėnuo, be priežasties; nuomotojas tik įstatyme nurodytais pagrindais (1–3 mėnesiai arba nedelsiant) | Tik jei sutartis iš anksto numato keitimo principus | Rašytinė; tik terminuota — neterminuotų sutarčių nėra | 16,3% (6,1% rinkos kaina) |
Kaip veikia nuoma kiekvienoje šalyjeTrumpas nuomos kultūros, taikomos teisės ir detalių, kurios dažniausiai nustebina tarpvalstybiniu mastu veikiantį nuomotoją, profilis.
Lenkija yra Brokik pagrindinė ir didžiausia rinka. Ilgalaikę gyvenamųjų patalpų nuomą formuoja stipri įstatyminė nuomininkų apsauga, šalia jos veikia nuomotojui palankesni variantai, tokie kaip proginė nuoma (najem okazjonalny).
- Nuomos rinka
- 12,9% gyventojų nuomojasi, iš jų 4,8% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Nuomininkų apsaugos įstatymo (ustawa o ochronie praw lokatorów) ir Civilinio kodekso. Nuomotojas gali nutraukti tęstinę gyvenamosios patalpos nuomos sutartį tik įstatymo 11 straipsnyje nurodytais pagrindais.
- Užstatas
- Užstatas (kaucja) įstatymu ribojamas iki dvylikos mėnesių nuomos ir atsiskaitoma juo pasibaigus nuomai ir pasirašius perdavimo protokolą.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Įprastas nutraukimas nuomotojo iniciatyva apribotas įstatyminiais pagrindais ir forma; tęstinė neterminuota nuoma yra stipriai saugoma.
- Nuomos didinimas
- Nuomos kainų didinimą reguliuoja Nuomininkų apsaugos įstatymas, ribojantis, kaip dažnai ir kokiu pagrindu nuomotojas gali kelti nuomos kainą.
- Verta žinoti
- Proginė nuoma (najem okazjonalny) leidžia savininkui pridėti notarinį savanorišką pasidavimą priverstiniam vykdymui, todėl butą atgauti galima kur kas greičiau — tai Lenkijai būdingas nuomotojui palankus instrumentas.
- Nuomotojo rizika
- Ne progine nuomos schema besinaudojant, saugomo nuomininko iškeldinimas yra lėtas; svarbu nuo pat pradžios pasirinkti tinkamą nuomos sutarties rūšį.
Vokietija yra didelė, subrendusi nuomos rinka, kurioje dauguma žmonių nuomojasi ilgą laiką, o neterminuotos sutartys yra norma. Nuomininkų apsauga yra viena stipriausių Europoje.
- Nuomos rinka
- 52,8% gyventojų nuomojasi, iš jų 46,8% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Gyvenamųjų patalpų nuomą reguliuoja Civilinis kodeksas (BGB). Nuomotojo nutraukimui reikalingas teisėtas įstatyminis pagrindas, pavyzdžiui, savininko poreikis naudoti butą pačiam (Eigenbedarf).
- Užstatas
- Užstatas (Kaution) yra įprastas; Vokietijos teisė jį riboja ir reikalauja laikyti atskirai nuo nuomotojo turto.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Įspėjimo terminai ir nuomotojo nutraukimo pagrindai nustatyti įstatymu; nuomininkai naudojasi plačia apsauga nuo nutraukimo.
- Nuomos didinimas
- Nuolatinis nuomos didinimas vyksta pagal vietinį referencinės nuomos mechanizmą. Nustatytose didelės paklausos zonose Mietpreisbremse riboja nuomos kainą, kurią galima taikyti naujai nuomai.
- Verta žinoti
- Mietpreisbremse (nuomos stabdys) riboja pradinę nuomos kainą naujoms nuomos sutartims įtemptose būsto rinkose — tai svarbiausias Vokietijos sistemos bruožas.
- Nuomotojo rizika
- Stipri nuomininkų apsauga ir griežti formalūs reikalavimai tiek nuomos didinimui, tiek nutraukimui palieka mažai vietos klaidoms.
Nuo Renters' Rights Act 2025 (galiojančio nuo 2026 m. gegužės 1 d.) assured periodic tenancy yra vienintelė privačios nuomos forma Anglijoje; tiek terminuotos sutartys, tiek Section 21 nuomotojo iniciatyva be pagrindo iškeldinimo procedūra buvo panaikintos.
- Nuomos rinka
- 35% namų ūkių nuomojasi (privatus ir socialinis sektorius kartu).
- Teisinis pagrindas
- Privati gyvenamųjų patalpų nuoma dabar grindžiama assured periodic tenancy pagal Housing Act 1988, iš dalies pakeistą Renters' Rights Act 2025.
- Užstatas
- Užstatas turi būti laikomas valstybės remiamoje nuomos užstato apsaugos programoje; jo neapsaugojus, nuomotojui gresia įstatyminės nuobaudos, o tam tikri pranešimai gali būti užblokuoti.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Fiksuoto termino nėra — nuoma nuo pat pradžios yra periodinė. Section 21 iškeldinimas be pagrindo panaikintas, todėl nuomotojas gali nutraukti sutartį tik vienu iš Section 8 pagrindų; nuomininkas gali išsikelti bet kada, įspėjęs prieš du mėnesius.
- Nuomos didinimas
- Nuomą dabar galima kelti tik kartą per metus, per įstatyminį Section 13 pranešimą; sutartyje sutarti nuomos peržiūros punktai negalioja.
- Verta žinoti
- Privaloma užstato apsauga yra detalė, ant kurios dažniausiai suklumpa tarpvalstybiniai nuomotojai: užstatas turi būti patvirtintoje programoje, o ne nuomotojo sąskaitoje.
- Nuomotojo rizika
- Užstato apsaugos reikalavimų nesilaikymas užtraukia realias finansines nuobaudas ir susilpnina nuomotojo poziciją ginče.
Danijos nuoma yra nuomininkus sauganti, nuomos kainos kai kuriose savivaldybėse reguliuojamos, kitose — laisvos, o plačiai naudojama patvirtinta standartinė nuomos sutarties forma.
- Nuomos rinka
- 39,1% gyventojų nuomojasi, iš jų 38,9% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Lejeloven (perkodifikuotas 2022 m.). Sąlygos, pastatančios nuomininką į blogesnę padėtį nei numato įstatymas, jei nurodytos ne specialiųjų sąlygų skyriuje, negalioja.
- Užstatas
- Užstatas gali siekti ne daugiau kaip trijų mėnesių nuomą, o iš anksto mokama nuoma taip pat negali viršyti trijų mėnesių nuomos.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas gali įspėti prieš tris mėnesius; nuomotojo teisė nutraukti sutartį ribojama įstatyminiais pagrindais, savininko poreikiui naudoti butą pačiam taikomas ne trumpesnis kaip vienų metų įspėjimo terminas.
- Nuomos didinimas
- Nuoma koreguojama kartą per metus pagal grynąjį kainų indeksą (Danijos statistikos tarnyba), nurodytą sutartyje kartu su bazinio mėnesio ir indekso reikšme.
- Verta žinoti
- Nuomotojas, nuomojantis daugiau nei vieną butą, per dvi savaites privalo perduoti įsikraustymo ir išsikraustymo aktus. Praleidus terminą, prarandama teisė reikšti pretenzijas dėl būklės atkūrimo išlaidų (bet ne dėl, pavyzdžiui, nesumokėtos nuomos), nebent nuomininkas veikė apgaulingai.
- Nuomotojo rizika
- Patvirtinta forma ir įsikraustymo akto terminas yra formalūs spąstai; jų nesilaikant, pretenzijos dėl užstato gali visiškai žlugti.
Italijos gyvenamųjų patalpų nuoma vyksta pagal dvi pagrindines schemas: 4+4 laisvos nuomos sutartis ir 3+2 sutartą nuomą, kai už ribojamą nuomos kainą suteikiamos mokesčių lengvatos.
- Nuomos rinka
- 24,1% gyventojų nuomojasi, iš jų 16% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Įstatymo 431/1998, Civilinio kodekso ir Įstatymo 392/1978. Kiekviena sutartis per trisdešimt dienų turi būti registruota mokesčių administratoriuje.
- Užstatas
- Užstatas (deposito cauzionale) pagal Įstatymo 392/1978 11 straipsnį negali viršyti trijų mėnesių nuomos.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas gali pasitraukti bet kada dėl rimtų priežasčių, įspėjęs prieš šešis mėnesius; nuomotojas gali atsisakyti pratęsti sutartį pirmojo galiojimo pabaigos metu tik įstatyminiais pagrindais, įspėjęs prieš šešis mėnesius ir nurodęs priežastį, priešingu atveju atsisakymas negalioja.
- Nuomos didinimas
- Kai sutarta, nuoma kasmet indeksuojama pagal ISTAT vartotojų kainų indeksą; taikant fiksuoto mokesčio režimą cedolare secca, ISTAT didinimas draudžiamas.
- Verta žinoti
- Cedolare secca yra fiksuoto dydžio pakaitinis mokestis (21 %, arba 10 % sutartos nuomos atveju), kuris taip pat atleidžia sutartį nuo registracijos ir žyminio mokesčio — tačiau tuomet nuoma turi būti mokama atsekamomis priemonėmis, grynieji pinigai neleidžiami.
- Nuomotojo rizika
- Registracija per trisdešimt dienų ir atsekami nuomos mokėjimai yra privalomi reikalavimai; sutartos nuomos ribos yra labai lokalios.
Prancūzija reikalauja naudoti oficialų sutarties modelį pagrindinei gyvenamajai vietai, stipriai gina nuomininką ir riboja nuomos lygį vis didėjančiame įtemptų rinkų miestų sąraše.
- Nuomos rinka
- 38,8% gyventojų nuomojasi, iš jų 16,9% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama 1989 m. nuomos įstatymo ir jo poįstatyminių aktų. Nuo 2015 m. kiekviena pagrindinės gyvenamosios vietos nuomos sutartis privalo naudoti oficialų valstybinį sutarties modelį.
- Užstatas
- Užstatas ribojamas iki vieno mėnesio nuomos nemeblioruotam būstui (dviejų mėnesių — meblioruotam); mobilumo nuomos sutartis (bail mobilité) apskritai neleidžia užstato.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas įspėja prieš tris mėnesius (vieną mėnesį įtemptos rinkos zonoje); nuomotojas gali įspėti tik sutarties pabaigoje, prieš šešis mėnesius ir nurodydamas teisėtą, rimtą priežastį.
- Nuomos didinimas
- Kai numatyta sutartyje, nuoma kartą per metus peržiūrima pagal referencinės nuomos indeksą (IRL) — tačiau jokio didinimo ar indeksavimo netaikoma, kol būstas turi F arba G energinį sertifikatą.
- Verta žinoti
- Nuoma yra įšaldyta energetiškai neefektyviems F/G klasės būstams, kol jie pagerinami, o encadrement des loyers riboja pačią nuomos kainą nustatytuose miestuose; pavėluotas užstato grąžinimas užtraukia 10 % per mėnesį baudą.
- Nuomotojo rizika
- Privaloma naudoti oficialų modelį, laikytis nuomos ribojimo ir energinio reitingo įšaldymo taisyklių, o už klaidingai pritaikytas nuomos ribas gresia baudos.
Norvegijos nuomos teisė yra privaloma nuomininko naudai: terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis paprastai turi trukti bent trejus metus, o trumpesnė sutartis be pagrįstos išimties tyliai tampa neterminuota.
- Nuomos rinka
- 21,2% gyventojų nuomojasi, iš jų 19,3% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama husleieloven. Nuomininkui mažiau palanki sąlyga nei numato įstatymas, tiesiog negalioja.
- Užstatas
- Užstatas gali siekti ne daugiau kaip šešių mėnesių nuomą ir turi būti laikomas atskiroje užstato sąskaitoje (depositumskonto) nuomininko vardu; palūkanos priklauso nuomininkui, o nė viena šalis negali jos liesti nuomos metu.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Neterminuotai nuomai taikomas trijų mėnesių įspėjimo terminas iki kalendorinio mėnesio pabaigos; vienam kambariui su bendra prieiga prie nuomotojo namų — vienas mėnuo.
- Nuomos didinimas
- Bet kuri šalis gali koreguoti nuomą kartą per metus pagal vartotojų kainų indekso pokytį, ne dažniau kaip kas dvylika mėnesių ir įspėjus raštu prieš mėnesį; suderinti su rinkos nuoma galima tik po dvejų su puse metų.
- Verta žinoti
- Įstatymas suteikia nuomininkui teisę pagrįstu atveju laikyti augintinius, nepaisant draudimo, o escrow sąskaita reiškia, kad užstatas niekada nepatenka į nuomotojo rankas; jokie kiti mokesčiai, be nuomos, užstato ir garantijos, negali būti taikomi.
- Nuomotojo rizika
- Šešių mėnesių užstatas turi būti laikomas escrow sąskaitoje, o ne nuomotojo, o netinkamai suformuluotas trumpas terminas tyliai virsta neterminuota nuoma.
Belgija 2014 m. regionalizavo nuomos teisę, todėl taisyklės skiriasi Flandrijos, Briuselio ir Valonijos regionuose; numatytoji gyvenamosios patalpos nuomos sutartis trunka devynerius metus pagal 3/6/9 struktūrą.
- Nuomos rinka
- 29,7% gyventojų nuomojasi, iš jų 20,5% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama regioniniais būsto dekretais (Flandrija 2018, Briuselio būsto kodeksas, Valonija 2018) kartu su Civiliniu kodeksu, taikomu priklausomai nuo to, kur yra turtas.
- Užstatas
- Užstato riba priklauso nuo regiono: iki trijų mėnesių nuomos Flandrijoje, dviejų mėnesių Briuselyje (reforma nuo 2024 m. lapkričio 1 d.) ir dviejų mėnesių Valonijoje (nuo 2023 m. birželio 1 d.), laikomas blokuotoje sąskaitoje nuomininko vardu arba per regioninį garantijos fondą.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas gali įspėti prieš tris mėnesius bet kuriuo metu (mokant trijų, dviejų ar vieno mėnesio nuomos dydžio kompensaciją, jei tai patenka į pirmąjį, antrąjį ar trečiąjį trejų metų laikotarpį); nuomotojas gali sutartį nutraukti anksčiau dėl paties poreikio naudoti butą, įspėjęs prieš šešis mėnesius, arba be priežasties tik trejų metų laikotarpio pabaigoje.
- Nuomos didinimas
- Nuoma kasmet indeksuojama pagal sveikatos indeksą; būstams su prastu energiniu ženklinimu indeksavimas Valonijoje ir Briuselyje ribojamas.
- Verta žinoti
- Šalia egzistuoja trys regioninės užstato ribos, o kol sutartis neregistruota mokesčių administratoriuje (nemokamai, per du mėnesius), nuomininkas gali pasitraukti be įspėjimo ar kompensacijos.
- Nuomotojo rizika
- Užstato, įspėjimo ir energinio ženklinimo indeksavimo taisyklės priklauso nuo turto regiono, o registracija yra privaloma.
Estija taiko didele dalimi lankstų nuomos režimą su privalomu nuomininką saugančiu branduoliu ir pastebimai nuomininkui palankia užstato taisykle.
- Nuomos rinka
- 20,7% gyventojų nuomojasi, iš jų 8,1% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Prievolinių teisinių santykių įstatymo (Võlaõigusseadus). Nuo nuostatų, saugančių nuomininką, negalima atsisakyti nuomininko nenaudai.
- Užstatas
- Užstatas (tagatisraha) gali siekti ne daugiau kaip trijų mėnesių nuomą, gali būti mokamas dalimis ir turi būti laikomas atskiroje sąskaitoje, kaupiančioje palūkanas nuomininko naudai.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Neapibrėžtos trukmės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti nutraukta įspėjus prieš tris mėnesius.
- Nuomos didinimas
- Nuomos didinimo sąlygos sutariamos sutartyje, laikantis privalomų įstatymo nuomininką saugančių ribų.
- Verta žinoti
- Užstatas ribojamas trijų mėnesių dydžiu, gali būti mokamas iki trijų dalių ir kaupia įstatymines palūkanas nuomininko naudai — tai viena nuomininkui palankiausių užstato taisyklių Europoje.
- Nuomotojo rizika
- Apsauginių nuostatų negalima sutartimi apeiti, todėl nuomotojui palanki sąlyga tiesiog negalios.
Nyderlanduose po 2024 m. reformos, kuri iš esmės panaikino terminuotas gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, neterminuota nuoma vėl yra taisyklė.
- Nuomos rinka
- 31,2% gyventojų nuomojasi, iš jų 5,3% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Civilinio kodekso 7 knygos ir Gero nuomotojo įstatymo, kuris nustato nuomotojui rašytinio informavimo pareigą.
- Užstatas
- Užstatas ribojamas iki dvigubos bazinės nuomos ir turi būti grąžintas per 14 arba 30 dienų pasibaigus nuomai.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkai naudojasi stipria įstatymine apsauga nuo sutarties nutraukimo; nuomotojo įspėjimo pagrindus ir terminus nustato Civilinis kodeksas.
- Nuomos didinimas
- Metinis nuomos didinimas yra reguliuojamas, o nuomotojas nuomos pradžioje privalo raštu informuoti nuomininką.
- Verta žinoti
- Nuo tada, kai 2024 m. liepos 1 d. įsigaliojo Wet vaste huurcontracten, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis iš esmės nebeleidžiama — vėl numatytoji forma yra neterminuota.
- Nuomotojo rizika
- Terminuota sutartis, pasirašyta taip, tarsi galiotų senos taisyklės, iš esmės negalioja, o nuomininkų apsauga yra stipri.
Austrijos nuomos teisė yra sluoksniuota: Nuomos įstatymas (MRG) taikomas visa apimtimi, iš dalies arba visai netaikomas priklausomai nuo pastato, o nuomos reguliavimas galioja tik ten, kur šis įstatymas taikomas.
- Nuomos rinka
- 45,5% gyventojų nuomojasi, iš jų 30,7% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Civilinio kodekso (ABGB) ir, kur taikoma, MRG. Nuomotojo nutraukimas apribotas baigtiniu įstatyme išvardytų pagrindų sąrašu.
- Užstatas
- MRG nenustato įstatyminės užstato ribos; Aukščiausiasis Teismas trijų-šešių mėnesių bendrą nuomą paprastai laiko priimtina.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomotojas gali nutraukti sutartį tik baigtiniais įstatyminiais pagrindais, teismo tvarka.
- Nuomos didinimas
- Su indeksu susietas nuomos koregavimas ribojamas: nuo 2026 m. sausio 1 d. ne dažniau kaip kartą per metus, visas VKI padengimas iki 3 % ir pusė perviršio virš šios ribos, o visiškai reguliuojamame segmente taikomos papildomos ribos.
- Verta žinoti
- MRG pilnas, dalinis ir neapmokestinamas lygiai, kartu su Mietenpaket 2026 reforma, nustato minimalią terminuotą trukmę — penkerius metus verslo nuomotojui ir trejus metus privačiam, taikant 25 % nuolaidą už terminuotą sutartį visiškai reguliuojamame segmente.
- Nuomotojo rizika
- Kokios taisyklės taikomos, priklauso nuo pastato MRG lygio; neteisingai nustačius lygį, klaidingai apskaičiuojama tiek nuoma, tiek užstatas.
Šveicarija turi vieną federalinį nuomos įstatymą, vienodai taikomą visuose kantonuose, kai nuoma susieta su skelbiama referencine hipotekos palūkanų norma.
- Nuomos rinka
- 58% gyventojų nuomojasi, iš jų 52,4% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Prievolių kodekso (OR), 253 ir tolesnių straipsnių. Nuomotojo nutraukimas galioja tik jei atliktas kantono patvirtinta oficialia forma, priešingu atveju negalioja.
- Užstatas
- Būsto užstatas ribojamas iki trijų mėnesių nuomos, laikomas blokuotoje sąskaitoje paties nuomininko vardu; bankas ją perleidžia nuomininkui, jei nuomotojas per metus nuo sutarties pasibaigimo nepareiškia jokios pretenzijos.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Neterminuotai nuomai taikomas trijų mėnesių įspėjimas iki įprasto vietinio termino; nuomotojas privalo naudoti oficialią formą.
- Nuomos didinimas
- Nuomos koregavimas seka skelbiamą referencinę hipotekos palūkanų normą bei bendrus sąnaudų ir indekso pokyčius, o didinimas turi būti pateikiamas oficialia forma.
- Verta žinoti
- Kai kurie kantonai reikalauja pradinę nuomą skelbti oficialioje formoje, o kadangi nuoma seka referencinę normą, nuomininkas gali reikalauti sumažinimo, jai kritus; prieš bet kokį teismo procesą privaloma pabandyti nemokamą taikinimo komisiją.
- Nuomotojo rizika
- Nutraukimas ne kantono patvirtinta forma negalioja, o su referencine norma susieta nuoma gali būti stumiama tiek žemyn, tiek aukštyn.
Suomija leidžia laisvai nustatyti nuomos kainas — nuomos kontrolės nėra — tačiau nuomininką saugančių nuostatų branduolio atsisakyti negalima.
- Nuomos rinka
- 31,9% gyventojų nuomojasi, iš jų 20,1% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Gyvenamųjų patalpų nuomos įstatymo (481/1995). Didžioji jo dalis yra dispozityvi teisė, kurią šalys gali keisti, tačiau apsauginės nuostatos yra privalomos.
- Užstatas
- Užstatas (vakuus) gali siekti ne daugiau kaip trijų mėnesių nuomą; didesnio užstato sąlyga negalioja, o specialios blokuotos sąskaitos nereikalaujama.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Neterminuotoje nuomoje nuomininko įspėjimo terminas visada yra vienas mėnuo; nuomotojo — šeši mėnesiai, kai nuoma truko bent metus, kitu atveju — trys.
- Nuomos didinimas
- Nuoma sutariama laisvai, tačiau nuomos laikotarpio viduryje pakeitimui reikalingas sutartas pagrindas, pvz., indekso sąlyga, apie kurią raštu pranešama prieš įsigaliojant.
- Verta žinoti
- Nuo 2026 m. spalio 1 d. įsigalios patvirtinta reforma: nuomotojo įspėjimo terminas taps trys arba keturi mėnesiai, atsiras 14 dienų užstato grąžinimo pareiga, apie nuomos didinimą reikės pranešti bent prieš mėnesį be atgalinio galiojimo, o rūkymas bus draudžiamas pagal nutylėjimą.
- Nuomotojo rizika
- Šiandien režimas didžia dalimi yra dispozityvus, tačiau 2026 m. spalio reforma pakeis įspėjimo, užstato ir nuomos didinimo pranešimo taisykles, kuriomis remiasi nuomotojas.
Ispanija stipriai saugo nuomininkus: gyvenamosios patalpos nuomos sutartis privalomai trunka mažiausiai penkerius metus, kai nuomotojas yra fizinis asmuo, ir septynerius, kai tai — įmonė.
- Nuomos rinka
- 26,3% gyventojų nuomojasi, iš jų 17,6% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Miesto nuomos įstatymo (LAU, Įstatymas 29/1994), iš dalies pakeisto 2019 ir 2023 m. Jo nuostatos dėl gyvenamųjų patalpų yra imperatyvios nuomininko naudai.
- Užstatas
- Privalomas užstatas (fianza) būstui yra lygiai vieno mėnesio nuoma, kurią nuomotojas deponuoja autonominėje bendruomenėje; bet kokia papildoma garantija ribojama dviejų mėnesių nuoma.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Sutartis automatiškai pratęsiama iki penkerių ar septynerių metų minimumo; nuomininkas gali išsikelti po šešių mėnesių, įspėjęs prieš trisdešimt dienų, o fizinis asmuo — nuomotojas gali atgauti būstą savo poreikiams po pirmųjų metų, įspėjęs prieš du mėnesius, tik jei ši teisė buvo numatyta sutartyje.
- Nuomos didinimas
- Nuo 2023 m. gegužės 26 d. sudarytose sutartyse peržiūros sąlyga gali remtis tik IRAV indeksu; paskelbtoje įtemptos rinkos zonoje naują nuomą riboja ankstesnė nuoma arba referencinės kainos riba.
- Verta žinoti
- Nuomos peržiūros susietos su IRAV indeksu ir ribojamos įtemptose zonose, o valdymo ir sutarties įforminimo išlaidas visada dengia nuomotojas.
- Nuomotojo rizika
- Penkerių/septynerių metų minimalus terminas, įtemptų zonų nuomos ribos ir kai kuriose vietovėse reikalaujamas regioninis tinkamumo gyventi sertifikatas — visa tai riboja nuomotoją.
Slovėnija rinkos nuomos gyvenamosios patalpos sutartį iš esmės palieka šalių susitarimui: be 60 dienų minimalaus įspėjimo termino ir privalomos rašytinės formos, nuoma, užstatas ir papildomi nutraukimo pagrindai yra laisvai derinami.
- Nuomos rinka
- 25,2% gyventojų nuomojasi, iš jų 6,8% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama Stanovanjski zakon (SZ-1), o viskam, ko neaprėpia šis būsto įstatymas, taikomas Obligacijski zakonik (OZ).
- Užstatas
- SZ-1 nenustato įstatyminės užstato ribos rinkos nuomos sutarčiai — trijų mėnesių riba taikoma tik nekomerciniam būstui. Praktikoje nuomotojai paprastai prašo apie tris mėnesius nuomos, laisvai suderintos su nuomininku.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas gali bet kada nutraukti sutartį nenurodydamas priežasties, įspėjęs raštu prieš 60 dienų (SZ-1 102 str.). Neterminuotai sutarčiai nuomotojo įspėjimo terminas taip pat yra ne trumpesnis kaip 60 dienų (SZ-1 112 str.), o pagrindas turi remtis SZ-1 103 straipsnio kaltės pagrindais arba papildomais pagrindais, dėl kurių šalys aiškiai susitarė sutartyje, ką rinkos nuomai leidžia 105 straipsnis.
- Nuomos didinimas
- Rinkos nuomos sutarties nuoma laisvai derinama tarp šalių; SZ-1 nenustato jokios įstatyminės indekso ar taškų sistemos — toks mechanizmas taikomas tik nekomerciniam būstui.
- Verta žinoti
- 105 straipsnis leidžia rinkos nuomos sutarčiai pridėti savo nutraukimo pagrindus prie įstatyminio sąrašo, todėl gerai parengta sutartis nuomotojui suteikia daugiau erdvės nei plika įstatymo raidė.
- Nuomotojo rizika
- Kadangi įspėjimo terminai ir pagrindai didžia dalimi nustatomi pačioje sutartyje, nepakankamai detali sutartis nuomotojui palieka tik siaurus SZ-1 103 straipsnio pagrindus ir 60 dienų įstatyminį minimumą.
Lietuva rinkos kainomis grindžiamą gyvenamosios patalpos nuomą didžia dalimi palieka šalių susitarimui, tačiau prideda stiprias imperatyvias nuomininko apsaugas: minimalų vieno mėnesio įspėjimo terminą nuomininkui ir iškeldinimą nuomotojui tik teismo tvarka.
- Nuomos rinka
- 12,6% gyventojų nuomojasi, iš jų 2,9% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuoja Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK), Šeštoji knyga, XXXI skyrius „Gyvenamosios patalpos nuoma“ (str. 6.576–6.629).
- Užstatas
- CK rinkos kainomis grindžiamos nuomos užstatui jokios įstatyminės viršutinės ribos nenustato — skyrius apie sumą tyli, o rinkos praktika ją laiko vieno–trijų mėnesių nuomos ribose, laisvai susitariant su nuomininku. Brokiko šablonas jį grąžina per 30 dienų nuo nuomos sutarties pasibaigimo, patalpos grąžinimo ir perdavimo–priėmimo akto pasirašymo.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas gali bet kada be priežasties nutraukti terminuotą arba neterminuotą sutartį, įspėjęs raštu prieš vieną mėnesį (CK 6.609) — tai imperatyvi teisė, kurios sutartis sutrumpinti negali. Nuomotojas neterminuotą sutartį gali nutraukti tik įspėjęs prieš šešis mėnesius (CK 6.614); terminuotą sutartį — tik dėl nuomininko kaltės pagal CK 6.611 (pavyzdžiui, trijų ar daugiau mėnesių įsiskolinimas). Sutarties nutraukimas ir iškeldinimas vyksta tik teismo tvarka.
- Nuomos didinimas
- Nuomos mokestį galima keisti tik rašytiniu abiejų šalių susitarimu ir ne dažniau kaip kartą per dvylika mėnesių; sąlyga, suteikianti nuomotojui teisę vienašališkai perskaičiuoti ar padidinti nuomos mokestį arba keisti jį dažniau, negalioja (CK 6.583). Nuomos mokesčio negalima imti iš anksto, išskyrus pirmąjį mėnesį.
- Verta žinoti
- Nuomos sutarties registravimas Registrų centre (Nekilnojamojo turto registre) yra savanoriškas, tačiau tik registruota sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis (CK 6.478) — žingsnis, kurį nuomotojui lengva praleisti ir dėl kurio vėliau tenka gailėtis.
- Nuomotojo rizika
- Kadangi iškeldinimas vyksta tik teismo tvarka, o terminuotą sutartį anksčiau laiko galima nutraukti tik dėl nuomininko kaltės, prastai dokumentuoti nuomos santykiai — be perdavimo–priėmimo akto, be įsiskolinimo įrodymų — nuomotojui palieka labai mažai galimybių greitai veikti.
Latvija taiko vieną struktūriškai griežčiausių gyvenamosios patalpos nuomos tvarkų, kurias apima Brokikas: nuo 2021 m. reformos kiekviena sutartis privalo būti terminuota, ir taškas — neterminuoto varianto apskritai nėra, o rašytinė forma nėra pasirenkama.
- Nuomos rinka
- 16,3% gyventojų nuomojasi, iš jų 6,1% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuoja Dzīvojamo telpu īres likums (Gyvenamųjų patalpų nuomos įstatymas), priimtas 2021 m. ir įsigaliojęs nuo 2021-05-01, pakeitęs 1993 m. įstatymą „Par dzīvojamo telpu īri“; bendrosios nuomos nuostatos iš Civillikums (civilinio kodekso) papildo viską, ko neapima būsto įstatymas.
- Užstatas
- Drošības nauda (užstatas) negali viršyti dviejų mėnesių nuomos mokesčio (12. pants, pirmā daļa); nuomos santykiams pasibaigus, iš užstato išskaičiuojama pagal sutartį susidariusi skola, o nuomotojas apie tai nedelsdamas informuoja nuomininką (12. pants, otrā daļa), ir užstatas ar jo nepanaudota dalis grąžinami ne vėliau kaip patalpos atlaisvinimo dieną (12. pants, ceturtā daļa).
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas gali bet kada be priežasties atsisakyti sutarties, įspėjęs raštu ne vėliau kaip prieš mėnesį, sutartims iki dešimties metų (27. pants, pirmā daļa). Nuomotojas sutartį gali nutraukti tik baigtiniu 22.–26. pants išvardytu įstatyminiu pagrindu, o įspėjimo terminą nustato 27. pants: vienas mėnuo pagal 23. pants ar 24. pants pagrindus bei nutraukiant iki vienų metų sutartį pagal 25. pants; trys mėnesiai nutraukiant vienų–trejų metų sutartį pagal 25. pants; ir nedelsiant pagal 26. pants pagrindą; pagal 22. pants nustatyto įstatyminio įspėjimo termino nėra.
- Nuomos didinimas
- Nuomos mokestį sutarties galiojimo metu galima keisti tik tuo atveju, jei pati sutartis iš anksto numato keitimo principus (10. pants, trešā daļa) — be tokios sąlygos nuomotojas apskritai neturi teisės didinti nuomos mokesčio.
- Verta žinoti
- Šalys gali savanoriškai ir nemokamai registruoti nuomos sutartį Zemesgrāmata (žemės registre) (35. pants); registracija saisto būsimą turto įgijėją ir, šalims susitarus, leidžia pagreitintą neginčijamą priverstinį vykdymą dėl nuomininko pareigos atlaisvinti patalpą — stipri ir pigi nuomotojo apsauga, kurios dauguma užsienio savininkų net nesvarsto panaudoti.
- Nuomotojo rizika
- Neterminuoto varianto nėra: kiekviena sutartis turi tikslią pabaigos datą, o nuomos mokesčio keitimo mechanizmą reikia įrašyti į sutartį jau nuo pat pradžių — praleidus šią sąlygą, nuomos mokestis lieka įšaldytas visam sutarties laikotarpiui, nepaisant infliacijos.
Ši apžvalga skirta tik bendrai orientacijai ir sudaryta iš Brokik kiekvienos šalies nuomos sutarčių šablonų bei rinkos tyrimų. Tai nėra teisinė konsultacija ir ji nepakeičia galiojančio kiekvienos šalies nuomos teisės teksto, kuris laikui bėgant keičiasi ir gali skirtis pagal regioną. Kai taisyklė skiriasi pagal regioną arba ketinama ją keisti, tai pažymima profilyje.
Valdote nuomą daugiau nei vienoje šalyje?Brokik kiekvienam nekilnojamajam turtui suteikia jo pačios rinkos nuomos sutartį, mokesčių taisykles ir kalbą — viename paskyroje.
© 2026 Brokik.com Visos teisės saugomos.